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1、朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 目 錄1第一章 摘 要 1第二章 基本情況 1一、項目區(qū)域位置 2二、土地利用現(xiàn)狀情況 2三、地上物現(xiàn)狀情況 2四、項目規(guī)劃指標說明 3第三章 征地工作方案 3一、征地情況概要 3二、征地政策依據(jù) 4三、征地費用構成及補償標準 5四、征地補償費用 5第四章 拆遷工作方案 5一、拆遷情況概要 6二、拆遷政策依據(jù) 6三、拆遷補償方式 7四、拆遷費用構成及成本核算 1第五章 市政基礎設施規(guī)劃實施方案 1一、市政供水方案: 2二、市政雨水方案 2三、市政污水方案 2四、市政供暖方案 2五、市政中水方案 3六、市政電信方案 3七、市政有線電視方案 3

2、八、市政供電方案 3九、市政道路方案 3十、市政建設費用估算 1第六章 土地供應方案 1一、供地計劃 5二、開發(fā)進度 1第七章 投資方案 1一、項目總投資估算 3二、項目預期收入估算 4三、項目預期收益 4四、項目現(xiàn)金流量分析 9附 件 第一章 摘 要1.朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園,規(guī)劃用地范圍:東至三間房鄉(xiāng),西至東五環(huán)路,南至雙橋鐵路編組站,北至通惠河。 2.本項目總用地面積為538328平方米,其中建設用地面積為248582.4平方米,代征道路用地用地為119273.9平方米,代征綠化用地面積為170471.7平方米;規(guī)劃地上建筑面積:646300平方米。

3、 本項目用地范圍內(nèi)涉及國有土地0.3431公頃,其余全部集體土地,共53.4869公頃,其中農(nóng)用地5公頃,建設用地48.4869公頃。需要注意的是,我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例,征地補償費暫按:每畝40萬元。由于并未同當?shù)劓?zhèn)政府及村委會進行協(xié)商,征地費用以實際發(fā)生的為準。3.本項目征用北花園村和三間房村集體土地共53.4869公頃,涉及住宅拆遷953戶,拆遷建筑面積135725.25平方米,集體企業(yè)60家,拆遷建筑面積共8.59萬平方米。國有土地涉及北花園小學拆遷,拆遷建筑面積1590.23平方米,占地面積3431平方米。需要注意的是,該項目拆遷基礎數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2002年5月調(diào)查的數(shù)

4、據(jù),該數(shù)據(jù)可能與項目實施過程中實際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差,最終數(shù)據(jù)以實際發(fā)生為準。4.本項目土地一級開發(fā)成本主要包括征地、拆遷、市政基礎設施建設(達到“九通一平”,即場地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃氣、通路)、前期費用等直接成本和間接成本。經(jīng)測算,本項目土地一級開發(fā)總成本為182825.73萬元,分攤至項目總用地地面一級開發(fā)成本為3396元/平方米,項目建設用地地面一級開發(fā)成本為7354元/平方米。5. 本項目土地一級開發(fā)預計一級開發(fā)總體需要時間為18個月,預計供地時間為2009年2月, 預計土地出讓金總額為27152萬元,則可實現(xiàn)土地收益14512.98萬元

5、,成本收益率為6.9%。重要提示:以上內(nèi)容摘自本項目土地一級開發(fā)實施方案,欲了解本評估項目的全面情況,應認真閱讀實施方案全文。 第二章 基本情況一、項目區(qū)域位置本項目位于北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村,規(guī)劃用地范圍:東至三間房鄉(xiāng),西至東五環(huán)路,南至雙橋鐵路編組站,北至通惠河。本項目總用地面積為538328平方米,其中建設用地面積為248582.4平方米,代征道路用地用地為119273.9平方米,代征綠化用地面積為170471.7平方米。本項目位置示意圖 圖2-1 本項目航拍圖 圖2-2本項目位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園村,緊鄰通惠河,適宜居住。但是與之相對應的現(xiàn)狀是建筑物大部分較為陳舊,多為平房

6、,村內(nèi)環(huán)境、基礎設施條件較差,亟需改造。二、土地利用現(xiàn)狀情況本項目用地范圍內(nèi)涉及國有土地0.3431公頃,為北花園小學;其余為集體土地,共53.4869公頃,其中農(nóng)用地5公頃,建設用地48.4869公頃。三、地上物現(xiàn)狀情況從地形圖上看,該項目范圍內(nèi)有居民點、企業(yè)以及村內(nèi)的電線桿、道路等公共設施。四、項目規(guī)劃指標說明根據(jù)北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書(2007規(guī)意選字0054號),高碑店北花園居住小區(qū)項目的主要經(jīng)濟技術指標如下:總用地面積:538328平方米其中:規(guī)劃地上建筑面積:646300平方米規(guī)劃土地利用性質(zhì)為住宅、公共服務設施、市政基礎設施及公共安全設施。第三章 征地工作方案一、征地情況概要

7、根據(jù)朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)提供的資料,本項目征用北花園村和三間房村集體土地53.4869公頃(合802.3畝),涉及953戶。 征地情況一覽表 表3-1序號類型數(shù)量(畝)備注1農(nóng)用地耕地30其它農(nóng)用地45小計752集體建設用地宅基地集體企業(yè)用地公建設施占地小計合計二、征地政策依據(jù) 1.北京市建設征地補償安置辦法(148號令);2.關于實施<北京市征地補償費最低保護標準>的通知(京國土征(2004)227號);3.北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定(市政府(1994)21號令);4.北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法(京國土市2005540號);5.北京市實施中華人民共和國耕地占用稅暫行

8、條例的辦法(京政198793號); 6.北京市人民政府辦公廳關于印發(fā)北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法的通知(京政發(fā)200251號)。三、征地費用構成及補償標準1.土地補償費:依據(jù)北京市人民政府148號令及京國土征(2004)227號文件,由于并未同當?shù)劓?zhèn)政府及村委會進行協(xié)商,我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例,征地補償費暫按:每畝40萬元(該費用包括土地補償費和安置補助費)。 2.防洪費:依據(jù)北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定(市政府1994)21號令),項目總用地面積20元/。3.耕地開墾費:依據(jù)北京市人民政府辦公廳關于印發(fā)北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法的通知(京政發(fā)200251號)

9、,一般耕地每公頃30萬元。4.耕地占用稅:依據(jù)北京市實施(中華人民共和國耕地占用稅暫行條例)的辦法(京政發(fā)198793號),朝陽的耕地占用稅為9元/m2,在測算中,我們按照9元/m2計算。四、征地補償費用802.3畝40萬元畝=32092萬元耕地開墾費:30萬元/公頃2公頃=60萬元耕地占用稅:27元/平方米2公頃=54萬元本項目征地總費用如下表:項目收費標準數(shù)量(畝)金額(萬元)土地補償費40萬元/畝32092防洪費20元/平方米耕地開墾費30萬元公頃3060耕地占用稅9元平方米30合計第四章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要高碑店鄉(xiāng)2002年5月對北花園村進行了摸底調(diào)查,本項目拆遷涉及住宅共計

10、953戶,涉及拆遷建筑面積135725.25平方米。個體經(jīng)營戶營業(yè)面積共計20358.79平方米。非住宅拆遷涉及村集體企業(yè)共60家,拆遷建筑面積85900平方米;涉及國有土地拆遷1家,為北花園小學,占地面積3431平方米,因未提供建筑面積,從地形圖上量得建筑面積1590.23平方米 。拆遷基礎數(shù)據(jù)表 表4-1序號項目拆遷戶數(shù)拆遷總人口占地面積(平方米)建筑面積(平方米)營業(yè)建筑面積(平方米)1居(農(nóng))民9532集體企業(yè)859003國有企業(yè)3431二、拆遷政策依據(jù)1.北京市城市房屋拆遷管理辦法(市政府87號令);2.關于修改并重新印發(fā)<北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見>的通知(京國

11、土房管拆2007777號);3.關于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)>的通知(京國土房管拆字20011234號);4關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復(京政函2001109號);5.關于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知(京房管拆字2003808號);6.關于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準>的通知(京房地評字(1999)656號);7.關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知(京價(房)1997第398號);8.關于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費收費標準的復函(京價(收)字(1993)第238號、京財綜(1993)1465號)。三、拆遷補

12、償方式本次拆遷補償實行貨幣補償方式。四、拆遷費用構成及成本核算(1)拆遷補償及獎勵費:根據(jù)市政府87號令、京政函2001109號、京房管拆字2003808號、京房地評字(1999)656號等據(jù)實際情況確定。 (2)拆遷評估費根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知(京價(房)1997第398號) ,按照拆遷補償費用的0.8計取。(3)拆遷服務費根據(jù)北京市物價局、財政?幀豆賾詵課薟鵯芾矸押頭課薟鵯穹咽輾馴曜嫉母春貳簿?收)字(1993)第238號、京財綜(1993)1465號,按照拆遷補償費用的1計取。(4)拆除費根據(jù)全市拆遷市場的平均水平,并結合當?shù)厍闆r,取20元/平

13、方米 。(1)農(nóng)、居民拆遷補償及獎勵費拆遷補償及獎勵費標準:(按市政府第87號令規(guī)定)。A.基準地價按1600元/計算(據(jù)市國土房管局關于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)的通知京國土房管拆字20011234號文件,該地塊屬于五類地區(qū)確定)。B.基準房價按600元/計算(據(jù)市國土房管局關于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)的通知京國土房管拆字20011234號文件,該地塊屬于五類地區(qū)確定)。房屋重置成新價:800元/ (根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術標準的通知京房管拆字2003808號進行測算確定,該重置成新價含房屋重置成新價、附屬物補償、樹木

14、補償?shù)龋?。C.分體式空調(diào)拆裝費:每臺一次性補助400元。D. 移機費:每部一次性補助235元。E.有線電視拆移費:每戶一次性補助350元。F.熱水器改移費:每戶一次性補助300元。G.危電改造費:每戶一次性補助150元。H.臨時過渡補助費:每戶一次性補助5000元。I.提前搬家獎:每戶2000元。J.工程配合獎:每戶40000元。K.一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費:根據(jù)合法的營業(yè)面積,按照1100元/的標準給予補助。L.搬家補助費:按宅內(nèi)房屋建筑面積20元/計算。M.購房補貼費用1500元/平方米(被拆建面)拆遷補償及獎勵費:農(nóng)、居民拆遷費用統(tǒng)計表 表42住宅拆遷及獎勵費項目補償及獎勵標準數(shù)量金額(

15、萬元)區(qū)位補償費1600元/平方米重置成新價800元/平方米搬家補助費20元/平方米空調(diào)移機費400元/戶953 移機費235元/戶953有線電視拆移費350元/戶953熱水器改移費300元/戶953危電改造費150元/戶953臨時過渡補助費5000元/戶953提前搬家獎5000元/戶953工程配合獎40000元/戶953停產(chǎn)停業(yè)損失補助費1100元/平方米購房補貼費1500元/平方米合計(2)國有土地上企業(yè)拆遷補償費拆遷補償及獎勵費標準:A.拆遷補償價:根據(jù)京房地字(1999)656號文確定非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補償價 其中:K1為容積率調(diào)整系數(shù) K2為房屋

16、原用途調(diào)整系數(shù) K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù),當規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取0.7,其他情況取1.0。 B.房屋重置成新價1200元/ 。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知(京房管拆字2003808號)進行測算確定。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費:關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復(京政函2001109號)。D.搬遷補助費:按拆遷建筑面積25元/計算。拆遷補償及獎勵費:國有企業(yè)拆遷費用統(tǒng)計表 表4-3國有企業(yè)拆遷補償費項目補償及獎勵標準數(shù)量金額(萬元)區(qū)位補償(地價)4000元/平方米1590.23 956.

17、68 重置成新價1200元/平方米1590.23 搬遷補助費25元/平方米1590.23 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助1100元/平方米1590.23 合計1326.42 (3)集體土地上企事業(yè)單位拆遷補償拆遷補償及獎勵費標準A.房屋重置成新價:1225元/根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術標準的通知(京房管拆字2003808號)進行測算確定,該重置成新價含房屋重置成新價、附屬物補償、樹木補償?shù)?。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費:關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規(guī)定的批復(京政函2001109號)。D.搬遷補助費:按拆遷建筑面積25元/計算。拆遷補償及獎勵費 村集

18、體企事業(yè)拆遷費用統(tǒng)計表 表4-4村集體企業(yè)拆遷補償費項目補償及獎勵標準數(shù)量金額(萬元)重置成新價1225元/平方米85900搬遷補助費25元/平方米85900一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1100元/平方米859009449合計20186.50 拆遷總成本詳見下表: 住宅拆遷及獎勵費項目補償及獎勵標準數(shù)量金額(萬元)區(qū)位補償費1600元/平方米重置成新價800元/平方米搬家補助費20元/平方米空調(diào)移機費400元/戶953 移機費235元/戶953有線電視拆移費350元/戶953熱水器改移費300元/戶953危電改造費150元/戶953臨時過渡補助費5000元/戶953提前搬家獎5000元/戶953工

19、程配合獎40000元/戶953停產(chǎn)停業(yè)損失補助費1100元/平方米購房補貼費1500元/平方米合計國有企業(yè)拆遷補償費區(qū)位補償(地價)4000元/平方米重置成新價1200元/平方米搬遷補助費25元/平方米一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助1100元/平方米合計村集體企業(yè)拆遷補償費重置成新價1225元/平方米85900搬遷補助費25元/平方米85900一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1100元/平方米859009449合計以 上 合 計拆遷評估費拆遷服務費拆除費20元/平方米總 計 第五章 市政基礎設施規(guī)劃實施方案朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)土地一級開發(fā)項目位于朝陽區(qū)高碑店三間房,規(guī)劃用地范圍:東至三間房鄉(xiāng),西至東五

20、環(huán)路,南至雙橋鐵路編組站,北至通惠河。通過本項目的實施,完成項目用地的地上物拆遷、大市政基礎設施建設,使項目用地達到“九通一平”(即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃氣、通有線電視,宗地內(nèi)土地平整)。一、市政供水方案:目前在用地紅線外無市政給水管網(wǎng),經(jīng)咨詢自來水公司,本項目用水擬采用建設四口自備水源井,滿足本項目用水需要。 由于目前建筑規(guī)劃指標不夠詳細,所以用水量只能估測.按控規(guī)指標總建筑面積約為65萬平方米,其中居住面積暫按61萬平方米計算.用水量指標為每天每建筑平方米6升,最高日用水量為3660立方米,配套建筑面積為4萬平方米, 用水量指標為每天每建筑平方米9升,最

21、高日用水量為360立方米.擬在新建的道路上鋪設給水管道與水源井接通, DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項目需改造現(xiàn)狀灌渠。本項目采用雨污水分流制,每條道路上均設置雨水管道,負擔道路及兩側地塊雨水排放,最終匯集到改造灌渠。建設雨水管道d500-d1000雨水管1218米,改造現(xiàn)狀灌渠。三、市政污水方案目前北京市排水公司正在通惠河南側建設市政污水干管。本項目可接入該干管。本項目采用雨污水分流制,每條道路上均設置污水管道,負擔道路兩側地塊污水排放,并分別排入通惠河南側市政污水干管管道。本項目新建D400-D800污水管910米。四、市政供暖方案本項目擬建熱交換站3座,D300

22、供熱管1457米。五、市政燃氣方案 本項目擬建D200-D300燃氣管2187米。五、市政中水方案為節(jié)約用水,本項目綠化用水擬采用經(jīng)高碑店污水處理廠處理后可供利用水源。擬建設D100-D300中水管1728米。六、市政電信方案具體投資建設由網(wǎng)通公司負責。七、市政有線電視方案擬建設2孔有線電視電纜管孔2870米。八、市政供電方案為保證本項目用電需要,擬建設開閉站2座,新建10150+2100電力干線1214米九、市政道路方案為保證本項目居民出行需要,擬建設道路27890平方米。十、市政建設費用估算序號項目單位工程量綜合單價合價(萬元)一道路工程1土方工程道路土方立方米202路基路面工程機動車道路

23、面平方米27890195機動車道路基平方米80非機動車道路面平方米175非機動車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個725325樹池座195-4綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵170-5交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程1雨水工程管道土方-D1000管道米1218管道鋪設-D1000管道米1218灌渠改造雨水附屬構筑物-零星工作項-2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設D800管道米9108附屬構筑物910管件項910零星工作項三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構筑物

24、1870自備井座4250000管件項零星工作項四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米-中水管道DN200米-中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項-零星工作項-五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程管道土方米1457供熱管米1457熱交換站座32500000八燃氣工程管道土方米2187中壓管道DN300米2187附屬構筑物米2187管件項-零星工作項-九電力工程管道土方米121410150+2100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項-合計 第六章 土地供應方案一、供地計劃本項目土地一級開發(fā)預計

25、一級開發(fā)總體需要時間為18個月,預計供地時間為2009年2月。本項目供應土地538328平方米,其中建設用地面積為248582.4平方米,代征道路用地用地為119273.9平方米,代征綠化用地面積為170471.7平方米。為了確定本項目開發(fā)完畢后土地在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格,我們對項目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項目的銷售情況及二手房的成交價格進行了分析,并在對北京市商品房售價變化趨勢進行分析的基礎上,采用房地產(chǎn)評估中常用的假設開發(fā)法對本項目開發(fā)完畢后的土地市場售價進行了測算和評估。假設開發(fā)法適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估,即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值,剩余之數(shù)即為地價。其公式為:宗

26、地價格開發(fā)價值成本費用銷售費用開發(fā)商利潤(1)測算開發(fā)價值開發(fā)價值指房屋的市場價值。委估宗地為住宅用地,通過對委估宗地同類住宅用房市場的調(diào)查。本項目是朝陽區(qū)雙限商品房儲備用地,由于政策限制雙限商品房銷售價格要比周邊普通商品房價格低10%左右。根據(jù)我們對項目周邊的住宅項目的售價調(diào)查,本項目周邊住宅項目的售價一般在7500元/平方米左右。通過對朝陽區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析,本項目二級開發(fā)成功后,周邊普通住宅均價預計為8000元/平方米,我們確定本項目二級開發(fā)成功后住宅部分售價為7000元,根據(jù)對類似項目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查,我們確定商業(yè)部分的市場售價為10000元/平方米。選

27、取的案例如下表: 表6-1售價記錄時間項目名稱位置售價(元/平方米)水郡長安朝陽京通快速路雙橋出口,通惠河南路向西400米7500朝陽旺角朝陽雙橋城鐵站南出口東行700米7200珠江綠洲朝陽建國路18號京通高速路高碑店出口向東1800米路南7800合生綠里 (珠江綠洲三期)朝陽建國路18號京通高速路高碑店出口向東1800米路南7000(2)成本費用根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建筑物的實際狀況,確定住宅的建筑安裝費取1500元/平方米,商業(yè)部分建筑安裝費取2500元/平方米,開發(fā)期為兩年。紅線內(nèi)市政費用按建安費用的10計,其它費用按5計。建造成本為以上三項之和。取值范圍為建安費用的51

28、0,根據(jù)物業(yè)情況,按建安費用的5計算。取值范圍為建造成本的510,根據(jù)實際情況,按建造成本的5計算。取以上三項合計款為基數(shù),貸款利率取中國人民銀行2007年5月公布的一至三年期貸款利率6.75,資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,假設開發(fā)期為二年,以復利計算。(3)銷售費用A.營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加取開發(fā)價值的5.5B.買賣手續(xù)費、代理及廣告宣傳費取開發(fā)價值1.5。(4)利潤根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場的實際情況,及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關資料,我們選定開發(fā)周期二年的項目投資回報率15,取費基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費和不可預見費三項成本費用合計;由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑,因此,取

29、住宅項目的回報率作為商業(yè)用途部分的回報率。(5)求取熟地價開發(fā)余值開發(fā)價值成本費用銷售費用利潤B.開發(fā)余值為開發(fā)完畢的土地使用權價格,包括了土地開發(fā)的利息和利潤,應予以扣除,則熟地價格為:熟地總價=開發(fā)余值1+(1+6.75%)2-1+6.75% 居住用途假設開發(fā)法計算過程 表6-2項目取值標準金額銷售單價7000單方造價1500紅線內(nèi)基礎設施開發(fā)費10%150其他費用5%75建造成本2341725不可預見費5.0%75專業(yè)人士費5.0%三項合計7=8=9貸款利息6.75%成本費用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加5.50%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費1.00%70代理及廣告宣傳費0.50%35銷售費用

30、11+12+13490開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價3267 商業(yè)用途假設開發(fā)法計算過程 表6-3項目取值標準金額銷售單價11000單方造價2200紅線內(nèi)基礎設施開發(fā)費10%220其他費用5%110建造成本2342530不可預見費5.0%110專業(yè)人士費5.0%三項合計7=8=9貸款利息6.75%成本費用合計6+7+8+9營業(yè)稅及附加5.50%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費1.00%110代理及廣告宣傳費0.50%55銷售費用11+12+13770開發(fā)商利潤15%開發(fā)余值樓面熟地單價5320(6)綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算,我們評估出該項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的

31、樓面熟地單價為3267元/平方米;商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為5320元/平方米。(7)銷售收入預測項目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設施,按照90%的居住用地、10%的商業(yè)用地進行計算,該地塊土地一級開發(fā)后熟地出讓收入預計為224490.71萬元。 項目收入預測表 表6-4規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積(ha)樓面熟地價(元/m2)熟地總價(萬元)居住3267商業(yè)配套532034580合計一級開發(fā)完成后,該項目供應的土地狀態(tài)為“九通一平”,即場地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、通有線電視、通暖、通燃氣、通路。該部分開發(fā)成本由將來通過招標確定的一級開發(fā)主體支付完成。二、開發(fā)進度預期2007年8

32、月可完成土地一級開發(fā)主體的授權工作,簽訂一級開發(fā)委托合同。第一階段:2007年8月至2008年5月完成項目的開發(fā)立項、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。第二階段:2008年2月至2009年1月在評估的基礎上,與村民及企業(yè)簽訂補償協(xié)議,完成地上物的拆除。第三階段:2008年2月至2009年1月完成市政設施建設第四階段:2009年1月至2009年2月驗收交地并組織入市交易。 土地一級開發(fā)進度表 表6-3TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14T+15T+16T+17項目立項規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評估村民動遷建筑物拆除市政工程規(guī)劃

33、意見書建設用地規(guī)劃許可證(市政工程)市政工程施工圖設計市政工程規(guī)劃許可證市政設施建設組織驗收入市注:T為取得一級開發(fā)主體資格,簽訂授權委托協(xié)議時點,即一級開發(fā)零點 第七章 投資方案一、項目總投資估算本項目土地一級開發(fā)成本表 表7-1序號項目成本一直接費用1征地費用征地補償費征地相關稅費2拆遷費用拆遷補償費居民拆遷費村集體企業(yè)拆遷國有體企業(yè)拆遷費評估服務費拆遷服務費拆除費3市政費用市政供水市政下水中水工程市政燃氣市政供暖電信有線電視電力市政道路臨時市政接用二其它費用1編制項目建議書(代可研報告)2土地一級開發(fā)實施方案編制費3編制市政規(guī)劃方案費4用地普測及撥地定樁費5編制環(huán)境影響評價費6編制交通影

34、響評估費7土地上市地價評估費8地質(zhì)災害評估費9委托入市交易費10招標代理費三間接費用1貸款利息2不可預見費3一級開發(fā)利潤4營業(yè)稅四總成本需要說明的是:1.征地、拆遷、市政建設費用為前文所測算的一級開發(fā)成本。2.其他費用主要包括:(1)編制項目建議書(代可研報告)依據(jù)國家計委<關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定>的通知(計價格19991283號),按照編制項目建議書的收費標準,采用插值的方式確定本項目的咨詢費用,計取基數(shù)為表7-1中總投資額。(2)土地一級開發(fā)實施方案編制費依據(jù)國家計委<關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定>的通知(計價格19991283號),按

35、照編制可行性研究報告的收費標準,采用插值的方式確定本項目的咨詢費用,計取基數(shù)為表7-1中總投資額。(3)編制市政規(guī)劃方案費根據(jù)國家物價局和建設部關于發(fā)布城市規(guī)劃設計收費標準的通知(1993價費字168號文)計取。(4)用地普測及撥地定樁費依據(jù)關于印發(fā)<測繪工程產(chǎn)品價格>和<測繪工程產(chǎn)品困難類別細則>的通知(國測財字20023號),財政部、國家計委關于將部分行政事業(yè)性收費轉為經(jīng)營服務性收費(價格)的通知(財綜200194號)計取。(5)環(huán)評費用根據(jù)建設項目環(huán)境影響咨詢收費標準計取。(6)交評費用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會關于對部分新建項目進行交通影響評價的通知(市規(guī)發(fā)20011

36、001號)計取。(7)土地上市地價評估費依據(jù)關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知(京價(房)1997第398號)的收費標準,按照預計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎計取。(8)地質(zhì)災害評估費國土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月地質(zhì)災害危險性評估收費標準(試行稿)計取。(9)委托入市交易費依據(jù)北京市儲備中心入市交易收費標準,按照預計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和作為計取的基礎。(10)招投標代理費依據(jù)國家計委招標代理服務收費管理暫行辦法(計價格20021980號),計取基數(shù)為表7-1中總投資額。3. 財務費用本項目貸款利息以直接費用和其他費用之和為計息基礎,以開發(fā)周期年計算,貸款利息的計算

37、按照一年期貸款利率%,以復利計算,計取財務費用。4.不可預見費:取上述直接費用中的征地費用、拆遷和市政費用及其他費用之和的5%。5.一級開發(fā)利潤:取上述直接費用和其他費用及不可預見費、財務費用之和的8%。6兩稅一費(營業(yè)稅及附加)取上述直接費用、其他費用、不可預見費和貸款利息之和為基數(shù),公式:(計取基數(shù))5.5%/94.5%。根據(jù)項目規(guī)劃條件可以看出,總用地面積53.8328公頃,其中建設用地面積24.85824公頃,規(guī)劃總建筑面積64.63萬平方米。按照上述投資估算可以看出,本項目建設用地地面一級開發(fā)成本7355元/平方米,樓面一級開發(fā)成本為2829元/平方米。二、項目預期收入估算項目規(guī)劃居

38、住用地規(guī)劃建筑面積64.63萬平方米,規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設施,按18個月后土地出讓的居住用地樓面熟地價3267元/平方米,商業(yè)配套用地樓面熟地價5320元/平方米,該地塊土地一級開發(fā)后熟地出讓收入預計為224490.71萬元。三、項目預期收益如果不考慮資金的時間價值,根據(jù)上述測算可以看出,本項目預期可以收回土地一級開發(fā)成本,預計土地出讓金總額為27152萬元,則可實現(xiàn)土地收益14512.98萬元,成本收益率為6.9%。預期可實現(xiàn)的土地出讓金出讓金計算表 表7-2規(guī)劃用途出讓金水平(元/平方米)規(guī)劃建筑面積(萬平方米)出讓金總價(萬元)居住40023252商業(yè)配套6003900合計27152項目利潤

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