投資項目可行性分析項目匯報材料

1、乍浦項目匯報材料投資發(fā)展部2020年5月16日主要結(jié)論摘要乍浦項目主要分為兩個部分：一、與嘉興市港口開發(fā)建設公司（以下簡稱“嘉港建”）1合資成立碼頭運營公司；二、受讓港區(qū)政府提供的322畝土地打造浙江XX浙北物流基地。由于嘉興市港務局（嘉港建的股東之一）和嘉興港區(qū)的負責人為同一人，與嘉港建合資后， 港區(qū)管委會能夠為浙北物流基地的建設提供一定的便利條件。與嘉港建合資成立碼頭運營公司項目的投資機會在于：投資港口具有一定的戰(zhàn)略意義：可以保障集團貨物在乍浦港接卸中轉(zhuǎn)，且可為打 造浙北物流基地奠定基礎，也便于專業(yè)公司利用乍浦有利的地理位置將業(yè)務輻射 到江蘇的太湖流域地區(qū)；嘉興港為浙北地區(qū)唯一出?？?，地理

2、位置優(yōu)越。2008年后，浙北地區(qū)原經(jīng)上海港中轉(zhuǎn)的部分貨物將分流嘉興港，嘉興港貨物中轉(zhuǎn)的市場容量擴大，嘉興港成為上 海港這個國際性大港配套港的地位將進一步確立；乍浦碼頭投資項目從財務角度而言， 靜態(tài)年投資回報率為4.38 %,投資回收期為 13.3年，盈虧平衡點為年吞吐量115萬噸，符合基礎設施一般項目回報率水平， 可行。該項目投資風險在于：乍浦港三期通用和擴建碼頭為中型通用碼頭，隨著碼頭泊位向大型化、專業(yè)化方 向發(fā)展，存在著結(jié)構(gòu)性過剩的風險；從敏感性分析來看，該投資項目對貨種、裝卸費率和吞吐量都十分敏感，這三個1詳細區(qū)位參見所附圖紙因素的變動對投資收益的影響巨大，所以投資有一定的風險性;與合資

3、方存在著一定的文化差異。關于投資主體的選擇問題，有以下兩種方案：方案一：以集團公司為投資主體：以集團公司作為投資主體，符合打造集團統(tǒng)一 物流平臺的戰(zhàn)略意圖；也能夠在一定程度上保證今后公司的煤炭、化工、鋼材物 資從乍浦中轉(zhuǎn)；打造浙北物流基地諸多事宜需要與嘉興港區(qū)協(xié)調(diào)，由集團公司作 為合資方便于后期浙北臨港物流基地的建設；方案二：以燃料公司為投資主體：經(jīng)測算，燃料公司認為 2008年以后從吳涇中 轉(zhuǎn)仍比從乍浦港中轉(zhuǎn)運費上經(jīng)濟；且燃料公司在乍浦已有 115畝土地，其中預留 堆場53畝，整合存量資產(chǎn)后就能滿足煤炭流通量擴大的需要?；谝陨戏治?，乍浦碼頭運營公司項目符合基礎設施項目回報要求，可行。為了打

4、造浙北物流基地，保證XX集團的貨物優(yōu)先中轉(zhuǎn)，可與嘉港建合資。下一步可由投資主體進一步詳細論證該項目可行性，并與嘉港建商談具體合資事宜。關于浙北物流基地的定位問題，根據(jù)收集的相關信息，可以初步將浙北物流基地定位 為以化工、建材為主的臨港物流園區(qū)，形成一體兩翼、兩翼聯(lián)動的格局。但是具體的定位 和物流園區(qū)項目可行性分析還需進一步調(diào)研，可由專業(yè)公司會同有關部門進一步分析。第一部分 合資成立浙江XX嘉興港口公司項目一、項目簡介嘉興市港口開發(fā)建設有限公司是乍浦港三期通用和擴建碼頭的投資建設方，目前通用碼頭及其配套設施已經(jīng)完成施工進入驗收階段，預計今年九月份可試運轉(zhuǎn)。在這樣的背景下，XX集團擬與“嘉港建”（

5、嘉港建注冊資本5500萬元，浙江省港航局占82%殳份，嘉 興市港務局占18%殳份）合資成立浙江XX嘉興港口有限公司。該公司提供裝卸及堆存服務，運營期限為20年。合資公司注冊資金10000萬元人民幣。其中，嘉興市港口開發(fā)建設有限責任公司以實物資產(chǎn)出資，占65%殳份，浙江XX以現(xiàn)金出資，占35%殳份。公司分兩 期注資，2005年9月注冊資本500萬元，浙江XX出資175萬元；2006年4月增加注冊資 本至10000萬元，浙江XX再出資 3325萬元。嘉興港自東向西分為獨山、乍浦、海鹽三大港區(qū)。浙江XX嘉興港口有限公司的碼頭 位于乍浦港區(qū)。乍浦港區(qū)岸線12公里，設有陳山原油碼頭和乍浦港區(qū)一、二、三期

6、碼頭。 三期規(guī)劃9個碼頭，其中5個碼頭已經(jīng)確定了貨主自行建設，2個碼頭給嘉興電廠預留， 浙江XX嘉興港口有限公司的碼頭是三期的通用和擴建泊位。該公司主要資產(chǎn)包括：港區(qū)堆場用地 143畝（其中通用配套設施占地83畝，擴建配套設施占地60畝）；港區(qū)生產(chǎn)輔助及生活輔助設施；港區(qū)水、電、消防、環(huán)保等配套設施；16噸門吊2臺、25噸門吊3臺，叉車、鏟車等裝卸機械。以上4項碼頭配套設施投資估算 為11000萬元。另外還有港區(qū)公共道路、停車場52530 m,該項公共設施投資為2500萬元, 僅需承擔養(yǎng)護費，不用公司投資建設。碼頭和棧橋為浙江XX嘉興港口有限公司向嘉港建承租資產(chǎn)。 其中通用碼頭為長160m 寬

7、35m 1.5萬噸級散雜多用途平臺1座；擴建碼頭為長179m寬35m 1.5萬噸級散雜多 用途平臺1座；另有共用棧橋一座，長 600m寬16.5m。通用碼頭、擴建碼頭和棧橋的資產(chǎn)估算為13000萬元（實際資產(chǎn)價值待竣工后由雙方認可的評估機構(gòu)確定）通用碼頭年設計吞吐能力60萬噸，擴建碼頭年設計吞吐能力64萬噸，兩碼頭實際吞 吐能力可達200萬噸以上。通用碼頭、棧橋及其配套的水、電、消防、環(huán)保、裝卸、機械、 堆場、倉庫、道路、生產(chǎn)輔助、生活輔助等設施已完成施工進入驗收階段，預計九月可試 運轉(zhuǎn)。擴建碼頭已完成碼頭平臺以下部分的施工，預計明年5月能完工。二、港口行業(yè)分析（一）港口行業(yè)發(fā)展速度快于國民經(jīng)

8、濟增長速度，吞吐量供需有一定缺口1997年-2004年我國沿海主要港口的吞吐量表現(xiàn)為一條上升的趨勢線，如下圖所示：年代19971998199920002001200220032004吞吐量（萬噸）9082292237105162115014129161151393180064224527增長率1.56%14.01%9.37%12.30%17.21%18.94%24.69%從具體數(shù)值上來看，港口行業(yè)發(fā)展速度快于國民經(jīng)濟發(fā)展速度。經(jīng)過10多年的建設,我國港口形成了由主樞紐港為骨干、區(qū)域性中型港口為輔助、小型港口為補充的層次分明 的港口布局體系。根據(jù)交通部2010年港口業(yè)計劃目標表，2010年沿海港

9、口吞吐能力將達30億噸（供給 量），2020年將達到44億噸。根據(jù)我國港口協(xié)會預測，2010年我國沿海地區(qū)貨物吞吐量將 達到39億噸（需求量）。從整體上看，我國港口供給能力同市場需求有一定差距。所以從 長遠角度來看，投資乍浦碼頭有一定的戰(zhàn)略意義。（二）我國沿海港口碼頭噸級結(jié)構(gòu)性矛盾突出，中小型、通用型碼頭泊位數(shù)量偏多，大型、 深水專用碼頭泊位不足表1： 2004年沿海港口萬噸級以上泊位統(tǒng)計表分類1-3萬噸級3-5萬噸級5-10萬噸級10萬噸級以上個數(shù)46514314537分類通用件雜貨泊位通用散貨泊位專用泊位個數(shù)260119524分類專用原油泊位專用成品油及液化氣泊位專用煤炭泊位專用糧食泊位專

10、用集裝箱泊位個數(shù)547411027155港口泊位的發(fā)展方向是大型化、專業(yè)化。從上表可見，我國沿海港口碼頭噸級存在結(jié)構(gòu)性矛盾，中小型、通用型碼頭泊位數(shù)量偏多，大型、深水專用碼頭泊位不足。從行業(yè)供需角度而言，投資嘉興港有一定的戰(zhàn)略意義，但是乍浦三期的合資碼頭為中型通用碼頭，使得投資價值打了折扣、嘉興港市場分析（一）嘉興港區(qū)地理位置較為優(yōu)越嘉興港為浙北地區(qū)唯一的出海口，同時內(nèi)河運輸和公路運輸便捷。乍浦港區(qū)通過乍嘉 蘇線溝通京杭運河、長湖申線等內(nèi)河水系，內(nèi)河船從乍浦可以到達杭嘉湖地區(qū)除淳安以外 的所有市、縣，此外“南排工程”建設完成將使得乍浦和江蘇的太湖流域連通。公路上與 320國道、07省道、滬杭甬

11、高速、乍嘉蘇高速通聯(lián)。另乍嘉蘇鐵路正在規(guī)劃中。根據(jù)長 江三角洲地區(qū)現(xiàn)代化公路水路交通規(guī)劃綱要，嘉興港為地區(qū)性重要港口。（二）預計乍浦港區(qū)市場容量在 2008年以前平穩(wěn)增長，2008年以后中轉(zhuǎn)量的增速將有所 提高三期通用和擴建碼頭建成后，乍浦港將形成 6個公用碼頭，最大接卸能力將達到 560 萬噸/年（其中三期通用和擴建碼頭 200萬噸，一期兩個碼頭160萬噸，二期1、2號碼頭 200萬噸）。近兩年乍浦港吞吐量將平穩(wěn)增長，預測如下：表2:乍浦港6個公用碼頭中轉(zhuǎn)量預測表年20012002200320042005 (F)2006 (F)2007 (F)中轉(zhuǎn)量（萬噸）10012014520526634

12、6450基于此，預測浙江XX嘉興港口有限公司的中轉(zhuǎn)量為：2006年100萬噸，2007年150萬噸。嘉興港的腹地經(jīng)濟，長期以來一直以上海港為主要進出?？?。近期來，由于地區(qū)經(jīng)濟 發(fā)展迅速，物資中轉(zhuǎn)量驟增，對上海港造成了很大的壓力，而上海港吞吐能力的進一步增 長，又受到岸線資源不足的制約，特別是上海為迎接 2010年世博會，將調(diào)整黃埔江兩岸泊位的布局，黃浦江沿岸碼頭的外遷，上海港的貨物將分流羅涇、吳涇和嘉興港。這使得嘉興港成為上海港這個國際大港的配套港口，為嘉興港的發(fā)展帶來新的機遇。乍浦港2008年以后的未來中轉(zhuǎn)貨物量，直接與腹地的經(jīng)濟發(fā)展、乍浦港的接卸能力及中轉(zhuǎn)成本三大因素 相關。預計2008年

13、以后乍浦港的中轉(zhuǎn)量增長速度將提高?；诖?，預測浙江XX嘉興港口有限公司的中轉(zhuǎn)量為：2008年180萬噸，2009年及以后為200萬噸。四、財務分析及評價（一）損益及現(xiàn)金流量估算1、基本假設條件前期公司領導、流通部、燃料公司做了大量的調(diào)研工作，在此基礎上根據(jù)最近兩次的談判結(jié)果進行調(diào)整，得出財務分析的基本假設如下：表3:財務分析基本假設表項目基本假設費率內(nèi)貿(mào)貨物裝卸費按照18元/噸計算，外貿(mào)貨費率按照30元/噸計算堆存費收入每年210萬元運量內(nèi)貿(mào)量：外貿(mào)量二3: 22006年中轉(zhuǎn)量100萬噸、2007年中轉(zhuǎn)量150萬噸、2008年中轉(zhuǎn)量180萬噸、2009年-2025年中轉(zhuǎn)量200萬噸稅金及附加裝

14、卸收入按稅率3.3 %計算，堆存收入按稅率5.5 %計算碼頭、棧橋租金率碼頭、棧橋原值1.3億元，按照6%租金率計算材料等費、外付裝卸費、短駁及保險費材料、維修、燃料、水、電、消防等費用按照1.5元/噸計外付裝卸費按照1.5元/噸計短駁及保險費按照4元/噸計折舊門機原值3400萬元，按照20年直線折舊、后方機械原值600萬元，按照10年直線折舊、庫場等其他配套設施原值2576萬元，按照50年直線折舊攤銷土地143畝，按照20萬元/畝交納土地出讓金，土地按照 50年直線攤銷工資及福利費用按照碼頭運營公司員工160人，按照5元/噸計提工資注：碼頭裝卸工部分屬于企業(yè)雇員，需付工資及福利費；部分是外包

15、的日常費用業(yè)務招待費、差旅費、辦公費等費用按照1.5元/噸測算，營業(yè)費暫不考慮財務費用假設每年銀行貸款額1000萬元，其余部分企業(yè)自籌，假設年利率 6%所得稅按照33%計，暫不考慮稅收返還等優(yōu)惠政策；預計能夠獲得較為優(yōu)惠的稅收政從上表可見，公司運營固定成本為 1179.2萬元；變動成本為13.5元/噸 2、損益及現(xiàn)金流量估算表表4:損益及現(xiàn)金流量估算示意表項目單位2006200720082009X、二冃 丿總丄運單.萬噸100.0150.0180.0200.0內(nèi)貿(mào)裝卸費元/噸18.018.018.018.0內(nèi)貿(mào)運量萬噸60.090.0108.0120.0外貿(mào)裝卸費元/噸30.030.030.0

16、30.0外貿(mào)運量萬噸40.060.072.080.0裝卸費收入萬元2280.03420.04104.04560.0堆存費萬元210.0210.0210.0210.0營業(yè)收入萬元2490.03630.04314.04770.0減：營業(yè)稅金及附加萬元86.8124.4147.0162.0減：材料等、短駁、外付裝卸費萬元700.01050.01260.01400.0減：碼頭棧橋租費萬元780.0780.0780.0780.0減：折舊萬元282.0282.0282.0282.0減：攤銷萬元57.257.257.257.2減：工資及福利費用萬元500.0750.0900.01000.0減：日常費用萬元1

17、50.0225.0270.0300.0減：財務費用萬元60.060.060.060.0利潤總額萬元-126.0301.4557.8728.8減：所得稅萬兀0.099.5184.1240.5具體測算結(jié)果參見附件 XX嘉興碼頭運營公司損益及現(xiàn)金流量估算表。該項目盈虧 平衡點為年中轉(zhuǎn)貨物115萬噸。（二）從投資項目指標來看，項目投資價值一般 表5:投資項目指標分析表投資回收期年13.3投資收益率%4.38%收益凈現(xiàn)值（考慮貨幣時間價值）萬元538.7我們選用三個財務指標衡量評價該項目，分別為投資回收期、投資收益率和收益凈現(xiàn)值，其中前兩個指標沒有考慮貨幣的時間價值，分別為13.3年和4.38 %。收益

18、凈現(xiàn)值考慮了貨幣時間價值，為538.7萬元。表6:港口行業(yè)上市公司近兩年凈資產(chǎn)收益率對比表公司名稱2003年凈資產(chǎn)收益率（%2004凈資產(chǎn)收益率（%營口港 6003176. 898. 61蕪湖港6005756. 058. 81錦州港6001907. 4510. 66北海港0005821. 63-10 . 4該項目（F）4. 38注：選取的對比樣本為港口上市公司， 港口條件和公司治理結(jié)構(gòu)方面要好于合資公司; 另近兩年港口行業(yè)景氣度高，故凈資產(chǎn)收益率要高一些?？梢娕c同行業(yè)上市公司數(shù)據(jù)進行對比，僅從財務角度而言，該項目投資評級為一般。（三）從敏感性分析角度來看，該投資項目對費率和周轉(zhuǎn)量十分敏感表7:

19、敏感性對比表因素因素+ 10%因素-10 %變動前的收益凈現(xiàn)值（萬元）538.7貨運量變動后的收益凈現(xiàn)值（萬元）1985.8-756.9變動率（）269%-241 %裝卸費率變動后的收益凈現(xiàn)值（萬元）4132.2-2903.3變動率（）667%-639 %碼頭棧橋租費變動后的收益凈現(xiàn)值（萬元）-61.31290.2變動率（）-114 %140%具體測算表見附件XX嘉興碼頭運營公司損益及現(xiàn)金流量估算表-貨運量減少10%等7張表。另外碼頭中轉(zhuǎn)的貨種也是一個重要的敏感性因素，將中轉(zhuǎn)的外貿(mào)量：內(nèi)貿(mào)量由假設的2: 3變?yōu)?:1，貝骰資回收期變?yōu)?1.3年，投資收益率為5.88 %，收益凈現(xiàn)值為2465.

20、9 萬元。收益凈現(xiàn)值對裝卸費最敏感，其次是貨運量，再次是租費率。同時，敏感性分析也說 明該項目的風險性較大，貨運量、裝卸費率減少和碼頭棧橋租金增加都可能會使得收益凈 現(xiàn)值變?yōu)樨摂?shù)。五、該項目投資存在一定投資機會，但是風險性不能忽視綜合以上四部分分析可見，該項目存在的機會和風險如下：（一）存在的機會到2010年，我國沿海港口吞吐能力供需有一定缺口，現(xiàn)階段投資港口具有戰(zhàn)略意義，可以保障集團貨物在乍浦港接卸中轉(zhuǎn)，且可為打造浙北物流基地奠定基礎，形成兩翼聯(lián)動 的格局；嘉興港為浙北地區(qū)唯一出?？?，2008年后，浙北地區(qū)原經(jīng)上海港中轉(zhuǎn)的部分貨物將分流嘉興港，嘉興港貨物中轉(zhuǎn)的市場容量擴大，嘉興港成為上海港配

21、套港的地位將進一 步確立；乍浦碼頭營運投資項目從財務角度而言，靜態(tài)年投資回報率為4.38 %，投資回收期為13.3年，作為一個基礎設施投資項目，基本可行。（二）存在的風險乍浦港三期通用擴建碼頭為中型通用碼頭，隨著碼頭泊位向大型化、專業(yè)化方向發(fā)展， 存在著結(jié)構(gòu)性過剩的風險；從敏感性分析來看，該投資項目對裝卸費率和運量都十分敏感， 投資有一定的風險性；合資方人員多為政府公務員，與浙江xx存在著一定的文化差異。六、投資主體的選擇（一）以集團公司為投資主體物流有關的新投資項目由集團公司作為投資主體，符合打造集團統(tǒng)一物流平臺的戰(zhàn)略 意圖，也能夠在一定程度上保證今后公司的煤炭、化工、鋼材物資從乍浦中轉(zhuǎn)；打

22、造浙北 物流基地諸多事宜需要與嘉興港區(qū)協(xié)調(diào)，由集團公司作為合資方便于后期浙北物流基地的 建設。（二）以燃料公司為投資主體嘉興港與上海港輻射的腹地重合，煤炭中轉(zhuǎn)價格優(yōu)勢在2008年以后仍不明顯。雖然2008年以后上海港貨物將分流到羅涇、吳涇和嘉興三地。從上海港中轉(zhuǎn)將增加內(nèi)河船運費 5-6元/噸。但是上海港仍具有競爭優(yōu)勢。具體測算如表7所示。所以燃料公司選擇從乍浦大量中轉(zhuǎn)從運費上來說不經(jīng)濟。表8:煤炭運費測算表序號項目通過乍浦港中轉(zhuǎn)通過上海港中轉(zhuǎn)（2008年以前）通過上海港 中轉(zhuǎn)（2008年以后）通過寧波港中轉(zhuǎn)1秦皇島一中轉(zhuǎn)港船運費454040452港口裝卸費181212173中轉(zhuǎn)港一紹興的船運費

23、35384438合989096100計從燃料公司存量資產(chǎn)的角度來看，燃料公司現(xiàn)有乍浦煤場占地 115畝，其中已建成堆 場和碼頭54畝，預留堆場53畝（剩余為辦公附屬設施）。目前燃料公司年經(jīng)營量500萬噸, 按照經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般庫存保持在 25萬噸即可，其中在浙江省境內(nèi)的堆存量為 10萬噸（即 總庫存的40%?，F(xiàn)有堆場擴建后堆存能力達18萬噸，遠大于10萬噸，故即使公司經(jīng)營量 擴張一倍，乍浦煤場也已經(jīng)能夠基本滿足燃料公司的堆存需要。另外燃料公司目前經(jīng)營的品種較為單一，資金實力單薄，但是燃料公司在項目前期的洽談方面做了大量的工作，以其為投資主體能夠較快推進這個投資項目。第二部分浙北物流基地事宜目前乍浦港區(qū)可出讓322畝土地（每畝土地