商業(yè)地產(chǎn)自主招商與代理招商優(yōu)劣勢分析

1、1、?凱旋門?工程全案自主運作流程及商業(yè)代理公司全程代理運作流程進 行根本工作流程比對：2、商業(yè)工程運作的主要內(nèi)容及流程闡述：1、市場調(diào)研分析2、商業(yè)分析3、商業(yè)定位4、功能布局及業(yè)態(tài)組合5、主力店談判6、規(guī)劃設計7、招商及營銷方案制定8、招商營銷工作實施9、商業(yè)運營管理3、自主招商 所述內(nèi)容只針對我司?凱旋門?商業(yè)工程3.1、是由開發(fā)商自行組建招商團隊，確定招商目標開展招商業(yè)務。在公司 擁有完善的自主招商體系架構(gòu)里， 招商階段作為工程自主招商運作體系中一個至 關重要的環(huán)節(jié)， 但并不是工程自主招商運作過程中的唯一環(huán)節(jié)， 自主招商過程中 所涉及的規(guī)劃設計人員，籌劃人員，招商人員，商管人員相互協(xié)作

2、，互相配合， 共同完成自主招商工作。針對我司人員商業(yè)體系架構(gòu)，及工程情況，自主招商需先行組建工程運作 過程中必要的商業(yè)人員研策人員，招商人員 ，人員應按時到位，防止影響項 目規(guī)劃方案、 招商方案等材料的制定及商業(yè)資源的收集和推進， 從而影響招商進 度及招商周期。3.2、自主運作招商，其優(yōu)勢在于：1人員統(tǒng)一管理及調(diào)配；2直接面對客戶，全面掌握客戶真實需求、經(jīng)營風格等信息，及時調(diào) 整自己的招商戰(zhàn)略，對日后經(jīng)營管理打好根底；3能夠?qū)φ猩坦?jié)奏和價格走向進行有效的控制?？梢约皶r調(diào)整招商節(jié) 奏，使節(jié)奏有條不紊，使商業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)組合得到有效合理的搭配， 同時招商價格也做到靈活多樣，及時調(diào)整；4控制資金本錢。3

3、.3、其劣勢在于：1組建商業(yè)團隊的人員招聘進度， 招商隊伍在短時間內(nèi)難以整合完備， 相關人員專業(yè)度無法保障；2品牌及商戶資源的數(shù)量及轉(zhuǎn)化率；3工程運作執(zhí)行過程及招商過程的推進速度；4缺乏招商完成后工程后期管理及運營能力。4、委托招商 所述內(nèi)容只針對我司?凱旋門?商業(yè)工程4.1、招商是一項專業(yè)性比擬強的工作，招商代理機構(gòu)通常熟悉市場情況， 具有信息優(yōu)勢、 經(jīng)驗優(yōu)勢，因此他們憑借對市場脈搏的把握、 對客戶心理的認知， 可以通過籌劃，有效地制造熱點、引導投資并可以給我司提供有益的建議。由代理機構(gòu)進行?凱旋門?工程的營運及招商，采用業(yè)務“外包的方法， 把專業(yè)要求高、 本錢高而效率低的工程包給專門機構(gòu)以

4、實現(xiàn)經(jīng)營效益優(yōu)化。 在實 際過程中， 并不是業(yè)務外包以后， 公司就不用沾手招商業(yè)務了， 因為受委托招商 機構(gòu)無法替代甲方作出經(jīng)營決策，如工程界面定界、租金定價、合同訂立、客戶 管理等。所以在與商業(yè)參謀公司進行委托代理的過程中， 我司商業(yè)人員起到管控、 監(jiān)督、決策、協(xié)調(diào)的職責，并同時進行招商工作。4.2、業(yè)務“外包，委托招商，其優(yōu)勢在于：1委托代理公司可以整合社會資源，這些資源可以是包括市場信息， 工程規(guī)劃，建筑規(guī)劃設計、廣告包裝等多方面的資源，可以通過代 理進行有效的整合，對我司帶來有效的幫助；2專業(yè)性強，擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)實操運作經(jīng)驗，流程更為標準；3代理公司在長期的物業(yè)招商過程中建立了廣泛

5、的客戶網(wǎng)絡和客戶檔 案，這些客戶檔案是我司無法在短時間內(nèi)建立起來的，而沒有這些 客戶網(wǎng)絡，單靠我司自身力量進行招商，招商的困難是可以想象的；4擁有商業(yè)后期運營、 管理能力， 可以在工程招商工作完成后直接參與 管理工程開業(yè)后的運營管理工作，做到無縫對接。4.3、其劣勢在于：1把控其市場研策過程中比擬真實的市場數(shù)據(jù)；2其商業(yè)相關方案、相關方案的可行性、實操性；3對代理工程的關注度，導入品牌的數(shù)量；4合理的酬金與合作方式等。5、結(jié)論鑒于上述對自行招商和委托代理招商的分析， 結(jié)合我司實際情況， 建議公司 考慮選擇自行招商和委托代理招商聯(lián)合進行， 形成一種聯(lián)合招商的體系， 即可解 決以下問題：1、我司招商隊伍在短時間內(nèi)難以整合完備，缺乏系統(tǒng)的培訓，專業(yè)性跟 代理公司有一定的差距。2、公司在商業(yè)開發(fā)、招商方面經(jīng)驗缺乏，對整個工程的招商運作方面缺 乏系統(tǒng)、專業(yè)的把控。委托代理公司可以借助其豐富的招商經(jīng)驗和較 強的專業(yè)性為整個招商運作起到有效的幫助。3、由于委托代理公