新華匯項目定位營銷策劃稿

1、2010.09.07目 錄案例分析 產(chǎn)品定位第一部分第二部分 客群定位第三部分 項目可行分析第四部分第五部分 營銷建議南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總結(jié) 雨花臺區(qū)概況 雨花臺區(qū)座落于南京的西南郊，是金陵的“南大門”。面積近134平方公里，轄雨花經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和7個街道辦事處；全區(qū)森林覆蓋率28.6%，城市綠化覆蓋率47.8%，全市第一。 雨花臺區(qū)氣候宜人，土地肥沃，風景秀麗，名勝眾多，擁有一流的人居環(huán)境為南京最好的高檔居住新區(qū)之一。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施健全，水、陸、空交通發(fā)達，投資環(huán)境十分優(yōu)越。 區(qū)政府距市中心僅3公里；寧蕪、寧丹

2、、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機場路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；全國最大的市內(nèi)立交橋賽虹橋立交、長江三橋、南京地鐵站已在該區(qū)竣工。南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析雨花臺區(qū)交通雨花臺是南京離城區(qū)最近的開發(fā)區(qū)，是南京地區(qū)與皖北、皖南、蘇北等地區(qū)的重要連接點。 雨花開發(fā)區(qū)是寧滬高速、寧馬高速、京滬高速鐵路、寧蕪鐵路等八條省際交通線路的重要節(jié)點。從開發(fā)區(qū)的東部北部延伸，直達北京、上海、蕪湖、馬鞍山等全國重大城市。 有 4 條公路與城區(qū)相連接：濱江高速；繞城高速；開發(fā)區(qū)的中興大道）；寧蕪公路，這四條公路共筑開發(fā)區(qū)與南京市區(qū)的快速通道。地鐵一二號線均在區(qū)內(nèi)有站點。擁有長江深水岸線 10.07 公里 ，擁有

3、梅山碼頭、華潤熱電廠碼頭、板橋汽渡等大小碼頭 10 余座，水運十分便利。南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析 雨花臺軟件園企業(yè)概況 園區(qū)主要發(fā)展通信領(lǐng)域支撐軟件和應(yīng)用軟件、嵌入式軟件、公用事業(yè)和公共服務(wù)產(chǎn)品軟件。目前園區(qū)已有華為軟件、中興通訊、中國普天、東軟研發(fā)、宏圖三胞、潤和外包、蘇豪科技、舜天研發(fā)、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園、新華科技等多家軟件企業(yè)入駐，形成中國最大的通信軟件園區(qū)。 預(yù)計至“十二五”末期入園軟件企業(yè)可達300家以上，建成軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積400萬平方米以上，實現(xiàn)軟件及系統(tǒng)集成銷售收入1000億元以上，成為“國內(nèi)一流、國際知名”的軟件研發(fā)及軟件外包特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京

4、雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總結(jié) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的提法，最初來自于20世紀90年代的英國。所謂“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，一般是指那些“源自個人或整個團隊的創(chuàng)造力、技能加天賦，通過知識產(chǎn)權(quán)的開發(fā)和運用，具有創(chuàng)造財富和就業(yè)潛力的行業(yè)”南京市發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟與政策背景南京具有發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟支撐力南京具有一定的文化消費市場政府重視發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)南京市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，明確全市文化產(chǎn)業(yè)“一主三副兩組團”的空間結(jié)構(gòu)。“一 主”：主城區(qū)，主城將形成三圈（新街

5、口文化消費圈、湖南路文化消費圈、河西新城文化產(chǎn)業(yè)圈）協(xié) 同、四帶（濱江旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)帶、秦淮河歷史文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、明城墻歷史文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、 鐘山生態(tài)文化休閑產(chǎn)業(yè)帶）貫穿的發(fā)展格局； “三副”：指依托新市區(qū)建設(shè)，形成浦口、江寧、仙林三個文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展副中心；兩 組 團：指六合、溧水高淳組團。玄 武 區(qū)：對一批文化資源進行整體包裝，集中打造江蘇文化產(chǎn)業(yè)園、中央文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、長江路文化 街區(qū)等文化產(chǎn)業(yè)項目；鼓 樓 區(qū)：以石頭城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、頤和路民國歷史文化風光帶、寶船遺址濱江風光帶和江蘇工業(yè)設(shè)計 園為主干，帶動和促進全區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展；白 下 區(qū)：確立了重點培育文化創(chuàng)意、文化旅游、演藝娛樂、文

6、博古玩、報刊圖書等有發(fā)展?jié)摿Φ奈幕a(chǎn) 業(yè)，重點打造“世界之窗”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和金城科技創(chuàng)意園南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總體目標2010年基本建成與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)、有力支撐創(chuàng)新型城市建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系。到“十一五”期末，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要成為全市文化產(chǎn)業(yè)增量的主體部分，成為全市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要推動力，成為南京經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點，實現(xiàn)文化資源大市向文化產(chǎn)業(yè)強市跨越。 南京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)穩(wěn)步推進全市圍繞壯大文化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和提高產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，扎實推進文化產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，夯實文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺，一批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交易市場、休閑街區(qū)、演藝場館、產(chǎn)品基地等，或規(guī)劃立項

7、，或開工建設(shè)，或掛牌開園、初顯規(guī)模。文化產(chǎn)業(yè)增加值和市民文化消費持續(xù)增長近年南京文化消費持續(xù)增長，表明了南京創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)前景很好。南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析總 投 資：12億美元占地面積：1300畝，是國內(nèi)目前投資額最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。項目定位：在浦口珍珠泉旅游度假區(qū)打造一個“復(fù)合式”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，并把南京打造成中國的“創(chuàng)意之都”。開發(fā)時長：5年項目組成部分：軟件園區(qū)、展覽展示館、教育培訓(xùn)中心、創(chuàng)意商品步行街、主題樂園及相關(guān)服務(wù)配套等投 資 單 位：臺灣亞洲創(chuàng)新文化集團獨資建設(shè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：數(shù)字動漫、影音娛樂、市場運作、媒體整合及人才培育，同時還將引進包括動漫策劃制作等相 關(guān)數(shù)字內(nèi)容的150家優(yōu)秀企業(yè)分批

8、入駐。最遲開放時間：“創(chuàng)意主題樂園”最遲于2012年建成并對外開放。 亞洲創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園南京晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目位置：南京市正學(xué)路1號 占地面積：21萬平方米 建筑面積：約9萬多平方米開園時間：2007年9月 開發(fā)單位：晨光集團 經(jīng)營模式：出租、出售園區(qū)目標： “充分挖掘園區(qū)深厚歷史人文底蘊、不可復(fù)制的原創(chuàng)清、民國建筑風貌、獨特的園區(qū)生態(tài)環(huán)境和周邊優(yōu)越的旅游資源尤其是美麗的秦淮河河岸景觀，力爭通過35年的建設(shè)開發(fā)，將“晨光1865”園區(qū)打造成為國內(nèi)知名的融科技、文化、商業(yè)、旅游為一體的綜合性時尚消費、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心和時尚地標?！俺抗饪萍紕?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)分布一覽表主要業(yè)態(tài)區(qū)域總建（M2）占

9、園區(qū)比例（%）招商對象沿河時尚生活休閑區(qū)2145523.7國內(nèi)外具有知名品牌的從事高檔餐飲、休閑文化、特色零售、精品酒店等商業(yè)經(jīng)營管理公司科技創(chuàng)意博覽區(qū)1397415.5國內(nèi)外具有一定實力、從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的建筑設(shè)計、影視傳媒、廣告設(shè)計、創(chuàng)意博覽等公司山頂花園酒店商務(wù)區(qū)1273914.1國內(nèi)外具有知名品牌的從事精品酒店，高檔賓館等公司招商科技創(chuàng)意研發(fā)區(qū)3293136.5國內(nèi)外從事高科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計等公司招商工藝美術(shù)創(chuàng)作區(qū)920810.2國內(nèi)外具有一定影響的從事繪畫、雕塑、動漫軟件等公司合 計90307南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園(創(chuàng)意東8區(qū))項目地址：光華東街2-6號項目內(nèi)容：土

10、地面積61300平方米目前狀況：廠房改造經(jīng)營模式：出租建成后占地：60畝建筑面積：6萬平米運營規(guī)模：計劃吸納150200家創(chuàng)意企業(yè)，實現(xiàn)5000人以上的知識型人才就業(yè)。經(jīng)35年的運作，園區(qū)整體年營業(yè)額可達2030億元，年繳納稅收可達23億元。園區(qū)定位五大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)、廣告產(chǎn)業(yè)、咨詢策劃產(chǎn)業(yè)、動漫科技軟件產(chǎn)業(yè)、工藝與工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)。南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總結(jié) 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 目前上海已建、在建和即將建設(shè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已達到52個，其中已建成并使用中的有29個；即將建成的項目有2個；

11、即將開始建設(shè)的有9個項目。主要集中在市中心各個區(qū)，其中，西部地區(qū)的長寧和徐匯發(fā)展數(shù)量最多，分別達到11個和8個；北部地區(qū)主要集中在虹 口、楊浦和閘北，分別有7個、5個和4個，普陀相對略少，僅2個；中心城區(qū)的靜安、盧灣和黃浦，分別有6個、3個和2個；浦東新區(qū)數(shù)量比較少，僅3個；另外，青浦朱家角旅游區(qū)內(nèi)也有1個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。區(qū)域分布區(qū)域分布上海主要區(qū)域創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分布情況長寧區(qū)徐匯區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閘北區(qū)普陀區(qū)靜安區(qū)盧灣區(qū)黃埔區(qū)浦東新區(qū)長寧區(qū)11個徐匯區(qū)8個虹口區(qū)7個楊浦區(qū)5個閘北區(qū)4個普陀區(qū)2個靜安區(qū)6個浦東新區(qū)3個黃埔區(qū)2個盧灣區(qū)3個上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 歷史保護建筑改造 此

12、種類型在不改變建筑外貌及建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的情況下，將建筑外部環(huán)境進行整治，并完善相應(yīng)的配套工程，使之適應(yīng)現(xiàn)代化辦公需求。歷史保護建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，雖然成本不高（可改造部分很少），但最大的難度在于無法對外墻、內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，使一些公建配套設(shè)施無法更新，如中央空調(diào)外機安裝、衛(wèi)生間設(shè)施等，另外，底層也無法開辟通透的櫥窗展示空間。但是，歷史保護建筑所散發(fā)的文化氣息是現(xiàn)代建筑無法比擬的，也受到創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。 代表案例：2577創(chuàng)意大院 建筑類型上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 舊廠房改造 是創(chuàng)意園區(qū)最普遍的模式，一般可分以下兩種模式： 改造型模式：通常用于容積率較低的項目，通過對外立面改造以及內(nèi)部空間的再

13、次分割，目前大部分舊廠房改造型項目都邀請世界著名建筑設(shè)計師進行設(shè)計，體現(xiàn)出強烈的文化氛圍。舊廠房改造型創(chuàng)意園區(qū)，改造成本相對較高，但比較受市場歡迎，尤其是建筑風格比較有特色的項目，十分受創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。 代表案例：普陀的M50上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 改善型模式：一般以獨幢的廠房辦公樓為主，樓層較高，外立面基本不作改造，僅進行翻新，同時，對內(nèi)部配套設(shè)備進行更新，比較適合IT軟件行業(yè)入駐。舊廠房改善型創(chuàng)意園區(qū)，多為七、八十年代建造，以單幢十層左右舊辦公樓為主，內(nèi)部設(shè)施相對略新，改造成本不高，相對市場租金略低。 代表案例：長寧天山軟件園 以獨幢高檔辦公樓為主，配套標準相對比較高。 代表項目：海上海

14、新建項目上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 根據(jù)調(diào)研情況，目前上海市已開業(yè)的以及即將開業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，其產(chǎn)業(yè)多分為以下五大類：v 研發(fā)設(shè)計創(chuàng)意 占主導(dǎo)地位，主要包括有：廣告設(shè)計、服裝設(shè)計、工業(yè)設(shè)計、多媒體設(shè)計、軟件開發(fā)、動漫影視制作等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)2577創(chuàng)意大院廣告創(chuàng)意設(shè)計98創(chuàng)意園工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)特點上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 建筑設(shè)計創(chuàng)意 主要包括有：建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、裝潢設(shè)計、平面設(shè)計、城市規(guī)劃等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)靜安創(chuàng)意空間環(huán)境建筑室內(nèi)設(shè)計靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園裝潢設(shè)計、建筑藝術(shù)E倉室內(nèi)設(shè)計田子坊室內(nèi)設(shè)計上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 文化藝術(shù)創(chuàng)意 主要包括有：動漫藝術(shù)、模型制

15、作、視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、廣告攝影、文化藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)傳媒文化園動漫藝術(shù)、影視制作靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園模型制作E倉視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 時尚消費創(chuàng)意 主要包括有：娛樂休閑、時尚會展、網(wǎng)絡(luò)媒體、畫廊、數(shù)字娛樂、多媒體等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)同樂坊娛樂休閑、零售概念店、時尚會展傳媒文化園網(wǎng)絡(luò)媒體旅游紀念品發(fā)展中心旅游紀念品展示田子坊畫廊v 咨詢策劃創(chuàng)意 多個創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：投資咨詢、設(shè)計咨詢、教育培訓(xùn)等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)卓維700投資咨詢8號橋設(shè)計咨詢樂山軟件園教育培訓(xùn)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展 從調(diào)查情況看，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園商鋪業(yè)

16、態(tài)中，餐飲類占主導(dǎo)地位，咖啡廳緊隨其后，另外，還有超市、美容店、洗衣店、服飾店、面包房等。配套商業(yè)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展v 區(qū)域商業(yè)目前上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分都是舊廠房改造項目，地理位置都處于市區(qū)，項目周邊的商業(yè)應(yīng)該說相對比較成熟，而園區(qū)內(nèi)的商鋪，不僅為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供便利，同時，還向社會開放，因此，商鋪的業(yè)態(tài)定位更多地應(yīng)符合區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)特點。v 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不同的創(chuàng)意者，有著不同的生活和工作方式，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的商鋪應(yīng)充分考慮創(chuàng)意者的特點進行業(yè)態(tài)定位。創(chuàng)意園區(qū)商鋪業(yè)態(tài)決定因素：上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況名稱地址規(guī)模特征業(yè)態(tài)（活動）田子坊盧灣區(qū)泰康路210弄建面約2萬以創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)為主的 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，

17、引入18 個國家和地區(qū)及本土 160余家的創(chuàng)意設(shè)計機 構(gòu)和藝術(shù)企業(yè)加盟私人工作室、藝術(shù) 中心、音樂沙龍、 鋼琴咖啡吧、時裝 發(fā)布會、攝影展、 收藏展等八號橋建國中路8-10號占地約7333建筑設(shè)計、設(shè)計咨 詢、影業(yè)制作國外設(shè)計公司、時尚生活用品店傳媒文化園昌平路990號 和1000號占地5300，建面 12700動漫、影視、網(wǎng)絡(luò) 傳媒各類設(shè)計公司 代表個案上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 田子坊 位于泰康路210弄，泰康路是打浦橋地區(qū)的一條小街，1998年前這里還是一個馬路集市，自1998年9月區(qū)政府實施馬路集市入室后，把泰康路的路面進行重新鋪設(shè)，使原來下雨一地泥，天晴一片塵的馬路煥然一新。在區(qū)委，區(qū)

18、府的領(lǐng)導(dǎo)支持下，泰康路依據(jù)打浦橋地區(qū)的功能定位開始實施特色街的工程。 產(chǎn)業(yè)定位以室內(nèi)設(shè)計、視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、畫廊等為主，本項目為弄堂工廠改建項目，商鋪多為入駐企業(yè)租賃作為藝術(shù)作品展示和交易場所。古老的建筑風格與時尚、設(shè)計等新興的產(chǎn)業(yè)結(jié)合有機的融合在一起形成獨特的產(chǎn)業(yè)魅力。上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 八號橋 位于建國中路8-10號的8號橋，這個有其獨特建筑風格的時尚創(chuàng)意中心園區(qū)曾經(jīng)是上海汽車配件廠。在占地7333平方米的廢舊廠房經(jīng)過時尚生活中心的獨特概念策劃打造后，成為上海最具有魅力的創(chuàng)意文化時尚集聚地。 8號橋之所以命名為“橋”是有特別意義的：功能上，每一座辦公樓都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接

19、國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團隊的溝通之橋。 名稱8號橋，但其實是7座建筑物的連成體，整個園區(qū)由四個不同主題的公共空間構(gòu)成，辦公樓都有天橋相連，它方便各租戶之間的溝通與聯(lián)絡(luò)，同時更是寓意了連接國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)。團隊的溝通之橋。它的建筑風格富于創(chuàng)新，在舊廠房中注入新元素，新舊結(jié)合的創(chuàng)造，展現(xiàn)獨特的魅力風尚。同時整個空間充滿了工業(yè)文明時代的滄桑韻味。上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況v 傳媒文化園 傳媒文化園位于上海市中心繁華地段，鄰近靜安寺、曹家渡、南京西路商業(yè)街，交通極為便利。原為上海輕工控股集團下屬上海窗鉤廠的廠房，該區(qū)域聚集了幾十家動漫、廣告、影視等公司，同時上海美術(shù)電影制片廠、中國動畫學(xué)會等國內(nèi)

20、頂尖企業(yè)機構(gòu)都集中于此，這為傳媒文化園提供了良好的發(fā)展氛圍。 定位明確的行業(yè)特色使入駐企業(yè)之間形成了以東方明珠四達尖兵、合音制作等公司為主的影視制作和以IC傳媒、尊藝攝影等公司為主的圖片、平面廣告設(shè)計相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)之間產(chǎn)生互動效應(yīng)，相輔相成，溝通合作。南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總結(jié) 北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京798藝術(shù)區(qū) 798藝術(shù)區(qū)已被北京市政府列為首批10個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，并被朝陽區(qū)政府列入朝陽區(qū)首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；藝術(shù)區(qū)將通過吸引國內(nèi)外知名藝術(shù)家及藝術(shù)機構(gòu)的入駐，進一步加強對藝術(shù)區(qū)的宣傳與推

21、廣，為藝術(shù)品的制作、展示、交易與拍賣； 藝術(shù)區(qū)搭建良好平臺，推進其產(chǎn)業(yè)升級，從而展示藝術(shù)區(qū)的魅力，打造798藝術(shù)區(qū)品牌，把798藝術(shù)區(qū)建設(shè)成為北京最具特色和影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地和世界著名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。石景山數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)基地4個功能區(qū)：研發(fā)孵育、人才培養(yǎng)、 體驗娛樂、產(chǎn)品交易；8 大 中 心：網(wǎng)絡(luò)游戲、移動游戲、動漫制作、 人才培訓(xùn)、測試推廣、娛樂體驗、 交易展示、產(chǎn)業(yè)信息；2 個 體 系：服務(wù)、技術(shù)北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展總結(jié) 企業(yè)贏利模式控制成本，創(chuàng)意創(chuàng)富v控制成本 創(chuàng)意型企業(yè)都屬于

22、小規(guī)模企業(yè)，成本控制是企業(yè)營利重要手段，這就包括了從財務(wù)成本、辦公成本等多方面內(nèi)容，若有一個統(tǒng)一服務(wù)或采購中心，為這些小企業(yè)主持日常財務(wù)工作或辦公用品采購等工作，既可為企業(yè)減少人力支出，也可借助規(guī)模效應(yīng)，降低成本；v創(chuàng)意創(chuàng)富 創(chuàng)意型企業(yè)最直接的營利就是從“創(chuàng)意創(chuàng)富”，如果園區(qū)可以提供一個相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，就可以使企業(yè)在短時間內(nèi)完成這一“創(chuàng)富”過程，因此，在園區(qū)初期的產(chǎn)業(yè)定位中，應(yīng)把產(chǎn)業(yè)鏈的因素予以充分考慮!創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展園總結(jié)贏利模式企業(yè)營利 商戶營利模式前期扶植、后期支持v 前期扶植 在創(chuàng)意園區(qū)設(shè)計定位時就應(yīng)對商鋪進行選址定位，盡可能擴展商鋪的沿街面，使商業(yè)價值在設(shè)計時就達到最優(yōu)化，同時，在開

23、業(yè)初期給予一定的租金優(yōu)惠，也是吸引優(yōu)質(zhì)商戶的重要手段；v后期支持 在后期管理中，應(yīng)將入駐企業(yè)和商戶之間建立聯(lián)動關(guān)系，如可派發(fā)各類宣傳單或優(yōu)惠券等，同時，園區(qū)內(nèi)經(jīng)常舉辦展示活動，也可聚集相當人氣，為商戶提供良好的商業(yè)氛圍。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展園總結(jié)贏利模式商戶營利 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一般包括以下三大功能：產(chǎn)業(yè)辦公、配套服務(wù)和園區(qū)商業(yè)v產(chǎn)業(yè)辦公 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的根本，是整個園區(qū)的靈魂，占整個園區(qū)的比例應(yīng)在80%左右；v配套服務(wù) 專為入駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)提供商務(wù)服務(wù)的場所，如商務(wù)中心、會議室、展示中心等，占整個園區(qū)比例應(yīng)在10%左右；v園區(qū)商業(yè) 既可為園區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)，也可面向社會，應(yīng)結(jié)合區(qū)域商業(yè)情況以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，設(shè)

24、置合理業(yè)態(tài)，占整個園區(qū)比例應(yīng)在5-10%左右，同時，必須注意的是，園區(qū)內(nèi)商鋪面積不應(yīng)過多，以免喧賓奪主，破壞整個園區(qū)的創(chuàng)意辦公氛圍。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展園總結(jié)開發(fā)模式功能分區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在設(shè)計定位上應(yīng)注意以下幾點：v外立面設(shè)計是影響項目成敗的關(guān)鍵；v設(shè)計風格應(yīng)充分挖掘歷史文化，突出項目的文化特征；v園區(qū)整體環(huán)境應(yīng)體現(xiàn)鬧中取靜的休閑氛圍；v內(nèi)部設(shè)施改造要充分考慮用戶基本需求；v成本控制也是重要的考量因素。設(shè)計定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展園總結(jié)開發(fā)模式 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在后期管理上應(yīng)著重從以下幾個方面進行：v日常物業(yè)管理服務(wù) 應(yīng)保證完善的服務(wù)，并經(jīng)常與業(yè)主進行聯(lián)絡(luò)和溝通，形成友善的關(guān)系；v建立企業(yè)服務(wù)平臺 以服務(wù)于企業(yè)為目的

25、，打造園區(qū)內(nèi)企業(yè)的全方位的服務(wù)平臺，從各個方面為企業(yè)發(fā)展提供便利；v經(jīng)常組織展示活動 創(chuàng)意型企業(yè)要達到創(chuàng)富目標，渠道十分關(guān)鍵，經(jīng)常性地組織創(chuàng)意產(chǎn)品的展示活動，可以為園區(qū)內(nèi)企業(yè)建立一個有效地推廣渠道，為創(chuàng)富提供便利；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展園總結(jié)開發(fā)模式后期管理 項目指標 項目SWOT分析 項目業(yè)態(tài) 項目定位項目土地信息豐盛商匯南京軟件外包園華為軟件園本案東軟軟件園斯威特雨花臺區(qū)緯九路以南，藍籌谷以西，江蘇移動以東地理位置64.5畝總占積容積率出讓方式占地面積土地性質(zhì)容積率停車位6.6萬方建筑面積工業(yè) 2.0337個9棟3185萬35%1.5元/平米3.9米，4.2米5.5米拿地價格綠化率租金價格層高棟數(shù)項

26、目指標地塊四至信息豐盛商匯南京軟件外包園華為軟件園本案東軟軟件園斯威特n 項目已經(jīng)開始動工。n 項目周邊人群較少。項目指標項目已封頂三棟，A樓2棟，B樓1棟地塊現(xiàn)狀信息項目指標公交車站點有112路，120路和安廣線離地鐵軟件大道站步行約6分鐘， 離天隆寺站步行約10分鐘地塊交通信息項目指標n 區(qū)域內(nèi)主要在售競品共計3個：歷史在售項目2個，待開新盤項目1個。n 其中，華為軟件園、東軟軟件園自己持有。在 售 項 目自 己 持 有待 售 項 目藍籌谷華為軟件園豐盛商匯東軟軟件園斯威特南京軟件外包園周邊市場概況區(qū)域項目分布豐盛商匯（待售）n 豐盛商匯目前在建，部分樓棟已封頂n 辦 公 面 積：60-3

27、000n 物 業(yè) 類 別：商業(yè)、辦公、酒店n 預(yù)計開盤時間：2011年n 價 格：待定n 交 通：地鐵1號線天隆寺站占地面積40萬方（一塊18萬方、一塊20多萬方）容積率1.79開發(fā)商豐盛集團物業(yè)形態(tài)6層小高層商業(yè)定位中高端餐飲及酒店周邊市場概況n 藍籌谷項目辦公樓只剩一套，500平米n 辦 公 面 積：500-1000n 出租或是出售：出租n 價 格：1.3元/（平方米天）n 合 同 方 式：3年一簽，年租金上漲5%n 電 梯：2梯2戶n 物 業(yè) 費：2.5元/ （平方米月）n 開 發(fā) 商：康益房地產(chǎn)開發(fā)公司n 優(yōu) 惠：可以免一個月裝修期租金建筑面積2.6萬方容積率1.7優(yōu)勢租金低劣勢內(nèi)部設(shè)

28、施較差藍籌谷（在售）周邊市場概況斯威特（在售）n 斯威特項目即將上市2萬多方辦公樓n 辦 公 面 積：2000，3500（可拆分）n 建 筑 面 積：38.5萬方n 出租或是出售：出租n 價 格：1.2元（包括物業(yè)費）n 合 同 方 式：可以商談n 電 梯：2梯n 優(yōu) 惠：裝修期間免費，可以有其他優(yōu)惠n 項 目 動 態(tài)：項目共3棟樓，1棟只剩4層2700平 方；2棟售罄；3棟樓5層，每層 3500，暫無業(yè)主（有戶主準備建 經(jīng)濟酒店）周邊市場概況n 軟件外包園項目月底推出1棟樓，2.5萬方n 辦 公 面 積：500-1000n 出租或是出售：出租n 價 格：1.2元/（平方米天）n 合 同 方

29、式：具體可以詳談n 電 梯：2梯n 物 業(yè) 費：2.5元/ （平方米月）n 優(yōu) 惠：最多免2個月裝修期n 車 位：免費n 特 殊 要 求：必須為總公司或子公司n 項 目 動 態(tài)：暫時沒有辦公室出租，9月 底會有1棟2.5萬方的辦公樓軟件外包園（在售）周邊市場概況 項目指標 項目SWOT分析 項目業(yè)態(tài) 項目定位地理位置優(yōu)越交通便利產(chǎn)業(yè)鏈完整，同類企業(yè)集群開發(fā)企業(yè)實力雄厚項目容積率低項目周邊自然景觀資源優(yōu)越 周邊商業(yè)配套缺乏項目周邊交通、生活配套有待完善良好的市場前景所處開發(fā)區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀政府扶持周邊知名企業(yè)密集，拉升項目形象產(chǎn)業(yè)化差異區(qū)域內(nèi)競爭激烈位于安德門和南京南站兩大未來商業(yè)圈之間項目SWOT分

30、析S-優(yōu)勢O-機會W-劣勢T-威脅 項目指標 項目SWOT分析 項目業(yè)態(tài) 項目定位項目概念：智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中式、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè) 總部集群基地。建筑特色：獨體、獨棟，分割自由靈活建筑設(shè)計：通過樓體間靈活連接，群體結(jié)構(gòu)上的巧妙布局，使各建筑物在追求 獨立的同時，可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部或分公司發(fā)展 性需求的組合形式。景 觀 上：庭院式中心綠化、點式組團綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明， 分級明確。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快，表現(xiàn)總 部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒暢環(huán) 境要求。項目總體綠化率做到50%左右為佳。項目業(yè)態(tài)項

31、目業(yè)態(tài)建議 產(chǎn)業(yè)園外立面示意圖項目業(yè)態(tài)園區(qū)標示（整體建議）道路邊設(shè)立指示牌樓前設(shè)立樓層指示牌區(qū)域邊設(shè)立區(qū)域業(yè)態(tài)分布指示牌項目業(yè)態(tài)大型商務(wù)會談平臺（辦公樓）商務(wù)，給企業(yè)活力商務(wù)，讓企業(yè)成長項目業(yè)態(tài)項目對面是華為軟件基地，會有一定的商務(wù)往來，周邊缺少酒店快捷酒店：以大眾觀光旅游者和中小商務(wù)旅行者為主要服務(wù)對象，以客房為唯一產(chǎn)品或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營等經(jīng)營模式為主優(yōu)惠的價格價格低廉，服務(wù)規(guī)范、性價比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。 連鎖的品牌的快捷酒店在市場競爭力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢。建議招商適當經(jīng)濟型酒店項目業(yè)態(tài)經(jīng)濟型酒店高檔餐廳或特色西式餐廳 商業(yè)配套建議：高端餐飲業(yè)，以滿足

32、IT精英慶祝、聚餐、接待大客戶場所特色西餐或印度餐，具有異國風情（周邊聚集眾多在國內(nèi)工作的國外友人）經(jīng)濟型酒店，以滿足軟件園區(qū)工作人員來寧出差居住項目業(yè)態(tài) 項目指標 項目SWOT分析 項目業(yè)態(tài) 項目定位項目定位南京首個健康景觀主題的2.5產(chǎn)業(yè)園健康2.5產(chǎn)業(yè)景觀籃球場足球場羽毛球場慢跑道知識和技術(shù)密集生產(chǎn)性服務(wù)在整個產(chǎn)業(yè)中起著核心的作用集約化園林式綠化壞境優(yōu)雅人文特色 2.5產(chǎn)業(yè)特征v生產(chǎn)性服務(wù)在整個產(chǎn)業(yè)中起著核心的作用，能有效地提升生產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，涵蓋面廣泛，如金融、保險、法律、會計、管理咨詢、研究開發(fā)、工程設(shè)計、房地產(chǎn)、工程和產(chǎn)品維修、運輸、通信、廣告、倉儲、人事、行政等 。v是知識和技

33、術(shù)密集的產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)具有知識化、技術(shù)化的特征，是促進高素質(zhì)人才集聚，提供高智力、高效率的知識技術(shù)服務(wù)。v從資源利用上來看，2.5產(chǎn)業(yè)具有“集約化”特點。能最大限度優(yōu)化商務(wù)成本，主要體現(xiàn)在對土地資源、有形資源、人力資源三大資源利用方面。 南京2.5產(chǎn)業(yè)發(fā)展v南京明確提出將大力發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為制造業(yè)發(fā)展的動力源泉，同時外向型經(jīng)濟在南京經(jīng)濟中其者重要作用，2010年上半年全市二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值1158.98億元與1223.41億元，各占上半年南京市GDP總量的47.4%與50.1%，與前年同期相比，分別達到了11.3%增幅、1.5%的降幅。在外資與三產(chǎn)的合力下，南京2.5

34、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢越來越明顯。項目定位2.5產(chǎn)業(yè)項目定位健康主題v由于從事IT行業(yè)的人群多數(shù)處于“亞健康”狀態(tài)，因此健康的生活理念對其尤為重要。v運動場所的提供，不僅可以改善個人的身體素質(zhì)，而且可以使企業(yè)更加團結(jié)，企業(yè)文化更加鮮明。運動示意圖項目定位景觀主題v 緊張的工作，快節(jié)奏的生活，百忙之中放眼望去，綠意盎然，這是屬于自己的“私家園林”。v 園林式的壞境，既使得項目形象優(yōu)雅，又使業(yè)主感到健康、舒心。景觀示意圖項目定位v為南京城市經(jīng)濟發(fā)展中衍生出來的新興2.5產(chǎn)業(yè)企業(yè)度身打造的多元化產(chǎn)業(yè)、健康生活、壞境優(yōu)雅的新型EOD（生態(tài)辦公區(qū)）。v為客戶提供多樣性的空間選擇，達到“產(chǎn)業(yè)園可以接納大多數(shù)企業(yè)或

35、公司，客戶在辦公面積選擇上可大可小”。整體定位園區(qū)示意圖 目標客群定位 目標客群細分目標客群定位 以伴隨城市發(fā)展而迅速滋長壯大的 城市新興產(chǎn)業(yè)（即2.5產(chǎn)業(yè)） 為主，創(chuàng)造城市經(jīng)濟發(fā)展的新推動力。客群定位 目標客群定位 目標客群細分v第一類是第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部分上游的研發(fā)設(shè)計和下游的營銷、結(jié)算（包括總部經(jīng)濟），以及由此衍生的售后服務(wù)、會展等功能性中心。當然，也包括一些高附加值、少污染、具有核心技術(shù)的新興制造業(yè)，如通信電子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。又分為信息、研發(fā)、生產(chǎn)型服務(wù)三大子類。 諸如跨國公司集團總部、上市集團公司總部、大型公司總部、通信運營商企業(yè)總部、通信產(chǎn)品研發(fā)中心、電子產(chǎn)品

36、研發(fā)中心、生物醫(yī)藥研發(fā)中心、珠寶研發(fā)中心、醫(yī)療器械公司、新型環(huán)保材料制造公司、建筑設(shè)計研究院、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、產(chǎn)品營銷公司、中小型會展中心等等。v第二類是以IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)等，如電子商務(wù)、軟件業(yè)。 諸如軟件研發(fā)中心、辦公自動化制造公司、大型門戶網(wǎng)站、中小型特色網(wǎng)站、網(wǎng)上購物平臺、網(wǎng)上搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)資源庫、網(wǎng)絡(luò)游戲制作公司、網(wǎng)上貿(mào)易平臺等等。v第三類是第三產(chǎn)業(yè)，但其受眾對象主要是其他產(chǎn)業(yè)，如物流、培訓(xùn)、廣告。 諸如物流公司、快遞服務(wù)公司、外語培訓(xùn)公司、 咨詢服務(wù)公司、廣告設(shè)計公司、各類傳媒公司、動畫制作公司等等。 三類客戶群目標客群細分客群定位主力客群價值觀念分析 他們是知識

37、經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，是知識與技術(shù)密集型企業(yè) 他們在創(chuàng)業(yè)期和積累期，進入發(fā)展期，渴望有一處辦公場所展示企業(yè)實力 和形象的表征，便于企業(yè)沉淀和培育文化 他們渴望讓合作伙伴對企業(yè)形象有一個直觀的感受 作為發(fā)展階段的企業(yè)，為降低企業(yè)的運作成本，資金周轉(zhuǎn)靈活，他們渴望低成本的優(yōu)美的辦公環(huán)境客群定位三類客戶群細分（1）企業(yè)總部、新興制造業(yè)或生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展階段：成熟與發(fā)展階段，從業(yè)人員：企業(yè)有較多的研發(fā)、工程與管理人才，員工素質(zhì)普遍較高，對生活的質(zhì)量要求相對較高，追求比較舒適、自然的工作環(huán)境。租住意向：依企業(yè)不同的發(fā)展階段，主力面積需求可能是需要獨棟樓，可能是需要幾層，也可能是需要單層，或者更小。 影響租房因

38、素：除卻最為關(guān)注的交通便利因素以外，周邊生態(tài)、配套都要有所跟進，既能滿足辦公所需，又能享用區(qū)域氣韻，利于塑造企業(yè)文化和形象。主要信息來源：報紙廣告、戶外廣告、口碑宣傳。發(fā)展分析：本類客戶將占到總客戶的80%以上。他們對地域沒有固定的要求，但是建筑風格、項目規(guī)劃設(shè)計及交通便利有較好高要求；周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，各項配套都在完善之中，人文地脈與新興商務(wù)辦公氣息交相輝映，使他們感到自己生活無論在物質(zhì)上還是精神上，都有進一步上沖跳躍的空間。因此更要做好本案未來藍圖的描繪工作，用以刺激和拉攏這部分群體。客群定位（2）IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)等企業(yè)性質(zhì)：涉及電子商務(wù)、軟件業(yè)等行業(yè)，有著新型信息化、數(shù)字化

39、、網(wǎng)絡(luò)化的特征，主要表現(xiàn)在數(shù)字技術(shù)在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的推廣，并構(gòu)建互聯(lián)互通的數(shù)字信息流和服務(wù)平臺。（3）第三產(chǎn)業(yè)如廣告、培訓(xùn)、文化傳媒等企業(yè)性質(zhì)：涉及金融、咨詢、廣告、中介服務(wù)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，甚至還有一些駐寧的外地企業(yè)、機構(gòu)辦事處。企業(yè)規(guī)模較小，組織靈活，如環(huán)境設(shè)計公司、三維動畫工作室、事務(wù)所、色彩工作室等企業(yè)，均以中小型居多，甚至僅以兩、三個核心智力為主，形成精稅的微型企業(yè)客群定位 對于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的建議 項目小結(jié) v了解周邊企業(yè)類型，建設(shè)“產(chǎn)業(yè)生態(tài)商圈” 作為新開發(fā)的物業(yè)，需要了解周邊已有的企業(yè)類型，并據(jù)此選擇合適類型的創(chuàng)意類企業(yè)機構(gòu)，使得入駐企業(yè)與現(xiàn)有企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上存在一定的相關(guān)聯(lián)性、互補性，

40、企業(yè)之間相互依存，組成相互促進的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈層”。v滿足顧客需求，合理設(shè)置空間布局 開發(fā)企業(yè)在進行物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計時，需要根據(jù)計劃引入的企業(yè)的類型，特點，在產(chǎn)品的外立面表現(xiàn)，內(nèi)部空間設(shè)計，車位交通動線等方面做出有針對性的設(shè)計，對相關(guān)企業(yè)進行征詢，了解他們對于辦公地點的潛在需求，以便于日后在產(chǎn)品上做出鮮明的特色感。v聘請優(yōu)秀的管理公司進行招商、管理 對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園進行管理，這是維持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的重要因素，作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)，要通過市場培育，來吸引更多企業(yè)的入駐，從而達到獲取其長線價值的目的。v加強與政府的合作 加強與政府的溝通，了解政府對于對于經(jīng)濟發(fā)展的意圖，通過項目得以有效的配合。 項目可行性研究分析對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建議 對于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的建議 項目小結(jié)1、由于本案的是以出租物業(yè)為主要營利方式，而目標客戶的入駐則是根據(jù)自身的業(yè)務(wù)發(fā)展情況，結(jié)合項目的特點，