土地增值稅匯算清繳的斗爭

1、土地增值稅匯算清繳的斗爭2010 年 6 丿 J 10 日. 給我們公司開發(fā)的小區(qū)“國際楓景”進行土地増值稅匯算晴繳的省城杯稅務(wù)師事務(wù)所進入到我公司。省城稅務(wù)師 爭務(wù)所是如此進入我公司的：我們地市共有 10 家稅務(wù)師爭務(wù)所進入到地稅局的名單中 . 開始稅征科的科長按照最公平的方式 -抓閻的方 式.我們被 抓到十地一家稅務(wù)師事務(wù)所，我暗自竊禹 因為這家事務(wù)所的所長是我叔輩同學(xué) . 即我大學(xué)同學(xué)的舟中同學(xué)。因此 . 和諧起 來容易些。但是， 翌日，情形有所變化省城紅稅務(wù)師事務(wù)所通過找關(guān)系走后門 市局將我公司的匯算淸繳交給 J這家省城林稅務(wù)師事 務(wù)所，災(zāi)難幵始發(fā)生？ 翌日 . 省城林稅務(wù)師事務(wù)所的經(jīng)

2、理到我公司， 雙方詳細介紹了各公司的情形。 對方先發(fā)制人， 詢問：1、貴爪位 的借款合同 . 財務(wù)費用是女少 2、 車庫與儲藏室銷售金額多少？ 我們也不示弱，回答如下： 1.我們?nèi)∥汇y行借款專門少，僅 3000 萬元，我司按照關(guān)于土地増值稅清算有關(guān)問 題的通知（國稅?|2010）220 號）規(guī)定（一）財務(wù)費用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)項目運算分攤并提供金融機構(gòu)證明的， 承諾據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率運算的金 額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用 權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5% 以內(nèi)運 算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 運算分攤

3、利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地 使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10% 以內(nèi)運算扣除。由于我公司貸款少？財務(wù)費用低少于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)幵發(fā)成木”金額之和的5%, W此我們按照上述1+2的 5%確認對我們有利。2、土地増值稅暫行條例及事實上施細則規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅款。 出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)X以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標也？產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移不需要繳納土地増值稅，午位的成木 在運算丄地增值稅時也不得扣除。對方的經(jīng)理無言。我想，通過近20年的稅務(wù)體會，你們想到的

4、我差不箏想到那就等 著斗智斗勇吧翌日，省城哦務(wù)師爭務(wù)所派來三員大將進駐我公司，開始了漫長的土地增值稅清算工作。三員大將李逵. 王稅和張良。 李逵是組長，王稅和張良協(xié)助李組長工作。 三人組先從稽査收入開始 . 銷售合同、銷售臺賬、發(fā)票、明細賬、測繪報告等 涉及銷售收入的資料全 部整理好 搬到會議室。因為我們公 司的預(yù) 收賬款及銷售收入科目是按照開發(fā)小區(qū)的樓棟號 ？單元戶 ？ 層數(shù)？東西戶 一一設(shè)置的，既方便公 司每月與銷售部核對賬目，更方便稅務(wù)的隨時稽査 .在那個地點提醒同行們，做賬盡 雖明細？既然我們不偷稅 . 為必做帳那么粗 . 讓人 覺得懷疑。重點關(guān)注的收入節(jié)點我早已考慮到，并差不參做好說

5、明的預(yù)備。 重點關(guān)注的收入點有 ： 1 、儲藏室、車庫的收入 2、有無地 下車庫？ 3、人 防工程是否改為地下車庫？ 4、測繪報告與銷售合同的面積差的收入是否做到賬而？ 5、會所是否銷售？ 岀租？ 6、幼兒園是否銷售、出租？7、商業(yè)房是否有自用及岀租部分？ 8、是否有代收代繳費用？ 9、同等品質(zhì)的房 子銷售價格是否接近？有無價差較大的問題？ 10、是否單 位職工售房價格偏低現(xiàn)象發(fā)生？ 11、是否存在賬外賬？ 第三天早上，來到李逵組長所在的辦公室，看到?jīng)]有水果了。因此安排公司芙女出 納買點荔枝、圣女果、香蕉買J幾盒蘇煙（我們那 個地點確實是較商檔次的人由于有位女注稅 我還安排買了木糖醇。別的不說

6、服務(wù)要周到 ??！稽核成木和費用由張良先生（帶 著個眼鏡 .文線鋼的）員責七項成本一一核對， 由于我們公司把 財務(wù)費 用資本化了 .將利息 支出 作為開發(fā)成本 ？利息支出。 只是國稅函 2010220 號（四）土地增值稅淸算時，差不多計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中運算扣除， 我們的項目差不女情形是如此子的： 12萬平方 1.06容積率，分三期開發(fā)，三年開發(fā)完 畢。一期是一般多層 . 二期一般筍層， 144平方米以上的 3000 平方米.商業(yè)房 3000 平方米。三期是小高層，單戶大餅超過 144 平方米。 小區(qū)不大，戶型不算多，論 說淸算起來比較簡取。爭實上看似簡爪 . 從與稅

7、務(wù)所李逵等的交流看，任重道遠啊 ？看似八項成木 . 丄地増值稅是按照成木分項進行清算的 ？同時把上地及拆遷補償費還單獨跳岀來，我想可能突出“丄地增值”稅的緣故吧。八項成木的二級三級明細在此不用細說，對備位來說會計科目是小兒科 C關(guān)鍵是成本的歸集和分配就應(yīng)該注意了。因為 計稅成本對象 的確定原則如下；（- ）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷吿的 . 應(yīng)作為獨立的汁稅成木對象進行成木核算：不能對外經(jīng)營銷售的. 可先作為 過渡性成木對象進行歸集 . 然后再將其相關(guān)成木攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷吿的成木對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時刻相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差界的群體開發(fā)的項目，可作為

8、一個成木對彖進行 核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，能夠作為獨立的成本對儀進行孩算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差界的. 應(yīng)分別作為成木對歓進行核算。（五）成木差界原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差界可能導(dǎo)致其建筑成木顯現(xiàn)較大差異的，要分別作為成木對彖進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的 . 應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成木對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更換或相互混淆, 如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。

9、企業(yè)下列成木應(yīng)按以下方法進行分配： 土地成本， 一樣按占地面積法進行分配。 假如確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅 務(wù)機 關(guān)同總。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情形，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅 務(wù)機關(guān)同 意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨作為過渡性成本對象核算的 公共配套設(shè)施開 發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。 借款費用屬于不同成本對象共同負擔的， 按直截了當成本法或 按預(yù)算造價法進行分配。 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。也確實是說，成本的分配稅法規(guī)定能夠按照受益面積進行分配。 位注意了，能夠按照受益面積啊在那個地點大伙兒

10、要琢 磨琢磨. 是否應(yīng)該和當?shù)囟悇?wù)溝通下，采取最適合公司利益的分配方式。省城稅務(wù)所的同吉們住宿是自己找的地點， 午飯我單位負責。盡管爪位有個酒丿占，然而離辦公室太遠，I大I此我安排單位的會計陪若 他 們就近解決午飯問題。沂我辣子雞店、全羊湯館、飽口福餃子店、開口笑餃子丿占、順風肥牛店都吃遍了。照管好同志們.別餓著啊， 服務(wù)要好，態(tài)度要和氣，爭辯婆講政策 . 這是專門重要的。期間費用比較好算，只是有些費用需要調(diào)整。財務(wù)費用差不多明確，按照1+2 的 5%扣除. 但是治理費用中有的應(yīng)該屬于期間費用 啊，可得調(diào)出來啊，能夠加扣 20%的。我是如此答疑的： 相關(guān)項目能否作為土地增值稅前扣除項目，與會計

11、上計入哪個科目 無關(guān)，公司 開發(fā)部、工程預(yù)算部、技術(shù)部人職員資能否扣除，應(yīng)按上述土地增值稅的規(guī)定扣除。我們明白得，假如三個部門是專為該開項目而成立，職能即為直截了當組織 . 治理開發(fā)項目，那發(fā)生的工資能夠在運算土地增值稅時扣除；否則應(yīng)作為企業(yè)行政治理部門（總部）為組織和治理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的治理費用，不得在運算土地增值 稅時申報扣除。如何樣？李奎同志！我說的有道理吧。你能 夠把開發(fā)間接費中的交際應(yīng)酬費摳出來， 我就能夠把治理費用中應(yīng)il?入幵發(fā)間接費的 項目 列到里面去啊 . 專門是工程部司機的工資油料及車輛折舊。我該給李逵施加點壓力了！說實在的，我讓李逵通知他們經(jīng)理來溝通，確實是不來，說什

12、么忙. 忙什么呢？我對李逵說：第一： 土地增值稅的匯算清繳，國家有法規(guī)按照法規(guī)執(zhí)行，法規(guī)不明確的，按照對公司最有利的方法執(zhí)行; 第二盡管你們所是通過關(guān)系來的，然而是我們和你所簽訂業(yè)務(wù)協(xié)議的 . 以后的路專門長，合作前景專門寬敞：第三：我也找過稅務(wù)局長. 告訴我八個字，出好報告 . 收費合理。道理專門簡單，不違規(guī)，不違法，政策有依據(jù)：溝通好 . 協(xié)商好，實現(xiàn)雙贏。 我們不想讓貴所承擔責任，要換位模索。假如溝通好 .費用沒問題 .假如溝通不行，那咱就不客氣啦 ocooc 先走人.趁上幾天，晾上幾 天.讓他 們摸索摸索再說 ?關(guān)于我們房地產(chǎn)財務(wù)人員來說 .熟練把握好會計知識和稅收知識是專門重要的。市

13、場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟.隨著社會的進步，國人素養(yǎng)的提 拓. 講法規(guī)講政策才有立足之地。不像前幾年，吃個飯洗個腳送個禮就解決問題了。心中有數(shù) ?才有骨氣，腦中有文 . 才有底氣。綜合李逵、王稅 .張良總結(jié)的收入、成木、費用丄作底稿。列出 /N 項問題。簡直讓我看花了眼！爭實上 . 在匯算活繳之前，我差不多 安排公司 財務(wù)老楊同忐和劉胖胖會訃進行了初步核算 ？權(quán)、“摸底吧。有那個底氣，我們也不慌張，一條一條的和他們講理吧.先說收入確認的問題：1、房地產(chǎn)開發(fā)公司收取顧客的違約金和更名費，是否廉要繳納土地增值稅？2、儲藏室的面積是否加入正房？收入是否一并合并？3、地下車庫及車位的出租收入是否嫩納土地增值稅？

14、 因為我們公司的收入專門明晰 . 發(fā)覺的就這么幾個問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費 ?實際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時収得了收入。依照土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定 . 暫行條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。因此，該違約金和更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。依照住建部 房產(chǎn)測雖 :規(guī)范17986-2000 有關(guān)建筑面積的規(guī)定 ?儲藏室 （層高低于 2.2 米）不在核定容積率的面積中， 儲藏室是附 屬物， 其面枳不能加入到正房中，因為加到正房中就有可能超過 144平方米.屬干非一般住宅，不能享受 20 掘的優(yōu)

15、待政策。仁L:地増值稅暫行條例及爭實上施細則規(guī)定 .土地増值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其 附著 物的行為所征收的稅款 c 出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)半以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標吉，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移不需要繳納土地增值稅. 地下牟位的成本在 運算土地增值稅時也不得扣除。注意房地產(chǎn)企業(yè)的代收代繳費用是專門大的， 除了公共修理基金，其他代收代繳都繳納營業(yè)稅 的！ ！只是我們公司 差不藝 對代收代繳費用進行了納稅籌劃？賬而專門潔凈稅務(wù)所及稅務(wù)的同總們也就無法找毛病 J。關(guān)于代收費用：國家稅務(wù)總局關(guān) 于印發(fā)土地 増值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則）的通知 （國稅發(fā) （2007） 132 號）第二 十五

16、條進一步明確 .對納稅人按縣級以上人民政府的 規(guī)定在售房時代收 的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： 1. 代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，實際支付的代收費用，在運算扣除項目金額時，可予以扣除，但不承諾作為加計扣除的基數(shù)； 2?代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在運算增值額時不承 諾扣除代收費用。據(jù)此分析，假如 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用，則也要作為 開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時將代 收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給托付單位，才能夠從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣 除。舊按收入問題少一點，

17、關(guān)鍵是成木和期間費用。分期依舊不分期：分一般住宅依舊不分：成木分配原則：占地面枳，建筑面積、預(yù)算造價依 照受益面積？那就看看哪個適合公司了 . 只是要通過稅局認可啊。國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函2010 ）220 號那個文件可待好好研究研究啊。我是如此認為的： 2006 第 187 號文件中土稅能夠扣除（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建筑的與淸算項目配套的居姿會和派出所用房、會所 . 停牟場（庫）、物業(yè)治理場所 . 變電站、熱力站 . 水 廠、文 體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1? 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成木、費用能夠扣除：2

18、?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共爭業(yè)的，其成木、費用能夠扌II 除：3?建成后有償轉(zhuǎn)讓的 .應(yīng)運算收入 ?并準予扣除成木 . 費用。指的是有償轉(zhuǎn)讓 .咱們是出租 .沒有產(chǎn)權(quán)?租金期限合同法有效期最長 20 年。既然長期出租 .就不是有償轉(zhuǎn)讓吧。 有關(guān)收入確認的問題和爭議就那么多有關(guān)成木的爭議就笫得數(shù)不清了。閃為內(nèi)心有底 ?咱們就一項一項的說， 然后一項一項的進行爭 辯吧。1、 小島層儲藏室的成木歸入一般住宅，而收入歸入小商層。如此的話，我的收入商，成木又沒有，加扣20%就不能夠，那么增值額就 會大。儲藏室是主體建筑不可分割的一部分，必須和小商層收入成木配比進行。盡管我明

19、白12366 有個答疑 ?儲藏室按照非一般住宅淸 算.然而不利于咱公司啊 ?那咱就不提了，否則叫沒事兒找爭兒，找抽唄，呵呵。2、土地成木的分配。你說那李逵按照建筑面積法給我分攤，可把我惹惱國稅發(fā) 2009 第 31號文件上明確說明 .土地成木，一樣按 占地面枳法進行分配。假如確需結(jié)合其他方法進行分配的 .應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意?；?I 為我司開發(fā)的三期是小島層，中間有個 5000 多平方 米的人工湖 . 按占地面積最合適，也最能多分塊土地成木，同時稅法也有明確說法啊。3 、 期和三期的建安成木差額 400 元，差額大，說是有貓膩。要外調(diào)也確實是向施工單位調(diào)査。哎！您說吧，同志們，我幸虧沒有在建安成木

20、做任何的于 ?腳（那但是偷稅啊，風險太大，也是我們公司一向堅持的底線。 我們的說明是：一期是一般住宅，磚混結(jié)構(gòu)，土建成本 800-900 之間，分包工程（保溫、防水、地暖、門窗、外 墻涂料 及面磚）占主體的 25% 左右；三期的小高層是框架結(jié)構(gòu)，土建 1000-1100 之間，同樣分包工程也占到主體工 程的 25%左右。 況且. 小高層的基礎(chǔ)設(shè)施檔次高，湖面大，水系標準髙，綠化成本大，兩者相差400 元是完全合理 的。4 、 一期、二期、三期的基礎(chǔ)設(shè)施全部按照建筑而積分攤。我說孚逵同總啊 . 那可就不對啦， 我的一二三期但是跨年度施工的，同時各期戶型不一樣，施工的材料也不一樣，景觀 更是不 同

21、，我三期的小高層價格高，但是景觀水系也花了許多銀子啊，至少收入成本來個配比吧？！按照國稅發(fā) 2009J91 號土地增值稅清算治理規(guī)程第二十一條第五條的規(guī)定：（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個 項目的，或者同一項目 中建筑不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，釆納合理的分配方法，分攤共同的成本費用。受益對象，明白嗎？三期的基礎(chǔ)設(shè)施受益的是小高層，您把我的三期大量的基礎(chǔ)設(shè)施給我攤到整個小區(qū)，是不合理 的。搞慣了 平均主義可不能隨便平均啊， 好吃配好鞍 ?牛排吃不用裝修，套上就走 ?寶馬可待名牌裝飾啊 ?您可不能用寶馬拉麥子去？ ？ 7 n 28 號中午我和老楊同總陪著李逵和張良一起吃r個午飯，地

22、點：沂敦山炒雞店點了 4菜一湯.2瓶冰鎮(zhèn)青島純生啤酒，菜有味，啤酒也爽。期間我再次強調(diào)了我們的觀點：1、土地增值稅暫行條例、 2006 第 187 號文及 201（）第 220 號文件有明確規(guī)定的按照規(guī)定 執(zhí)行，沒有規(guī)定的或不明確的按照有利于公司的方向 去做。 2 土地增值稅是地點稅種，霜要與地點稅務(wù)局溝通的地點專門多，我們負 貴溝通，不讓你們所承擔風險，再說，按照我們的方法出具 的鑒證報告， 我能夠負貴任的說， 沒有硬傷， 你們也可不能承擔什么貴任 ? 3、同期當?shù)囟悇?wù)所對當?shù)氐姆慨a(chǎn)公司出具的報告我們也有所了解， 不違法、不違規(guī)，協(xié)商為主。李逵同志聽了也點點頭，表示認可 . 項目融資也接近尾

23、聲 ?該答復(fù)的問題差不多答復(fù) .靜靜等待省行的批復(fù)消息 了。目前要緊的情況依舊上地增值稅匯算清繳。對李逵同總 提出的成本問題連續(xù)解答。5、 林水利工程収位施匸的道路工程存在問題。我們公司差不女預(yù)付工程款200 萬元，實際決算值還沒有出來 ?估址在240 萬元左右。 每筆付款差不多代扣稅金 . 由于杯水利公司的股東鬧矛盾，發(fā)生了官司 . 至今也無人來要帳。重姿的是 . 該公司將稅票拿走，卻沒將發(fā) 票開回來。我 們自己又沒有稅票 . 自然也就開不了發(fā)票。十地的稅務(wù)稽查認可這一點，有稅票差不零認可了發(fā)票，因為稅票與發(fā)票是對應(yīng)關(guān)系的 ?同時我們差不多將代扌II稅金全部交清J。而事務(wù)所是認發(fā)票不認稅票。

24、顯現(xiàn)如此的情況確實不大好辦補發(fā)票就得重新幵稅 票，多繳稅啊。沒方法，我們只好采取另外一種看似差不多可行但又是沒有方法的方法 ?6、有關(guān)人防工程改為地下車庫的問題人防丄程在規(guī)劃時差不多通過市政府規(guī)劃局的審批在改適為牛庫的時候 . 就存在是銷售依舊在出租的問題。我的觀點是 . 出租好一些。 理由 如下： 1.國稅發(fā) 2006 第 87號文件明確說明（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建筑的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停午場（庫）、物業(yè)治理場所 . 變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校 . 幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施. 按以下原則處 理：1 ?建成后產(chǎn)權(quán)屈于全體業(yè)主所有的?其成木、費

25、用能夠扣除：2?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)譏位用于非營利性社會公共爭業(yè)的. 其成木、費用能夠扣除：3?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)運算收入，并準予扣除成木 . 費用。那樣的話，收入成木同時能夠扣除對房地產(chǎn)企業(yè)是不利的。因為人防 L：程屬于公共配套.差不女全額轉(zhuǎn)入成木。假如再的獨挑岀來， 就増 加了收入假如作為出租 ?因為合同法明確規(guī)定 . 出租合同昴長期限 20 年，而出租又不改變權(quán)屬 ?收入及成木在清算丄地増 值稅時是能夠 不予考唐的。7、有關(guān)特定成本主體的費用歸集 .我們有一棟商業(yè)房，兩層的，由于銷售時刻較晚，價格較離。因為商業(yè)房屬非一般住宅，假如和其他一般住宅按照建筑面積分攤基礎(chǔ)設(shè)施費的化，

26、增值率較大。然而有個專門情形需要說明。當時的商業(yè)房位置是個水溝，需要填沙2 米，同時商業(yè)用電量較大，為此公司單獨加了箱式變，況且 . 為商業(yè)房單獨修了一條路和建設(shè)一個停車場。我個 人的觀點是，這部分 專為商業(yè)房壊加的成本 .即特定的成本能夠軌歸集到商業(yè)房中去，是合情合理的 o 2009J91 號 土地增值稅清算治理規(guī)程 第二十一條第五條的規(guī)定： （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的， 或者 同一項目中建筑不同類型房地產(chǎn)的， 應(yīng)按照受益對象，采納合理的分配方法，分攤共同的成本費用。我們的做法也有理可査的。8、有關(guān)是否區(qū)分一般住宅和非一般住宅的問題。一樣情形下，分一般住宅與非一般住宅對房

27、地產(chǎn)企業(yè)的上地増值稅淸確實是有利的，然而有一種專門情形. 假設(shè)同一期樓盤，一般住宅 開工早?銷售早 . 價格低. 增值額是負數(shù)。而同項目的高檔住宅建設(shè)的晚 .銷售價恪扁，増值額專門大。這種情形下是不是能夠合并運 算. 不享受一 般住宅的優(yōu)待政策（増值率 20%以內(nèi)免交）對公司有利呢？我是如此認為的：按照國家稅務(wù)總局關(guān)干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地増值稅清算治理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)（2006； 187 號文件的規(guī)定 ?上地増值稅以國 ?家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為爪位進行清算開發(fā)項目中同時包含一般住宅和非一般住宅的. 應(yīng)分別運算増值額。然而按照關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （95）財稅字第 48 號文件第十二條的規(guī)定，關(guān)于既建一般標準住宅又搞其他 類型 房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問 ?題：對納稅人既建一般標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ?應(yīng)分別核算増值額。不分別核算增值額或不能準確核算増值額的，其建筑的一般標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。I大I此，依照上述政策規(guī)定，對一般住房單獨核算増值額后假如増值額小于零的情形下， 能夠直截了、*1沖減該項目其他商品房的増 值 額，以余額運算繳納土地増值稅 c之因此能夠直截了十沖減.緣故專門簡爪：上述政策規(guī)定.不分別核算增值額或不能