房地產(chǎn)畢業(yè)論文

1、安康學(xué)院2013屆?？飘厴I(yè)生畢業(yè)論文（設(shè)計）房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策學(xué) 號： 2010248812院（系）名稱： 經(jīng)濟與管理系專業(yè)名稱：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價學(xué)生姓名：田旭超指導(dǎo)教師：陳興平2012年12月28日黃河科技學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）第頁摘要:房地產(chǎn)業(yè)是國民 經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安 全直接關(guān)系著國家 金融安全和宏觀經(jīng)濟的安全。具上漲原因主要有 ：供求矛盾逐步 凸顯；開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡；經(jīng)濟適用房所占比例極小，無法影響供給、平抑房價；流動性過剩下的被動投機；戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價 格的上漲。房地產(chǎn)價格過快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，增

2、加金融風(fēng)險，不利 于中國經(jīng)濟良性、持續(xù)的發(fā)展。對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價格的對策與建議是：調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，增加低價位住房供應(yīng)；控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn) 企業(yè)的期望利潤；加 大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度，維護市場正常的價格秩序。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；原因分析；調(diào)控政策一、房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格可以用“房價收入比”和“價格租金比”兩個指標(biāo)來衡量。房價收入比即住房總價與居民年收入的比值，該指標(biāo)用于判斷居民住房消費需求的可持 續(xù)性，國際上通常認為房價收入比在 46倍之間較為適當(dāng),這是20世紀90年代初世 界銀行專家黑馬提出的一個世界銀行認為“比較理想”的房價收入比。黑馬指出，房價收入比高于6倍，就難以

3、形成買方市場，要使人們買得起房，房價收入比要在5以下。而中國全國的平均房價收入比在 710倍左右，在一些城市已超過或遠遠超 過10倍，北京、上海、深圳的房價收入比超過 14倍。這反映了中國房地產(chǎn)價格呈 現(xiàn)過快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價格租金比”反映房價與租價的背離程度，也是判斷 房地產(chǎn)價格是否理性增長的重要因素。“價格租金比”是國際上通常用來表示房價水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制，這里我們采用國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售價格 指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表示房價與租金價格的相對變化：如果比值大于1,說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小于1,則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫

4、在減少.近年來，中國房地產(chǎn)市場“價格租金比” 不斷提高，200孫全國為1。03,20042008年一直在1。04以上,2009年上半年雖然 有所回落，但依然大于1的臨界值。說明隨著房價的不斷上升，中國房地產(chǎn)市場的投 機成分和泡沫在不斷增大.二、房地產(chǎn)價格攀升的原因大規(guī)模的房地產(chǎn)價格的上漲，中國的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟學(xué)家們討論的焦點。日本在20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅，嚴重地打擊了其經(jīng)濟 ，造成了其近十年的經(jīng)濟衰退。國內(nèi)的 許多經(jīng)濟研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的對比研究，并得出了有價值的結(jié)論。但 是，日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面，它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡

5、沫經(jīng)濟的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別，中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似20世紀90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫，只有了解中國房地產(chǎn)價格上升的真正原因，才能有效地采用相關(guān)政策來指導(dǎo)房 地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格上升的原因主要有：（一）供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內(nèi)在原因1 .政府為主導(dǎo)的運作體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供 求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動，需求增加并 且供給減少時會造成價格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟， 而是以政府為主導(dǎo)的運作體制。土地的國家所有，使土地供應(yīng)完全處于國家壟斷狀 態(tài)，土地的相對供給不足，必然造成

6、價格的上漲。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈組成中有兩個環(huán)節(jié)存在著壟斷行為：一是在土地獲 得階段，國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行國有土地使用權(quán)出讓制度，即土地使用權(quán)批租一級 市場由國家壟斷；二是在市場營銷階段，房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，房地產(chǎn)的買 實均是在一定的地理空間上進行的，占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空間內(nèi)房 地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性，導(dǎo)致開發(fā)商擁有了市場壟斷力量，形成壟斷 價格?？梢钥闯?，雙重壟斷是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲及消費者剩余被剝奪的重要原因。2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括 ：土地成本、建安成 本、管理費用、稅費、利潤等，土地價格和建材價格的上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不

7、斷提高，對房價上漲形成了推動力。（1） 土地交易價格不斷上漲。首先，土地是一切經(jīng)濟活動的載體，隨著 工業(yè)化和第3頁（共12頁）黃河科技學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）第頁城市化建設(shè)的推進，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求, 大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，土地交易價格不斷上漲. 其次，土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動。目前，土地的收入是地方政府財政的支柱。2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財政總收入的24 . 房價、地價的上漲, 有助于地方政府獲取更多的收入, 地方政府缺乏抑制房價上漲的動力 ,土地交易價格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動了房屋銷售價格

8、的上漲。（2 ）建材價格上漲。我國目前正處在重化工業(yè)化和消費結(jié)構(gòu)升級階段，投資需求旺盛 , 生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化 , 對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產(chǎn)品也處于價格上漲階段，這就導(dǎo)致了能源、原材料價格漲勢較猛 .2004年, 建材價格指數(shù)曾達到 105。 1，生產(chǎn)成本增大，必然導(dǎo)致房價提高。3. 需求具有剛性帶動投資性資本介入導(dǎo)致房價上漲. 商品房是一種特殊的商品一方面可以用來居住，是其實用性; 另一方面，商品房可以用來投資，其價值相對較高，風(fēng)險相對較小。（ 1）投資性需求。從20世紀90年代至今, 我國儲蓄率大體維持在38%至40左右 , 遠遠高于世界25左右的一般

9、水平。隨著利率的下降和居民投資意識的逐漸上升 , 投資理財逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟活動。由于股票和期貨風(fēng)險相對較高，需要大量的操作經(jīng)驗, 人們的了解和接受程度還相對比較低, 加上金融市場的不健全，打擊了潛在投資者的投資信心，所以房地產(chǎn)投資以相對較低的風(fēng)險和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。很多城市出現(xiàn)的房價上升、租金下降的現(xiàn)象，就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價格，這也間接說明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計, 截至2007年6月底，全國商品房空置面積為1。 24億平方米, 其中空置商品住宅 6 563萬平方米 , 空置辦公樓758萬平方米，空置商業(yè)營業(yè)用房3 806萬平方米。（

10、2 ）實用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國人口基數(shù)大，新增人口多 , 同時城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低, 所以人們改善居住條件的要求也十分迫切 , 對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性，而投資性需求具有彈性, 隨著資產(chǎn)價格的上升，使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期 , 可以得出短期需求曲線DS在資產(chǎn)價格比較低的時候，房產(chǎn)的投資價值沒有體現(xiàn)，由于人們對居 住空間的習(xí)慣，短期需求呈現(xiàn)剛性，不會因價格的上升而出現(xiàn)改變，為DE曲線.當(dāng)價格高于P0,消費者出現(xiàn)房價不斷上漲的預(yù)期，房地產(chǎn)投資價值和資產(chǎn)保值功能逐 漸得到認可，隨著價格的上升，需求出現(xiàn)邊際遞增的上升，此時為泡沫的出現(xiàn)期，

11、在 EF段上，斜率越大，表明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的，價格 P0以上的短 期需求曲線呈現(xiàn)隨價格的上漲需求量增加的趨勢，并且無限接近.由于房地產(chǎn)的特 性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的長期需求呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價格的上漲需求量逐漸下降的趨勢。這 是因為在短期內(nèi)由于生活習(xí)慣或者社會風(fēng)俗等的原因，人們來不及改變其消費習(xí) 慣，所以短期需求具有相對剛性，當(dāng)價格達到一定程度后 ，由于信息不完全，人們 的跟風(fēng)以及非理性因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)反常波動，即隨著價格上漲出現(xiàn)需求 量的增加.而在長期范圍內(nèi)，人們可以通過換小戶型或者通過遷移到地價相對低的 地方來避免過高的房價對生活造成的壓力，所以房地產(chǎn)長期需求符合正常的需求曲

12、 線的模型，隨著價格的上漲需求量相應(yīng)下降，房地產(chǎn)長期需求曲線富有彈性。短期需 求曲線的變化過程為中的CE曲線到EF曲線，當(dāng)房價超過某個價格的時候，人們在房 地產(chǎn)價格過高的時候會產(chǎn)生對房地產(chǎn)價格下跌的預(yù)期 ，同時房地產(chǎn)投資的風(fēng)險逐漸 加大，此時隨著價格的上升，需求曲線會按照長期需求曲線 DL的方向運行，即按照 FB曲線運行。此時，即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我們可以從需求的角度分析房地產(chǎn)泡 沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的過程。（二）開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場具有兩個明 顯的特征，即產(chǎn)品的差異性和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的 4、經(jīng)濟、社會條件各不相同，以及建筑物的式

13、樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別，形 成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟活動的合理性以及市場的完善性大打折 扣，“道德風(fēng)險”降低了市場優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是 完全競爭的統(tǒng)一市場，而是一個交易費用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場，加之我國 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，其在相鄰地域開發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性，因此房地 產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)屬于壟斷競爭市場.房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線，具有壟斷勢力，在市 場交易中處于優(yōu)勢地位，能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價原則獲得超額利 潤。同時，房地產(chǎn)商比消費者和投資者都可以獲得更多的市場信息，這種信息不對稱進一步增強了其優(yōu)勢地位，加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)

14、寡頭進程加速以及銀行 間競爭加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件，使我國房地產(chǎn)價格在越來越大的程度上由少數(shù) 開發(fā)商決定，即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結(jié)成價格聯(lián)盟，通過 發(fā)布虛假廣告來夸大需求，通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張，從而達到 哄抬房價的目的，炒作的結(jié)果必然是房價進一步上漲。金融經(jīng)濟自改革開放以來，我國加工貿(mào)易增長顯著高于非加工貿(mào)易，2006年我國加工貿(mào)易實現(xiàn)順差1 888.8億美元,而我國非加工貿(mào)易基本保持逆差，2006年逆差為 114。2億美元.正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均衡，導(dǎo)致了我國連續(xù)多年實現(xiàn)貿(mào)易順 差，外匯儲備快速增加。我國對資本流動控制嚴格，維持了匯率的穩(wěn)定和貨

15、幣政策的獨立，管理的浮動匯率 制度雖然可以避免國際資本市場對國內(nèi)經(jīng)濟的影響，可以排除貨幣大規(guī)模投機沖擊 的可能，但結(jié)售匯制度使資本流動呈現(xiàn)單向自由化 ，外匯儲備的增長帶來了基礎(chǔ)貨 幣的大幅增加.此外,2002年下半年，人民幣開始出現(xiàn)升值壓力，境外熱錢在人民幣 升值預(yù)期的驅(qū)動下大量涌入，中央銀行通過外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加 通過乘數(shù)效應(yīng)的加大，造成了流動性過?，F(xiàn)象。（五）戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分 割，限制了不同地域間勞動力的自由流動，使我國形成了典型的“二元經(jīng)濟”。由于 限制了以勞動力為主的各種生產(chǎn)要素的流動，降低了社會對資源配置的效率，因此造成了一

16、系列的不平等現(xiàn)象，而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房價。學(xué) 校周邊的房價往往是一個區(qū)域、一個城市房價的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教立制度，對教育資源，尤其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分，從而產(chǎn)生了對相關(guān)社會資金的吸引作用，進而帶動了房價的整體性上升。同時，在保障性住房購買條件中，幾乎都有戶口限制，這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無法買到適合這一 購買力層次的保障性住房，增加了社會壓力。同時，由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口 和地區(qū)的捆綁限制，公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制， 加上中國傳統(tǒng)思想觀念的原因.更加強化了國民固有的安土重遷的生活習(xí)慣.一個流動性強的社會，人們會

17、更多地傾向于租房，傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債第7頁（共12頁）黃河科技學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（ 論文 ）第頁券，而不是不動產(chǎn)。鼓勵公民自由遷徙、流動的戶籍制度，有利于增加房地產(chǎn)的租賃，減少購買的需求, 進而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。三、房價快速上漲的危害1 .不利于社會的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會主義和諧社會，構(gòu)建社會主義和諧社會要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問題 , 要求在“住”這個問題上能做到“居者有其屋 但是，中國部分地區(qū)商品房價格上漲太快，價格太貴，遠遠高于當(dāng)?shù)氐氖杖朐鲩L幅度，超過了人們的支付能力 , 導(dǎo)致住房矛盾比較突出 , 產(chǎn)生很多社會問題 . 特別是當(dāng)房價增長速度高于收入增漲幅度時，人們?yōu)?/p>

18、了買房不得不減少其他方面的開支 , 這對居民消費產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)，降低了社會、個人的福利 , 影響了社會的和諧發(fā)展。2 . 不利于經(jīng)濟良性、持續(xù)的發(fā)展. 房地產(chǎn)市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲, 從短期來看, 開發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤會顯著增加，但是, 從長期來看，大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，而實體經(jīng)濟長期得不到資金的投入，對這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響 , 不利于經(jīng)濟的良好、可持續(xù)發(fā)展. 由于房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加，占比提高, 擠出了購

19、房者在其他生活和發(fā)展方面的支出 , 嚴重制約著居民消費的持續(xù)擴大。尤其在當(dāng)前國際金融危機的大背景下 , 房價過快上漲擠出了居民消費 , 扭曲著社會資源配置，成為擴大消費和保增長的“絆腳石” 。3。容易引發(fā)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)價格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險。一方面，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金, 都直接或間接地來自銀行信貸, 據(jù)中國央行2010年1月 20日公布數(shù)據(jù)稱：2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款增速明顯加快，全年房地產(chǎn)貸款超2萬億，個人住房貸款的占比超過了75%。過度投機而非真正意義的居住消費推動的房地產(chǎn)價格過快上漲，已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時, 大量的貸款

20、變成壞賬，銀行可能遭遇流動性危機, 這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機由此波及金融業(yè), 使局部危機可能演變成全局性的金融危機和經(jīng)濟危機，對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生惡劣影響.四、調(diào)整房價快速上漲的對策與建議1。 增加土地的供給、 加強土地的有效監(jiān)管， 創(chuàng)新土地的出讓制度。 中國自 2004年8月31日后，經(jīng)營性商品房開發(fā)的土地供應(yīng)逐步實行“招拍掛”土地供應(yīng)方式, 對于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為 , 以及國有資產(chǎn)的流失, 是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競價“價高者得”的結(jié)果, 就產(chǎn)生了很多地王, 而且現(xiàn)階段, 大部分城市都是靠出讓土地來增加地方的財政收入，以武漢市為例,2007年的土地收益占財政收入的比例高達 40 ，全國

21、其他城市甚有更高者。這樣的情況下，政府當(dāng)然更樂意采用競拍的方式來出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴重, 我們應(yīng)該創(chuàng)新土地的出讓制度來加以解決。一是采用“招標(biāo)式，價低者得”的方法。所謂“招標(biāo)式 , 價低者得”辦法 , 即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法，由城市政府規(guī)劃整理好土地, 并委托幾家信譽好的設(shè)計單位設(shè)計住宅方案，再經(jīng)專家評選出最佳方案后, 公開向開發(fā)商招標(biāo)開發(fā)建設(shè)。其中，列明建筑材料標(biāo)準、動工建設(shè)時間、竣工限制等, 同時，列明每平方米樓面價的出讓金。屆時, 哪家開發(fā)商報出的售房價格最低, 則項目出讓給哪家開發(fā) . 二是借鑒荷蘭政府采取 “遞減競價”的競價規(guī)則。它是指拍賣標(biāo)的的競價由高到低依次遞減直到第一個

22、競買人應(yīng)價 （達到或超過底價）時擊槌成交的一種拍賣 ，亦稱“減價拍賣” . 通常將增價和減價拍賣相互銜接 ，交替進行 ，有人稱之為 “混合拍賣” 或“荷蘭式拍賣” , 即在減價拍賣出現(xiàn)兩個以上應(yīng)價人時, 立即轉(zhuǎn)入增價拍賣 .相比增價式拍賣 , 減價拍賣可以有效地抑制競買人非理性的沖動, 使土地成交價格的更理性化。三是“一次書面報價的方式” ，即現(xiàn)場競價應(yīng)采取競買人一次書面報價的方式進行，按照價高者得原則最后確定競買人。這種做法強調(diào)的是進入現(xiàn)場競價后的“一次書面報價”行為 , 可以有效的避免多次競價帶來的非理性現(xiàn)象。在這種情況下，對掛牌土地的底價的制定就顯得尤為重要. 土地是人類生存的根基, 合理利用土地對人類社會的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。因此, 不斷完善招拍掛出讓機制，在改革的道路中不斷探索新方法 , 使土地資源得到最優(yōu)配置, 又保證了大多數(shù)