房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

1、1 1 / / 6 6房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為 基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進 行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成 果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi) 外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開 發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、

2、監(jiān)理方、勘 察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、 消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約 和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、 規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義 房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。1.1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā) 建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程 項目全過程和全部開發(fā)

3、活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標。2.2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行， 以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目 的各項目標得以最終實現(xiàn)。3.3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保 證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系 統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝 通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀 設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)

4、調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào) 最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。4.4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控 制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采 用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工 程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投 入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管 理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工

5、單位來完成的， 所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、 檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī) 范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實2 2 / / 6 6（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析,施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提 高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以

6、總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型， 如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進度計劃控制系統(tǒng)， 質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系 統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。1.1. 項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往 來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設(shè) 計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。2.2. 費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。3.3. 進度控制。主要進行進

7、度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。4.4. 質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。F分包合同1T-程頂口悴理核期交1徙計圖紙供應(yīng)檢 告物熨供應(yīng)椅住親行合同按系統(tǒng)誨廳的丄件3 3 / / 6 65.5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、 索賠等事宜。（二）開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施 工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施 工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。1.1.工程進度控制。工程進度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交

8、付使用，而工程進度通 過工程計劃來具體實現(xiàn)。（1 1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道 圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，如圖 所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A A 工序已按計劃要求時間完成；B B工序已完成大約 6060%，雖然 B B 的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼 續(xù)工作；C C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了 1.51.5 周，第二部分提前完成。橫 道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。蔓工程施工鍛度計劃瑣道圈網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有 效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務(wù)。具體例子見圖。 圖中表