某房地產(chǎn)市場調(diào)研報告樣本(共48頁).doc

1、調(diào)查報告 尚上良策 房地產(chǎn)策劃團隊聯(lián)系方式：E-mail： 目 錄第一部分：城市概況3一、地理位置3二、行政區(qū)劃3三、交通情況4四、面積與人口5五、歷史文化與風(fēng)俗習(xí)慣7第二部分：城市投資環(huán)境分析9一、宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r9二、漳州居民生活水平11三、漳州城市規(guī)劃及重大市政規(guī)劃狀況12四、漳州房產(chǎn)投資環(huán)境分析15第三部分：漳州房地產(chǎn)市場情況18一、發(fā)展現(xiàn)狀及特征概況18二、漳州市土地供應(yīng)情況21三、二級市場情況26四、板塊發(fā)展29五、漳州房地產(chǎn)未來發(fā)展前景預(yù)測38第四部分：競爭性樓盤報表41第一部分：城市概況一、地理位置漳州市位于福建省東南部，地處東經(jīng)117°-118°、北緯23

2、.8°-25°之間，東瀕臺灣海峽，與臺灣島隔海相望，東接廈門，東北與泉州接壤，西北與龍巖相接，西南與廣東的汕頭毗鄰。其獨特的地理位置賦予了漳州無限商機，不僅能得利于廈門、汕頭兩個經(jīng)濟特區(qū)的經(jīng)濟輻射，融入泉州廈門商圈，更能獲得更多的臺商及國外投資商的親睞。二、行政區(qū)劃漳州市轄兩個市轄區(qū)（薌城區(qū)，龍文區(qū)）、1個縣級市（龍海市）、8個縣（漳浦縣，平和縣，東山縣，長泰縣，華安縣，詔安縣，云霄縣，南靖縣）。三、交通情況1、公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)目前，有2條高速公路、2條國道、5條省道、57條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路。目前全市公路總里程10093公里（其中高速公路247公里、國道267公里、省道

3、680公里、縣鄉(xiāng)道8899公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里80公里。2、鐵路建設(shè)目前，漳州市境內(nèi)有漳州站和漳州東站兩個火車站站點，在建鐵路有3條，分別為龍廈鐵路、廈深鐵路和港尾鐵路。3、港航設(shè)施初具規(guī)模漳州市海岸線長715公里，目前漳州市港口由招銀、后石、石碼、古雷、東山、詔安、云霄7個港區(qū)組成，全市沿海航運里程68.45公里，其中，10萬噸級航道長21.35公里、5萬噸級航道4.5公里，目前已建成生產(chǎn)性泊位77個（包括9個萬噸級以上泊位），2009年全市港口貨物吞吐量突破4000萬噸，達(dá)4044萬噸。4、運輸站場布局合理目前全市共有道路客運站47個（其中一級站3個、二級站11個），一

4、、二級站場均分布在市區(qū)和縣域行政中心。全市擁有營運客貨車27417輛，其中客車1432輛、出租車1255輛、貨車24730輛，各類運輸船舶129艘、10.88萬載重噸、1014客位。全市共有客運班線433條（省際63條、市際113條、縣際142條、縣內(nèi)115條），基本運力充足。5、航空在建目前漳州市政府正大力加快軍民兩用機場建設(shè)，此外，還可借助廈門機場的支持。6、交通直達(dá)情況從目前的交通建設(shè)情況看，漳州直達(dá)廣東要花13小時，漳州直達(dá)廈門1小時，漳州直達(dá)泉州2小時，漳州直達(dá)龍巖2小時。7、簡要分析總體來看漳州目前的水陸交通情況十分良好，未來的發(fā)展建設(shè)也值得期待。良好的交通情況不僅能吸引廈門、泉州

5、等地的人員來漳州務(wù)工買房，同時也方便本市居民出行購物，為房地產(chǎn)投資、建房、銷售提供了極大的便利性。四、面積與人口1、地域面積漳州市總土地面積1.26萬平方公里，海域面積1.86萬平方公里，漳州市區(qū)由薌城，龍文兩區(qū)組成，市區(qū)總面積389.5平方公里2、人口現(xiàn)狀目前，漳州總?cè)丝诩s480萬人， 市區(qū)人口54萬人。圖表1： 漳州歷年人口變化情況年份2004200520062007200820092010全市年末總?cè)丝冢ㄈf人）454.34455.84457.37459.14463.1464.2476.36市區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf人）39.8741.4643.3144.3845.35354 數(shù)據(jù)來源福建年鑒圖表

6、2：福建各市暫住人口情況對比地區(qū)漳州泉州南平莆田福州廈門總?cè)丝冢ㄈf人）476786288286687252暫住人口（萬人）3420424396875暫住人口比率7.14%25.95%8.33%13.8120.29%29.76%從地區(qū)人口組成狀況來看，我們可以看出漳州地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)特點：城市區(qū)人口比例還較低漳州市城市化水平較低，市區(qū)人口輻射有限，人口增長潛力大外來人口比例偏低與廈門、泉州、福州等城市相比，漳州暫住人口比例明顯偏低，城市輻射能力和經(jīng)濟吸引能力弱。3、人口發(fā)展和城市化水平目標(biāo)漳州市規(guī)劃目標(biāo)：2010年，城市化水平達(dá)到55%左右，城市人口273萬人。市區(qū)建成區(qū)面積50平方公里，市區(qū)人口

7、達(dá)到50萬人。預(yù)計到2020年，市區(qū)建成區(qū)面積65平方公里以上，人口60萬人，遠(yuǎn)景市區(qū)建成區(qū)面積100平方公里，人口100萬人。4、簡要分析漳州是農(nóng)業(yè)城市，在人口組成方面和廈門和福州有很大的差距。但是，漳州面積廣、物價低，在房價持續(xù)上漲的勢頭下，廈門堪比天價的房價壓力下，漳州的房地產(chǎn)前景尤為可觀。隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。我們判斷今后的漳州人口與外來人口將會呈增長趨勢，房地產(chǎn)方面有很大的發(fā)展前景。五、歷史文化與風(fēng)俗習(xí)慣1、歷史漳州歷史悠久。相傳遠(yuǎn)古時代便有太武夫人在此拓土而居。從在市郊蓮花池山發(fā)現(xiàn)的舊石器看，早在4至8萬年之前就有先民在這里生息，開

8、辟這塊土地。自唐代以后，漳州地區(qū)逐步得到開發(fā)和發(fā)展。從五代至兩宋，中原戰(zhàn)亂，北方人民大量往南入閩，其中相當(dāng)一部分定居于九龍江畔，他們帶來了中原地區(qū)先進的生產(chǎn)技術(shù)，使漳州經(jīng)濟有了進一步發(fā)展。漳州與泉州、福州、興化并稱為福建四大造船地。清代，漳州的農(nóng)業(yè)又有了發(fā)展。明代中后期從海外傳入的番薯、落花生、煙草等作物普遍種植。石碼鎮(zhèn)“商賈輻輳，舟徒紛集”，是九龍江流域的重要商業(yè)口岸。2、文化漳州名人薈萃，文化昌盛。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。清初出現(xiàn)了以

9、謝琯樵、沈古松、汪志周為代表的“詔安畫派”?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有“三沈”：沈福文、沈柔堅、沈耀初。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。 3、風(fēng)俗漳州城舊俗過年要逛“公爺街”、燃放鞭炮，元宵節(jié)要吃宵逛廟會，中秋節(jié)有博餅。古時，漳州的婚嫁基本按傳統(tǒng)的“六禮”進行，禮俗極繁復(fù)，而且地區(qū)差別很大。喪葬習(xí)俗也極具地區(qū)特色。4、簡要分析漳州是一個歷史悠久，文化深厚，同時又具有各種別具特色的風(fēng)俗習(xí)慣的城市，作為閩南文化的代表城市之一，人們的消費觀和價值觀獨具地方特色，因而在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕惋L(fēng)俗，推廣人居建設(shè)，突出生態(tài)、文化兩大特色。第二部分：城市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟發(fā)展

10、狀況1、城市總體經(jīng)濟狀況漳州的經(jīng)濟發(fā)展以前主要依靠農(nóng)業(yè)，主要為水果和花卉兩大塊，遇到自然災(zāi)害往往損失慘重。現(xiàn)在漳州是廈門的衛(wèi)星城市（福建省確定三個經(jīng)濟重點發(fā)展的城市：福廈泉），現(xiàn)正大力發(fā)展工業(yè)旅游業(yè)。2010年，漳州全部工業(yè)總產(chǎn)值2155.97億元，增長30.5%，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值完成450.10億元，增長4.3%。全年固定資產(chǎn)投資837.11億元，增長44.5%，其中，城鎮(zhèn)投資完成757.23億元，增長46.7，增幅雙雙創(chuàng)1995年以來的新高。漳州經(jīng)濟整體呈現(xiàn)市場消費持續(xù)增長、外貿(mào)出口依然強勁、利用外資快速攀升的特點。2、歷年GDP增長情況圖表320052006200720082009201

11、0GDP(億元)626.36714.93863.731002.011113.171400.71漲幅11.00%12.50%15.20%13.60%13.30%14.90%人均GDP(元)134021522118072210572461929000.2漲幅10.40%12.10%14.60%13.00%12.60%17.70%20052010五年期間，GDP從626.36億元增長到1400.71億元，翻了一番，年均增長率為13.9%，發(fā)展迅速，在人均GDP方面，2010年達(dá)到29404元，近6年保持14%的增長速度。簡要分析：世界銀行認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到1300美元以上時，房地產(chǎn)處在快速增長期

12、。漳州市2010年人均GDP折合約為4434美元（按1美元=6.5392人民幣元計算），正處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。二、漳州居民生活水平 2010年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民收入分別為16616元和7054元，比2009增長了10%和8.4%，居民購買能力和消費能力都有較大幅度提高，2009年社會消費品零售總額達(dá)400.21億元，比2008年增長18.6%。簡要分析：從經(jīng)濟實力來說，漳州近幾年經(jīng)濟快速發(fā)展，總的來說，漳州具有較強的經(jīng)濟實力，并正處于快速發(fā)展的階段，下屬縣市如龍海、長泰、漳浦等由于靠近廈門，接受廈門經(jīng)濟輻射，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)大。從居民購買力來說，近幾年居民人均可支配收入有較大幅度提

13、高，社會消費品零售總額也基本呈增長狀態(tài)，居民的購買力大幅度提高，這也表明漳州房地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿o限。三、漳州城市規(guī)劃及重大市政規(guī)劃狀況1、城市發(fā)展展望：（1）城市性質(zhì)：工貿(mào)港口城市，花果之都，國家歷史文化名城，閩東南中心城市之一，區(qū)域性交通樞紐。（2）規(guī)劃目標(biāo)：漳州城市發(fā)展要面向臺灣和海外，面向21世紀(jì)國內(nèi)國際社會經(jīng)濟發(fā)展的大舞臺，在城市現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)上，經(jīng)過約20余年的建設(shè)，逐步成為閩南地區(qū)經(jīng)濟繁榮、交通便利、文化發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化大城市。（3）城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起江東橋，沿九龍江北溪西岸向北至山后，沿漳州浦南公路向西經(jīng)金峰工業(yè)區(qū)北部邊界與國道319相交后向南沿九龍江西溪經(jīng)滄溪、三道亭、跨過圓山至前

14、板，向東經(jīng)高堂至蓮花、向南經(jīng)林下至田中央，沿水磨里、大帽山、鹿跳湖交國道324線，向東經(jīng)林前、浦尾、馬嶺、新社農(nóng)場、西坑、洪塘、西圓交漳碼公路、沿漳碼公路至漳汕高速公路，跨江后沿九龍江北岸向東至江東橋，總面積250平方公里。（4）城市規(guī)模：漳州市2010年人均城市用地指標(biāo)為95.5 M2，遠(yuǎn)期（2020年）人均城市用地指標(biāo)為96.7 M2，根據(jù)漳州市人口規(guī)模預(yù)測，漳州市2005年為36萬人；2010年為40萬人，2020年為60萬人，則漳州市城市建設(shè)用地規(guī)模為：2005年：32.4平方公里；2010年：38.3平方公里；2020年：58平方公里。（5）城市發(fā)展方向：根據(jù)漳州城市發(fā)展戰(zhàn)略和用地的

15、可選擇性，確定城市規(guī)劃用地主要是向東發(fā)展，使城市重心東移，利用九龍江兩岸的交通走廊，連接各開發(fā)區(qū)，形成整體發(fā)展的大格局。同時，為完善城市功能布局，城市還需向東北、向西和向橋南拓展，并對向北發(fā)展留有余地。2、具體規(guī)劃介紹：（1）東部：未來城市中心u 漳州市政府推動城市東拓，接駁廈門。在漳州東部新區(qū)房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展過程中，市政府極力于推動城市向東拓展，接駁廈門，融入海西發(fā)展建設(shè)的大潮中。這其中，市政東遷的戰(zhàn)略導(dǎo)向?qū)τ跂|部新區(qū)的發(fā)展，在規(guī)劃上為新城區(qū)的建設(shè)帶來了更為廣闊的前景。u 新的城市中心悄然崛起東部新區(qū)規(guī)劃中的漳州博物館、漳州市新圖書館、影視中心、市政廣場、國際會展城、青少年活動中心、首家五

16、星級酒店、明發(fā)商業(yè)廣場、碧湖萬達(dá)廣場、萬嘉世貿(mào)廣場等市政重點設(shè)施。與此同時，沿九龍大道建成的漳州汽車客運中心站，再加上華東工業(yè)品批發(fā)市場、浦東副食品批發(fā)市場、閩南水果批發(fā)市場、龍門蔬菜批發(fā)市場為主的市場體系逐漸形成，生活配套日漸完善，商業(yè)和居住氛圍日益濃厚。而令置業(yè)者更為關(guān)心的東部生態(tài)景觀、人居環(huán)境等，也緊隨著城市東進步伐的加快而日新月異。浦頭港以及江濱生態(tài)觀光走廊這兩大景觀軸線，正在成為凝聚人氣，吸引實力開發(fā)商進駐的景觀籌碼，同時也為營造東部新區(qū)成為未來適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、適宜生活居住的現(xiàn)代化中心城市指明了方向。u 城市新商圈日漸崛起當(dāng)城市中心的舊商圈不能滿足市民日益多彩的消費需求時，一個城市新商

17、圈的崛起也就成為必然的趨勢。以人人樂購物廣場和明發(fā)商業(yè)廣場為中心輻射而成的新商業(yè)圈就是最好的例證。作為全國最大的城市中心區(qū)域大型商務(wù)購物中心明發(fā)商業(yè)廣場，業(yè)態(tài)定位為“超市+百貨”，在面向全國招商。隨著這個總建面積達(dá)80萬平方米的商業(yè)航母落戶東部新區(qū)，將不僅方便周邊居民的日常購物，也將帶動周邊房價的急劇上漲。（2）西部：宜居新城u 優(yōu)質(zhì)領(lǐng)地、高尚人居城西作為新興的漳州優(yōu)質(zhì)生活領(lǐng)地，引領(lǐng)著高尚人居的未來方向。漳州城西，正在崛起新興生活城，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、消費群體優(yōu)勢、優(yōu)越人文、片區(qū)綜合大開發(fā)，眾多優(yōu)勢成就了這個漳州城市生活的后花園。u 依港立市、工業(yè)強市、開放活市、科教興市 城西的金

18、峰高新技術(shù)區(qū)是漳州民營企業(yè)比較聚集的地方，基礎(chǔ)工業(yè)發(fā)展扎實，并有良好的基礎(chǔ)配套設(shè)施；此外，北斗工業(yè)園區(qū)依賴低能耗、低污染的技術(shù)創(chuàng)新，以良好的產(chǎn)值效益也在眾多的工業(yè)園區(qū)內(nèi)擁有顯赫聲名。城西的低碳工業(yè)，不僅是漳州現(xiàn)代工業(yè)化進程的縮影，更是漳州城市向西延展的風(fēng)向標(biāo)。再加上，城西擁有漳州最具有人文氣息的高校園區(qū)，以漳州師范學(xué)院和漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院為依托，以華陽體育館為中心，形成了濃厚的文化教育氛圍，雙語學(xué)校、漳州科技館遙相輝映，共同構(gòu)筑漳州高層次的知識群體。u 區(qū)域內(nèi)商圈已現(xiàn)雛形紅星美凱龍和新華都的即將入駐，顯然順應(yīng)了這一要求和趨勢。西部核心商圈即將崛起，西部繁華商圈新生活即將呈現(xiàn)。大型的SHOPPIN

19、GMALL將對漳州城西快速形成新核心商圈起到了很大的作用，而紅星美凱龍也將融匯了家裝、地板、木業(yè)、陶瓷家居裝飾等品牌家居建材商品，有效彌補了西部家居市場的空白，投資前景被眾多投資者看好。有商業(yè)潛力的城西必將成為國際商業(yè)地產(chǎn)大鱷逐鹿的寶地。u  新商圈醞釀房產(chǎn)變革正是由于新商業(yè)圈的帶動，醞釀城西房地產(chǎn)的變革，帶動了城西樓市的熱潮，促進了城西宜居新城的建設(shè)。在城西的核心片區(qū)，永鴻·國際城經(jīng)典上演、紅星美凱龍即將起航；北部片區(qū)，綠洲富城一枝獨秀；南面片區(qū)，鑫榮嘉園領(lǐng)袖水岸人生。在“西進”的熱潮中，房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮構(gòu)筑了未來城西繁華居住區(qū)的良好前景。（3）中部：商業(yè)龍頭u 沃爾瑪入

20、駐帶動地產(chǎn)漲價以沃爾瑪為主力店的嘉信茂廣場所帶來的不僅僅是SHOPPINGMALL的新購物業(yè)態(tài)，更是帶動了周圍整個商圈的人氣、商機以及資金流?，F(xiàn)在漳州人不僅不排斥各種大商場，而且享受到了這種購物的樂趣。人們購物觀念的改變也進一步促進了商業(yè)的繁榮。基礎(chǔ)設(shè)施的完善也進一步促成商圈的成熟。u 大潤發(fā)入駐促成商圈新發(fā)展2010年入駐的臺灣大潤發(fā)超市，不僅是處于市區(qū)的中心地段，在規(guī)劃和規(guī)模上都將以現(xiàn)代的大型商務(wù)購物中心的商業(yè)模式把周邊的商圈更好地帶動起來。并有專業(yè)人士提出，在漳州市區(qū)中心建立一個和嘉信茂廣場的經(jīng)營模式形成互補的商業(yè)圈，這是商業(yè)發(fā)展的需求，也是為了更好地滿足廣大消費者的購物需求。四、漳州房

21、產(chǎn)投資環(huán)境分析1、優(yōu)勢：（1）穩(wěn)步增長的資產(chǎn)投資。2010年前三季度，漳州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資110.08億元，同比增長51.6%，增幅與2009年同期回升了66.1個百分點，比一季度和上半年提高了15.3個、9.2個百分點；房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重達(dá)到21.3%，比上半年提高了0.6個百分點。可以說漳州的房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，較高的房地產(chǎn)投資增長將直接拉動漳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮。（2）有利的宏觀調(diào)控政策。2010年來，在國家出臺一系列新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、加強調(diào)控力度的新形勢下，漳州市房地產(chǎn)投資仍保持健康的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出投資總量不斷增加，商品房銷售價格平穩(wěn)增長的

22、局面。（3）漳州良好的地理位置和交通情況。漳州地處其獨特的地理位置賦予了漳州無限商機，不僅能得利于廈門、汕頭兩個經(jīng)濟特區(qū)的經(jīng)濟輻射，融入泉州廈門商圈，更能獲得更多的臺商及國外投資商的親睞。漳州良好的交通情況不僅能吸引眾多的外來人員來漳州務(wù)工買房，方便本市居民出行購物，為房地產(chǎn)投資、建房、銷售提供了極大的便利性。（4）在建規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增勢強勁。截止2010年9月底，漳州市商品房屋施工面積達(dá)1273.82萬平方米，同比增長15.1%，其中住宅房屋施工面積1016.03萬平方米，同比增長9.7%。漳州市2010年新開工面積350.13萬平方米，同比增長93.9%，其中住宅房屋施工面積為2

23、53.50萬平方米，同比增長78.0%。2、劣勢：（1）房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊。近幾年，漳州房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增多，并逐步向高資質(zhì)等級方向發(fā)展，但小規(guī)模、低資質(zhì)企業(yè)仍占據(jù)了較大比例。截止2010年9月底，漳州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有440家，其中一級資質(zhì)企業(yè)僅有1家，二級資質(zhì)企業(yè)為10家，三級資質(zhì)企業(yè)108家，三者合計占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的27.0%。（2）經(jīng)濟適用房投資不足，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍需繼續(xù)改善。雖然漳州市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)近幾年來正在順應(yīng)宏觀調(diào)控的要求作出積極的調(diào)整，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)有所擴大，但增長慢，比重小，力度明顯不足，市場供需結(jié)構(gòu)之間仍存在一定的矛盾，普通工薪階層中低價位、中

24、小套型的住房需求依然不能得到充分的滿足。（3）商品房價格偏高，與普通消費者的承受能力不相適應(yīng)。世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比一般在1.85.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在36之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。2010年漳州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18411元，按每戶3人計算，戶均年收入為55235元，以均價購買一套80平米住宅總價為35.10萬元，房價收入比為6.3，高于合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產(chǎn)貸款利息支出，一個普通家庭平均需要2030年的儲蓄才能購買一套住宅。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源對預(yù)收款和銀行貸款依賴度仍然過大。目前漳州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

25、的融資渠道仍較為單一，銀行資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占比例過高，其潛在的金融風(fēng)險不容忽視。2010年前三季度漳州市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，直接來自于銀行貸款的比重達(dá)10.1%，來源于銷售定金及預(yù)收款的比重占40.8%，而這部分資金大多也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房者間接從銀行取得的。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比重僅為26.4%。新一輪政策的影響，無疑增加了購房者購房難度和購房成本，銷售將進一步減緩，進而影響企業(yè)開發(fā)資金及時到位。3、總結(jié)：漳州房地產(chǎn)投資環(huán)境機會和威脅并存（1）機會：隨著海西經(jīng)濟的熱炒，周邊的樓市升值空間越來越大，很多外地投資客已經(jīng)將目光投向了漳州這塊寶地。（2）威脅：2002年2010年，市區(qū)

26、出讓的土地中70%以上被來自泉州、福州、廈門等地的外地開發(fā)商競買走。隨著外地實力開發(fā)企業(yè)的入市，新的開發(fā)理念提升了漳州市場的整體開發(fā)水平，一批具有較高品質(zhì)、較大規(guī)模的社區(qū)將繼續(xù)涌現(xiàn)，并將成為漳州樓市的主流產(chǎn)品。第三部分：漳州房地產(chǎn)市場情況一、發(fā)展現(xiàn)狀及特征概況1、漳州市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況呈良性增長趨勢自2004年至2007年，漳州市房地產(chǎn)投資總量以及增長幅度均呈逐年上升的趨勢；08年房地產(chǎn)開發(fā)投資超百億，雖然較07年增長31%，但是增長速度開始放緩；09年投資額首度出現(xiàn)了下滑，只有99.3億元，比08年下降了9%10年底漳州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資159.62億元，同比增長60.75%從漳州的

27、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，在經(jīng)過了08年的低迷期后，09、10年房地產(chǎn)業(yè)開始回溫、并發(fā)展迅速。2、廈漳泉一體化加速發(fā)展，漳州發(fā)展空間巨大漳州房地產(chǎn)發(fā)展相對于周邊的廈門、泉州等城市滯后，但從長遠(yuǎn)趨勢來看，隨著閩南金三角一體化發(fā)展速度的加速，廈漳泉一體區(qū)域融合將為漳州帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間。3、漳州市區(qū)商品房供應(yīng)量不斷增長，未來發(fā)展趨勢良好自2005年，漳州市區(qū)樓市年均供應(yīng)量都在100萬平米以上，而2008年由于樓市低迷，開工量銳減，導(dǎo)致2009漳州樓市新增供應(yīng)只有81.76萬平米，比08年驟降56%，而銷售量卻達(dá)到了168.87萬平米，5年來首次出現(xiàn)批售量和備案量倒掛，市場主要以消化存量房為主。

28、但是隨著2009年樓市的回暖，開工量穩(wěn)步回升，2010年市區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積139.14萬平方米，同比增長47.68%?？傮w來講，隨著商品房供應(yīng)面積的不斷增長，漳州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢良好。4、漳州市區(qū)商品住宅銷售均價呈增長模式，房價均價仍有增高趨勢從2006年至2010的4年間，漳州市區(qū)商品住宅的均價上漲約800元/，年漲幅約6%； 2009年漳州市區(qū)住宅的銷售均價為4055元/，不僅在閩南金三角片區(qū)屬于明顯的價格洼地，甚至低于全國4200元/的住宅銷售均價，房價上漲空間明顯；2010年底漳州市市區(qū)普通住宅均價4547元/，房價漲幅較為明顯；總的來講，漳州房價漲幅仍低于全國19%的平均漲幅，

29、市場發(fā)展較為平和，未來漳州房價均價仍有增高趨勢。5、漳州市商品房售租比與房價收入比（1）漳州市商品房售租比較為平衡，泡沫較小目前，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售價租金比一般界定為200：1至300：1。如果售價租金比超過300：1，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。售價租金比無論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值漳州市區(qū)商品房目前的租售比大約在220：1，不僅低于國際通用的房產(chǎn)泡沫界定標(biāo)準(zhǔn)，也低于周邊城市，如廈門、福州、泉州等地的售租比。漳州房價未偏離真實的房產(chǎn)價值，

30、房地產(chǎn)運行狀況良好。因此在漳州進行房地產(chǎn)投資存在著較大的潛力。（2）漳州市房價收入比有所提升，房價溢價空間較大以2010年底數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，漳州市商品住宅價格：454700元/套（以整體均價4547元/平方米，戶型面積100平方米計算）漳州城鎮(zhèn)家庭年收入：64687元（城鎮(zhèn)人均年可支配收入18482元、家庭平均人口3.5人）漳州目前的家庭房價收入比約為：7.03 ：1，與漳州2009年漳州房價收入比的6.3：1相比，漳州目前的房價收入比有了很高的提升，這說明漳州的房地產(chǎn)價格漲價幅度較高，但與此同時，漳州的房價收入比又明顯低于國內(nèi)一線城市15：1的水平，因此，漳州的房地產(chǎn)價格仍然存在較大溢價空間。5、

31、漳州市區(qū)住宅累計空置面積呈遞減趨勢，商品住宅銷售狀況良好由于09年新增供應(yīng)量的降低，市場主要以消化存量房為主，因此至09年12月，漳州市區(qū)商品住宅累計空置面積約11.15萬，比08年底的23.75萬減少了7.09萬，截至到2010年第三季度，漳州市區(qū)商品住宅累計空置面積約為9.85萬。從商品住宅累計空置面積的下降幅度來看，漳州市房地產(chǎn)近三年的銷售狀況良好，隨著2011年新國八條等相關(guān)政策的推出，今年初漳州市房地產(chǎn)業(yè)已迎來三次售房高峰期，這表明漳州的房地產(chǎn)業(yè)今年將迎來另一個發(fā)展高峰期。6、房子購買者多以自用為主，投資比例有上升趨勢根據(jù)我們走訪的區(qū)域樓盤，購房者來源多以本地及周邊縣城為主，少數(shù)來源

32、是廈門、泉州等地，客戶類型多以公務(wù)員、個體經(jīng)營戶、私營業(yè)主、企業(yè)單位中高管為主，客戶購房用途以投資或自用為主，其中自用又占較大比例，但投資比例有上升趨勢7、土地供應(yīng)較為平穩(wěn)，市場前景較好漳州市2008年土地供應(yīng)面積為19.4萬m2，2009年土地供應(yīng)面積為36.5萬m2，而2010年推出土地95萬m2，2008，2009年土地供應(yīng)量較小，其總建筑面積均小于當(dāng)年銷售面積，而2010年土地供應(yīng)的總建筑面積基本與市場年均銷售面積持平。隨2010年較大量的土地推出，可以預(yù)計未來1-2年漳州市場供應(yīng)將趨于平衡，從土地供給看市場運行較為平穩(wěn)。8、“東進西拓”的趨勢決定了城東和城西板塊在未來有很大的發(fā)展空間

33、2010年掛牌出讓的地塊共16幅，地塊總面積為949896.32平方米，均屬凈地出讓。按區(qū)域上劃分，5幅地塊在薌城區(qū)，11幅地塊在龍文區(qū)，其中6幅地塊集中在藍(lán)田開發(fā)區(qū)，從土地出讓板塊來看，東進西拓的趨勢不可抵擋，城東和城西兩個板塊必將成為房地產(chǎn)商的新寵兒。9、樓盤規(guī)模較大，周圍配套設(shè)施較為齊全漳州項目規(guī)模都較大，少則幾十畝，多則幾百畝，小區(qū)配套比較齊全。根據(jù)我們的區(qū)域走訪，該區(qū)樓盤周圍配套設(shè)施如交通、教育等較為齊全，容積率以及綠化面積率較高。10、戶型多以小高層、高層為主，中小戶型最受歡迎由于土地面積有限，漳州房地產(chǎn)開發(fā)項目多以小高層、高層為主，在我們調(diào)查的區(qū)域中，戶型以40-50平米的單身公

34、寓、65-90平米左右的二房、100-120三房為主以及130及以上四房大房等戶型，其中中小戶型所占比例較高。11、建筑風(fēng)格以園林風(fēng)與現(xiàn)代簡約風(fēng)為主漳州樓盤建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，輔以少量的歐式，園林風(fēng)格則比較多樣；戶型設(shè)計方面具備一定的創(chuàng)新點，雙陽臺、大露臺、入戶花園等元素有一定運用，綜合品質(zhì)有待提升；漳州絕大部分項目交房標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房，精裝修房項目較少，但有增加的趨勢。二、漳州市土地供應(yīng)情況1、總體概況漳州市2008年土地供應(yīng)面積為19.4萬m2，建筑面積為57萬m2，2009年土地供應(yīng)面積為36.5萬m2，建筑面積為86.3萬m2；而2010年推出土地95萬m2，建筑面積為166.5萬m2

35、，2008、2009年土地供應(yīng)量較小，其總建筑面積均小于當(dāng)年銷售面積，而2010年土地供應(yīng)的總建筑面積基本與市場年均銷售面積持平。2、20082010年土地拍賣情況分析2008年土地拍賣情況（圖表8）：土地坐落出讓土地面積（m2）規(guī)劃用途容積率建筑面積（m2）成交價格（萬元）樓面地價元/m2競得人市中級法院以西，新浦東路以南，水仙大街以北15458.7二類居住2.2340093363989漳州天利房地產(chǎn)發(fā)展有限公司龍江路以東，規(guī)劃新浦東路以北91831.7二類居住2.825712911020429漳州市華藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳華中路以南，連科港西側(cè)87284.6二類居住3.2279311155

36、24556漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分析：2008年漳州市商業(yè)，居住用地累計成交194575 m2 (約291.86畝），建筑面積為570449 m2，成交金額為29907萬元，平均樓面低價為524元/ m2。08年的土地出讓受國家調(diào)控的影響慣性下滑，而漳州市政府也有意放緩了土地出讓的速度。直接導(dǎo)致了市場供應(yīng)的失衡，為09年房地產(chǎn)市場的“小陽春”行情加入了助推劑。2009年土地拍賣情況（圖表9）：土地坐落出讓土地面積（m2）規(guī)劃用途容積率建筑面積（m2）成交價格（萬元）樓面地價元/m2競得人江濱路以北，丹霞路以西，下洲路以南01：9930.2602：30120.35商住綜合3.5140177

37、214271529福建欣隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東至江濱新城，南至北江濱路，西至丹霞路，北至下洲路46053.81二類居住3.5161188248001539漳州市福景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司薌城公安局公安應(yīng)急指揮中心北側(cè)，大學(xué)西路中段南側(cè)，規(guī)劃博學(xué)路西側(cè)46286.33商住綜合2.5115716125501085漳州盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環(huán)城路）以北63159.99商住綜合1.681061097000660鄭存建漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環(huán)城路）以南45893.03商住綜合1.68771004500584鄭存建廠西二路以西，江濱路以北，規(guī)劃育才路以東，上

38、墩中學(xué)以南A：51521.70B：40509.71二類居住A2.0B2.5204317243001189福建正得投資集團有限公司藍(lán)田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東干道以西，橫五路以北20523.10二類居住2.2451512800620林寶強八號路以西，規(guī)劃道路（振興路）以東，煙草物目物流用地以南，規(guī)劃道路（小港路）以北11139.87商住綜合1.2133681106827福建省盛輝物流集團有限公司小結(jié)：2009年漳州市商業(yè)，居住用地累計成交365138.2 m2 (547.7畝），建筑面積為863126 m2，成交金額為98483萬元，平均樓面地價為1141元/ m2 (約180萬元/畝）。09年土地市場的火

39、爆，出現(xiàn)了一批高地價、“面粉比面包貴的地”，直接導(dǎo)致了2010年房地產(chǎn)市場價量齊漲的局面，同時也間接推高了2010年土地的價格。2010年土地拍賣情況（圖表10）：漳州市共推出16塊掛牌出讓地塊，其中屬商住用地有9塊。土地坐落出讓土地面積（m2）容積率建筑密度（%）綠地率（%）總建筑面積m2掛牌起始價（萬元）每畝單價萬元/畝）樓面地價元/m2龍江小區(qū)二期A地塊98446.61（147.67畝2.8303527565116982115616漳華路以北，新華北路以東47702.28（71.55畝）2.8283513356618600259.961393漳華路以北，市后村以東36350.35(54.

40、53畝）3.025351090528725160800十三號路以東，水仙大街以北33890.35（50.85畝）2.822359489311500160800龍文北路以西，北環(huán)城路以南113926.06（20.89畝）3.53030487411126013069657748.69（86.82畝）2.83530161696小結(jié)：2010年掛牌出讓的地塊共16幅，地塊總面積為949896.32 m2，均屬凈地出讓。區(qū)域上劃分，5幅地塊在薌城區(qū)，11幅地塊在龍文區(qū)，其中6幅地塊集中在藍(lán)田開發(fā)區(qū)。從上述三個表可以看出：（1）目前漳州市場略大于供應(yīng)的情況是正常的。（2）隨2010年較大量的土地推出，可以

41、預(yù)計未來1-2年漳州市場供應(yīng)將趨于平衡，從土地供給看市場運行較為平穩(wěn)。（3）可以預(yù)計在未來3年內(nèi)漳州房地產(chǎn)市場將會呈快速發(fā)展趨勢，市場競爭更加激烈，市場產(chǎn)品質(zhì)將不斷提升；漳州房地產(chǎn)市場是一個健康的，良性的，可持續(xù)發(fā)展的，能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好回報的市場熱土。3、縱觀08、09、10年土地市場行情有如下幾個特點：（1）土地釋放速度穩(wěn)步發(fā)展但與周邊城市（廈門，泉州）相比漳州成交地價較低，但土地仍有升值空間，因此在一定程度上房價將持續(xù)上漲。（2）08、09年老城區(qū)板塊、江濱板塊受熱捧。10年龍文區(qū)受市政府東移的影響漸成投資熱點由于老城區(qū)城拆困難，安置成本大造成土地供應(yīng)緊缺，而江濱區(qū)域的一線江景具

42、有不可再生性，因此兩板塊受競買者的熱捧，競得價不斷攀升。而隨著市政府東移的推進，大型商業(yè)綜合體、辦公樓、高檔社區(qū)也加快了建設(shè)步伐，龍文區(qū)逐步發(fā)展成未來城市的新中心。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行情有望超越老城區(qū)成為投資、置業(yè)的新熱點。（3）漳州市區(qū)土地推量偏少，競爭激烈從土地出讓規(guī)模計算08，09兩年的土地出讓規(guī)劃總面積達(dá)：1433575m2，該部分項目將在未來的2-4年內(nèi)逐步投放市場將加大漳州市房地產(chǎn)的供給（根據(jù)目前年度銷售量預(yù)計市場存量可供銷售1年），加劇后續(xù)房市的競爭。同時由于08、09、10年出讓地塊成本較高也將帶動漳州市房價進一步上漲。（4）外來開發(fā)商占據(jù)土地市場半壁江山萬達(dá)集團、融信集團、明發(fā)地產(chǎn)

43、、正德集團等有實力的房企的進駐，將在未來提升整個市場的品質(zhì)，新的開發(fā)理念、營銷方式也將為漳州房市帶來新局面，加大市場競爭。三、二級市場情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資圖表11：漳州市房地產(chǎn)投資情況年份06年07年08年09年10年房地產(chǎn)投資(億元)55.3983.53109.2899.3159.62增長率33%51%31%-9%60.75%房地產(chǎn)投資所占比例12.56%16.56%17.59%19.64%20.7%數(shù)據(jù)來源漳州統(tǒng)計年鑒從漳州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認(rèn)為漳州房地產(chǎn)投資在經(jīng)過經(jīng)濟周期的低迷期后，10年房地產(chǎn)業(yè)開始回溫，并預(yù)計未來三年房

44、地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。 另外，由于“十二五”規(guī)劃中重點突出對海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的騰飛發(fā)展，漳州接受經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，所以漳州正處于一個前所未有的經(jīng)濟高速發(fā)展時期，勢必會帶動房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。2、歷年漳州市區(qū)商品房供需情況分析（圖表12）(注：2010年市區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積139.14萬平方米，同比增長47.68%)資料來源漳州統(tǒng)計年鑒從圖中我們可以得出自2005年，漳州市區(qū)樓市年均供應(yīng)量都在100萬平米以上。而2008年由于樓市低迷，開工量銳減，導(dǎo)致2009漳州樓市新增供應(yīng)只有81.76萬平米，比08年驟降56%，而銷售量卻達(dá)到了168.87萬平米，5年來首次出現(xiàn)批售量和

45、備案量倒掛，市場主要以消化存量房為主。但是隨著2009年樓市的回暖，開工量穩(wěn)步回升.這說明了漳州的房地產(chǎn)供需矛盾較小，市場需求為剛性需求。總之，漳州房地產(chǎn)市場是健康的，良性的，可持續(xù)發(fā)展的，泡沫較小。 3、漳州市房地產(chǎn)市場價格情況A、整體市場價格（圖表13）資料來源漳州房管局資料 (注：2010年漳州市商品住宅銷售均價4547元/平方米)資料來源漳州房管局資料2010年，漳州市商品住宅價格：454700元/套（以整體均價4547元/平方米，戶型面積100平方米計算)，而從2004-2009年商品住宅銷售均價來看,可以推斷漳州的房地產(chǎn)價格還存在較大溢價空間。與廈門、福州、泉州等地的售租比來看,漳

46、州房價未偏離真實的房產(chǎn)價值，房地產(chǎn)運行狀況良好。B、區(qū)域市場價格分析市場供需兩旺促使整個城市房價穩(wěn)步上升，其中東部地區(qū)漲幅最大，西部地區(qū)也由于配套的日趨完善價格逐漸攀升。下面就來重點看看城東板塊、城西板塊、江濱板塊：（1）城東板塊（圖表14）樓盤2010-05-18 (均價)2011-04-09(均價)書香世家4800元/平方米5500元/平方米長福裕景5100元/平方米5800元/平方米萬嘉·世貿(mào)廣場5900元/平方米6500元/平方米以上是東部地區(qū)幾個主要的在售樓盤，通過比較可以看出,書香世家房價較去年漲了800元/平方米，漲幅不可小看；漳州本土開發(fā)商長福地產(chǎn)，在東部地區(qū)開發(fā)的長

47、福裕景由于靠近人民廣場、人人樂購物廣場、漳州二實小等教育配套，價格也相比去年有不小的漲幅。萬嘉·世貿(mào)廣場屬于高品質(zhì)樓盤，小區(qū)綠化率達(dá)到了驚人的46%，小區(qū)內(nèi)配套高級會所、高爾夫球場，價格也漲了600元。（2）城西板塊（圖表15）樓盤2010-10-8 （均價）2011-04-09（均價)悠樂社區(qū)多層4600元/平方米多層4900元/平方米綠洲富城3600元/平方米4000元/平方米悠樂社區(qū)自開盤起至今多層上漲800元/ m2，上漲幅度很大，附近設(shè)施的不斷完善，今后房價還有很大的上漲空間。綠洲富城從去年至今年銷售價格上漲400元/平方米。據(jù)了解，8月開盤的二期多層3800元/ m2，小

48、高層4000元/平方米。（3） 江濱板塊 九龍江畔目前主要在售樓盤有鑫榮花苑，尚東琴畔。從去年年底銷售開始至今，因為江濱大道的貫通，沿江公園等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，環(huán)境日趨優(yōu)美，這些樓盤又為實力品牌地產(chǎn)商開發(fā)，售前營銷工作到位，價格上漲1000元/平方米,據(jù)說二期開盤價格要突破7000，到時價格上漲也肯定過千，今后房價仍然看漲。4、漳州市房地產(chǎn)綜合分析通過對漳州房地產(chǎn)近幾年房地產(chǎn)市場交易的供求價格信息三方面情況來綜合分析，可以初步總結(jié)：1、漳州近幾年來房價的上漲和成交量是同步的,反映出漳州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢；2、漳州房地產(chǎn)近幾年一直處于供求平衡狀態(tài),房價泡沫成分較小。四、板塊發(fā)展1、版塊綜

49、述漳州城市發(fā)展，符合中國城市化進程的兩個發(fā)展規(guī)律，一是沿江面海，一是東向發(fā)展。沿九龍江向東發(fā)展，與廈門對接是其必然選擇。漳州也由單一的老城區(qū)，發(fā)展成為五大城區(qū)，西部新城區(qū)，老城區(qū)，城市中心區(qū)，東部新城區(qū)和江南新區(qū)。根據(jù)漳州房產(chǎn)開發(fā)狀況，將漳州共分為5個板塊：2、板塊解析A、城北板塊：范圍：城北板塊位于沿漳華路以北，跨越北環(huán)城路的廣大片區(qū)。隨著漳華路的打通，成為城市北區(qū)的交通大動脈，盤活了漳華路以北的土地存量，地段價值全面提升。板塊整體發(fā)展比較成熟，交通便利，教育生活配套完善。代表樓盤：錢隆首府，延安廣場， 福海陽光板塊特征總結(jié)（圖表16）建筑類型以小高層，高層住宅為主，占在售市場供應(yīng)量的91%

50、戶型在售樓盤戶型主要集中在二房，三房上，且面積有逐漸縮小的趨勢，三防中，小三房成為市場主流。產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品滿足家居特征明顯，設(shè)計上主要采用平層，凸窗，入戶花園及多陽臺為組合。園林景觀園林多采用結(jié)合歐式園林為主題園林營銷手法充分利用漳州人的老城情結(jié)，以老城區(qū)成熟的商業(yè)和生活配套作為主要賣點，尤其是漳華路的全線通車，極大提升了城北板塊的居住和商業(yè)價值?？蛻魜碓蠢铣菂^(qū)的居民為主B、中心城區(qū)：范圍：中心城區(qū)板塊位于南昌路與丹霞路十字路交匯處的城市商業(yè)中心，東臨九龍大道人民廣場，西擁九龍公園臨近汽車站，北靠火車站占盡市區(qū)之繁華便利。板塊較成熟，交通便利，本地及外來人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龍公

51、園、 沃爾瑪商業(yè)廣場是這一板塊最值得驕傲的資本。代表樓盤：麗園君悅，家薌0596， 丹霞名城板塊特征總結(jié)（圖表17）建筑類型以小高層，高層住宅為主戶型在售樓盤戶型主力戶型為100-130平方的三房，投資型的小戶型也占據(jù)想當(dāng)打的比重。產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計上主要采用平層，凸窗，入戶花園及多陽臺為組合。園林景觀多采用結(jié)合景觀資源的熱帶風(fēng)情園林，另外也有項目采用歐式園林及與本地人文結(jié)合為主題園林。營銷手法在營銷推廣上多以商務(wù)，繁華和尊貴等為主大，充分發(fā)揮板塊成熟區(qū)域特征?？蛻魜碓茨喜新穭t高端客戶群為主，輔之部分的外地投資客；靠人民廣場一帶以本片區(qū)客群為主。C、江濱板塊范圍：江濱板塊以江濱路和建元路的之間是橫

52、貫市區(qū)東西方向的，集交通、休閑、觀光、旅游、防洪功能于一體的城市景觀主干道和交通次干道。特有的江景，讓濱江沿岸的房地產(chǎn)項目無一例外的打起了豪宅牌。可以預(yù)見，未來濱江一帶就是漳州的“外灘”。代表樓盤：悅景豪庭，江濱花園城，鑫榮花苑，榕御板塊特征總結(jié)（圖表18）建筑類型以小高層，高層住宅為主戶型戶型以三房，四房為主，面積主要集中在120-160平米以上，另外一房，二房也占據(jù)市場很大份額。產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計上主要采用平層，凸窗，入戶花園及多陽臺為組合。園林景觀多結(jié)合九龍江景觀資源，以東南亞風(fēng)情園林為主題營銷手法九龍江江景是該板塊最大的賣點?？蛻魜碓凑麄€漳州地區(qū)的富裕階層。D、城東板塊范圍：城東板塊地處龍文

53、區(qū)區(qū)，隨著漳州城市“東拓西進”發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)推進，中心城區(qū)范圍不斷向東部拓展。不僅僅是由于市政東移所致，更主要是因為東部新區(qū)迎合了漳州城市發(fā)展的歷史機遇，以及東部新區(qū)自身良好的規(guī)劃定位。代表樓盤：錦繡一方，榮昌花園，長福裕景，萬嘉世貿(mào)廣場，書香世家 板塊特征總結(jié)（圖表19）建筑類型以小高層，高層住宅為主戶型戶型以二房，三房為主，面積主要集中在80-130平米之間及以上，也有滿足投資需求的一房和單身公寓。產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計上主要采用平層，凸窗，入戶花園及多陽臺為組合。園林景觀以東南亞風(fēng)情園林為主題。營銷手法主要依托城市“東拓西進”發(fā)展戰(zhàn)略，以未來前景為主要賣點，另外優(yōu)秀的教育資源也是本板塊另一大賣點?？?/p>

54、戶來源以城東片區(qū)以及縣城客戶為主，部分外地投資客戶。E、城西板塊范圍：城西板塊位于學(xué)府路往西片區(qū)。在漳州市“市區(qū)東移，薌城西進”的整體發(fā)展戰(zhàn)略引導(dǎo)下，目前主要規(guī)劃為商住區(qū)、高校園區(qū)和金峰工業(yè)區(qū)三大板塊。城西板塊緊鄰319國道，可經(jīng)漳廈、漳詔、漳龍高速公路通往廈門、廣東等地，交通運輸便利，人流物流流動頻繁。是未來漳州城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略區(qū)域之一。工業(yè)園區(qū)以金峰工業(yè)區(qū)和北斗工業(yè)園區(qū)為代表，擁有300多家內(nèi)外資企業(yè)，務(wù)工人員近6萬人；高校園區(qū)占地總面積達(dá)到5000畝，以漳州師范學(xué)院和漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院為依托，以華陽體育館為中心，形成了濃厚的教育、文體氛圍；受到原有市政規(guī)劃，尤其是道路交通設(shè)施的影響，城西

55、板塊房地產(chǎn)開發(fā)無論從規(guī)模和市場熱度上，相對中心城區(qū)和東部新區(qū)都略顯滯后。但是隨著交通等市政設(shè)施的完善，加之其擁有的工業(yè)基礎(chǔ)和文教資源，吸引了大批品牌實力開發(fā)商紛進駐。在售項目規(guī)模和品質(zhì)不遜于城區(qū)其他板塊，但是價格卻更實惠。因此屬于性價比最高的區(qū)域。代表樓盤：永鴻國際公館，永鴻國際城板塊特征總結(jié)（圖表20）：建筑類型以小高層，高層住宅為主戶型戶型以二房，三房為主，但是滿足投資需求的單身公寓，一房等戶型也占據(jù)相當(dāng)大的比重。產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計上主要采用平層，凸窗，入戶花園及多陽臺為組合。園林景觀以東南亞風(fēng)情園林為主題。營銷手法片區(qū)內(nèi)在售項目以大盤為主，社區(qū)規(guī)劃，內(nèi)部配套是項目主打賣點之一依托城市“東拓西進”發(fā)展戰(zhàn)略，項目的高性價比以及未來的升值潛力也是項目另一個主要賣點之一