某項(xiàng)目投資收益分析報(bào)告

1、 . . . 18 / 18部分項(xiàng)目投資收益分析槐樹(shù)片區(qū)綜合改造投資分析    東到緯十二路，西、北至槐村街，南到經(jīng)六路。該圍棚戶區(qū)占地404.67畝，規(guī)劃建筑面積 67.06 萬(wàn)m²，容積率2.55。改造預(yù)計(jì)拆遷費(fèi)用為7.18億元；上繳規(guī)費(fèi)2.96億元；建安成本9.65億元?？偼顿Y21.84億元。預(yù)計(jì)銷售收入25.32億元，回報(bào)率20.94%。槐樹(shù)南區(qū)（規(guī)劃全部為住宅）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)170萬(wàn)元/畝*300畝=51000萬(wàn)元2有關(guān)規(guī)費(fèi)a.土地出讓金17.1萬(wàn)元/畝*300畝=5130萬(wàn)元三類住宅 17.1萬(wàn)元/畝b.土地管理費(fèi)0.0

2、8萬(wàn)元/畝*300畝=24萬(wàn)元管理費(fèi) 0.08萬(wàn)元/畝c.綜合配套費(fèi)246元/m *50萬(wàn)m²=12300萬(wàn)元規(guī)劃新建住宅和配套公建配套246元/ m² ，d.人防配套費(fèi)30元/ m²* 50萬(wàn)m²=1500萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²* 50萬(wàn)m²=115萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi) 2.3元/ m²f. 圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²*50萬(wàn)m²=100萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*80000萬(wàn)元 =2744萬(wàn)元招標(biāo)代理費(fèi)0.37%

3、，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)31609萬(wàn)元3建安成本a.建安直接費(fèi) 1600元/ m²*50萬(wàn)m²=80000（高層） 小高層按1600元/ m²；b.水電工程費(fèi)（外）70元/ m²*50萬(wàn)m²=3500萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用210000萬(wàn)元*0.5%=1050萬(wàn)元按銷售額的0.5%；建安成本合計(jì)84550萬(wàn)元總投資：167159萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)：3343.18元/ m²

4、預(yù)計(jì)銷售收入：4200元/ m²*50萬(wàn)m²=210000萬(wàn)元高層、小高層住宅4200元/ m²稅    金：210000萬(wàn)元*5.5%=11550萬(wàn)元預(yù)計(jì)盈利：210000萬(wàn)元-11550萬(wàn)元 -167159=31288萬(wàn)元回報(bào)率：18.72%容積率：2.5    建筑面積：50萬(wàn)平方米槐樹(shù)北區(qū)規(guī)劃住宅部分序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)170萬(wàn)元/畝*44.80畝=7616萬(wàn)元拆遷單價(jià)為170萬(wàn)元/畝。2有關(guān)規(guī)費(fèi)a.土地出讓金40萬(wàn)元/畝*44.80畝=1792萬(wàn)元土地出讓金40萬(wàn)元/畝。b.土地

5、管理費(fèi)0.08萬(wàn)元/畝*44.80畝=3.58萬(wàn)元管理費(fèi)按0.08萬(wàn)元/畝。c.綜合配套費(fèi)246元/m *7.47萬(wàn)m²=1837.62萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。d.人防配套費(fèi)30元/ m²*7.47萬(wàn)m²=224.1萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²*7.47萬(wàn)m²=17.18萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)按2.3元/ m²f.圖紙審查費(fèi)2元/ m²*7.47萬(wàn)m²=14.94萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)2元/ m²g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*11952萬(wàn)元 =409.95萬(wàn)元招標(biāo)

6、代理費(fèi)0.37%，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)4721.58萬(wàn)元3建安成本a.建安直接費(fèi)1600元/ m²*7.47萬(wàn)m²=11952萬(wàn)元高層按1600元/ m²b.水電工程費(fèi)（外）70元/ m²*7.47萬(wàn)m²=522.9萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用31374萬(wàn)元*0.5%=232.5萬(wàn)元按銷售額的0.5%；建安成本合計(jì)14043.6萬(wàn)元總  投  資：26381.18萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)：

7、3531.62元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入：4200元/m2*7.47m2=31374萬(wàn)元高層按4200元/m2預(yù)計(jì)銷售收入合計(jì)：31374萬(wàn)元稅       金：31374萬(wàn)元*5.5% =1725.57萬(wàn)元預(yù)計(jì)盈利：31374-1725.57-14043.18=3267.25萬(wàn)元回   報(bào)  率：12.38%容積率：2.5    建筑面積：6.065萬(wàn)平方米槐樹(shù)北區(qū)規(guī)劃市級(jí)公建部分序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)220萬(wàn)元/畝*59.87畝=13171.4萬(wàn)元拆遷

8、單價(jià)為231.55萬(wàn)元/畝。a.土地出讓金36.9萬(wàn)元/畝*51.95畝=1916.96萬(wàn)元二類商業(yè)辦公用地土地出讓金36.9萬(wàn)元/畝。b.土地管理費(fèi)0.08萬(wàn)元/畝*51.95畝=4.16萬(wàn)元管理費(fèi) 0.08萬(wàn)元/畝。c.綜合配套費(fèi)246元/m *10.995萬(wàn)m²=2704.77萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。有d.人防配套費(fèi)30元/ m²*10.995萬(wàn)m²=329.85萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²2關(guān)e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²*10.995萬(wàn)m²=25.29萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)按2.3元/ m²規(guī)F. 圖

9、紙審查費(fèi)4.58元/ m²*10.995萬(wàn)m²=50.36萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²費(fèi)g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*21990萬(wàn)元 =735.13萬(wàn)元招標(biāo)代理費(fèi)0.37%，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)5692.56萬(wàn)元3建安成本a.建安直接費(fèi)10.995萬(wàn)m²*2000元/ m²=24463.87萬(wàn)元高層按2000元/ m²b.水電工程費(fèi)（外）70元/ m²*10.995萬(wàn)m²=769.65萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外

10、）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用54975萬(wàn)元*1%=549.75萬(wàn)元按總銷售額的1%；建安成本合計(jì)23309.4萬(wàn)元總   投   資：42173.36萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)：3835.68元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入：5000元/ m²*10.995萬(wàn)m²=54975萬(wàn)元公建5000元/ m²稅        金：54975*5.5%=3023.63萬(wàn)元預(yù)  計(jì)盈利：54975 3023.63-42173.36=9778.01萬(wàn)元回&

11、#160;  報(bào)   率：23.19%容積率：3.3      建筑面積：10.995萬(wàn)平方米省立醫(yī)院周邊片區(qū)投資分析    東與市中區(qū)搭界、南至經(jīng)七路、西至緯十二路、北至經(jīng)二路，舊城改造涉與振興街、青年公園、五里溝三個(gè)辦事處。棚戶區(qū)零星散布，合計(jì)占地60畝，規(guī)劃建筑面積8萬(wàn)m²，容積率2.0。預(yù)計(jì)拆遷費(fèi)用1.2億元；上繳規(guī)費(fèi)0.41億元；建安成本1.05億元?？偼顿Y2.65億元。預(yù)計(jì)銷售收入3.2億元，回報(bào)率13.96%。省立醫(yī)院片區(qū)序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)20

12、0萬(wàn)元/畝*60畝=12000萬(wàn)元拆遷單價(jià)為200萬(wàn)/畝。2a.土地出讓金24.45萬(wàn)元/畝*60畝=2168.72萬(wàn)元二類住宅 24.45萬(wàn)元/畝b.土地管理費(fèi)0.08萬(wàn)元/畝*60畝=4.8 萬(wàn)元管理費(fèi)按0.08萬(wàn)元/畝。c.綜合配套費(fèi)246元/m *8.0萬(wàn)m²=1968萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。有d.人防配套費(fèi)30元/ m²*8.0萬(wàn)m²=240萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²關(guān)e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²*8.0萬(wàn)m²=18.4萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)按2.3元/ m²規(guī)f. 圖紙審查費(fèi)4.58元/m

13、78;*8.0萬(wàn)m²=61.05萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²費(fèi)g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*9600萬(wàn)元 =320.93萬(wàn)元招標(biāo)代理費(fèi)0.37%，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)4055.77萬(wàn)元3建安成本a.建安直接費(fèi)1200元/ m²*8.0萬(wàn)m²=9600萬(wàn)元造價(jià)按1200元/ m²。b.水電工程費(fèi)（外）70元/ m²*8.0萬(wàn)m²=560萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用32000萬(wàn)元*1%

14、=320萬(wàn)元按銷售額的1%；建安成本合計(jì)10480萬(wàn)元                         總   投   資：26535.77萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)：3316.97元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入：4000元/ m²*8.0萬(wàn)m²=32000萬(wàn)元住宅 4000元/ m²稅 

15、;       金：32000*5.5%=1760萬(wàn)元預(yù)計(jì)盈  利：32000-1760-26535.77=3704.23萬(wàn)元回   報(bào)   率：13.96%容積率：2.0       建筑面積：8.0萬(wàn)平方米五里溝片區(qū)綜合改造投資分析    東起緯五路、西到發(fā)祥巷、南起經(jīng)二路、北到經(jīng)一路，在五里溝辦事處轄區(qū)，該片區(qū)棚戶區(qū)總占地100畝，規(guī)劃建筑面積 13.33 萬(wàn)m²，容積率2.0。拆

16、遷投資2.00億元；上繳規(guī)費(fèi)0.69億元；建安成本1.75億元?？偼顿Y4.44億元。預(yù)計(jì)銷售5.54億元，回報(bào)率17.85%。   五里溝片區(qū)序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)200萬(wàn)元/畝*100.畝=20000萬(wàn)元拆遷單價(jià)為200萬(wàn)/畝。2有關(guān)規(guī)費(fèi)a.土地出讓金（2585.69萬(wàn)元）24.45萬(wàn)元/畝*88.7畝=2168.72萬(wàn)元36.9萬(wàn)元/畝*11.3畝=416.97萬(wàn)元二類住宅 24.45萬(wàn)元/畝二類公建36.9萬(wàn)元/畝。b.土地管理費(fèi)0.08萬(wàn)元/畝*100畝=8 萬(wàn)元管理費(fèi)按0.08萬(wàn)元/畝。c.綜合配套費(fèi)246元/m *13.33萬(wàn)m²=327

17、9.18萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。d.人防配套費(fèi)30元/ m²*13.33萬(wàn)m²=399.9萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²*13.33萬(wàn)m²=30.66萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)按2.3元/ m²f. 圖紙審查費(fèi)4.58元/m²*13.33萬(wàn)m²=61.05萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*15996萬(wàn)元 =230.03萬(wàn)元招標(biāo)代理費(fèi)0.37%，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098

18、%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)6899.23萬(wàn)元3建安成本a.建安直接費(fèi)1200元/ m²*13.33萬(wàn)m²=15996萬(wàn)元造價(jià)按1200元/ m²。b.水電工程費(fèi)（外）70元/ m²*13.33萬(wàn)m²=933.1萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用55350萬(wàn)元*1%=553.5萬(wàn)元按銷售額的1%；建安成本合計(jì)17482.6萬(wàn)元總   投   資：44381.83萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)：3329.47元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入：（55350萬(wàn)元）4000元/ m²*1

19、1.3萬(wàn)m²=45200萬(wàn)元住宅 4000元/ m²5000元/ m²*2.03萬(wàn)m²=10150萬(wàn)元公建5000元/ m²稅        金：55350*5.5%=3044.25萬(wàn)元預(yù)計(jì)盈  利：55350-3044.25-44381.83=7923.92萬(wàn)元回   報(bào)   率：17.85%容積率：2.0       建筑面積：13.33萬(wàn)平方米西市場(chǎng)片區(qū)綜合改造

20、投資分析    東起鐵路51號(hào)家屬院、南至經(jīng)二路、西到緯十二路、北到津浦鐵路，棚戶區(qū)總占地349.85畝，規(guī)劃建筑面積41.862萬(wàn)m²，容積率2.5。預(yù)計(jì)拆遷投資7.2億元；上繳規(guī)費(fèi)2.5億元；建安成本5.37億元。總投資15.07億元。預(yù)計(jì)銷售收入18.80億元，回報(bào)率17.89%。西市場(chǎng)北側(cè)北區(qū)（主要為住宅）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)170萬(wàn)元/畝*104.畝=17680萬(wàn)元拆遷單價(jià)為170萬(wàn)/畝。2有關(guān)規(guī)費(fèi)a.土地出讓金24.45萬(wàn)元/畝*104 畝=2550.87萬(wàn)元二類住宅用地土地出讓金按24.45萬(wàn)元/畝。b.土地管理費(fèi)0.08萬(wàn)

21、元/畝*104 畝=8.35萬(wàn)元管理費(fèi)按0.08萬(wàn)元/畝。c.綜合配套費(fèi)246元/m *9.83萬(wàn)m²=2418.18萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。d.人防配套費(fèi)30元/ m²*9.83萬(wàn)m²=294.9萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²*9.83萬(wàn)m²=22.61萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)按2.3元/ m²f. 圖紙審查費(fèi)4.58元/m²*9.83萬(wàn)m²=45.02萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*6881萬(wàn)元 =230.03萬(wàn)元招標(biāo)代理費(fèi)0

22、.37%，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)5569.96萬(wàn)元3建安成本a.建安直接費(fèi)700元/ m²*9.83萬(wàn)m²=9138.53萬(wàn)元造價(jià)按700元/ m²。b.水電工程費(fèi)（外）70元/ m²*9.83萬(wàn)m²=1966萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用29490萬(wàn)元*1%=294.9萬(wàn)元按銷售額的1%；建安成本合計(jì)7864萬(wàn)元總   投   資：31113.96萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)

23、：3165.20元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入：3000元/ m²*9.83萬(wàn)m²=29490萬(wàn)元住宅銷售預(yù)計(jì)3000元/ m²稅        金：29490*5.5%=1621.95萬(wàn)元預(yù)計(jì)虧  損：29490-1921.95-31113.95 = -3245.91萬(wàn)元容積率：1.42        建筑面積：9.83萬(wàn)平方米西市場(chǎng)北側(cè)南區(qū)（以公建和高層住宅為主）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)200萬(wàn)元/

24、畝*214.95畝=42990萬(wàn)元土地拆遷單價(jià)為200萬(wàn)/畝。2a.土地出讓金30萬(wàn)元/畝*214.95畝=7931.66萬(wàn)元二類商業(yè)辦公與住宅用地出讓金平均30萬(wàn)元/畝。b.土地管理費(fèi)0.08萬(wàn)元/畝*214.95畝=17.2萬(wàn)元管理費(fèi)按0.08萬(wàn)元/畝。c.綜合配套費(fèi)246元/m *26.672萬(wàn)m²=6561.31萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。有d.人防配套費(fèi)30元/ m²*26.672萬(wàn)m²=800.16萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²關(guān)e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3元/ m²*26.672萬(wàn)m²=61.35萬(wàn)元技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)按

25、2.3元/ m²規(guī)f. 圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²*26.672萬(wàn)m²=122.16萬(wàn)元圖紙審查費(fèi)4.58元/ m²費(fèi)g開(kāi)工手續(xù)費(fèi)3.343%*34134.2萬(wàn)元 =1141.11萬(wàn)元招標(biāo)代理費(fèi)0.37%，標(biāo)底費(fèi)0.025%，質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.14%，合同公證費(fèi)0.01%，勞保統(tǒng)籌2.6%，交易信息咨詢費(fèi)0.098%，造價(jià)管理費(fèi)0.1%。規(guī)費(fèi)合計(jì)16634.95萬(wàn)元3a.建安直接費(fèi)1.95萬(wàn)m²*1000元/ m²=1950萬(wàn)元（二層）二層按1000元/ m²；建（總計(jì)34134.2萬(wàn)元）14.742萬(wàn)m²*1100元/

26、 m²=16216.2萬(wàn)元（多層）多層按1100元/ m²；安9.98萬(wàn)m²*1600元/ m²= 15968萬(wàn)元（高層）高層按1600元/ m²。本b.水電工程費(fèi)（外）700元/ m²*26.672萬(wàn)m²=5334.4萬(wàn)元水電工程費(fèi)（外）按70元/ m²；c.銷售費(fèi)用131726萬(wàn)元*1%=1317.26萬(wàn)元按銷售額的1%；建安成本合計(jì)37318.5萬(wàn)元總投資：96943.45萬(wàn)元合計(jì)單方造價(jià)：3634.93元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入：（公建）5500元/ m²*16.692萬(wàn)m²=97

27、806萬(wàn)元公建5500元/ m²（住宅）4000元/ m²*9.98萬(wàn)m²=39920萬(wàn)元住宅4000元/ m²預(yù)計(jì)銷售收入合計(jì)：131726萬(wàn)元稅       金： 131726萬(wàn)元*5.5%=7244.93萬(wàn)元預(yù)計(jì)盈利：131726-7244.93-96943.45=27537.62萬(wàn)元回   報(bào)  率：28.40%容積率：1.42       建筑面積：9.83萬(wàn)平方米西市場(chǎng)南側(cè)（綠洋食品廠

28、）序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程備注1土地拆遷費(fèi)11330.37萬(wàn)元  共30.9畝2a.土地出讓金24.45萬(wàn)元/畝*9.6 畝=234.72萬(wàn)元二類住宅 24.45萬(wàn)元/畝（計(jì)1020.69萬(wàn)元）36.9萬(wàn)元/畝*21.3畝=785.97萬(wàn)元二類商業(yè)36.9萬(wàn)元/畝b.土地管理費(fèi)0.08萬(wàn)元/畝*30.9 畝=2.47萬(wàn)元管理費(fèi)按0.08萬(wàn)元/畝。有c.綜合配套費(fèi)246元/m *5.362萬(wàn)m²=1319.05萬(wàn)元配套費(fèi)246元/ m²。關(guān)d.人防配套費(fèi)30元/ m²*5.362萬(wàn)m²=160.86萬(wàn)元人防配套費(fèi)30元/ m²規(guī)e.技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)2.3