超實(shí)用：婚后買房操作手冊

1、超實(shí)用：婚后買房操作手冊作者： 易辯法援茹媛媛，義馬市法律援助中心專職律師，已獲授權(quán)發(fā)布今天之所以忽然想起這個(gè)話題，是因?yàn)闇?zhǔn)備給老公換車，爸媽要給我添錢，我說：“行，我給您們打借條?！崩蠇屨f：“打啥借條啊?！薄拔艺f要的、要的，萬一我倆離婚”后面還沒說出口，差點(diǎn)被老媽打死好吧， 是親媽，我只能忍了。因?yàn)樽约涸馐芰舜驌?，忍不住就想破壞一下大家的感情。說真的，結(jié)婚以后，大家都是沖著好好過日子去的，因此在婚后大都不愿意談錢，因?yàn)榇蠹也辉敢鈧星?。可是不愿意傷感情?有時(shí)候就會傷錢。 其實(shí)倒不如“親夫妻明算賬”。尤其房產(chǎn)這種大件， 對每個(gè)家庭來說， 都是重要財(cái)產(chǎn)?；榍扒也槐卣f， 我們討論一下婚后購買房產(chǎn)

2、的問題吧。 一、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買房產(chǎn)，不論寫在夫妻任何一方名下，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)為什么我要強(qiáng)調(diào)共同財(cái)產(chǎn)，因?yàn)閷?shí)際生活中會出現(xiàn)，有些人用婚前財(cái)產(chǎn)全款購買房屋的情況，例如某人將婚前房產(chǎn)賣掉取得資金，重新購買房產(chǎn)，那么該房屋依舊屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但如果將該房屋用于出租，則出租的租金是經(jīng)營性收入，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)又添加了夫妻共同財(cái)產(chǎn)重新購房，或者用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了婚后共同購買房屋的房貸，那么該部分財(cái)產(chǎn)如何認(rèn)定，各地法院處理并不一致，有些認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以扣除，有些則認(rèn)為，這屬于夫妻對該婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)達(dá)成新的約定，不再視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。二、婚后購買房產(chǎn)，能否登記在未成年子女名下有些夫妻為了規(guī)

3、避風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)心自己名下財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行，將房產(chǎn)登記在未成年子女名下。但是，由于父母財(cái)產(chǎn)和子女財(cái)產(chǎn)一般情況下都高度混同，而且未成年子女一般沒有經(jīng)濟(jì)來源，日常支出都是父母承擔(dān)，這種情況下很難證明該房產(chǎn)是子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此該執(zhí)行的時(shí)候，還是會被執(zhí)行。有些夫妻則因?yàn)閾?dān)心將來要收遺產(chǎn)稅，或者贈與時(shí)也要交稅，因此提前將房屋登記在未成年子女名下。甚至有些父母從長遠(yuǎn)考慮，覺得這屬于子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚的時(shí)候不會被分割。這么想倒是可以理解， 但是實(shí)際生活中卻會帶來種種不便。 1、無法轉(zhuǎn)讓或出售。例如前段時(shí)間，我們樓下公證處在公證某房屋買賣時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋其中一個(gè)共有人是夫妻倆 5 歲的兒子。發(fā)現(xiàn)這一情況后，公證處就停

4、止了手續(xù)辦理，因?yàn)樽优碌姆慨a(chǎn)， 要等到他 18 歲以后，經(jīng)其同意，才能出售。 2、房子無法分割。夫妻并不能保證自己真能一輩子相濡以沫，如果不小心兩人的婚姻分崩離析，此時(shí)房產(chǎn)登記在子女名下，無法分割，或者誰監(jiān)護(hù)子女誰就會掌握該房產(chǎn)。 3、子女配偶繼承該房產(chǎn)。說句不好聽的，如果子女婚后不幸去世，配偶也是第一順序繼承人，對于他的遺產(chǎn)，是有繼承權(quán)的。而遺產(chǎn)是包括婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的。 4、子女獨(dú)立買房受限?，F(xiàn)在很多地方都限購，或者提高二套房首付比例和貸款利率。這種情況下，如果父母購房寫在未成年子女名下，將來子女成年，獨(dú)立買房時(shí)，會忽然發(fā)現(xiàn)，自己居然可能無法購買，或者變成了購買二套房提高了首付比例和貸款利

5、率。三、婚后購房，父母給錢，應(yīng)不應(yīng)該要，怎么要關(guān)于這一點(diǎn)，我覺得可以區(qū)別對待，例如土豪父母，給孩子買房就跟買雞蛋似的，那隨便，你們不在我討論范圍。現(xiàn)在，我們主要討論的是普通家庭，父母用畢生心血為你們買房時(shí)，如何操作。首先，請明確一點(diǎn)，婚后買房，說明你已經(jīng)是成年人了，此時(shí)購買房屋等就屬于你自己的事情，父母給是情分，不給是應(yīng)當(dāng)。因此，不可認(rèn)為這是父母義務(wù)，強(qiáng)制要求。其次，在給錢這個(gè)問題上，到底是贈與還是借款，要區(qū)分清楚。因?yàn)閮扇撕秃湍滥罆r(shí)， 這事顯得并不重要， 但是一旦鬧到離婚地步，房產(chǎn)就是雙方爭議的焦點(diǎn)。此時(shí)如果婚后雙方父母出錢全款購買房屋，除了有其他約定外，即使登記在一人名下，夫妻二人也是按份

6、共有，按出資額分配即可。但是，如果僅有一方父母在購買房產(chǎn)時(shí)進(jìn)行了支援，自然會在分割時(shí)發(fā)生爭議。在實(shí)際生活中，會出現(xiàn)兩種爭議。 1、一種認(rèn)為，只要婚后給錢買房，如果沒有明確是給自己子女，就視為對夫妻雙方的贈與。一些案例中，認(rèn)為子女婚后，父母為了讓子女更好的生活，對子女進(jìn)行資助是正常的，而且父母給子女資助要求子女寫書面協(xié)議也不符合常理，因此如果沒有證據(jù)證明是贈與給自己子女的，則一般認(rèn)定為給夫妻雙方的贈與。2、另一種則認(rèn)為，婚后給錢買房，在沒有明確表示贈與的情況下，就應(yīng)當(dāng)視為是借款。一些案例當(dāng)中，如果當(dāng)事人的父母堅(jiān)稱該筆款項(xiàng)為借款，且該借款還有一方(一般是己方子女)出具的借條，以及轉(zhuǎn)賬記錄，或者付款

7、憑證等內(nèi)容來證明，則該筆款項(xiàng)，也可能會被法院認(rèn)定為借款。近日，人民法院報(bào)則刊載了一篇指導(dǎo)案例，明確表示： “子女婚后買房時(shí)父母出資，除書面明確表示贈與外，應(yīng)視為以幫助為目的的臨時(shí)性資金出借，子女負(fù)有償還義務(wù)。”理由是：1、婚姻法解釋(二 )第二十二條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”案例作者認(rèn)為該條規(guī)定是父母有贈與意思表示的前提之下，區(qū)分贈與對象的規(guī)定，并非區(qū)分贈與還是借款的條文。 2、法院在認(rèn)定贈與事實(shí)時(shí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比一般事實(shí)“具有高度可能性”的標(biāo)準(zhǔn)要高。如此大額的資金贈與，借款人必須舉證證明該筆款項(xiàng)是贈與。例如有書面的贈與協(xié)議。 3、從公序良俗的角度，不宜將父母出資理所應(yīng)當(dāng)?shù)恼J(rèn)定為贈與。子女成年應(yīng)獨(dú)立生活，父母關(guān)心子女感念，但進(jìn)行資助并非義務(wù)，將該款項(xiàng)認(rèn)定為幫助子女渡過經(jīng)濟(jì)困窘期的臨時(shí)性資金出借，而非贈與，事后父母是否要求子女償還，是父母的權(quán)利，與該債權(quán)存在沒有關(guān)系。因此如果父母沒有明確表示，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款。嚴(yán)格意義上來說，我認(rèn)為，這樣理解和處理是合理的，也是符合現(xiàn)實(shí)生活的。但是我覺得，其實(shí)我們完全可以避免此類爭議發(fā)生。首先，如果需要父母的大額資金幫助，請主動出具借條;其次，在出具借條的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)夫妻二人共同簽字。以免將來發(fā)生爭議 ;最后，父母