重慶涪陵區(qū)核心商圈地下商業(yè)街策劃提案112431973課件

1、1重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涪陵南門山地下商業(yè) 市場調(diào)查及營銷提案開發(fā)商:重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:重慶豐*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司時間:2006年11月10日2我們視客戶的成功為最大榮耀誠信專業(yè)效率創(chuàng)新3用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造最有力的一環(huán)誠信專業(yè)效率創(chuàng)新4項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況51.1涪陵簡介涪陵簡介涪陵因烏江古稱涪水，巴國先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之鄉(xiāng)”聞名于世，是一座古老而極富活力的濱江城市。涪陵歷史悠久，早在2000多年前，涪陵為巴國都城，秦、漢、晉時設(shè)枳縣，

2、自唐代以來一直為州所在地。新中國成立后設(shè)涪陵地區(qū)，1995年撤地設(shè)市，重慶直轄市成立后設(shè)涪陵區(qū)。總面積2941.46平方公里，2005年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?11.78萬人，其中農(nóng)業(yè)人口80.03萬人，占71.6；非農(nóng)業(yè)人口31.75萬人，占28.4；年末全區(qū)常住人口101.32萬人。其中城鎮(zhèn)49.65萬人，鄉(xiāng)村51.67萬人。6涪陵屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經(jīng)1065610743，北緯29213001之間。地處長江、烏江交匯處，素有渝東南大門之稱，是烏江流域20多個縣市區(qū)的物質(zhì)集散地，以低山淺丘為主。 年降水量1072毫米。 境內(nèi)河流14條。水資源豐富，電力工業(yè)超前發(fā)展，地方電

3、網(wǎng)自成體系，電力供應(yīng)自給有余，天燃?xì)獬渥恪?截止2005年底，涪陵已建成水路、公路、鐵路交通樞紐。2005年末公路通車?yán)锍虨?781公里。建成港口23個，年客運吞吐量1162萬人，年貨運212萬噸，大型新建集裝箱碼頭已投入使用。 距重慶江北國際機場80公里。 旅游飯店50個。 2005年完成郵電業(yè)務(wù)總量5.80億元，比上年增長12.0。年末固定電話交換機容量達(dá)到63.5萬門，擁有固定電話用戶24.08萬戶，比上年下降2.2，移動電話用戶32.76萬戶，增加近4萬戶，增長13.0；年末有互聯(lián)網(wǎng)用戶24398戶，增長49.1。涪陵對外貿(mào)易十分發(fā)達(dá)，目前 已經(jīng)與50多個國家和地區(qū)進行了貿(mào)易。71.2

4、涪陵區(qū)位涪陵區(qū)位按照國務(wù)院批復(fù)的重慶市城市總體規(guī)劃，對涪陵的定位是：重慶中部的經(jīng)濟、文化中心重慶中部的經(jīng)濟、文化中心長江上游重要的樞紐港之一長江上游重要的樞紐港之一烏江流域的物資集散地烏江流域的物資集散地涪陵作為重慶直轄市的一個遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯而獨特。涪陵地處長江與烏江交匯要沖，長江橫貫東西77公里，烏江縱臥南北31公里，是千里烏江第一城，素有“烏江門戶”之稱。國道319線穿越全境，渝懷鐵路已經(jīng)全面通車，渝涪高速公路全線貫通，距重慶主城區(qū)100余公里。81.3涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)建設(shè)新興工業(yè)基地，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，重慶市區(qū)域性經(jīng)濟中心，逐步建成三峽庫區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)、社

5、會進步、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、城鄉(xiāng)共榮的大城市。 大務(wù)鼓勵引進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目、農(nóng)業(yè)項目、工業(yè)項目、資源開發(fā)項目、旅游及娛樂設(shè)施開發(fā)項目及其他項目。 9涪陵城市建設(shè)規(guī)劃“一城兩區(qū)五片”示意圖江南片區(qū)：江南片區(qū)：重點引入商貿(mào)、旅游服務(wù)、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，建成后將是涪陵的中央商務(wù)區(qū)；李渡片區(qū)：李渡片區(qū)：以發(fā)展物流、制造業(yè)為主，成為涪陵的商業(yè)居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集地；南岸浦片區(qū)：南岸浦片區(qū)：今后主推化工、能源；江東片區(qū)：江東片區(qū)：發(fā)展紡織、食品、高新技術(shù)；江北片區(qū)：江北片區(qū)：重點是旅游、休閑娛樂。近期規(guī)劃：十一五城市規(guī)劃建設(shè)近期規(guī)劃：十一五城市規(guī)劃建設(shè)10分分“五片五片”打特色牌打特色牌按擴

6、城方案，涪陵新城將被分為五個片區(qū)：江南、李渡、江北、南岸浦和江東。五片區(qū)將發(fā)展各自不同的特色產(chǎn)業(yè)。到2010年，涪陵GDP要達(dá)228億元，年均增長11%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.38萬元。城鎮(zhèn)失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)?！扒Ю餅踅谝怀恰备⒘?，力爭在未來5年內(nèi)，建成44平方公里、50萬人口的大城市，成為重慶主城特大城市的大衛(wèi)星城市。通過多個思路破解新城產(chǎn)業(yè)空心化問題。目前，涪陵城市常住人口為25.8萬，擴城后，人口將增加1倍。11城內(nèi)公路九環(huán)三射城內(nèi)公路九環(huán)三射實現(xiàn)新城內(nèi)“兩小時交通”。列入規(guī)劃的公路，有渝湘高速公路涪陵連接線、重慶至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪

7、墊路等同步建成李渡長江大橋、涪陵烏江二橋和石板溝長江大橋，實現(xiàn)“片區(qū)貫通、城區(qū)成網(wǎng)”。這些項目建成后，涪陵可利用原有的港口優(yōu)勢，發(fā)展江陸聯(lián)運，降低貨物物流成本商貿(mào)物流房產(chǎn)全面高速發(fā)展商貿(mào)物流房產(chǎn)全面高速發(fā)展隨著新城啟動建設(shè)，涪陵的房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流三大產(chǎn)業(yè)，將迎來黃金發(fā)展期。照計劃，擴城后，涪陵的全社會消費品零售額到2010年將達(dá)75億元121.4涪陵經(jīng)濟概況涪陵經(jīng)濟概況國民經(jīng)濟較快增長。據(jù)統(tǒng)計，2005年全區(qū)生產(chǎn)總值完成135.08億元，按可比價格計算比上年增長13.7，增幅比全國、全市分別高出3.8和 2.2個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值15.47億元，可比增長6.6；第二產(chǎn)業(yè)增加值69.

8、11億元，可比增長12.4 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值50.50億元，可比增長17.6。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率分別為5.1、47.4和47.5，分別拉動全區(qū)經(jīng)濟增長0.7、6.5和6.5個百分點。13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的12.4 51.4 36.2調(diào)整為11.4 51.2 37.4；非公有制經(jīng)濟快速發(fā)展，實現(xiàn)增加值68.15億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的50.5，比上年提高4個百分點。當(dāng)年人均GDP13375元（按常住人口計算），比上年可比增長13.2 ，按現(xiàn)行匯率計算，折合為 1657美元。12.451.436.20102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)11.4

9、51.237.40102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004年2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占結(jié)構(gòu)比例穩(wěn)步上升14全社會人口與就業(yè)全社會人口與就業(yè)2005年末全區(qū)社會從業(yè)人員為67.30萬人，其中在崗職工9.20萬人；一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為31.10萬人、14.40萬人和21.8萬人。 全年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力23.5萬人，實現(xiàn)勞務(wù)收入16.5億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)6345人，比上年增加1075人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.11。 15居民人均收入水平居民人均收入水平2005年全區(qū)在崗職工人均年工資14100元，比上年增加1168元，增長9.0城市居民人均可支配收入9424元，

10、比上年增加872元，增長10.2，人均消費支出7349元，增長10.2；農(nóng)民人均純收入2780元，增加251元，增長9.9，人均消費支出1977元，增長11.5。居民住房條件繼續(xù)改善。城市居民人均住宅使用面積27.37平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積36平方米。同時，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為39.27和53.3，比上年分別下降0.2和3.0個百分點，生活質(zhì)量不斷提高。16項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況172.1歷經(jīng)陣痛歷經(jīng)陣痛 區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成涪

11、陵自古以來是烏江流域的物資集散地，在重慶直轄前也曾是川東南區(qū)域的商貿(mào)中心。直轄初期，由于行政體制的調(diào)整，涪陵原有的政治、經(jīng)濟、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通車，市場購買力出現(xiàn)了嚴(yán)重分流，涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)承受了雙重沖擊和考驗，一度持續(xù)低迷徘徊。19992001年，全區(qū)社會消費品零售總額分別增長9.3%、9.9%和9.1%，持續(xù)三年低于兩位數(shù)，也低于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，跌至1991年以來的最低谷。182002年以來，涪陵區(qū)圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，大力實施“2456”發(fā)展戰(zhàn)略，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)開始進入新的發(fā)展階段，呈現(xiàn)出增速逐年走高、規(guī)模快速擴張的良好發(fā)展態(tài)勢。2001-200

12、5年，全區(qū)社會消費品零售總額年均遞增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8個百分點）2005年社會消費品零售總額達(dá)到40.27億元。以重百涪陵商場、國美電器涪陵商城、關(guān)廟綜合市場、合智商業(yè)廣場為重點的南門山商圈南門山商圈。以新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興依蝶購物廣場、泰興電腦城、金凱裝飾城為重點的高筍塘商圈。高筍塘商圈。兩大商圈網(wǎng)點面積占全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點面積的比重達(dá)72%72%以上，商業(yè)經(jīng)營設(shè)施和購物環(huán)境得到進一步改善；提高了周邊區(qū)縣對涪陵商業(yè)的認(rèn)同度，涪陵商圈的集聚輻射能力不斷增強，區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成。192.2目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點流通總量持續(xù)增長流通總

13、量持續(xù)增長2005年全區(qū)社會消費品零售總額實現(xiàn)40.27億元，同比增長15.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)34.97億元，同比增長16.0；住宿餐飲業(yè)5.2億元，同比增長9.44。社零總額居全市第9位，比全市平均增速高1.3個百分點。2006年上半年，全區(qū)社零總額實現(xiàn)23.96億元，同比增長17.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)20.98億元，同比增長18.2；住宿餐飲業(yè)2.98億元，同比增長9.6。社零總額居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1個百分點。20商貿(mào)流通主要企業(yè)實力增強商貿(mào)流通主要企業(yè)實力增強目前，涪陵區(qū)有限額以上批發(fā)零售企業(yè)26戶，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)個體工商戶1.5萬余戶。全區(qū)商貿(mào)

14、流通產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員3.3萬人。重點商貿(mào)企業(yè)11戶，重點市場4戶。截止2006年上半年，重點商貿(mào)企業(yè)、重點市場實現(xiàn)銷售收入13.82億元，同比增長23.1%。新大興集團實現(xiàn)銷售收入2.12億元，同比增長11.84%新世紀(jì)百貨涪陵商都實現(xiàn)銷售收入1.44億元，同比增長51.9%重百涪陵商場實現(xiàn)銷售收入0.79億元，同比增長25.3%合智商業(yè)廣場實現(xiàn)商品成交額2.13億元，同比增長25.7%巴人餐飲公司實現(xiàn)營業(yè)額0.32億元，同比增長51.0%21流通平臺呈現(xiàn)多元化格局流通平臺呈現(xiàn)多元化格局商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)投資額年均超過2億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的5%左右。商業(yè)網(wǎng)點快速發(fā)展。目前涪陵區(qū)各類商品交易市場

15、66個，總面積28.6萬平方米。其中城區(qū)市場38個，面積24.5萬平方米，占在經(jīng)營市場總面積的85.7%。綜合市場12個，面積9.31萬平方米；專業(yè)市場7個，面積10.3萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場等其它市場47個，面積8.99萬平方米。22傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式發(fā)生巨大變革傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式發(fā)生巨大變革從傳統(tǒng)型框臺銷售營銷方式多元化發(fā)展，超市、便利店、專業(yè)店、專賣店等多種新型業(yè)態(tài)快速發(fā)展，總代理、總經(jīng)銷、買斷制等經(jīng)營方式廣泛使用。目前，涪陵區(qū)共有超市12個，便利店664個，專業(yè)專賣店1503個。以連鎖經(jīng)營為重點的流通現(xiàn)代化迅速發(fā)展，連鎖經(jīng)營擴大到零售業(yè)、餐飲業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)，目前涪陵區(qū)有連鎖店

16、328個，今年上半年實現(xiàn)銷售額6.89億元，占社零總額的比重達(dá)到28.8%。232.3打造重點涪陵商圈打造重點涪陵商圈 確立商貿(mào)中心確立商貿(mào)中心2002年以來，涪陵區(qū)集中力量，進一步強化涪陵商圈集聚輻射能力。強化區(qū)域性中心商業(yè)區(qū)集聚輻射功能，促成“三圈一帶”商業(yè)格局形成南門山商圈積極推進積極推進調(diào)整調(diào)整/升級升級高筍塘商圈鞏固鞏固/ /提升提升集聚能力集聚能力 李渡商圈加快的新城加快的新城規(guī)劃規(guī)劃濱江路商業(yè)帶高起點高起點規(guī)劃規(guī)劃/加強加強引導(dǎo)引導(dǎo)24南門山商圈南門山商圈以南門山為中心，涵蓋關(guān)廟綜合市場、重百涪陵商場、合智商業(yè)廣場、國美電器涪陵商城，結(jié)合南門山片區(qū)升級、改造和明瑜國際海陵商貿(mào)城的

17、新建。涪陵區(qū)將把南門山商圈建成功能完善、布局合理、交通便捷、設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、現(xiàn)代零售業(yè)和服務(wù)業(yè)集，的具有較強輻射能力的中心商圈。25高筍塘商圈高筍塘商圈沿興華中路從高筍塘轉(zhuǎn)盤到實驗中學(xué)轉(zhuǎn)盤，涵蓋新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興泰興電腦城、依蝶購物廣場、太極大酒店、涪陵飯店、金凱裝飾城，是涪陵區(qū)成購物、餐飲、娛樂等功能突出的新興商圈，各類專業(yè)店、專賣店、直營店、廠家直銷中心等新型業(yè)態(tài)豐富，具有一定輻射能力的高筍塘商圈。26李渡新城商圈李渡新城商圈依托李渡工業(yè)園物流園區(qū)，發(fā)展適應(yīng)李渡特色工業(yè)園生產(chǎn)需要和城鎮(zhèn)居民消費需要的商貿(mào)流通業(yè)、物流中心，將在2010年以前初步建成李渡新城商圈濱江路商業(yè)帶濱江路商

18、業(yè)帶目前濱江商業(yè)形態(tài)單一，布局分散，涪陵區(qū)將高起點規(guī)劃濱江路商業(yè)設(shè)施。引導(dǎo)并建成以旅游購物休閑為主的特色商業(yè)帶27項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況28涪陵區(qū)地下商業(yè)涪陵區(qū)地下商業(yè)經(jīng)由多方調(diào)查考證，截止目前，調(diào)查到涪陵主城區(qū)地下商業(yè)物業(yè)4處，它們分別是：廣場路地下商場 涪陵易家壩中心廣場高筍塘地下商場 涪陵高筍塘新世紀(jì)百貨旁興華中路地下商城 涪陵興華中路依蝶購物廣場旁黎明路地下商場 黎明西路轉(zhuǎn)盤處293.1廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場

19、路地下商業(yè)利用涪陵區(qū)中心市政休閑廣場部分地下空間，以及易家壩廣場路、廣場環(huán)路、高筍塘形成的交通轉(zhuǎn)盤地下通道而成，是市民經(jīng)由主干道往返中心廣場，過街的主要通道鋪面（位）數(shù)量：約93個鋪面面積分布：5-12平方米， 主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：2.8-3米過道開間：約5米配套情況：廁所、通風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、分戶電表30廣場路地下商場廣場路地下商場3140%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它廣場路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布廣場路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、飾品、鞋類&箱包、美容等服務(wù)、童裝32租金水平租金水平

20、單位鋪面（位）租金范圍：500-1500元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月平方米單位租金起價：約70元/月平方米單位租金最高價：約300元/月平方米廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）售價水平售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5萬/個套內(nèi)建筑面積平均售價：約8000-12000元/平方米98年，約8平方米鋪面售價約9萬，均價約12000元/開平方米33廣場路地下商場綜合分析廣場路地下商場綜合分析作為涪陵區(qū)較早一批的地下商場，其硬件設(shè)備老化，市場形象陳舊、層高較低、過道較窄（占道經(jīng)營現(xiàn)場嚴(yán)重），市場競爭力與吸引力較低，經(jīng)營戶信心較低

21、，調(diào)查期間轉(zhuǎn)讓及空置率8%左右。商場處于涪陵區(qū)主干道重要交通節(jié)點與樞紐上，是市民休閑、購物的重要交通節(jié)點，具備一定的人流量與市場機會。但是由于周邊缺乏大型商業(yè)中心與商場支撐，人流量較大，停留消費客群相對不足，地下商場人流相對有限，商場整體經(jīng)營受到影響343.2高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場位于高筍塘新世紀(jì)百貨旁，由4條地面主干道交叉形成的中心轉(zhuǎn)盤，分別為高筍塘路、建涪路、興華中路，其地下人流通道經(jīng)開發(fā)為地下商場，基詳細(xì)情況如下：鋪面（位）數(shù)量：約140個鋪面面積分布：5-12平方米， 主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.0

22、-3.2米過道開間：4.8-5米35高筍塘地下商場3636%14%9%19%13%9%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類其它主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋類&箱包、飾品、美容等服務(wù)、童裝高筍塘地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布高筍塘地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布37租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1500-2200元/月每平方米月租金均價：約230-250元/月平方米單位租金起價：約180元/月平方米單位租金最高價：約350元/月平方米售價水平售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5-6萬/個套內(nèi)建筑面積平均售價：約7000-11000元/平方米目前暫無出售單位高筍塘地下商場（新世

23、紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場（新世紀(jì)百貨旁）38作為涪陵區(qū)核心商圈的地下商場，高筍塘地面商業(yè)網(wǎng)點密集，經(jīng)營門類齊全、業(yè)態(tài)豐富，大型百貨、專業(yè)市場、品牌店、賣賣店、品牌直營店等，吸引了涪陵主城以及周邊區(qū)縣的客戶人群，龐大的地面人流量對地下商業(yè)有著良好的輻射效應(yīng)同時，高筍塘地下商場位于高筍塘南北、東西干道交叉點，共計4條主干道相交于此，防翻越欄桿等市政設(shè)施齊全，同時由于坡地形成的自然坡坎阻礙，橫穿干道人流相對較少，為地下商業(yè)提供了足夠的人流保障新世紀(jì)自進入涪陵起就成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。加上新世紀(jì)百貨起市與高筍塘地下業(yè)商場相連，自成一片，業(yè)態(tài)互補、錯位經(jīng)營，為高筍塘地下商場注入了無限的商機，市場供需兩旺，經(jīng)營

24、良好，無空置鋪面高筍塘地下商場綜合分析高筍塘地下商場綜合分析393.3興華中路地下商場興華中路地下商場興華中路地下商場位于新大興集團下屬依蝶購物廣場旁，以金山地下市場與地下街鋪組成，是目前涪陵區(qū)地下商業(yè)硬件設(shè)施與購物環(huán)境較好的地下商場，地下商場街鋪其詳細(xì)情況如下 ：鋪面（位）數(shù)量：約64個鋪面面積分布：10-20平方米， 主力鋪面12-16平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.3-3.5米過道開間：7米配套設(shè)施：自動扶梯（未開）、液晶等離子、中央空調(diào)、煙感噴淋、石材柱、玻璃面門40興華中路地下商場興華中路地下商場4147%8%12%25%2%6%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、

25、美甲、照相服務(wù)類其它興華中路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布興華中路地下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋類&箱包、 童裝、飾品、美容等服務(wù)42租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1300-2300元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月平方米單位租金起價：約90元/月平方米單位租金最高價：約170元/月平方米售價水平售價水平銷售初期（約01年）單位面積銷售價格約1.6-1.8萬元/平方米起價約1.5萬元/平方米，最高價約2萬元/平方米興華中路地下商場興華中路地下商場43興華中路位于高筍塘商圈內(nèi)，臨近新大興集團下屬依蝶購物廣場旁，位于中興路主干道上，無干交通交叉所形成的交通節(jié)點，屬

26、于過街式地下商場設(shè)施周邊專業(yè)市場的購物廣場分布相對集中，但無交通節(jié)點的人流支撐，地下商場人氣相對有限雖然購物環(huán)境寬敞舒適、設(shè)備與設(shè)施相對領(lǐng)先、維護情況較好，但是人氣相對有限，因此投資市場的租金收入較低興華中路商場綜合分析興華中路商場綜合分析443.4黎明路地下商場黎明路地下商場黎明路地下商場位于涪陵黎明西路上，是由三條相交主干道形成的地下過道，由于無中心商圈的人流支撐。且地面商業(yè)以社區(qū)商業(yè)、建材裝飾、餐飲休閑為主，難以為地下商業(yè)帶來龐大人流黎明路地下商場合計約有50個鋪面，鋪面面積10-15平方米之間，目前出租率約20-30%，空置率高達(dá)70%以上其租金價格也是涪陵區(qū)最低價格，單位鋪面租金在8

27、0-150元之間，平均租賃單價10元/平方米月由于黎明路地下商場與本項目位置相差甚遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)形態(tài)可類比性弱，與本項目關(guān)連度小，因此本方案不作進一步研究45名稱商鋪數(shù)量主力面積層高過道開間每平方米月租金水平售價水平廣場地下商場936-8平方米2.8-35米120-1300.8-1.2萬高筍塘地下商場1406-8平方米3-3.24.8-5米220-2500.7-1.1萬興華中路地下商場6412-16平方米3.3-3.57米120-1301.6-1.8萬黎明路地下商場5010-15平方米3.34103.5涪陵區(qū)地下商場分析小結(jié)涪陵區(qū)地下商場分析小結(jié)3個地下商場位于核心商圈，1個位于邊緣，地段因素

28、十分關(guān)鍵位于交通節(jié)點地下商場整體經(jīng)營較好，人流因素性關(guān)鍵地下商場與地面商業(yè)在檔次與價格上拉開差距，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)互補經(jīng)營地下商場物業(yè)管理與整體經(jīng)營意識欠缺，后繼經(jīng)營壓力較大發(fā)達(dá)交通組織對于人流吸引有著重要的作用，如高筍塘地下商場整體商場欠缺維護與管理，形象陳舊、設(shè)備過早老化現(xiàn)象嚴(yán)重46粗放式經(jīng)營，占道擺攤，業(yè)態(tài)分規(guī)劃不明晰，影響整體形象購物環(huán)境普遍較差、公共空間小，吸引人流駐足購物能力有限進場業(yè)態(tài)與貨品未能規(guī)范，低檔、劣質(zhì)貨品充斥商場智能化、扶梯、方向?qū)б暤仍O(shè)施不健全、且管理缺失，購物方便 性與舒適度下降主要經(jīng)營業(yè)態(tài)分布：主要經(jīng)營業(yè)態(tài)分布：服裝、鞋類&箱包、 童裝、飾品、美容等服務(wù)消費者對象

29、分析：消費者對象分析：18-40歲青年至中年女性為主要消費者對象，經(jīng)營內(nèi)容以女性服裝、飾品、鞋類、箱包、童裝、美容等，女性占據(jù)消費者主導(dǎo)客群，約80%以上47項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況48除了對涪陵區(qū)域的所有地下商場進行了專項調(diào)查，為了更進一步的認(rèn)識本項目所處的區(qū)域、潛在機會、商業(yè)價值、租金與售價水平、經(jīng)營業(yè)態(tài)等，豐錦源還對項目周邊地面臨街商業(yè)進行了調(diào)查：人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）人民東路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民東路人民東路（南門山轉(zhuǎn)

30、盤至人民東路3號出入口支路旁）號出入口支路旁）廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）494.1人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）人民西路（南門山轉(zhuǎn)盤至人民西路天橋）鋪面數(shù)量：鋪面數(shù)量：統(tǒng)計樣本120個（不含花園路至商貿(mào)大廈路攤約40個）商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：臨街商鋪/中小商場/路天攤位/家教裝修勞務(wù)市場等鋪面開間：鋪面開間：2-5 米，開間集中分布在3.5-4.5米鋪面面積：鋪面面積：6-30平方米，集中面積分布16-24平方米單鋪租金：單鋪租金：1000-6000元/月，單鋪租金集中分布2000-2300元/月單位租金：單位租金：單位租金起價：90元/平方米月單位租金最

31、高價：300元/平方米月單位租金均價：150-160元/平方米月50成人服裝34%童裝4%餐飲/食品18%鞋類/箱包/飾品11%學(xué)習(xí)文化用品5%生活服務(wù)（美容美發(fā)/鮮花） 4%藥房 5%超市/便利店2%辦公家俱5%家電/通訊 4%金融/銀行2%其它6%成人服裝童裝餐飲/食品鞋類/箱包/飾品學(xué)習(xí)文化用品生活服務(wù)（美容美發(fā)/鮮花）藥房超市/便利店辦公家俱家電/通訊金融/銀行其它人民西路業(yè)態(tài)圖表分析人民西路業(yè)態(tài)圖表分析51人民西路人民西路 區(qū)域商業(yè)綜合分析區(qū)域商業(yè)綜合分析商業(yè)鋪面與設(shè)施屬原有底鋪商業(yè)建筑，人流量大，可初步分析本區(qū)域是傳統(tǒng)原有的商業(yè)區(qū)域之一；商業(yè)形象比較陳舊，貨品屬中偏低檔，無品牌經(jīng)營

32、硬件條件；臨近關(guān)廟綜合市場與合智商業(yè)廣場，市場受批發(fā)和物流影響較大；臨近農(nóng)貿(mào)市場、市場不規(guī)范、形象較差，路攤及勞務(wù)市場占道；屬于商業(yè)人流主通道，區(qū)域人流量大，貨品檔次與購物環(huán)境較差吸引人流消費相對有限；經(jīng)營業(yè)態(tài)相對豐富，但主題不突出，消費輻射力相對下降；經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營戶信心相對樂觀，十分關(guān)注區(qū)域改造；524.2人民東路（轉(zhuǎn)盤至人民東路人民東路（轉(zhuǎn)盤至人民東路3號出入口支路旁）號出入口支路旁）鋪面數(shù)量：鋪面數(shù)量：約20個商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：臨街鋪面、大中型專業(yè)商場等鋪面面積：鋪面面積：集中分布在30平方米左右單鋪租金：單鋪租金：單鋪集中分布在 2000-3000元左右單位租金：單位租金：單位

33、租金起價：60元/平方米月單位租金最高價：150元/平方米月單位租金均價：100元/平方米月經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨商場、服裝、餐飲、美容美發(fā)、生活服務(wù)、藥品、通信、數(shù)碼產(chǎn)品等53售價水平分析售價水平分析近期在售鋪面樣本較少，了解到時代大廈負(fù)一樓水族館約1999年至2001年進行獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，總價約13-15萬元之間，面積9平方米左右，后期每鋪總價降至10萬左右經(jīng)測算其單位售價：約約1.1-1.6萬元萬元/平方米平方米由于人氣不足以及交通組織不合理，時代大廈負(fù)一樓水族館經(jīng)營慘淡，目前只余1-2家水族館經(jīng)營，投資經(jīng)營回報無從談起！54人民東路商業(yè)綜合分析人民東路商業(yè)綜合分析此條街是涪陵區(qū)公

34、交車站密集的區(qū)域，以重百商場為區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)型賣場，專業(yè)賣場（藥品、通信、數(shù)碼）、臨街商鋪、餐飲店、休閑步行街等吸引了較多人氣在此消費相對廣場路和以及與廣場路相連的人民西路而言，人民東路由于商業(yè)街較短、商業(yè)網(wǎng)點與賣場相對較少，成為了人流的支路區(qū)域同時涪陵區(qū)的公交車路線路約20余路在附近設(shè)站，成為了涪陵城區(qū)及城效公交站最密集區(qū)之一，加強了對涪陵主城以及近郊的商業(yè)輻射能力大型百貨商場目前以重慶百貨涪陵為代表，較早的新紀(jì)元百貨等原有傳統(tǒng)商場經(jīng)營慘淡，人氣冷落554.3廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）廣場路（南門山轉(zhuǎn)盤至中心廣場）鋪面數(shù)量：鋪面數(shù)量：約70個商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：商場/專賣店/專業(yè)商場/品牌

35、直營店鋪面開間：鋪面開間：2-8米，開間集中分布在4-5米鋪面面積：鋪面面積：6-500平方米，集中面積分布30-40平方米單鋪租金：單鋪租金：2000-15000元/月，單鋪租金集中分布3000-4000元/月單位租金：單位租金：單位租金起價：8080元/平方米月單位租金最高價：450450元/平方米月單位租金均價：230-250230-250元元/平方米月56服裝40%玩具飾品9%食品6%眼鏡6%通訊數(shù)碼家電7%金融4%藥房3%箱包鞋18%其它7%服裝玩具飾品食品眼鏡通訊數(shù)碼家電金融藥房箱包鞋其它廣場路業(yè)態(tài)分析廣場路業(yè)態(tài)分析57廣場路商業(yè)綜合分析廣場路商業(yè)綜合分析此區(qū)域人流量大，是高筍塘高

36、筍塘易家壩易家壩南門山南門山的主要人流通道商業(yè)價值高，涪陵兩大核心商圈重要連接干道，坡度相對高筍塘路更加平緩，臨近涪陵中心廣場，人流易于聚集商業(yè)街形象好，品牌店、專賣店、專業(yè)商場等為主要店鋪形態(tài)，貨品檔次較高，店面形象好，易吸引人流駐足購買業(yè)態(tài)豐富，百貨、服裝、超市、鞋類、箱包、金融、眼鏡、數(shù)碼、手機、家電等，能夠吸引消費人流在此停留消費專業(yè)賣場相對集中，國美電器、金座服裝城、錦陽數(shù)碼城、華城眼鏡等，各類專業(yè)場為區(qū)域商業(yè)帶來不同需求類型的消費群體，促進了區(qū)域商業(yè)的興盛5815:0020:0010:0015:0020:00廣場路1549816414270人民西路1076015713755人民東路

37、79571086642節(jié)假日道路工作日4.4 廣場路、人民西路、人民東路人流量統(tǒng)計表廣場路、人民西路、人民東路人流量統(tǒng)計表調(diào)查地點：調(diào)查地點：廣場路（廣場路農(nóng)貿(mào)市場旁）人民西路（人民西路第一商貿(mào)大廈旁）人民東路（人民東路3、4號出入口，變壓器旁）調(diào)查時長：調(diào)查時長：20分鐘分鐘/次次（人次/分鐘）59人流量統(tǒng)計分析：人流量統(tǒng)計分析：三路交匯，區(qū)域人流量大，是涪陵最大人流街區(qū)之一以廣場路和相連人民西路為人流主要干道，商業(yè)網(wǎng)點最密受人流量支撐，區(qū)域臨街商業(yè)經(jīng)營狀況普遍良好，無空置鋪面南門山商圈核心，人流高峰時期十分擁擠，車流量大，地下商業(yè)具備龐大人流量支撐的開發(fā)條件60項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時

38、機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況615.1項目簡介項目簡介本項目位于涪陵兩大重點商圈之一南門山商圈，臨近重慶百貨涪陵商場旁，商業(yè)環(huán)境良好，區(qū)位優(yōu)勢明顯本項目是涪陵南門山地下人防工程，由重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總用地面積8530平方米，總建筑面積8530平方米，可銷售面積經(jīng)初步測算約4300平方米，工程層高5.5米，工程凈高大于3.3米，地下過道3-5.4米。項目整體出入口方案設(shè)計共13個項目交通發(fā)達(dá)，人民西路、人民東路、廣場路、花園路交匯于此，超20路公交車路線?？看藚^(qū)域，有效增強區(qū)域商業(yè)輻射力依托

39、區(qū)域強大的流支撐，南門山商圈的強大輻射能力，將本項目擬打造成地下商業(yè)街。625.2優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（S）南門山商圈核心，區(qū)位優(yōu)勢強大區(qū)域人流量大，商業(yè)價值高交通發(fā)達(dá)，涪陵城市、近效路線最密集區(qū)之一臨近關(guān)廟、合智、重百及國美大型批零賣場，商業(yè)氛圍濃厚發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢以規(guī)劃提升品質(zhì)，最大化提升地下商業(yè)街整體人氣打造涪陵核心商圈商業(yè)物業(yè)高投資價值物業(yè)與地面錯位經(jīng)營，業(yè)態(tài)互補，打造時尚消費新天地635.3劣勢分析（劣勢分析（W）地下商業(yè)通風(fēng)、便利性、品質(zhì)形象、購物環(huán)境等較地面物業(yè)差距明顯廣場路及人民東路地下商業(yè)通道過長，不利于人流聚集提升周邊地面商業(yè)（人民西路及東路）租金及售價較低，影響地下商業(yè)減少

40、劣勢減少劣勢提升地下商業(yè)品質(zhì)，減小硬性劣勢，打造成商場內(nèi)街式購物環(huán)境研究購物需求、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，盤活整體地下商場合理規(guī)劃，有效利用面積指標(biāo)，打造精致面積鋪位，提高投資價值差異化經(jīng)營，強化服務(wù)功能、提升環(huán)境，與普通地面商業(yè)錯位經(jīng)營645.4機會分析（機會分析（O）涪陵經(jīng)濟持續(xù)保持近兩位數(shù)增長，購買力與投資需求增加南門山圈面臨重新調(diào)整與升級再造，商圈輻射力提升涪陵濱江商業(yè)帶規(guī)劃打造，本項目扼守人流要沖地面商業(yè)供不應(yīng)求，無空置率，交通擁擠，分流地面人氣的機會把握機會把握機會提供面積合理、鋪面精致的投資型商業(yè)鋪面，滿足投資需求加大與地面空間的聯(lián)系，增加出入口數(shù)量與出入便利性最大化吸引人流進入本項目消費

41、655.5威脅分析（威脅分析（W）認(rèn)識威脅，涪陵目前地下商業(yè)經(jīng)營狀況除高筍塘外，其它經(jīng)營狀況相對較差，投資、經(jīng)營、消費信心下降臨近大型批發(fā)市場與傳統(tǒng)商業(yè)老街，市場經(jīng)營受到挑戰(zhàn)（價格/檔次）市政設(shè)施不全、市民安全意識不夠，橫穿干道導(dǎo)致地下商場人氣下降減少劣勢減少劣勢以創(chuàng)新理念打造新一代商業(yè)物業(yè)，規(guī)劃提升品質(zhì)，整體營運，強化管理商場主題化定位，差異化經(jīng)營，與批發(fā)物流貨品拉開心理距離有效利用較大公共空間（約50%左右），提升環(huán)境、強化服務(wù)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、合理搭配，提升整體競爭力及市場吸引力防止行人橫跨，需設(shè)置市政欄桿帶，加強導(dǎo)視，安全宣傳，吸引人流665.6分析結(jié)論分析結(jié)論形象塑造/南門山商圈新生代商

42、業(yè)，投資消費新天地理念創(chuàng)新/與傳統(tǒng)地下商場升級版，以設(shè)計提升品質(zhì)錯位經(jīng)營/主題差異化打造，重視整體規(guī)劃與整體招商品質(zhì)提升/地下商場同比百貨商場內(nèi)街品質(zhì)環(huán)境打造/合理組織公共空間，有效利用，舒適提升管理上檔/以全盤營運的理念提升商業(yè)物業(yè)管理水平以人為本/強化地下商業(yè)可視性、出入便利性大環(huán)境大環(huán)境&小金鋪小金鋪策略提升67整體策略指導(dǎo)理念：整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境大環(huán)境&小金鋪小金鋪 大環(huán)境大環(huán)境是一種意識，它需要從商場的開發(fā)、投資、經(jīng)營、消費全程多面的角度，進行商場的打造，以提升整體商場的競爭力只有整體商場做活，才能讓單位鋪面做活，地下商場單個鋪面的成功對整體市場的依賴性最強，不

43、能剝離開單鋪來經(jīng)營整個市場大環(huán)境需要優(yōu)良的配套、舒適的環(huán)境、便利的交通、設(shè)施人性化、口岸的優(yōu)越性等，這些就迫切需要提升整體商場品質(zhì)，加強內(nèi)外商業(yè)的聯(lián)系與到達(dá)便利性。在方案的規(guī)劃、設(shè)計時，需要以市場營銷、營運的角度考慮685.7整體策略指導(dǎo)理念：整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境大環(huán)境&小金鋪小金鋪 小金鋪小金鋪是實現(xiàn)整體商業(yè)贏利的重要利器，以經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)、不同功能分區(qū)進行配置，科學(xué)規(guī)劃，實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補、主題突出、豐富多元的商業(yè)新天地！重視方案設(shè)計，拿捏好面積與指標(biāo)分配，控制面積，以低總價、高回報率、無空置率建造高投資價值商業(yè)物業(yè)！大環(huán)境是背景、是平臺、是空間大環(huán)境是背景、是平臺、是空間小金鋪是目標(biāo)

44、、是回報、是成果小金鋪是目標(biāo)、是回報、是成果必須掌握大商業(yè)環(huán)境與小金鋪商街開發(fā)的相生關(guān)系，它們是實現(xiàn)贏得與相應(yīng)保證之間的關(guān)系！695.8大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點1主干大通道，打造項目南北向（廣場路至重百端）一條形象主要大通道，寬度6-7米，取消中間小鋪，合雙通道為寬大主通道，兩旁設(shè)鋪面，進深4米，可設(shè)計成開間3-4米的獨立鋪面。商場用扣板全吊頂，裝修后使用層高不低3.5米通道頂宣傳吊旗設(shè)置，易于節(jié)假日活動宣傳高級防滑耐磨地磚，防滑、抗污力強、易清潔，同檔百貨商場鋪面之間隔墻石材包柱，經(jīng)營面安裝玻璃滑門，統(tǒng)一門頭招牌外形，統(tǒng)一店面招牌面積扶梯入口設(shè)置廣告燈箱，屆時招商出租、增

45、加收益，以免辦證貼墻70背景音響設(shè)置，營造商業(yè)環(huán)境，促銷、疏散等信息傳達(dá)，入口處與人行通道液晶電視懸掛，更加動感、時尚新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置，自然通風(fēng)與機械通風(fēng)營造平街購物環(huán)境中央空調(diào)整體安裝，夏日購物更舒適消防噴淋與防盜智能化系統(tǒng)，提升科技含量扶梯設(shè)置，增加扶梯設(shè)置數(shù)量，提升消費者到達(dá)的便利性設(shè)置休閑椅凳、兒童游樂區(qū)、美食區(qū)，強化服務(wù)功能，提升舒適度聯(lián)手專業(yè)級商業(yè)物業(yè)管理公司，提供經(jīng)營及管理服務(wù)保障入口景觀化設(shè)計，系統(tǒng)化商場導(dǎo)致設(shè)計，便利出行大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點大環(huán)境塑造設(shè)計建議要點271主通道參考圖72鋪面效果參照樣本73日本地下商場 導(dǎo)視系統(tǒng)十分完善74項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機與整合推廣項

46、目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況756.1整體定位整體定位首席時尚地下商業(yè)街首席時尚地下商業(yè)街商門山商業(yè)新生代&時尚消費者新天地&投資創(chuàng)富者新平臺建議不用地下商場，因為目前涪陵地下商場整體形象較差，經(jīng)營狀況良莠不齊，第一印象不太有利；形態(tài)而言，“街”的比“商場”人流量更大，人氣更足，且自主性強；“街”充滿了文化與生活的味道。商場人文味道弱，沒有生活！以時尚主題差異化定位，與相對保持傳統(tǒng)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹匕倮_形象差距，與老街與批發(fā)物流市場有差異化，心理距離大，不易形成心理比較766.2檔次定位檔次定位物業(yè)硬件環(huán)境

47、打造可參照重慶目前建設(shè)較好地下商業(yè)物業(yè)：輕軌名店城（渝中區(qū)解放碑臨江門）地下商業(yè)領(lǐng)域地下商業(yè)領(lǐng)域高檔商業(yè)物業(yè)，以硬件與軟件同步提升，打造區(qū)域一流、領(lǐng)導(dǎo)型的地下商業(yè)整體商業(yè)領(lǐng)域涪陵整體商業(yè)領(lǐng)域中檔商業(yè)物業(yè)，較好的區(qū)位+中檔商場773.2功能定位功能定位人防功能，戰(zhàn)備防空疏散交通功能，緩解人流壓力投資功能，誰投資，誰受益經(jīng)營場所，消費功能 購物 休閑 美食 服務(wù)消費786.4經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位根據(jù)與地面業(yè)態(tài)互補，參考其它地下商場業(yè)態(tài)，本項目業(yè)態(tài)定位初步如下：時尚麗人街時尚麗人街 服裝/鞋類/箱包/飾品行/玩具等時尚生活館時尚生活館 美容美發(fā)/美甲剌繡/護膚保養(yǎng)/化妝店/照相等開心樂園開心樂園

48、 童裝/玩具/兒童嬉戲場/書包/學(xué)習(xí)文化用品時尚時尚 E 街區(qū)街區(qū) 電玩/通訊/游戲/數(shù)碼產(chǎn)品/影音文化制品等時尚美食坊時尚美食坊 風(fēng)味美食/冷熱飲/特色食品/茶酒水吧等其它類79經(jīng)營業(yè)態(tài)平面分布圖建議經(jīng)營業(yè)態(tài)平面分布圖建議806.5目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位根據(jù)本項目各類人群的不同需求，目標(biāo)客群可分為以下幾類投資者經(jīng)營者消費者81商鋪投資者（購鋪投資者）商鋪投資者（購鋪投資者）商鋪購買者、受益者，購鋪之后通過出租或自營取得收益和回報人群，他們是：事業(yè)機關(guān)公務(wù)員事業(yè)機關(guān)公務(wù)員/教職群體教職群體/經(jīng)商人群、生意人經(jīng)商人群、生意人/企業(yè)主企業(yè)主/工薪中高管理階層等，工薪中高管理階層等，主要共同特點如

49、下：收入較高且相對穩(wěn)定，擁有事業(yè)或良好的職位具備投資意識和比較豐富的投資經(jīng)驗?zāi)挲g在35歲以上，家庭年收入不低于5萬元絕大部份來自涪陵主城，少部份來自周邊區(qū)縣投資出租取得收益為主（90%），自營收益為輔（10%）重視商圈發(fā)展，收益增長率與收益穩(wěn)定性82商鋪經(jīng)營者商鋪經(jīng)營者群體有：生意人、自由服裝等經(jīng)營者，通過經(jīng)營商場獲取利潤商場經(jīng)營戶、生意人注重商業(yè)整體環(huán)境、地段、商圈注重關(guān)注租金水平，經(jīng)營成本與物業(yè)管理注重商業(yè)口岸及現(xiàn)場人流83商鋪消費者商鋪消費者18-35歲青年時尚消費人群以女性消費為主力群體，以男性消費者為次要群體女性占據(jù)消費者主導(dǎo)客群，約80%以上注重購物環(huán)境的舒適性、便利性看重商業(yè)檔次

50、與貨品，需要選擇性強、價格適中、業(yè)態(tài)豐富84營銷、經(jīng)營方式營銷、經(jīng)營方式銷售方面：獨立商業(yè)鋪面，全部分批銷售銷售指導(dǎo)：從次到好，分批銷售、低開高走、逐步加推 順勢漲價，營造升值氛圍經(jīng)營方面：建立商業(yè)營運公司，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)管理856.66.6商鋪面積劃分商鋪面積劃分時尚麗人街 8-12平方米麗人街名店坊 6-8平方米時尚生活館 6-8平方米開心樂園 8-12平方米時尚 E 街區(qū) 8-12平方米時尚美食坊 6-8平方米 866.86.8價格定位價格定位參考與計算因素：同等地段平層臨街商業(yè)鋪面售價、租價周邊地下商場歷史價格與目標(biāo)前租金本項目整體定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃本項目硬件設(shè)施打造與軟件系統(tǒng)管理

51、初步計算，本項目：商鋪套內(nèi)建筑面積銷售均價：2.0萬元/平方米商鋪套內(nèi)建筑面積銷售起價：1.7萬元/平方米876.96.9商業(yè)均價分布圖商業(yè)均價分布圖2.0萬萬/平方米平方米1.7萬萬/平方米平方米2.1萬萬/平方米平方米1.9萬萬/平方米平方米2.4萬萬/平方米平方米886.10扶梯設(shè)置分布建議圖扶梯設(shè)置分布建議圖89項目開發(fā)與經(jīng)營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡介及近年經(jīng)濟概況907.1品牌化案名需要品牌化案名需要從傳統(tǒng)“*地下商場”的固定模式跳出來，以品牌化、系統(tǒng)化、全程化運作，切入到項目全程營銷之中，重視品牌運作，以品牌形象提升項目附加值與升值空間，提升心理價位切合整體商場的定位主題需要項目知名度與美譽度等品牌建設(shè)需要項目地標(biāo)宣傳、傳播需要映射心理價值，強化商場定位需要91南門金地南門金地(方案方案1)名稱模式：地名名稱模式：地名+財富概念財富概念南門金地，是財富的誕生地，更是消費的新天地！南門金地，是財富的誕生地，更是消費的新天地！案名：南門金地案名：南門金地英文名：英文名：nanmen golden lan