商圈分析與開(kāi)店環(huán)境策劃

1、學(xué)習(xí)情境二：商圈分析與開(kāi)店環(huán)境策劃實(shí)訓(xùn)任務(wù)：商圈分析、店鋪選址、制作開(kāi)業(yè)環(huán)境策劃書(shū)實(shí)訓(xùn)目的：1.掌握商圈調(diào)研技巧，能夠完成商圈調(diào)研和分析工作2.能夠運(yùn)用商圈、店鋪選址相關(guān)知識(shí)的運(yùn)用，制定開(kāi)店選址策劃方案。任務(wù)內(nèi)容及要求：任務(wù)一：商圈分析任務(wù)說(shuō)明：創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)調(diào)研區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，分工調(diào)查，形成商圈分析報(bào) 告及開(kāi)丿占環(huán)境策劃方案。步驟1:區(qū)域商圈分析調(diào)查說(shuō)明本次商圈調(diào)查的輻射范圍：步行_15分鐘距離，約_公里半徑的區(qū)域。調(diào)查區(qū)域綜述：便利丿占的家數(shù)不少.消費(fèi)人口多 人的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)（例：龍泉師大花園青臺(tái)山路）商業(yè)狀況商業(yè)規(guī)劃50萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)便利店專(zhuān)賣(mài)店商業(yè)特色中小型店店鋪面積不大業(yè)態(tài)分

2、布零售為主.（業(yè)態(tài)分布比例較大）租金水平30005000元/nf2-1商圈范圍劃分技巧商圈也稱(chēng)作交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò) 展，吸引顧客的輻射范圍。商圈分析重在選取一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)意義和發(fā)展前景的市 場(chǎng)，它是一個(gè)“面”的選擇過(guò)程。消費(fèi)群特征所有人主要消費(fèi)年齡10-60歲主要消費(fèi)群 體月平均收 入3500元總體平均提袋率平日40 %周末60 %交通便利性交通便利靠近地鐵站人流狀況接近5000/平日，接近8200/節(jié)假日市政規(guī)劃可發(fā)展因素消費(fèi)能力強(qiáng)周?chē)鷮W(xué)校原因人流量很固定開(kāi)發(fā)潛力消費(fèi)人群廣物業(yè)吸引力較強(qiáng)綜合評(píng)析很有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)*技能資訊商圈范用劃分要求:1.商圈范圍（1）集

3、中型商圈主要商圈半徑在2000米以?xún)?nèi)，次要商圈半徑在2000米一5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。（2）分散型商圈主要商圈半徑在500米以?xún)?nèi)，次要商圈半徑在500米一1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過(guò)4 0米寬之道路四線(xiàn)道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔，使人潮

4、流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。步驟2：商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目（完成人：謝佳王芯 ）3IJSO沁I wrai./ i ;cg*概況1.商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目有哪些調(diào)查商圈主要是學(xué)校和社區(qū)附近，所以代表性的商業(yè)項(xiàng)目是餐飲，休閑，購(gòu)物，服裝，家居。2.代表性商業(yè)整體分布情況及各白運(yùn)營(yíng)概況整體分布情況：集中型商圈，以零售丿占為主小餐館較多主要集中于青臺(tái)山路，川師現(xiàn)代花園附近項(xiàng)目1概況：便利店：在街道兩側(cè)很分散項(xiàng)目2概況：專(zhuān)業(yè)丿占：在街道兩側(cè)很分散項(xiàng)目3概況：超市：就一家在師大花園項(xiàng)目4概況：飯店：很分散很多商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目分布網(wǎng)點(diǎn)圖

5、（請(qǐng)標(biāo)注輻射范圍內(nèi)相關(guān)街道、商鋪名及位置）*要求白行繪制一份網(wǎng)點(diǎn)分如圖回久-天撫衣ORKVT:tJ I圧初工3IJSO沁I wrai./ i ;cg*3)=aa：w0三品3PR昱MuntinCO7gn3B市O KUMn3*I技能資訊2-2繪制簡(jiǎn)圖應(yīng)注意事項(xiàng)繪制簡(jiǎn)圖要求標(biāo)明的內(nèi)容如下：1.標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓、辦公大樓等）；2.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司等）；3.人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)、娛樂(lè)區(qū)等）；4.標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商丿占所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置：5.可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門(mén)店；6.政府重要之行政中心；7.車(chē)站、加油站、學(xué)校、停

6、車(chē)場(chǎng)、市場(chǎng)、公園.等特定族群會(huì)集場(chǎng)所;8.標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方）。.特色商業(yè)項(xiàng)目吉家百貨規(guī)模：面積：1500（平方米）業(yè)態(tài)比例（請(qǐng)用餅狀圖標(biāo)樓層業(yè)態(tài)分布：租金或扣點(diǎn)：示）：一樓專(zhuān)賣(mài)店45006000一個(gè)月檔次比例：（請(qǐng)用餅狀圖標(biāo)二樓生活必須示）：品經(jīng)營(yíng)檔次：中裝修檔次：中代表品牌：目前客戶(hù)群：周邊人群停車(chē)位:1電梯數(shù)：2經(jīng)營(yíng)狀況：一般通道寬度：6 m人流量:1000動(dòng)線(xiàn)合理性：一般主要優(yōu)勢(shì)：就一家較大的商超競(jìng)爭(zhēng)者少分流量大目前不足：商品不是很齊全品種單一化綜合分析：人流量大消費(fèi)群體多 有自己的位置優(yōu)勢(shì)人們的需求量大注：如商業(yè)區(qū)域內(nèi)有多家特色商業(yè)項(xiàng)目，請(qǐng)分別填寫(xiě)上表項(xiàng)目周邊交通規(guī)劃項(xiàng)目周

7、邊1000米范I制內(nèi)的公交線(xiàn)路情況（3條路線(xiàn)）觀測(cè)地雙向機(jī)動(dòng)車(chē)占序號(hào)公交站公交線(xiàn)路發(fā)/收車(chē)時(shí)間1例：19路例:錦興路東-土橋例：6:30-21:302218路大面鎮(zhèn)一汽車(chē)總站7： 3023:353854A路龍泉汽車(chē)總站一十陵公交站7： 3019:004874路星光西路大連路口站1一大面鋪站6:3019:00方向方向道路狀況條機(jī)動(dòng)車(chē)道例：自北向南例：自南向北水泥路面，道路中間設(shè)有隔離欄例；72例：56條機(jī)動(dòng)車(chē)道觀測(cè)時(shí)間:觀測(cè)地占八雙向機(jī)動(dòng)車(chē)道方向方向道路狀況條機(jī)動(dòng)車(chē)道自西向南自西向北水泥路面，道 路中間設(shè)有 隔離欄兩 側(cè)設(shè)有人行 道4632條機(jī)動(dòng)車(chē)道自南向西24步驟3商圈評(píng)估商圈整體匯總，填寫(xiě)商

8、圈信息表商圈名稱(chēng)：商圈結(jié)構(gòu)“井”字形結(jié)構(gòu) 三角形結(jié)構(gòu) 十字形結(jié)構(gòu)平行線(xiàn)結(jié)構(gòu)直線(xiàn)結(jié)構(gòu)商圈性質(zhì)城市中商圈地位一級(jí)商圈二級(jí)商圈三級(jí)商圈四級(jí)商圈商圈級(jí)別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂(lè)期金融區(qū)綜合區(qū)住宅區(qū)商圈生命周期成長(zhǎng)期形成期 成熟期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境好一般差物業(yè)環(huán)境好一般差道路基礎(chǔ)建設(shè)好一般差休息區(qū)建設(shè)好一般差商圈購(gòu)買(mǎi)力評(píng)估商圈購(gòu)買(mǎi)力 評(píng)估（飾品消費(fèi)客單價(jià)）元口100元 50元50元-100_300人/天以高商圈目標(biāo)客上（日常）常住住戶(hù)數(shù)的消流量600人/天費(fèi)能力以上（周末）中低停車(chē)場(chǎng)：2個(gè)地鐵：商圈易公交站：8個(gè)公交線(xiàn)達(dá)性路:854_路有 無(wú)所在主干道路長(zhǎng)：600_米左右主

9、干道是否通暢交通良好一般差店前人行道寬：7米人行道是否通暢交通良好一般差商圈主力店：_1家，分別是：吉家超市商圈品牌店：5家，分別是：良品鋪?zhàn)訍?ài)兒樂(lè)愛(ài)你寶貝華為良品鋪?zhàn)由倘Υ笮托蓍e/娛樂(lè)場(chǎng)所：5家，分別是：明星KTV占狼眾圣 網(wǎng)咖純K太古女裝品牌店：_1家主要有：多又多內(nèi)衣連鎖店競(jìng)品店：4家主要有：吉家紅旗 零點(diǎn)天易商圈綜合評(píng)價(jià)，填寫(xiě)商圈評(píng)分表考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中 項(xiàng)權(quán) 重小項(xiàng)3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級(jí)別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈11商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂(lè)區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)28商圈生命周期成長(zhǎng)期成熟期形成期衰退期3商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差2商圈購(gòu)買(mǎi)力

10、評(píng)估52%商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低22目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人35預(yù)估飾品消費(fèi)客單價(jià)100元以上50100元50元以下2商圈易達(dá)性6%公交線(xiàn)路或停車(chē)站多于3個(gè)2個(gè)1個(gè)33主干道是否通暢良好一般28商圈人行道是否通暢通暢一般2商圈主干道長(zhǎng)400600米接近400米或600800米其它范圍2商圈主干道寬812米左右接近8米其他范圍2商圈主力店2家以上1家無(wú)22商圈品牌店2家以上1家無(wú)3休閑娛樂(lè)場(chǎng)2家以上1家無(wú)3商業(yè)28所氛圍%競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定相同定位不同定位一般店210位品牌品牌商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況35個(gè)2或68個(gè)2家或8家2注:商圈得分二刀綜合得分，綜合

11、得分二100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿(mǎn)分和基礎(chǔ)分二66分任務(wù)二：項(xiàng)目選址任務(wù)說(shuō)明：明確項(xiàng)目選址的難點(diǎn)與解決方案。并對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威 脅有明確的認(rèn)識(shí)。步驟1.商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)：2-3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí)，最主要的參考目標(biāo)就是商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不同的目標(biāo) 決定不同的選址位置，而經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定我們需要考慮預(yù)估收入、支出與可能凈 利三者之間的關(guān)系。具體內(nèi)容如下：1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1)與目前承租人洽詢(xún)(2)與其他丿占鋪承租人洽詢(xún)2.預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型之店(2)本連鎖丿占依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估(

12、1)門(mén)店之人潮數(shù)(2)門(mén)店入店率門(mén)店入店率=門(mén)店之來(lái)客十各店之人潮數(shù)X100%(3)預(yù)估客戶(hù)數(shù)預(yù)估客戶(hù)數(shù)二再以求出之入店率X該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)（4）未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)） 百分比之修正4.預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)（1）預(yù)計(jì)每口營(yíng)業(yè)金額預(yù)計(jì)每n營(yíng)業(yè)金額二預(yù)估消費(fèi)金額x可能客戶(hù)數(shù)（2）預(yù)計(jì)每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額預(yù)計(jì)每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額二可能每日營(yíng)業(yè)金額X 3 05.固定費(fèi)用預(yù)估固定費(fèi)用，固定費(fèi)用：包括商場(chǎng)租金、管理費(fèi)、裝修費(fèi)分?jǐn)?、其它費(fèi)用等每月固定不變的費(fèi)用項(xiàng)目6.預(yù)估變動(dòng)成本預(yù)估變動(dòng)成本二% X月?tīng)I(yíng)業(yè)額變動(dòng)費(fèi)用：包括商品成本、員工工資（銷(xiāo)售提成）等隨銷(xiāo)售額變化的相關(guān)費(fèi)用。7.預(yù)估

13、凈利預(yù)估凈利（本預(yù)估凈利為稅前凈利）二預(yù)估月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)一租金一固定費(fèi)用一變動(dòng)總費(fèi)用8.損益平衡點(diǎn)損益平衡點(diǎn)二（固定費(fèi)用+租金）4-（1變動(dòng)成本）9.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商丿占間是否可互換顧客。例如：（1）藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾丿占、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。步驟2項(xiàng)目難點(diǎn)及解決辦法難點(diǎn)一:應(yīng)光性整個(gè)空間自然光照充足小部分區(qū)域自然光照不足大部分區(qū) 域白然光 照不足2店面進(jìn)深度5-6米3-5米或6-8米 其他范圍2櫥窗（展示與通透性）2個(gè)1個(gè)無(wú)3空間效果7%店面柱墻（影響布局）無(wú)有1功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能2形狀利用效果無(wú)死

14、角1個(gè)死角多個(gè)死角2店面可接近性15%交通易達(dá)性無(wú)護(hù)欄，近公交站和斑馬線(xiàn)無(wú)護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線(xiàn)街道末端，遠(yuǎn)公交站 和斑馬線(xiàn)3道路結(jié)構(gòu)寬8米-10米寬6飛米或1012米其它范圍2障礙物店前無(wú)障礙物，無(wú)臺(tái)階店前無(wú)障礙物，有臺(tái)階店前有障礙物，有臺(tái)階3店鋪54%店鋪位于街道位置1/3、2/3處接近1/3或接近2/3處其他位置235地效果街道有無(wú)聚客占八“多個(gè)聚客點(diǎn)1個(gè)聚客點(diǎn)無(wú)聚客點(diǎn)3街道客流主體靠近店面一側(cè)是不是2店鋪分流狀況沒(méi)有分流分流很少分流較多2注:商圈得分二刀綜合得分，綜合得分二100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿(mǎn)分和基礎(chǔ)分二60分店鋪便利性加分項(xiàng)目項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分廣告燈箱位店

15、面朝南門(mén)口有無(wú)休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門(mén)允許外開(kāi)防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢米ⅲ悍霞臃謽?biāo)準(zhǔn)的每個(gè)項(xiàng)目加1分丿占鋪便利性得分二綜合得分，綜合得分二100*權(quán)重*小項(xiàng)評(píng)估得分之和/小項(xiàng)滿(mǎn)分之和丿占址調(diào)查表性質(zhì):預(yù)期店所屬分公司:預(yù)期店位置:盟其他店租6000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)_0元店使用情況:空屋使用可遷入時(shí)其他費(fèi)_1000_元間：_2017_年_6_月_6日店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間：從9_時(shí)_0分一-9時(shí)_0分周?chē)间伒淖饨鹎闆r：1、9000_元/年（共120平方米）;2、4500_元/年（共70平方米）店面尺寸：面寬_9米縱深_10米店店面面積：_90_平方米高_(dá)4米店面物業(yè)

16、條件店招尺寸：寛_9米高_(dá)4米店面形狀：窄形寬形圓弧形 其他形狀方形櫥窗：有_1_個(gè)尺寸：寛4_米高3米店門(mén)朝向：北（方向）；內(nèi)開(kāi)外開(kāi)丿占面功能性：儲(chǔ)藏展示店面利用率：_80%_（百分比）；有無(wú)試鏡死角:有1個(gè)無(wú)防火措施:好一般差丿占面柱墻:有2_個(gè)無(wú)店招可視距離：_5米圍店前臺(tái)階:有5階無(wú)丿占前分布：護(hù)欄斑馬線(xiàn)線(xiàn)路車(chē)店前障礙物:公交站有主要是:門(mén)口公交站：無(wú)有距店_10_米交叉口 拐角面人行道寬米臨近經(jīng)營(yíng)方向：同定位的品牌 高檔定位的品牌 低檔定位的品牌步驟4龍泉驛區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響.龍泉驛區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃“龍泉驛區(qū)引進(jìn)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目”，項(xiàng)目涉及投資總額達(dá)100多億元，項(xiàng)目包含了

17、五星級(jí)酒丿占、大型購(gòu)物中心、會(huì)議會(huì)務(wù)中心等多種公共功能。龍泉驛區(qū)作為2013年最受購(gòu)房者關(guān)注的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)的大面板塊、成都經(jīng)開(kāi) 區(qū)、天鵝湖板塊等板塊的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入白熱化趨勢(shì)，與此同時(shí)，龍泉驛區(qū)的 商業(yè)商務(wù)配套建設(shè)也成為與購(gòu)房者生活便捷性息息相關(guān)的話(huà)題。結(jié)論：門(mén)口休閑凳：無(wú)距店_2米廣告燈箱位: Efl有1個(gè)口門(mén)口路燈：無(wú)距丿占5米臨店聚人氣的大丿占:店面所處位置:進(jìn)口中心 口丿占面所處:陽(yáng)街陰街；店店前目標(biāo)人流量:人/天，人流高峰從個(gè)無(wú)般綜上所述，龍泉驛區(qū)住宅發(fā)展曾滯后于城南和城西，而商業(yè)配套乂滯后于住宅發(fā)展，但是隨著目前的政府規(guī)劃方案和房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出甩開(kāi)城西、直追城南的勢(shì)頭。

18、隨著城東住宅市場(chǎng)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的走強(qiáng)，老城區(qū)商業(yè)補(bǔ)倉(cāng)，新興 區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境跟進(jìn)，未來(lái)3年內(nèi)，龍泉曾經(jīng)沒(méi)有大型綜合體的區(qū)域形象將發(fā) 生翻天覆地的變化，成為現(xiàn)代化城區(qū)居住發(fā)展新樣板。步驟5項(xiàng)目選址的初步選擇方案根據(jù)以上選址調(diào)研內(nèi)容，結(jié)合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向確定，項(xiàng)目選址 初步方案：方案_龍城一號(hào)小區(qū)附近方案2：_川師現(xiàn)代花園青臺(tái)山路任務(wù)三：制作開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)任務(wù)說(shuō)明：根據(jù)任務(wù)一、任務(wù)二的相關(guān)工作內(nèi)容，按照開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)的格式要 求，完成一份完整的開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)。Hour便利店項(xiàng)目開(kāi)店環(huán)境策劃書(shū)一、客流規(guī)律分析（一）店前客流分析營(yíng)業(yè)收入是交易筆數(shù)與客單價(jià)這兩個(gè)因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進(jìn)

19、一步分解為店鋪外通行人流量、進(jìn)店率和購(gòu)買(mǎi)率之積，而店前通行人流量與商業(yè) 區(qū)域的客流又有極為密切的對(duì)應(yīng)關(guān)系。選址人員在客流調(diào)查測(cè)評(píng)過(guò)程中主要應(yīng)關(guān) 注以下兒個(gè)方面。1 客流流量測(cè)評(píng)（1）界定商業(yè)區(qū)域客流行進(jìn)切分點(diǎn)青臺(tái)山路分為上中下（2）在每個(gè)切分點(diǎn)上安排工作人員 上區(qū)：廖強(qiáng)、龔厚賢中區(qū)：王芯、謝佳下區(qū)：江梅、周燕促（3）工作人員攜帶的工具有筆、紙、手機(jī)拍照（4）根據(jù)各切分點(diǎn)實(shí)測(cè)情況填寫(xiě)商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)表。商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)表實(shí)測(cè)日期日期說(shuō)明商業(yè)區(qū)域名稱(chēng)川師現(xiàn)代花園區(qū)域?qū)崪y(cè)路段青臺(tái)山路實(shí)測(cè)地點(diǎn)龍城一號(hào)天氣情況陰實(shí)測(cè)人員江梅，王芯，謝 佳，周燕倔，廖 強(qiáng)，龔厚賢記錄人員江梅，周燕偲時(shí)間統(tǒng)

20、計(jì)人數(shù)（人）備注上午8： 009： 00457/9： 0010： 00364/10： 0011： 00234/11： 0012： 00459/中午12： 0013： 00397/13： 0014： 00458/下午14： 0015： 00365/15： 0016： 00453/16： 0017： 00672/17： 0018： 00643/晚間18： 0019： 00554/2.客流構(gòu)成分析（1）客流的性別比例_713（2）客流的年齡層次_家庭主婦，上班族，學(xué)生族3.消費(fèi)者的出行方式與行進(jìn)狀態(tài)步行（散步）4.客流的聚集點(diǎn)小區(qū)門(mén)口，小吃一條街（二）周邊居民數(shù)量測(cè)評(píng)約10256人二、 顧客購(gòu)買(mǎi)能力

21、分析1.年固定收入10萬(wàn)以上乙可承受每次消費(fèi)在150元以上注：通常的預(yù)測(cè)方法有兩種，第一種是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店及備選店鋪的整體觀察。第二種 是將市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行測(cè)算。選址人員可以將兩種方法結(jié)合 起來(lái)使用，以便相互印證。三、 顧客消費(fèi)習(xí)慣分析19： 0020： 0020： 0021： 0021： 0022： 0022： 0023： 00320/423/239/132/1顧客對(duì)設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評(píng)價(jià)1.購(gòu)買(mǎi)便利2.交貨迅速3.服務(wù)咨詢(xún)到位4.營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)2.顧客購(gòu)買(mǎi)設(shè)定商品、服務(wù)的頻率購(gòu)買(mǎi)頻率較大3.顧客購(gòu)買(mǎi)設(shè)定商品、服務(wù)的動(dòng)機(jī)有需求，求廉，求便4.顧客在店鋪中購(gòu)買(mǎi)商品、服務(wù)的行為習(xí)慣性

22、購(gòu)買(mǎi)，儲(chǔ)備購(gòu)買(mǎi)，饋贈(zèng)購(gòu)買(mǎi)四、周邊店聚集情況分析（一）異業(yè)聚集情況異業(yè)聚集程度越高則商業(yè)區(qū)域越偏向于綜合化，其輻射能力和輻射范圍就越 大，吸引來(lái)的客流也就越多。1.商業(yè)區(qū)中娛樂(lè)休閑場(chǎng)所或設(shè)施情況健身會(huì)所，臺(tái)球室，網(wǎng)吧等2.商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布情況服務(wù)業(yè)，餐飲業(yè)較多3.商業(yè)區(qū)中最大和最知名的布點(diǎn)位置及對(duì)附近中小型店的影響吉家布點(diǎn)位置在川師現(xiàn)代花園，對(duì)附近中小型丿占的影響是造成了一部分顧客 流失。_（二）同業(yè) 聚集情況便利店散亂，分布不集中，便利店較少。五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1競(jìng)爭(zhēng)店的基本信息吉?dú)ぜt旗連鎖天易2.競(jìng)爭(zhēng)店的地理信息青臺(tái)山路3.競(jìng)爭(zhēng)丿占的商品信息生活用品、奶制品、飲料、小吃等4.競(jìng)爭(zhēng)店的業(yè)績(jī)狀況_

23、5.顧客在競(jìng)爭(zhēng)店內(nèi)的消費(fèi)行為及評(píng)價(jià)一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)査記錄表調(diào)查項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)店A競(jìng)爭(zhēng)店B競(jìng)爭(zhēng)店C店鋪區(qū)位吉冗冗紅旗連鎖天易店鋪前臺(tái)面積（平方米）1X12X21X1面積內(nèi)倉(cāng)面積（平方米）/3X3/店鋪組織形態(tài)便利店超市便利店店鋪銷(xiāo)售人員數(shù)量252商品調(diào)商品品種大類(lèi)生活用品、飲料、小吃等生活用品、飲 料、奶制品、小吃等生活用品、飲料、小吃等查商品整體風(fēng)格商品分類(lèi)較亂簡(jiǎn)潔、明了干凈商品檔次低較高中主力商品雜貨奶制品生活用品主力商品價(jià)格帶5-10元28-85兀5-50元輔助商品小吃充值服務(wù)散裝餅干輔助商品價(jià)格帶5-20元不定8-24元經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)日交易次數(shù)不定不定不定日客單價(jià)12元55元12元預(yù)估日銷(xiāo)售額51

24、8元1032元769元綜合預(yù)估坪效較好好較好店鋪形象商品陳列效果差較好一般店鋪布局規(guī)范狹小適中較小丿占鋪內(nèi)裝修效果差較好一般丿占鋪外裝修效果一般一般一般顧 客思見(jiàn)丿占鋪銷(xiāo)售氛圍較好一般冷清顧客購(gòu)買(mǎi)狀況較多一般較少服務(wù)水平低高一般顧客意見(jiàn)評(píng)價(jià)較好好一般其他/六、店址物業(yè)條件評(píng)估（一） 店鋪面積1.店鋪級(jí)數(shù)_低店鋪級(jí)數(shù)是指根據(jù)店鋪在連鎖體系中所處的戰(zhàn)略位置差異而賦予不同級(jí)別店 鋪以不同的面積區(qū)別。2.基本經(jīng)營(yíng)需要50平方米不同的行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積有最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服務(wù)功能必須要求有最低的營(yíng)業(yè)面積保障。3.客流和成交量的大小_（二） 店鋪形狀丿占鋪受物業(yè)硬件條件的影響會(huì)有各種的

25、形狀，選址人員在具體察看時(shí)一定要考慮到不同行業(yè)在店鋪形狀適應(yīng)性上的差異。選址人員可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。1.賣(mài)場(chǎng)與后臺(tái)（倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、生產(chǎn)場(chǎng)所）功能區(qū)分無(wú)2.顧客心理壓力心理壓力小3.店鋪面積的利用率一般利用（三） 店鋪開(kāi)間和朝向朝向行人的主行徑方向，南北朝向（更能吸引顧客）（四） 柱墻大小、數(shù)量和位置無(wú)（五） 店鋪空間高度3、米（六） 店鋪使用年限、保養(yǎng)狀況和基礎(chǔ)設(shè)施完整程度等年限較小的，保養(yǎng)狀況良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善七、店址與周邊微區(qū)位小環(huán)境相互關(guān)系1.商業(yè)區(qū)交通道路格局一條青臺(tái)山主道，兩條小道輔2.店址周邊道路格局兩條主干道相交，兒條小道縱橫其間八、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1逐步發(fā)展2.向外擴(kuò)張九、丿

26、占址評(píng)估匯總店址區(qū)位綜合加權(quán)平均分表被選店址編號(hào)備選店址A店址XX商業(yè)區(qū)XX路XX號(hào)評(píng)估大項(xiàng)物業(yè)條件大項(xiàng)權(quán)重30%評(píng)估中項(xiàng)基本物業(yè)條件參數(shù)中項(xiàng)權(quán)重30%小項(xiàng)次小項(xiàng)目5分4分3分2分1分等級(jí)得分小項(xiàng)權(quán)重加權(quán)得分1前臺(tái)面積占比90%以上81%90%71%-80%61%70%60%以下420%2店鋪形狀利用效率高效利用一般利用低效利用520%3門(mén)面開(kāi)間寬度10m以上8-10m6 - 8m46m4m以下35%4店鋪柱墻數(shù)量無(wú)少量很多55%5柱墻分布位置全部靠邊大量邊側(cè)少量居中大量居中55%6店內(nèi)空間高度以上3m以下55% 小計(jì)得分100%10項(xiàng)甘選址：龍城一號(hào)小區(qū)附近十、設(shè)備投資根據(jù)店面面積、經(jīng)營(yíng)品種

27、對(duì)店面投資做出測(cè)算序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)數(shù)量預(yù)算金額備注1貨架4組3200按4組計(jì)算，每組8002租金/6000/月3微波爐1臺(tái)5004開(kāi)放式凍柜1臺(tái)30005收銀P0S機(jī)+收銀臺(tái)1套35006監(jiān)控器1套10007滅火器2瓶200合計(jì)17400此價(jià)格為廠家第一次報(bào)價(jià)，以上設(shè)備按三年進(jìn)行 攤銷(xiāo)，每月應(yīng)17400/36=包括租金、店面裝修，照明、冷凍冷藏設(shè)備、貨架、電腦、收銀機(jī)、存包柜 等，并按設(shè)備種類(lèi)分年度攤銷(xiāo)。十一、投資回報(bào)分析在測(cè)算投資金額和月銷(xiāo)售額后，填寫(xiě)下表5-3,對(duì)新開(kāi)店鋪進(jìn)行可行性分析， 以了解店鋪開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和投資回報(bào)期，對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)前景作出判斷，一便進(jìn) 行相應(yīng)決策。新開(kāi)店鋪投資預(yù)算和經(jīng)營(yíng)

28、分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注一投資1522101工程投資（裝修）155903年攤提2設(shè)備投資82003年攤提3電腦系統(tǒng)2100含在設(shè)備投資內(nèi)4非實(shí)質(zhì)商品32003年攤提5開(kāi)辦費(fèi)11203年攤提6流動(dòng)資金500007建筑成本（租金）6000 x12=72000 二年費(fèi)用1135001經(jīng)營(yíng)費(fèi)7000人事費(fèi)用4000按銷(xiāo)售額X%測(cè)算基本設(shè)備費(fèi)用2100按銷(xiāo)售額X %測(cè)算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用200按銷(xiāo)售額 X %。測(cè)算款機(jī)費(fèi)用200按銷(xiāo)售額X%。測(cè)算維修費(fèi)用300按每月XX元計(jì)算一般費(fèi)用100按銷(xiāo)售額X%。測(cè)算商品損耗100按銷(xiāo)售額X%測(cè)算 2管理費(fèi)106500投資攤銷(xiāo)/租金6000 3財(cái)務(wù)費(fèi)用5004營(yíng)業(yè)稅及

29、附加100000 三年?duì)I業(yè)收入4102901含稅銷(xiāo)售收入3400002毛利702903其他收入/4營(yíng)業(yè)外收入/ 四投資評(píng)估1損益平衡點(diǎn)f2利潤(rùn)702903投資回報(bào)率%4投資回報(bào)期1年十二、店鋪未來(lái)5年銷(xiāo)售計(jì)劃及投資回報(bào)測(cè)算店鋪未來(lái)5年銷(xiāo)售計(jì)劃及投資回報(bào)表項(xiàng)目投資攤銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃投資回收后經(jīng)營(yíng)計(jì)劃第一年第二年第三年第四年第五年現(xiàn)金流入量112000201000223000267000216000銷(xiāo)售收入230000210000234000360000281000其它收入/現(xiàn)金流入小計(jì)342000411000457000627000497000現(xiàn)金流出量80005500360063002700商品購(gòu)

30、進(jìn)成本1000012000200001800020000經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2400220023002200210040004000400040004000、500600359368876111607434672456892165200200200200200100100100100100150150150150150財(cái)務(wù)費(fèi)用220220220220220財(cái)務(wù)費(fèi)用/改造投資支出/租金費(fèi)用7200072000720007200072000 現(xiàn)金流出小計(jì)905059708685192103593102558凈現(xiàn)金流量1200014000150001600015000投資攤銷(xiāo)4654未攤銷(xiāo)投資余額/利潤(rùn)251495313914371805523407394442完成時(shí)間2017年4月17日調(diào)研參與人_江梅、周燕倪1任務(wù)考核:1個(gè)人自我評(píng)價(jià)個(gè)人自我評(píng)價(jià)表組員姓名江梅小組名稱(chēng)Hour便利店主要承擔(dān)的工作工作內(nèi)容起止日期其它參與成員本人表現(xiàn)收集資料，負(fù)責(zé)青 臺(tái)山下區(qū)調(diào)查（網(wǎng) 吧的附近）王芯，謝 佳，周燕倔，廖 強(qiáng)，龔厚賢較好組織與分配任務(wù)王芯，謝 佳，周燕偲，廖 強(qiáng)，龔厚賢較好篩選資料，匯總資 料王芯，謝 佳，周燕倔，廖 強(qiáng)，龔厚賢較好自評(píng)