房地產項目盡職調查報告范本

1、豐澤園項目盡職調查報告目錄第一章項目區(qū)域 1第二章區(qū)域市場分析 3第三章項目公司介紹 3第四章項目介紹 4第五章公司財務狀況 5第六章融資條件 6第七章風險分析 7第八章調查結論 8聲明本盡職調查報告是由獨立完成，真實反應了新泰置 業(yè) 2014年 11 月 30 日以前的生產經營情況，我們對本報 告的內容的真實性、準確性和完整性負責。豐澤園項目盡職調查報告第一章項目區(qū)域、漯河市漯河市位于河南省中南部，啟于北魏、盛于明清，因淮河的兩大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市區(qū)相匯，曾以商貿和水陸交通發(fā)達而享譽中原，在明朝永樂年間已是“江淮百貨萃，此處星辰羅”的商品集散中心，素有“水旱碼頭”之稱今天的漯河，更

2、是四通八達，是國家二類交通樞紐城市。石武高鐵、 京廣鐵路、京港澳高速、107國道貫穿南北，漯寶（豐）鐵路、漯阜 邙日） 鐵路、寧洛高速橫跨東西，距鄭州新鄭國際機場不足一小時車程； 安信快 速通道、鄭漯城際鐵路納入規(guī)劃，區(qū)位優(yōu)勢更加突出。漯河市面積 2617平方公里，人口 260 萬，下轄源匯區(qū)、郾城區(qū)、召 陵區(qū)、西城區(qū)、舞陽縣、臨潁縣。漯河風光秀麗景色宜人，先后摘取國家 園林城市、全國綠化模范城市、 國家森林城市、 中國特色魅力城市、 中國 人居環(huán)境范例獎等桂冠。漯河以食品工業(yè)發(fā)展的卓著成效， 培育出了以雙匯集團為代表的食品 名星企業(yè)，是享譽四方的食品名城、 全國食品安全信用體系和保證體系建

3、設雙試點市、 全國首家農業(yè)標準化綜合示范市、 全省食品工業(yè)基地市、 全 省無公害食品基地示范市。二、西城區(qū)西城區(qū)是從目前的源匯區(qū)劃分出來的新設城區(qū)， 相當與鄭東新區(qū)， 東 起 107國道、西至大樓魏東、南起澧河、北至沙河，割區(qū)面積為25 平方公里?？傮w定位 : 立足中原、輻射中部、享譽國際的 21 世紀商務休閑都 市區(qū)、創(chuàng)新服務示范區(qū)、 低碳生態(tài)宜居區(qū)以及多元文化特色區(qū)。 將西城區(qū) 打造成為漯河市提升城市功能的先導區(qū)、 體現生態(tài)文明的示范區(qū)和展現城 市文化的魅力區(qū)。集商務休閑、行政文化、對外交通、生態(tài)居住、濱水活 動等多功能于一體的城市副中心。 規(guī)劃結構為兩帶環(huán)抱、 兩環(huán)繞城、 兩軸 連城、三

4、心輝城、四區(qū)成城、水綠交融規(guī)劃居住用地面積為 416.43公頃， 包含二類居住用地、 商住用地和中小學、 幼兒園用地， 占建設用地面積的 40.23%，其他為商業(yè)用地和公共配套施用地。以下是西城區(qū)鳥瞰圖:第二章區(qū)域市場分析盡職調查期間，我們走訪了漯河市住房保障和房屋管理局，調閱了漯河市2011年至2014年前三季度的房地產市場統(tǒng)計分析，現就調閱的資料對我們重點關注的問題進行分析：一、房地產開發(fā)投資完成情況:年份完成投資（億元）201139.7201；!43.67201344.322014前3季度43.21完成投資（億元）2011201220132014前 3 季度-I完成投資（億元）可見，全市

5、房地產開發(fā)投資完成指標連年增長，2014年將超越2013年繼續(xù)呈上升趨勢。二、房地產項目建設情況：年份新開工面積（力平米）累計竣工面積（萬平米）2011208.7'133.92012!223.4,1138.4920131223.9：286.632014前3季度1195776.03二I新開工面積|累計竣工面積受房地產開發(fā)周期影響，商品房峻工面積 2013年以來有所下降，但II預售項目數 預售面積萬加II實際銷售面積萬加四、商品房價格:時間平均郾城區(qū)源匯區(qū)召陵區(qū)開發(fā)區(qū)201125382950290() 220() 21002012317338393327'2834269320133

6、4814103356()327()29892014前三季度3571423637781317()31002011201220132014前三季度 平均- 郾城區(qū) 源匯區(qū) 召陵區(qū) 開發(fā)區(qū)由上圖可見，源匯區(qū)（西城區(qū)）商品房預售價格在整個漯河市處于較 高的位置，這與西城的的城市副中心的定位有直接的關系，通俗一點講, 漯河的西城區(qū)相當于鄭州的鄭東新區(qū)，其發(fā)展后勁很強。通過以上圖表分析可見，漯河市房地產市場整體平穩(wěn)，但2013年是一個拐點，受經濟周期和開發(fā)周期影響產銷量有所下降（下降多少？），但價格一路攀升？（上升多少？），整體業(yè)態(tài)呈良性發(fā)展態(tài)勢。以上圖表 依據我們從漯河市住房保障和房屋管理局調取的市場統(tǒng)

7、計分析報告整理 完成（補充資料第1頁）第三章公司介紹一、公司股權及歷史沿革公司管理人：1、董事長:以上資料為新泰置業(yè)公司提供。第四章項目介紹一、項目基本情況：1、項目名稱：2、項目位置：3、項目規(guī)劃：項目鳥瞰圖項目規(guī)劃圖4、周邊在建樓盤形態(tài)分析：我們走訪了周邊市場， 對同業(yè)態(tài)價格進行了調研， 西城區(qū)為規(guī)劃中的 商業(yè)中心，區(qū)域內地商業(yè)與住宅按 4：6 進行配比。目前西城區(qū)在建的樓 盤有五個，其中拆遷安置房三個分別為：5、西城區(qū)及周邊在售樓盤列表分析：通過以上環(huán)節(jié)的調查整理，部分印證了我們從漯河市住房保障和房屋管理局調閱的統(tǒng)計資料（補充資料第 5頁）。（用圖示表示出來）二、項目優(yōu)勢分析1、區(qū)位優(yōu)勢

8、；2、交通優(yōu)勢；3、配套優(yōu)勢；4、產品優(yōu)勢：三、項目進展及其開發(fā)計劃:1、手續(xù)方面：2、工程方面：3、銷售方面：以下是我們對新泰置業(yè)和成本和利潤測算:開發(fā)成本：（萬元）序號項目已支付尚需支付預計總支付123456開發(fā)費用：（萬元）序號項目已支付尚需支付預計總支付1234銷售利潤：（萬元）序號項目金額（萬元）1銷售收入2總成本費用2.1開發(fā)成本2.2開發(fā)費用3利潤總額4所得稅5稅后利潤第五章、公司財務狀況我們對2014年11月30日資產負債表、利潤表、現金流量表各項目 進行了查證分析（補充資料第10頁）：1、貨幣資金期2、預付賬款：3、其他應收款：4、存貨:前期工程費建筑安裝成本公共配套設施以上

9、成本合計萬元，5、長期投資：6、固定資產：7、短期借款：債權人借款金額月利率期限擔保方式8預收賬款：9、其他應付款:債權人借款金額備注10、應交稅費:11、我們關注到新泰置業(yè)的實收資本的變化，并查證了相關明細賬和驗資報告。12、未分配利潤13、公司財務結構簡述（2014年11月30日）資產：來源：存貨（開發(fā)成本）股權其他應收款銷售收入存款股東借入稅金社會融資銀行借款開發(fā)費用據以上分析可見，新泰置業(yè)公司股東實際凈投入為萬元，其余部分為外部借款。14、未發(fā)現機構借款、未發(fā)現其他社會借款、公司未對外提供擔保、 沒有作為被告的訴訟事件。因新泰置業(yè)公司是真正的股份企業(yè)，所在在管理上能做到財務管理健 全、

10、會計核算清析，分工協作并相與監(jiān)督。在核查財務資料的過程中沒有 回避、等待現象，能做到賬表、賬賬、賬證、賬物相照，會計資料真實可 信。第六章融資條件一、融資額度:二、融資期限:三、投資回報：年收益率四、資金用途：項目開發(fā)與經營五、還款來源：來源項目已發(fā)生2015統(tǒng)計一季度二季度三季度四季度來源合計支出項目一季度二季度三季度四季度土地成本前期工程費建安工程費配套建設費開發(fā)期間雜費管理費用營銷推廣費用財務費用銷售稅費合計關聯企業(yè)借出銀行還貸融資利息支付融資本金償還資金余額2016年計劃銷售收入億元，第一季度計劃實現元，屆時可實現投資本金和收益的全部收回。六、融資模式：私募股加債 七、保證方式:1、股

11、權控制：組成私募基金，100%空股新泰置業(yè)2、銷售備案：3、股東連帶擔保：4、監(jiān)督項目運營管理：對項目公司控股并完成相應變更手續(xù)后，我 們將設置新的公司治理結構，實現對公司運營管理的有效監(jiān)督，并及時采 取必要的應急手段，防范可能出現的風險。八、盈利測算：第七章風險分析本項目投資的風險主要來自以下幾個方面：一、國家的房地產政策方面：目前國家對房地產行業(yè)的政策由政府嚴格調控變?yōu)橥耆墒袌稣{整資源配置，房產稅等政策呼之欲出，相關政策的出臺會對市場產生較大影 響。二、市場經營方面： 各知名房企借助品牌張長大舉進入三四線城市房地產市場， 區(qū)域性房 企面臨較大的市場競爭壓力，加之 2013 年以來全國經濟進入下行軌道， 購買力下降，房產市場銷售下滑，對中小房企會形成沖擊。三、備案注銷方面： 因為我們并不是真正購房， 所以已備案商品房一定要辦理注銷備案手 續(xù)，一旦在合同