不同類型舊城改造項目的比較研究

1、不同類型舊城改造項目的比較研究類型一：都市中心區(qū)功能多元，高端引領(lǐng)通常一個都市的進展大多圍繞中心城區(qū)展開渚B市中心承載著都市功能與活動的要緊部分。在都市經(jīng)濟進展的推動下，其市政配套和功能結(jié)構(gòu)一直處于更新與再開發(fā)之中，因此都市中心往往成為舊城改造的重點區(qū)域。中心舊城區(qū)內(nèi)通訊、供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施專門完備,學(xué)校、醫(yī)院、金融和商店等配套設(shè)施也相對集中，同時都市中心區(qū)擁有核心區(qū)位與交通樞紐優(yōu)勢。但弱勢在于建筑密度大，公共綠地少、生活環(huán)境質(zhì)量差、停車場以及停車泊位少等。最典型的案例便是:早期上海市盧灣區(qū)、靜安區(qū)、黃浦等中心城區(qū)進行的舊區(qū)改造。都市中心區(qū)改造存在的一系列矛盾，諸如商業(yè)活動減少、居住環(huán)境惡化以

2、及周末和夜晚成為死城等，是開發(fā)企業(yè)無法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，都市中心改造需要邊際利潤更高的商業(yè)項目，但開發(fā)企業(yè)不能一味地追求經(jīng)濟效益，對承接大面積舊城改造的企業(yè)而言，需要注意改造區(qū)域內(nèi)的功能調(diào)劑。都市中心改造的項目不能減少街道的數(shù)量和面積，以保證人們接觸的機會，假如有條件的話能夠保留部分不同品質(zhì)的建筑，在滿足區(qū)域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經(jīng)濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經(jīng)濟能力不同的功能需要，以增加不同時段內(nèi)區(qū)域人口的密集度。下面提供幾種都市中心改造產(chǎn)品和改造實例供開發(fā)企業(yè)借鑒。高端商業(yè)休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結(jié)構(gòu)，然而私家車的增多，郊區(qū)地產(chǎn)以

3、其較低密度居住環(huán)境，日漸成熟的內(nèi)外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業(yè)要同郊區(qū)購物中心直面競爭，就不能再沿用同質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品。從國外都市的體會來看，高端商業(yè)從事最好的商業(yè)形狀，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區(qū)的住宅品質(zhì)。步行系統(tǒng)專門多情形下，舊城自帶的商業(yè)項目差不多擁有固定的購物客群，然而其往往同時擔(dān)負著都市干道的職責(zé)，加上傳統(tǒng)設(shè)施營業(yè)場所腹地過于狹窄，容易造成商業(yè)流與人流混雜。然而，假如簡單加以拓寬，將造成較大規(guī)模的拆遷，使開發(fā)成本劇增。因此，建議在舊城內(nèi)的商業(yè)項目添加步行系統(tǒng)，如步行街與天橋系統(tǒng)，改變?nèi)塑嚮祀s的交通危險性，并增強購物的舒服性，通過網(wǎng)絡(luò)把與平行的零售和服務(wù)

4、設(shè)施連接起來。從上述產(chǎn)品和案例能夠發(fā)覺，不管是局部調(diào)整商業(yè)品質(zhì)依舊拆除重建，成功的商業(yè)中心改造都需要耗費極大的成本，假如不能將商業(yè)中心的消費檔次以及物業(yè)租金提高才殳資成本全然不可能收回。由此,商業(yè)中心改造應(yīng)該慎之又慎，分時期分地域逐步改造。與此同時，在愛護歷史建（史建博客I史建新聞）筑與景觀風(fēng)貌的前提下，盡可能地利用商業(yè)以及公共空間，不是簡單地開發(fā)客源市場購買力，而是要引導(dǎo)甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區(qū)用地分二期（論壇像冊戶型樣板間視頻）、三期（論壇像冊戶型）開發(fā)，如此能夠降彳氐單位開發(fā)成本，假如商業(yè)中心的帶動效應(yīng)明顯的話，后期的住宅利潤將更為可觀。類型二：歷史文化區(qū)維系文

5、脈，挖掘價值每個都市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。都市歷代古城建筑真實地記錄了都市個性的進展和演進，是都市不可再生的寶貴資源，也是都市底蘊和魅力所在，更是都市競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素之一。然而早先的開發(fā)改造規(guī)劃由于對其風(fēng)貌愛護不夠重視，導(dǎo)致都市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城墻因為被定位于阻礙都市交通進展而遭到拆除;或者為了單純的經(jīng)濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對都市古建筑、歷史街區(qū)進行的大拆大建，事實上質(zhì)無異于殺雞取卵，損害的不單是開發(fā)企業(yè)的長期利潤，更是一個城區(qū)的人氣與商業(yè)競爭力。隨著都市

6、愛護意識的增強，一種由建筑更新+功能置換+商業(yè)運作”的開發(fā)模式日漸普及，代表項目如以青島租界地、上海新天地等，通過引入現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營治理運作，轉(zhuǎn)變市場關(guān)于舊建筑的認知，使消費者對舊城印象從破舌杯堪轉(zhuǎn)變到富有文化品味。該種模式要真正實現(xiàn)效益（商業(yè)效益、社會品牌效益）需要高頷的改造費用，如新天地僅6萬平方米，改造費用卻高達14億元。此外，這類改造項目還必須擁有較強的商業(yè)運作體會，例如新天地為帶動整個區(qū)域的人氣，在早期開發(fā)中，投入了大量的前期成本，并以極優(yōu)待的政策引進品牌商家，才能有帶動整個區(qū)域的人氣，使得周邊房地產(chǎn)價值提升，從最開始的每平方米8000-10000元，到后來均價每平方米4萬元。類型三

7、：混合居住區(qū)配合政府，統(tǒng)籌操作混合居住區(qū)通常位于城區(qū)的中間圈層，是早期規(guī)劃短視的產(chǎn)物,由于歷史緣故，混合居住區(qū)內(nèi)集中了居住、商業(yè)、工業(yè)、市政設(shè)施等多種土地類型，道路狹窄、建筑密集，區(qū)域內(nèi)人口購買層次低，無力承擔(dān)改善居住置業(yè)的成本，且混合區(qū)內(nèi)工業(yè)以小型企業(yè)居多，徒增拆遷難度。依照國家關(guān)于舊區(qū)改造的原則，開發(fā)商必須對道路進行拓寬或翻修，增設(shè)公共配套設(shè)施，如此一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出于偏街僻巷，市場運作升值空間小，風(fēng)險專門大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于這些居住密度高、區(qū)位條件差、資金難于平穩(wěn)的地塊，通常避而遠之，然而政府為了實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，通?；旌蠀^(qū)與區(qū)位好的土地捆綁推出，成片改造。因此想要參

8、與大面積舊城改造的企業(yè)必定會遇到混合區(qū)改造，同時出于對提升改造地區(qū)的品位和開發(fā)檔次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要顧及到混合區(qū)關(guān)于其單體項目的阻礙。類型四：都市邊緣區(qū)城鄉(xiāng)一體，建管并重都市邊緣區(qū)是近50多年來因都市擴展所包圍的原城邊村居。因此許多都市邊緣區(qū)一樣仍有集體經(jīng)濟與行政合一的組織機構(gòu)，建筑雜亂密集，而其中最典型的形狀當(dāng)屬城中村。由于二元體制的慣性，這種都市中的村莊仍舊實行農(nóng)村治理體制，因此在建設(shè)規(guī)劃、土地利用、社區(qū)治理、物業(yè)治理等方面都與現(xiàn)代城（論壇戶型）市的要求相距甚遠，甚至顯現(xiàn)治理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大都市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式

9、值得許多開發(fā)企業(yè)研究。類型五:工業(yè)集合區(qū)一依靠基礎(chǔ)，發(fā)揮特色在每個都市的進展過程中，工業(yè)企業(yè)的布局因為都市規(guī)模增大、都市功能調(diào)整而變得不再合理。從國外工業(yè)化都市進展的歷史來看,幾乎都經(jīng)歷過工業(yè)廠房的調(diào)整改造。由于工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區(qū)要小專門多。此外工業(yè)區(qū)供電、供氣、給排水設(shè)施的容量優(yōu)于一般住宅，因此工業(yè)區(qū)改造往往免除大規(guī)模的市政投入。但值得注意的是，這些工業(yè)集合區(qū)改造不是簡單的廠房拆除和產(chǎn)業(yè)置換，而是牽涉到更深層次的產(chǎn)業(yè)設(shè)計與廠房再利用。專門是牽扯到當(dāng)?shù)刂е凸I(yè)企業(yè)的改造，由于該工業(yè)區(qū)攸關(guān)整個都市的進展，必須慎重。在具體更新進程中，工業(yè)集聚區(qū)的改造一

10、樣又能夠分為小型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)置換、混合工業(yè)區(qū)的漸進改造和大型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級。小型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)置換區(qū)域特點：都市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)集合地隨著都市的快速進展而出現(xiàn)與都市環(huán)境格格不入的景象。這些規(guī)模小，空置率高，同時土地產(chǎn)出效應(yīng)較低的工業(yè)區(qū)或者成片的工廠，區(qū)域內(nèi)的工業(yè)項目現(xiàn)狀與周邊的居住、商業(yè)極不和諧。比如嚴峻污染的舊工業(yè)區(qū)，需要通過規(guī)劃調(diào)整以及有關(guān)措施將工業(yè)用地置換為居住、商業(yè)、綠地或其他都市功能。改造策略：隨著都市的進展，舊工業(yè)區(qū)已失去了往日重要的工業(yè)用途，其中部分建筑的形象也與新顯現(xiàn)的高層建筑不相和諧，以往舊企業(yè)搬遷后，關(guān)于舊工業(yè)廠房最簡單的也是最通用的做法確實是推倒重來，如此就等于夷平了都市的

11、工業(yè)文化遺產(chǎn)。在國外，對工業(yè)文化遺產(chǎn)的愛護和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再制造，給予舊建筑全新的功能新概念。比如上海的蘇州河沿岸工業(yè)區(qū)，原先依靠河水的排污能力，集中了大量染料化工企業(yè)，污染嚴峻，通過產(chǎn)業(yè)遷移和置換，蘇州河逐步變清，一批藝術(shù)家紛紛選擇在河邊空置的舊倉庫、舊廠房里設(shè)計創(chuàng)作,蘇州河畔形成了類似于美國紐約蘇荷區(qū)的藝術(shù)家群落。而蘇州河邊的親水住宅則受到購房者的青睞，同地段臨近河住宅售價遠遠高出同類產(chǎn)品。再比如青島啤酒工業(yè)廠房的置換。青島啤酒原廠區(qū)約5500平方米，利用原有的生產(chǎn)設(shè)備改造成啤酒博物館，內(nèi)設(shè)啤酒生產(chǎn)流程展現(xiàn)區(qū)，讓觀光者在參觀時能夠看到啤酒生產(chǎn)的歷史、工藝流程，在專

12、設(shè)的啤酒吧里能夠喝到當(dāng)天釀制的青啤。建成后的啤酒博物館將成為集歷史介紹、生產(chǎn)流程展現(xiàn)和休閑娛樂為一體的世界一流的專業(yè)啤酒博物館，成為青島乃至全國工業(yè)旅行最具特色的景點之一?；旌瞎I(yè)區(qū)的漸進改造區(qū)域特點指在一些工業(yè)區(qū)內(nèi)，存在工業(yè)、辦公、商貿(mào)等共同進展，工業(yè)集合地規(guī)模較大，差不多形成一定的集聚效應(yīng)。混合區(qū)往往具有如下特點:區(qū)位條件通常較好，已形成一定的商業(yè)氛圍，通常是工業(yè)生產(chǎn)和商貿(mào)以及辦公活動均專門活躍的舊工業(yè)區(qū)，面臨調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、疏散中心城區(qū)人口、解決環(huán)境污染等多重壓力。但其產(chǎn)業(yè)和生活環(huán)境標準尚未下降到既不能吸引新的工作和商業(yè)，也不能堅持正常都市生活功能的程度。通過采納某些扶持政策或提升產(chǎn)業(yè)與生

13、活環(huán)境標準的措施，仍有望連續(xù)吸引新的投資等。針對這些工業(yè)區(qū)，需要考慮到區(qū)域內(nèi)差不多形成的功能布局，彈性地改造。改造策略:混合區(qū)的形成緣由是都市居住及商業(yè)區(qū)域被無序擴大，對其的改建應(yīng)第一分析原有土地的容量情形，假如能夠增加容量的，則能夠在改善居住環(huán)境的前提下，適當(dāng)提高容積率。假如居住區(qū)顯現(xiàn)交通、配套均需要重新修建的舊區(qū)，可依照社區(qū)鄰里原有的社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，依照其不同的老化程度，分別采取愛護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。假如區(qū)域內(nèi)用地結(jié)構(gòu)不合理，則需要對用地性質(zhì)作重新設(shè)計，增加更多的商業(yè)用地，以提高土地利用的邊際效益。大型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域特點:這類工區(qū)集聚區(qū)盡管工業(yè)顯現(xiàn)某些衰敗，然而土地產(chǎn)出效應(yīng)高，或者區(qū)內(nèi)工業(yè)是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域進展具有舉足輕重的