土地增值稅基礎(chǔ)知識

1、土地增值稅基礎(chǔ)知識一、土地增值稅預(yù)征（一）基本規(guī)定 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目 全 部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。（二）預(yù)征率從 20XX 年 9 月 1 日起，福建省土地增值稅平均預(yù)征率調(diào)整為：1、普通住宅 2% ；2、非普通住宅，福州、廈門市 4% ，其他設(shè)區(qū)市 3% ；3、非住宅，福州、廈門市 6% ，其他設(shè)區(qū)市 5%。（三）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（國家稅務(wù)總局 20XX 年第 70 號） 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用

2、增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅 銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù) 征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù) = 預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈禍測樅。（四）不預(yù)征項(xiàng)目 保障性住房不預(yù)征土地增值稅。（五）逾期預(yù)征的滯納金 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征收管理辦法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 殘騖 樓諍錈

3、瀨濟(jì)溆塹籟婭 騍東。二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅 新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房；新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)，按新房處理。 （閩財(cái)稅政【 1995 】 58 號）釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。（一）據(jù)實(shí)征收1、應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% 的土地增值稅稅額 =增值額 X30%（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50% ，未超過 100% 的土地增值稅稅額 =增值額 X40% 扣除項(xiàng)目金額 X5%（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100% ，未超過 200% 的土地增值稅稅額 =增值額 X50% 扣除項(xiàng)目金額 X15%（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200% 的土地增

4、值稅稅額 =增值額 00% 扣除項(xiàng)目金額 X35%增值稅 =不含增值稅收入 -扣除項(xiàng)目金額2、增值額：不含增值稅的轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額3、扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方式有兩種：（ 1 ）提供評估價(jià)格的（財(cái)稅【 1 995 】 48 號）：扣除項(xiàng)目金額 =舊房及建筑物的評估價(jià)格（舊房及建筑物的重置成本價(jià)*成新度折扣率） +評估費(fèi)用 +城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅 彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。（2）提供購房發(fā)票的（財(cái)稅字【 20XX 】 21 號）：扣除項(xiàng)目金額 =購房發(fā)票金額 +購房發(fā)票金額 *5%* 持有年數(shù) +購房契稅 +城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育 附加、印 花稅 謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔

5、點(diǎn)鉍雜。計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)的持有年數(shù)按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個(gè)月計(jì) 1 年；超過 1 年，未滿 12 個(gè)月但超過 6 個(gè)月的，可以視 同為 1 年。 廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹癩龔。關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問題（國家稅務(wù)總局公告 20XX 年第 70 號 ） 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的， 中華 人民共和國土地增值稅暫行條例第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣 除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算： 煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。 提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 鵝婭盡損鶴慘歷蘢鴛賴縈詰聾。 提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5% 計(jì)算。 籟叢媽羥為贍債蟶練淨(jìng)櫧 撻曉。 提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓 年度止每年加計(jì) 5% 計(jì)算。 預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。（二）按征收率核定征收1 、福州：按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的6%核定征收2、莆田：按照不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入的5%