房地產(chǎn)百問(wèn)百答

1、一、房地產(chǎn)常識(shí)1 1、商品房的使用年限是多長(zhǎng)？（住宅、商業(yè)）我國(guó)國(guó)有土地使用年限規(guī)定為，1 1） 居住用地 7070 年2 2） 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 5050 年；3 3） 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：4040 年，（土地使用權(quán)出讓年限也是如上）2 2、什么是商品房的五證？五證為國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工 程開(kāi)工證，商品房預(yù)售證。3 3、什么是土地所有權(quán)？土地所有者是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。 這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。4 4、什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)指土地使用者依法享有使用和

2、取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可 以依法轉(zhuǎn)讓。5 5、什么是土地使用權(quán)出讓？其形式？土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城 市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土 地使用權(quán)出讓金的行為。6 6、什么是建筑面積？指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國(guó)家有 關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、無(wú)柱挑廊的面積）之和。層高在 2.22.2 米以下的技 術(shù)層不計(jì)算建筑面積。7 7、什么是房屋實(shí)用率？實(shí)用率= =整套房屋除墻體、公攤外真正能夠使用的面積/ /建筑面積。8 8、什么是容積率？其意義？建筑容積率= =小區(qū)內(nèi)總建筑面積之

3、和（平方米”小區(qū)總占地面積（平方米），容 積率越高說(shuō)明該物業(yè)較稠密；容積率越低說(shuō)明該物業(yè)居住檔次越高。底下停車庫(kù)、架空開(kāi)放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。高層容積率一般為 3-43-4 ；多層容積率一般為 1.51.5 ；聯(lián)排別墅容積率一般為 0.70.7 左右；獨(dú)立別墅容積率一般為 0.50.5 以下。頂級(jí)豪宅容積率一般為 0.10.1 左右。9 9、什么是建筑密度？其意義？居住建筑密度= =小區(qū)總居住建筑基地面積 （平方米”小區(qū)居住總用地 （占地面 積） （平方米）Xioo%ioo%,建筑密度代表了建筑物的通風(fēng)性、采光性、建筑物分 布等。建筑密度越低說(shuō)明該物業(yè)居住檔次越高。10

4、10、什么是綠化率？綠化率= =綠化用地面積/ /小區(qū)總占地面積。綠化用地面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅之間集中庭院種植花木、 草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等，為小區(qū)所有居住人共 同使用權(quán)的綠化面積之總和。1111、什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積= =套內(nèi)使用面積+ +套內(nèi)墻體面積+ +陽(yáng)臺(tái)建筑面積1212、什么是實(shí)用面積？實(shí)用面積= =建筑面積-公攤面積。即套內(nèi)建筑面積1313、什么是使用面積？使用面積= =建筑面積-公攤面積-套內(nèi)墻、柱面積。即凈面積1414、計(jì)算全部建筑面積有哪些？1 1） 使用面積和墻體所占面積，以及墻體所占的面積，以及其他共用配套部分 所占

5、的面積。2 2） 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建 筑面積。3 3） 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過(guò) 2.22.2 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面 積。4 4） 封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。5 5） 建筑物內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建 筑面積；1515、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1 1） 不封閉陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算。2 2） 室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算 建筑面積。1616、什么是公用建筑面積？電梯井、樓梯間、垃圾道、普通電訊主、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、 值班警

6、衛(wèi)室、以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積的 一半。1717、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t？按棟分?jǐn)偅瓌t上是誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)?。如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或 協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)1818、公用分?jǐn)偯娣e包括什么？共用建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備 間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和 管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。注：用于營(yíng)業(yè)性可售可租的公共設(shè)施則不能用于分?jǐn)偂?919、什么是合同約定面積

7、？商品房的建筑面積未經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，或雖經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪 資格單位實(shí)施測(cè)繪，但未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過(guò)，而臨時(shí)由合同暫時(shí) 約定的面積。2020、什么是產(chǎn)權(quán)登記面積？商品房的建筑面積已經(jīng)由具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果已經(jīng)行政 主管部門審核通過(guò)的，登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積。2121、什么是面積誤差比？在什么范圍內(nèi)雙方不退不補(bǔ)？根據(jù)商品房銷售管理辦法規(guī)定面積誤差比= =（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/ /合同約定面積 X100%X100%當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值在 3%3%以內(nèi)（含 3%3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 如合同另有約定的，依據(jù)合同。2222、面積誤差在什么范圍內(nèi)雙方

8、多退少補(bǔ)？1 1） 面積誤差比在 0%0% 3%3%之間雙方多退少補(bǔ)2 2） 面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3%3%的，買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇退房的， 出賣人在買受人提出退房之日起 3030 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并 付給利息。買受人選擇不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面 積誤差比在 3%3%以內(nèi)（含 3%3%）的部分房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%3%部分的房 價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)， 面積積差比絕對(duì)值在 3%3%以內(nèi)（含 3%3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人，絕對(duì)值超出 3%3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計(jì)變更造成

9、面 積差異，雙方不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。以上是商品房銷售管理辦法規(guī)定如合同另有約定的，依據(jù)合同。2323、什么是層高？房屋的下層地板面或樓板面到上層樓板面的高度。2424、什么是凈高？房屋的層高減去房屋的樓板厚度就是房屋凈高。2525、什么是玄關(guān)？其意義？指房屋進(jìn)門和客廳之間的緩沖地帶。玄關(guān)能夠起到避免一進(jìn)門就將房間一覽無(wú) 余的情況。2626、什么是隔斷？指分割室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒘骸?727、什么是過(guò)道和走廊？過(guò)道指住宅套內(nèi)使用的交通空間；走廊指住宅套外使用的交通空間。2828、什么是陽(yáng)臺(tái)？其分類？供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的有頂層空間。分為凹、凸陽(yáng)臺(tái)。2929、什么是露臺(tái)？是否計(jì)算面積

10、？供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的無(wú)頂層空間，不計(jì)算面積。3030、什么是地下室？房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高 1/21/2 的空間。分為全地下室和 半地下室。3131、什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。3232、什么是磚混結(jié)構(gòu)？建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型 工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。3333、什么是現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)？建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。（將混凝土澆注在鋼筋 之上）梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也

11、稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起 圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。3434、什么是底框架結(jié)構(gòu)？指建筑的底部一層或二層是框架結(jié)構(gòu)，上層是磚混結(jié)構(gòu)；吸取了框架和磚混的 優(yōu)點(diǎn)。3535、什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？剪力墻是承受垂直及水平力設(shè)計(jì)的墻體，起承重的主力，改間隔時(shí)不能打墻及 隨意開(kāi)洞。以免破壞剪力墻的整體性。3636、什么是建筑朝向？建筑物主要立面和主要功能房面對(duì)的的方向成為建筑朝向。良好的朝向可以保 證大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心非常 有利。傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎瑬|西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊 的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西

12、次之，朝北最次。3737、什么是建筑間距？?jī)蓷澖ㄖ鈮χg的水平距離3838、什么是標(biāo)咼？指底層地面的標(biāo)準(zhǔn)高度。3939、建筑墻體的分類？按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中 位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù) 作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直 接承受上部傳來(lái)荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。4040、建筑高度分類？建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1 1） 低層：2 2 層及 2 2 層以下2 2） 多層：2 2 層以上，8 8 層以下3 3） 小高層：8 8 層以上，16

13、16 層以下4 4） 高層：1616 層以上，2424 層以下5 5） 超高層：2424 層以上4141、取得商品房預(yù)售的條件？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先要取得一定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)后，通過(guò)取得建 筑用地規(guī)劃許可證后，交納土地出讓金，簽訂國(guó)有土地出讓合同，取得 國(guó)有土地使用證，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì) 進(jìn)行報(bào)建，并取得建筑工程規(guī)劃許可證后，進(jìn)行施工報(bào)建，并取得建筑 工程施工許可證，在房屋建至規(guī)定的進(jìn)度（多層項(xiàng)目建至封頂、高層項(xiàng)目要 求為主體結(jié)構(gòu)的 2/32/3，別墅項(xiàng)目建至封頂）時(shí)便可辦理商品房預(yù)售許可證， 取得商品房預(yù)售資格。4242、什么是三書(shū)一表？交樓條件：1 1）

14、交樓通知書(shū) 2 2）商品房質(zhì)量保證書(shū)3 3）商品房使用說(shuō)明書(shū)4 4）竣工驗(yàn)收備案表4343、什么是按揭？消費(fèi)者在購(gòu)買大宗商品（如房產(chǎn)等）時(shí)，通過(guò)與銀行簽訂抵押貸款合同， 消費(fèi)者提供抵押物，由銀行提供貸款，消費(fèi)者按合同還款方式（一般為每月付 款）償還銀行本金和利息的方式。4444、銀行貸款，有幾種還款方式？其區(qū)別？目前常用還款方式？有等額本金還款法和等額本息還款法。其中等額本金還款法是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨 后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息 的支出，比較適合還款能力較

15、強(qiáng)的家庭。等額本息還款法是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息）， 這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè) 家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。常用還款方式是等額本息還款法。4545、等額本息還款法的計(jì)算方式？貸款總利息的計(jì)算？根據(jù)等額本息還款法，向銀行貸款 N N 萬(wàn)元，就用 N N 乘其貸款年限對(duì)應(yīng)的月還款 額，得出每月連本帶息還款額。貸款總利息二每月連本帶息還款額X貸款年數(shù)+首付款-房屋總價(jià)4646、什么是專項(xiàng)維修資金？收取標(biāo)準(zhǔn)？根據(jù)財(cái)政部、建設(shè)部住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部 和國(guó)財(cái)政部令第 16165 5號(hào)文）規(guī)定：業(yè)主須

16、交納專項(xiàng)維修資金；物業(yè)專項(xiàng)維修資金 用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。維 修4747、安裝電話，接通寬帶網(wǎng)、光纖、管道煤氣的費(fèi)用是多少？電費(fèi)、水費(fèi)各是多少？以上所有費(fèi)用皆為政府定價(jià)。其價(jià)格的控制權(quán)在于政府物價(jià)部門，其價(jià)格的確 定及調(diào)整變動(dòng)主要由政府有關(guān)部門規(guī)定。對(duì)以上有關(guān)費(fèi)用的收取，物業(yè)公司僅按照政府規(guī)定，依照法規(guī)按原價(jià)代收代繳。三、物業(yè)管理1 1、從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收樓手續(xù) 約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房 時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，另，從遺漏

17、工程整改完成之日起計(jì)收管理費(fèi)， 具體以各項(xiàng)目的實(shí)際操作為準(zhǔn)（請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充）。2 2、以什么面積收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以 實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。3 3、業(yè)主應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外業(yè)主還要交納什么費(fèi) 用？ 多層物業(yè)管理費(fèi)（一）物業(yè)收費(fèi)類小高層物業(yè)管理費(fèi)除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等 費(fèi)用，以及業(yè)主的一些有償服務(wù)。4 4、業(yè)主如何知道物業(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了 ？物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備（電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備） 的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公

18、共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將 每半年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以 詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。5 5、裝修需交哪些費(fèi)用？A A、 裝修保證金：_ 元B B、 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：每戶_ 元；6 6、為什么要交維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修 資金，每平方米按建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，繳存的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈?宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的 5%5%至8%8%。維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提 出年度

19、財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng) 3/23/2 的業(yè)主討論通過(guò)后實(shí)施。業(yè)主各分戶賬面維修資金余 額不足首期交存額的 30%30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌，由業(yè)主委員會(huì)決定續(xù)籌方式。7 7、住宅專項(xiàng)維修資金的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項(xiàng)維修資金是 由誰(shuí)代為管理？繳交方式請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目情況補(bǔ)充。用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后 的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。8 8、售樓時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)嗎？不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是 用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常

20、運(yùn)行。物 業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開(kāi)發(fā)商/ /有關(guān)部門反映投訴，爭(zhēng) 取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。9 9、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)其它業(yè)主有影響嗎？有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持，如果有業(yè) 戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交 費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。1010、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？如果沒(méi)有包含電梯費(fèi)用，低層住戶也要 交電梯費(fèi)嗎？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：1 1） 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2 2） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3 3） 物業(yè)管理

21、區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4 4） 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5 5） 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6 6） 業(yè)公司辦公費(fèi)用；7 7） 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8 8） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9 9） 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按單元數(shù)或建筑面積比例分?jǐn)?，最低樓層住戶也?交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的， 從其約定。1111、裝修時(shí)為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第一條規(guī)定，物業(yè)公司在具體操作時(shí)通過(guò) 與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來(lái)約定裝修行為。以達(dá)到安全施 工的目的。具體

22、的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的裝修管理規(guī)定約定的金額為準(zhǔn)。1212、業(yè)主辦理了入住手續(xù)但沒(méi)有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來(lái)講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開(kāi) 發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物 業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，業(yè)主是要交物 業(yè)管理費(fèi)的。1313、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正 常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管 理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資金。1414、為什么物

23、業(yè)管理費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？小區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會(huì)隨便調(diào)整。1515、這里的水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)是多少？物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1616、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？物業(yè)管理?xiàng)l例第 4747 條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防 范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取 的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、 物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。1717、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是

24、否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已 經(jīng)開(kāi)始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提 供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物 業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管 理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體 業(yè)主的共同利益受損。1818、我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？可以，但業(yè)主需要簽署承諾書(shū)及交納保證金，裝修完工后無(wú)違規(guī)如在公共區(qū)域 堆放垃圾、搬運(yùn)過(guò)程無(wú)撒漏等情況則予以退還。請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作情況

25、調(diào)整（二）物業(yè)服務(wù)類：1 1、物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容？有無(wú)專門的物管手冊(cè)給客戶？物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的 服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括：1 1） 房屋公共部位的維護(hù)和管理；2 2） 房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；3 3） 小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)；4 4） 小區(qū)內(nèi)安全防范服務(wù)；5 5） 小區(qū)內(nèi)交通秩序與車輛停放管理；6 6） 房屋裝飾裝修管理；7 7） 區(qū)內(nèi)綠化園藝保養(yǎng)；8 8） 客戶服務(wù)（如接待來(lái)訪、投訴等）；9 9） 社區(qū)文化；1010）小區(qū)財(cái)務(wù)管理；1111）對(duì)外事務(wù)管理。物管公司向業(yè)主提供前期管理物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約與住戶 手冊(cè)和裝修指南

26、等文件資料。2 2、因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主 和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng) 與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。3 3、若是房屋出租，物業(yè)管理費(fèi)是由誰(shuí)來(lái)繳納？出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由 物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。4 4、草坪或其他植物會(huì)定期整修嗎？會(huì)按季節(jié)與植物長(zhǎng)勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。5 5、房屋有問(wèn)題找哪個(gè)部門？可以找物業(yè)

27、服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定 代為開(kāi)發(fā)商履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。6 6、物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？物業(yè)管理公司會(huì)因應(yīng)業(yè)主之需求，適時(shí)提供類似家政服務(wù)等多種有償服務(wù)。7 7、租戶和業(yè)主享受的權(quán)利相同嗎？根據(jù)租戶與業(yè)主簽訂的協(xié)約來(lái)定，業(yè)主負(fù)連帶權(quán)利。雙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)是享 有同等權(quán)利但對(duì)物業(yè)的處分權(quán)是不同的，業(yè)主享有該物業(yè)的處分權(quán)、收益權(quán)等， 而租戶則只有臨時(shí)的居住權(quán)。8 8、物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？可以做一些公益性的宣傳，同時(shí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定, ,經(jīng)營(yíng)性的廣告所得，用 于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。9 9、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在

28、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是， 維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。1010、寵物飼養(yǎng)的若干問(wèn)題？本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、 猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢， 并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資 料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的便。1111、住戶求助服務(wù)的具體內(nèi)容？求助服務(wù)包括有急救病人求助；咨詢求助；盜竊、打架、斗毆、搶劫、兇殺、 中毒、交通意外的求助；報(bào)修求助；水浸、火災(zāi)的求救，物業(yè)公司會(huì)按本公司 的規(guī)定對(duì)您的求助

29、提供力所能及的協(xié)助。1212、我家里跑水了，你們應(yīng)付什么責(zé)任？假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過(guò)程中做 防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來(lái)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。1313、物業(yè)是否對(duì)噪音施工有限制？有，按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。1414、如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存在異議，業(yè)主可否不收房？按照銷售合同約定，本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購(gòu)單元， 如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書(shū)面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時(shí)間，由開(kāi)發(fā)商整改小 組負(fù)責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關(guān)問(wèn)題可

30、以得到妥善解決。所以 并不影響房屋的交付。1515、請(qǐng)問(wèn)商品房是不是完全屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)？商品房在您繳納全部購(gòu)房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系期間購(gòu) 買的房屋，這個(gè)房屋是屬于夫妻共有的，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。（三）工程類：1 1、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、 電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。2 2、業(yè)主、物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定，從業(yè)主利益出發(fā)可以視 情況利用。3 3、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？1 1） 大修工程

31、是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工 程；2 2） 中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié) 構(gòu)和規(guī)模的工程；3 3） 小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中，其構(gòu)部件小的損失，以 保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。4 4、陽(yáng)臺(tái)是否可以封閉？為了外立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，業(yè)主不能自行圭寸閉陽(yáng)臺(tái)，由物業(yè)公司統(tǒng)一制作陽(yáng)臺(tái)圭寸 閉整改計(jì)劃。5 5、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動(dòng)？戶內(nèi)隔離墻原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改， 但須裝修公司繪出拆改后新建隔離墻位置平面圖，獲得物業(yè)工程部批準(zhǔn)后方可 施工更改。6 6、可視對(duì)講機(jī)、配電箱、寬頻、電話接

32、口、電視插口、煤氣管道可否移動(dòng)？答：不可私自移動(dòng)，如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，煤氣管道改動(dòng)則需 到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。7 7、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問(wèn)題是否保修？保修期限是多久？根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施 都有保修，只是保修的期限不同，具體見(jiàn)收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證 書(shū)。8 8、廚房處是否做防水？廚房防水施工符合國(guó)家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒(méi)有地漏的廚房， 未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過(guò)程中，由裝修人員對(duì)該處進(jìn)行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進(jìn)行防水施工， 但產(chǎn)生的費(fèi)用必須由您來(lái)

33、支付。9 9、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？可以找物業(yè)服務(wù)中心。（四）裝修類1 1、裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表填寫，然后提供裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計(jì)圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部 進(jìn)行技術(shù)會(huì)審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場(chǎng)進(jìn)行裝修。提出申請(qǐng)?zhí)峤皇┕D紙及方案物業(yè)審批（6 6 個(gè)工作日）交裝修押金辦 理裝修許可證一辦理“施工人員出入證”完工報(bào)驗(yàn)退裝修施工證及證件押 金。2 2、衛(wèi)生間是否要做防水閉水？業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為 4848 小時(shí)。以 免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來(lái)維

34、修 損失，同時(shí)根據(jù)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī) 定業(yè)主對(duì)專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。3 3、我是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？根據(jù)建設(shè)部 110110 號(hào)文件，我們已在裝修管理規(guī)定中詳列了一些關(guān)于拆改的 規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動(dòng)，非承重 結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動(dòng)。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認(rèn)室內(nèi) 承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請(qǐng)您需報(bào)裝修部審批。4 4、我的裝修垃圾如何清運(yùn)？物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期 規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾收集點(diǎn)，不得 占用

35、公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照裝修指南規(guī)定 的時(shí)間。5 5、我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我 該負(fù)責(zé)嗎？根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第 110110 號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中明確 規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠 償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、 物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任 的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！? 6、裝修都需要什么圖？需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面

36、圖7 7、我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？20032003 年 5 5 月 1 1 日，建設(shè)部頒發(fā)的 110110 號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。8 8、業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝）裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益， 為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，考慮可以 找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對(duì)于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果。（最低限度要求業(yè)主寫承諾書(shū)）9 9、裝修人員可以在我家住嗎？為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場(chǎng)。1010、陽(yáng)臺(tái)、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？不可以。 根據(jù)國(guó)家 20