土地增值稅案例分析

1、土地增值稅清算案例及 47 個涉稅疑難問題處理技巧 為了進一步指導地方稅務機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的 清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程 序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于 三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。案例一 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“東園小 區(qū)”項目，在 2006 年 7 月，向東城地方稅務局提出辦理土 地增值稅清算申請手續(xù)。稅務部門對該公司所提供的有關(guān)清 算項目資料進行了驗收，特別是對土地增值稅清算鑒證報 告 ( 以下簡稱鑒證報告 ) 中內(nèi)容和格式進行了重點查驗 后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東

2、園小區(qū)”項目鑒證報告中披露的具體 情況如下：、整體項目情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市 發(fā)展計劃委員會于 2001年 2月以(2001)231 號文件批準投資 開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū) XX 號，規(guī)劃批準總占地面積 80,000 平方米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務局 為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。2、該項目于 2002 年初開工建設，于 2003 年 5 月開始對商 品房進行預銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總 建筑面積證明為 200,000 平方米，可售面積證書中批復商品 房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用

3、辦公、商 業(yè)、車庫等面積 30， 000 平方米。另外還有配套設施面積 12,000 平方米。3、截止 2006年 5月 30日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米，其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。4、公共配套設施用途分別為： 變電站和熱力站 800 平方米、 物業(yè)管理用房 200 平方米、 托兒所 2000 平方米、 派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平方米，車庫 3500 平方米。5、該項目在 2

4、006 年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了 北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質(zhì) 量合格證書”。6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證 明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟 為 1040 套，按單棟計算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級土地，根據(jù) 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均 交易價格 12710.4 元，規(guī)劃批復的項目容積率為 2.5 ，因此 按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的 120,000 平方 米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 160,00

5、0/200,000=80 %。二. 取得收入情況說明該單位于 2003 年 5 月開始預銷售東園小區(qū)的房屋，截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米，共取得 銷售收人總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入 （ 人 民幣 ） 。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米， 取得銷售收 入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米，取得銷 售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200，000 元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收

6、的各項費用，未計入房 價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入中。三、扣除項目情況說明（一）取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 453,200,000 元。 單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地低字 X號地 價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和 房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元，繳納契稅 13,200,000 元（ 不含公共配套設施政府贈送的占地面積） 。該項目本次清稅應扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000 元？具體計算可米取以下兩種方法：?1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000

7、 元； ?2、453,200,000*80 % =362,560,000 元。（二）開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為 493,600,000 元，該項目 本次清稅應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000 元。其中：土地拆遷及補償費：39,700,000 元。（2）前期工程費：115,070,700 元。（3）建筑安裝工程費:290,000,000 元。（4） 基礎設施費：1,586,000元。（5）公共配套設施費：27,942, 700元。（6）開發(fā)間接費:19,300,600 元。（開發(fā)成本具體內(nèi) 容、數(shù)據(jù)來源見鑒證報告相

8、關(guān)表格。）分攤扣除金額計算過程為：1、 土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程 290,000,000元+基礎設施費 1,586， 000 元 + 開發(fā)間接費 19,300,600 元=465,657,300 元。具體計算可米取以下兩種方法：?465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,840元；？?465,657,300*80 % =372,525,840 元？2、公共配套設施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用 22,354,160元。?27, 942,700/200,000*160

9、,000=22,354,160 元（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為：（362,560,000+394,880,000）*10% =75,744,000 元。（四） 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為?（362,560,000+394,880,000）*20% =151,488,000 元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000（ 地價）+394, 880, 000 （開發(fā)成本）+75,744, 000 （開發(fā)

10、費用）+78, 650, 000（稅金）+151, 488, 000 （加計扣除）=1,063,322,000 元。四、納稅情況詳細計算過程該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計 算增值額。（一）普通標準住宅計算過程1、出售普通標準住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75 %扣除項目金額=1,063,322,000*75% =797, 491, 500 元增值額 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元增 值 額 與 扣 除 項 目 金 額 之 比 （ 增 值 率 ） 為102,

11、508,500/797,491, 500=12.85 %該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額 20%，應免征土地增值稅。（二）其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為 40,000/160 ， 000=25%扣除項目金額 =1， 063， 322， 000*25% =265,830,500 元 增值額 =530,000,000-265,830,500=264,169,500 元 增值額與扣除項目金額之比 （增值率 ）為 264,169,500/265 ， 830， 500=99.38 % ?適用稅率為

12、 40%應納土地增值稅為：?（264,169,500*40% ）-（265,830,500*5% ）=92,376,275元已納土地增值稅為 :5,000,000 元 應補繳土地增值稅為：?92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元?五、稅務機關(guān)審核情況（一）對清稅資料的審核稅務機關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報告中披 露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅 現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下：（二）確定銷售收入 1,430,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項 目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該

13、項目出售住 宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商 業(yè)用房 15,000 平方米，取得銷售收入 255，000， 000 元； 出售辦公用房 25，000 平方米 , 取得銷售收入 275,000,000 元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審 核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他 應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入 200,000 元， 不屬于征稅范圍。（三）確認扣除項目金額 土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積 160,000 平方米 占整體面積 2

14、00,000 平方米的比例進行分配后，確定本次清 算允許扣除項目總金額為 1,052,922,000, 其中：1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000 元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得 土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000 元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000 元。(1) 經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆 遷協(xié)議，確認金額為 39,700,000 元，按清稅面積與總建筑 面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為 31,760,000 元， 未發(fā)現(xiàn)問題。(2) ? 首先通過對

15、鑒證報告中扣除“前期工程費、建筑安 裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費”的相關(guān)附表中列舉的 明細項目內(nèi)容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范 圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務報表及中介機構(gòu) 鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分 攤后，確認的四項費用本次扣除金額為 340,765,840 元，未 發(fā)現(xiàn)問題。公式：( 前 期 工 程 費 115,070,700 元 + 建 筑 安 裝 工 程 費 +290,000,000 元 +基礎設施費 1,586,000 元+開發(fā)間接費19,300,600 元=425,957,300 元*80 % =340,765,840 元) 另

16、外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工 程造價的金額為 2129.79 元，不高于分類房產(chǎn)單位面積建 安造價表中公布的 2006 年“居住” (高層普通住宅 - 毛坯 房) 及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。(3) 公共配套設施費用的審核經(jīng)對納稅人提供的鑒證報告“基礎設施費鑒證表”中列 舉的公共配套設施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開 放經(jīng)營性質(zhì)的設施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應列入 公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的 10,000,000 元 費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公 共配套設施費用的金額為17,942,700 元，按清算面積分攤后，本次允

17、許扣除的金額14，354,160 元。公式：?17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元 ?對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供 了人防工程證明，允許分攤扣除。3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 鑒證報告中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的 金額，由于稅務機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用 10,000,000 元進行調(diào)減， 因此， 以取得土地使用權(quán)所支付的 金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%進行重新計算后應扣除金額為 74,944,000 元。4、 扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000 元，經(jīng)審核后 沒有發(fā)現(xiàn)問題。5、重新計算房地產(chǎn)

18、開發(fā)企業(yè)加計扣除為 ?(362,560,000+386,880,000)*20 % =149,888,000 元 ?。 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額 為 :362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000 元（四）修正后的應納稅款計算1、普通標準住宅計算過程 經(jīng)稅務機關(guān)審核確認后，本次清算的 120,000 平方米商品住 宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受 普通標準住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入 900,000,000 元 普通標準住宅占清稅項目面積的比例為： 120,

19、000/160,000=75 %扣除項目金額=1,052,922,000,*75% =789,691 , 500 元增值額 =900,000,000-789,691， 500=110,308,500 元增值額與扣除項目金額之比 （增值率 ）為 110,308,500/789 ， 691 ， 500=13.97 %通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額 未超過扣除項目金額 20% ，應兔征土地增值稅。2、其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 其他商品房占清稅項目面積的比例為 40， 000/160,000=25%扣除項目金額 =1,052,922

20、,000*25%=263,230,500 元增值額 =530,000 ， 000-263 ， 230， 500=266,769,500 元 增 值 額 與 扣 除 項 目 金 額 之 比 （ 增 值 率 ） 為266,769,500/263,230,500=101.34%適用稅率為50 %應納土地增值稅為：?（266,769,500*50%）-（263,?230,500*15% ）=93,900,175 元已納土地增值稅為： 5，000,000 元應補繳土地增值稅為： 88,900,175 元 六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況：（一） 總建筑面積 200,000 平方米（二）批準可銷售面

21、積 170,000 平方米（三）已出售面積 160,000 平方米（四）取得收入 1,430,000,000 元（五） 本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000 元。1 、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額 362,560,000 元。2、 本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000 元。3、 本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000 元。4、 本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000 元。5、 本次清算加計扣除金額為149,888,000 元。（六） 本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76 元。1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處

22、理根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財 法字（ 1995） 6 號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國 有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指 以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定， 在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使 用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值 稅應稅行為，應該征收土地增值稅，如果國有土地使用權(quán)沒 有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān) 稅收問題的批復（國稅函 2007 第 645 號）的規(guī)定，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且 有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地

23、并取得了 相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法 規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳 納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無 論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應該繳納土地增值稅 處理。2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使 用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理 根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批 復（國稅函 2007 第 645 號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書， 無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦 理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有

24、占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表 明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益， 土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國家無償劃撥的土 地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應當依 法繳納土地增值稅。3、未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理 土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)（ 1995）110 號）第四 第規(guī)定：根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增 值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅

25、對轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅 , 。 二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。 如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。 , 根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房 地產(chǎn)進行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設工程，在工程項目登記備案時， 沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期 建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建 設為項目單位進行匯算？ 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）的規(guī)

26、定，土地 增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行 清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工 程建設項目為單位進行清算。5、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷 房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處里，如果補償 面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？ 房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋 以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土 地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合 同約定的房屋拆補償款計入轉(zhuǎn)讓收入。如果實際以新建房補 償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補償面積，超過部

27、分的面積按 企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定 轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承 擔，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓 價格+（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合 理的，由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價 格或評估價值確定。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得貨 幣收入，計算土地增值稅時的收入確定 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的 通知（國稅發(fā)

28、200991 號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資 產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列 方法和順序確認：1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定；2. 由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或 評估價值確定。8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開發(fā)，在計算土 地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權(quán)所支付的 金額？ 答：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財 法字1 995 第 006號）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地 使

29、用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額 的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分 攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的其他方 式計算分攤。9、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？ 納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進行評估，評估增值額無論會 計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應 作為土地增值稅扣除項目。10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時 , 土地部門收取的土地閑置費、 土價評估費的土地增值稅處理 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)的土地增值稅宣傳提綱（國 稅函發(fā)（ 1995） 110 號）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用 權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付

30、的地 價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方 式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方 式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出 讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。土 地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權(quán)所支付 的金額扣除。國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國 稅函 2010220 號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開 發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除?！薄８鶕?jù)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī) 定的通知 （財稅字 199548 號）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn) 讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估， 其

31、支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第 九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房 地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允 許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除 應視具體情況而定。11、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地 部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增 值稅扣除項目？ 納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地 部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出 讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金 合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應當作為 扣除項目。12、房地產(chǎn)開發(fā)企

32、業(yè)按“以地補路”的方式取得土地，但是 該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修 路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項文件中或政府的其 他文件中包含“以地補路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路 是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修 路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng) 審核確認后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由 該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收 據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。13、對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程 的成本，能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值

33、稅暫行條例實施細則（財法字（ 1995） 6 號）第七 條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人 為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納 的有關(guān)費用?？紤]到一些房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得 了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成 本而獲得的補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程 成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發(fā)生修建 道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合 同（協(xié)議）為依據(jù)。14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程 質(zhì)量，這些應付賬款可否計入開發(fā)成本。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)2009 91 號）第二

34、十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項 目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的 不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符 合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應當作為房 地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國 稅函 2010220 號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程 竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比 例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值 稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留 的質(zhì)保金不得計算扣除?！?5、房地產(chǎn)

35、開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時無法完整的提 供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發(fā)成本的 憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？ 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第四條第（二） 項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前 期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的 憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照 當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合 房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單 位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務 機關(guān)確定。” 如江蘇省地方

36、稅務局轉(zhuǎn)發(fā) 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 的通知 （ 蘇地稅 發(fā)200775 號） 規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清 算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開 發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄 市地方稅務局可參照當?shù)亟ㄔO工程管理造價部門最新公布 的建安造價定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素， 核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣 除。所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、 基礎設施費等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當?shù)亟ㄔO工程 管理造價部門最新公布的建安造價定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)

37、構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積 金額標準，并據(jù)以計算扣除。16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標費、中標費、投標費、招標費、 招標監(jiān)督費，是否可以扣除？ 編標費、中標費、投標費、招標費、招標監(jiān)督費等費用是與 工程招標相關(guān)的費用，按國家財務會計制度的規(guī)定計入有關(guān) 成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如 何扣除？國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第四條第（四） 項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用 可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，

38、如果在計算轉(zhuǎn) 讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的 轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣 除，并可作為計算加計扣除金額的基數(shù)。如果向購房方收取 的裝修費用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費用不可以作為 土地增值稅的扣除項目。18、國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得 稅處理辦法的通知（國稅發(fā) 200931 號）規(guī)定，開發(fā)間接 費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發(fā)間接 費是否包括項目營銷設施建造費？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，開發(fā)間接費 用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、

39、勞動保護 費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在 開發(fā)間接費里。19、納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的 基數(shù)？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費， 如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本的， 應當作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的 利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如 果所發(fā)生的利息和管理費、銷售費用總額低于10%，如何扣除？）？中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字 1995

40、 第 006 號）第七條第三款規(guī)定：財務費用中的利息支 出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明 的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期 貸款利率計算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用， 按本條（一）、 （二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融 機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定 計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無 法取得金融機構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取 得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百 分之十以內(nèi)計算扣除

41、。21、納稅人購買土地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除？ 財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財稅 200621 號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑 物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予 作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務制定 計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？ 企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正 常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應計入營業(yè) 外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記營業(yè)外支出' ,

42、 貸 記銀行存款'等科目。土地增值稅暫行條例實施細則 規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā) 費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、 管理費用、 財務費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦 法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項 目。23、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓， 1-4 層是商業(yè)用房， 5-20 層是住宅，現(xiàn)在進行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為 負增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負增值能否 抵減商業(yè)用房的正增值？ 土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定，土地增值稅 以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象為 單位計算；財

43、政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具 體問題規(guī)定的通知 （財稅 199548 號）十三條規(guī)定，對納 稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核 算增值額（財稅 200621 號及 國稅發(fā) 2006187 號文對此 也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。 江蘇省地方稅務局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知（蘇地稅發(fā) 200972 號）第十七條規(guī)定：清算審 核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備 案的項目為單位進行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的 分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住 宅是否與其他

44、類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土 地增值稅。 根據(jù)以上規(guī)定，除普通標準住宅外，同一清算單位中的不同 類別的商品房不分別計算增值額和增值率。24、已核定項目如何適用核定征收率？ 已核定征收項目如果符合土地增值稅清算管理規(guī)程（國 稅發(fā) 200991 號）第十條第一款和第二款清算條件進了核 定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時確定的核 定征收率核定征收。25、房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)，前期項目已核定征收，后期 項目如何進行清算？土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā) 200991 號）第三 十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式 應保持一致。因此，前期項目已核定征收，后期項目也應

45、該核定征收。25、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到 的預收款，是否要預征土地增值稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預 收款，應根據(jù)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187 號）的第 八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷 售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申 報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷 售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項目繼 續(xù)銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征后清算。26、項目清

46、算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未 售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？ 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管 理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第八條的規(guī)定： 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn) 讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項 目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓 面積計算。單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額*清算的 總建筑面積。清算時未售部分預征的稅款不得扣除。 未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分 銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。27、土地增值稅清

47、算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅，需要提供哪些證明資料？1）立項批準機關(guān)對經(jīng)濟適用房立項的批準文件；2）土地管理部門劃撥土地的批準文件；3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用房銷售價格的批件；4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資 格證明；5）列明該項目的政府經(jīng)濟適用房建設投資計劃；6）經(jīng)濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、 準購面積、 合同號、訂立合同日期、 樓棟號、實際購買面積、 單價、銷售金額）；7）主管地稅機關(guān)要求提供的其他資料。28、銷售經(jīng)濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu) 惠政策？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房車庫等，其面積并入

48、經(jīng)濟適 用房面積，其合計數(shù)未超過經(jīng)濟適用房標準的，享受經(jīng)濟適 用房政策，其合計數(shù)超過經(jīng)濟適用房標準的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與 車庫等均不作為經(jīng)濟適用房，不應享受經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策。29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財稅 2006 21 號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)） 作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房 地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投 資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增 值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字 1995048 號）第 一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地

49、產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公 司購入土地時價值 500 萬，按 800 萬作價投資，在投資時母 子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商 和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地用來建造科研大樓，大樓 建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？ 根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財稅 200621 號）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資 時，子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當時不是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地 增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，以該土地進行房地 產(chǎn)開發(fā)， 今后如果轉(zhuǎn)讓房地

50、產(chǎn)的， 應按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是 否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為， 是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則 （財法字 19956 號） 及財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定 的通知 （財稅 199548 號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn) 讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以 繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。財政部國家稅務 總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（

51、財稅字 199548 號）第四條規(guī)定： 細則所稱的“贈與”是指如下情 況： （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使 用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的； （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利 的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、 民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用， 不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為， 是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其 子女，對其行為不征收土地增值稅。31、國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時補交的土地出讓金，在計算 土地增值稅時，是否可以將交納的土地

52、出讓金在取得的收入 中扣除來計算增值額？根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條計算增 值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七 條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目， 具體為：（一） 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用 權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。 因此，轉(zhuǎn)讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使 用權(quán)所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。32、投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地 增值稅的納稅義務人是誰？關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字 199548 號）第一條

53、：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的， 投資、聯(lián)營的一方以土地 （ 房地產(chǎn) ）作價入股進行投資或作為 聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免 征收土地增值稅。 對投資、 聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的， 應征收土地增值稅” ?請問：上述對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述 接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務人是誰？ 是投資者還是接受投資的企業(yè)？ 基于此規(guī)定， 投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時， 土地增值稅的納稅義務人為投資聯(lián)營企業(yè)，而投資、聯(lián)營企 業(yè)應是接受投資企業(yè)，而且相應不動產(chǎn)投入時，所有權(quán)已歸 屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的主體只能是接受投資企業(yè)而不 是投資者。33、參加土地競

54、拍時支付的傭金以及工程部門發(fā)生的差旅費 可否作為土地增值稅的扣除項目呢？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則 第七條一款規(guī)定： 得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán) 所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！眰蚪?是支付給中介機構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因 此，傭金不應當作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以 計入管理費用計算比例扣除。第二款規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目 發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦 公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币虼?，工程 部門發(fā)生的辦公費 - 差旅費可以作為土地增值稅的扣除 項目。34、受讓人

55、替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應 繳納的土地增值稅的抵扣項目？ 根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)） 并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以 下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！?根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，條例第 六條所列的計算增值額的扣除項目 , 具體為：?（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額, 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費 用。因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應 繳納的土地增值稅的扣除項目。?35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購

56、買了一塊位于城市市區(qū)的土 地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進行了拆除及 土地的平整，并委托中介機構(gòu)進行了規(guī)劃方案設計、勘查設 計等，已支付的部份設計費計入了開發(fā)成本，同時因項目進 行招商發(fā)生了部分費用直接計入了管理費用。后因其他原因， 該公司將尚未開工的該地塊進行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為 的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相 關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的 稅費。那么該公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設計、勘查 設計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關(guān)費用如何扣除？ 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱

57、的通 知（國稅函發(fā) 1995110 號）文件第六條二款規(guī)定：“對 取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算 其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交 納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20% 以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更 多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)?！?因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以 加計 20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。如該公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一 款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn) 讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付 的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行 為?！眲t相應的相關(guān)費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪14000 平方米，每平方米銷售價格 6000 元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價值， 房地產(chǎn)公司與購房客戶達成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商 鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款 5000 萬元，實際發(fā)生裝飾 成本 4300 萬元，收入 5000 萬元應計繳土地增值稅，請問， 裝飾成本