精品資料（2021-2022年收藏）江門市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、 2009年江門市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、全市概況2009年，江門市房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資77.46億元，同比下降10.1%，新開(kāi)工面積377.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%，施工面積1023.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%，竣工面積246.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%。 全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積369.79萬(wàn)平方米。 全市商品房成交面積462.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.4%，其中住宅407.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.3%；成交金額140.59億元，同比增長(zhǎng)37.1%，其中住宅125.8億元，同比增長(zhǎng)47.5%；商品房成交均價(jià)3041元，同比增長(zhǎng)12%，其中住宅3090元，同比增長(zhǎng)15%。 全市二

2、手房成交面積336.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.5%，其中住宅158.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.2%，成交金額48.72億元，同比增長(zhǎng)163.6%，其中住宅22.79億元，同比增長(zhǎng)132.8%。 總體來(lái)說(shuō)，2009年江門房地產(chǎn)投資出現(xiàn)降溫，開(kāi)發(fā)速度較往年有所減緩，商品房供應(yīng)相對(duì)不足，但市場(chǎng)交易十分活躍，量?jī)r(jià)齊升，二手房市場(chǎng)發(fā)展尤為迅速。各市區(qū)表現(xiàn)不一，但差距總體在縮小，詳見(jiàn)表1。表1分類名稱商品房成交二手房成交總面積住宅總金額住宅總均價(jià)住宅總面積住宅總金額住宅萬(wàn)萬(wàn)億元億元元元萬(wàn)萬(wàn)億元億元蓬江、江海126.8116.3943.7140.3842404180100.9757.2916.339.7

3、5同比81.1%81.7%47.4%44.5%0.2%-4.2%70.6%62.3%110.7%117.1%新會(huì)74.0660.8825.0921.113388346760.9939.79.626.08同比43%55.3%75.2%85.3%22.5%19.4%45.8%90.2%111.2%162.4%鶴山82.3478.834.7133.154215420698.1522.2111.343.43同比84%88.4%110%115.8%14.1%14.5%329.9%111.9%306.1%170.4%恩平23.9919.065.444.82268251811.596.610.880.45同

4、比162.5%140.7%218.1%276.7%21.1%56.5%8.9%14.0%41.9%45.2%臺(tái)山82.3373.5118.0515.672192213235.5621.622.511.53同比19.7%37.9%35.8%69.8%13.4%23.1%80.1%51.7%94.6%87.9%開(kāi)平72.8458.4813.5910.691866182829.716.932.311.15同比2.0%-5.9%54.3%57.7%51.2%67.6%31.5%82%57.3%94%全市462.36407.12140.59125.830413090336.96158.6348.7222

5、.39同比22.4%28.3%37.1%47.5%12%15%90.5%65.2%163.6%132.8 二、中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 政策回顧1月，本市區(qū)各大銀行開(kāi)始辦理房貸利率七折優(yōu)惠業(yè)務(wù)。1月，本市區(qū)發(fā)布2009年度低收入家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)。3月，“粵十五條”發(fā)布并開(kāi)始執(zhí)行，鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)，引人關(guān)注的是“直系親屬（父母、子女）首次購(gòu)買普通住房的，可申請(qǐng)?zhí)崛”救说淖》抗e金”。4月，本市區(qū)住房公積金貸款最高額度上浮至20萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一住房的最高額度為40萬(wàn)元。5月，江門市開(kāi)始正式辦理珠三角八市公積金異地互貸業(yè)務(wù)。6月，轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局關(guān)于實(shí)施住房轉(zhuǎn)讓退還所

6、得稅地方收入部分有關(guān)問(wèn)題的通知。7月，江門市房產(chǎn)局發(fā)布計(jì)劃在市區(qū)收購(gòu)二手住房或空置商品住房作廉租住房的啟示。7月，市政府發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)江門市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以先征后補(bǔ)（繳交的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的50%）的優(yōu)惠。9月，市區(qū)開(kāi)始實(shí)行新的購(gòu)房入戶政策9月，市政府發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知，打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源的行為，完善商品房預(yù)售方案報(bào)備制度。（二） 土地供應(yīng)充足和穩(wěn)定的土地供應(yīng)是改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。2009年江門市中心城區(qū)土地市場(chǎng)成交的商品房用地共12塊，合共面積68.78萬(wàn)平方米，成交總地價(jià)19.88億

7、元，總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、 總量仍略顯偏緊，且分布不平衡，主要集中在北新區(qū)。2、 地塊多以底價(jià)成交，但樓面地價(jià)上升較快,個(gè)別甚至超過(guò)2000元/平方米。3、 市場(chǎng)集中度提高，外地開(kāi)發(fā)商來(lái)勢(shì)兇猛。（三） 商品房供應(yīng)2009年，江門市中心城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目共37個(gè)，面積85.39萬(wàn)平方米，其中住宅77.54萬(wàn)平方米，6239套，月均520套。幾項(xiàng)數(shù)字與08年同比均有較大幅度的下降，詳見(jiàn)表2：表2 面積單位:萬(wàn)（下同）批準(zhǔn)預(yù)售總面積 其中住宅面積 商業(yè)面積住宅套數(shù)2009年85.3577.546.2362392008年136.13112.6911.03802209年同比-37.3%-31.2

8、%-43.5%-22.2%拿過(guò)去五年的數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了07年和08年連續(xù)兩年的高峰之后，2009年的商品房供應(yīng)大為縮減。詳見(jiàn)圖1、圖2。如果說(shuō)07年的供需兩旺還能保持市場(chǎng)平衡，那么08年的市場(chǎng)調(diào)整但供應(yīng)仍然放量導(dǎo)致供過(guò)于求，使得開(kāi)發(fā)商放慢了09年的開(kāi)發(fā)速度。當(dāng)市場(chǎng)迅速消化掉存貨以后，新貨上市的步伐明顯跟不上，再加上部分開(kāi)發(fā)商“捂盤”，使得市場(chǎng)一度面臨供不應(yīng)求的局面。圖1圖2另外，2009年的商品房供應(yīng)還有以下幾個(gè)特點(diǎn):1、別墅比例略有下降，普通住宅比例增加。戶型結(jié)構(gòu)上的矛盾有所緩解但依然存在，中小戶型住宅供應(yīng)仍然不足，見(jiàn)圖3。一直以來(lái)，江門市民人均住房面積相對(duì)不低，比較喜歡居住在10

9、0120平方米的三房住宅，加上近年來(lái)?yè)Q房的需求激增，使得開(kāi)發(fā)商比較樂(lè)意開(kāi)發(fā)中、大戶型的住宅。但隨著房?jī)r(jià)快速攀升，大面積住宅的房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者的壓力加大，而年輕一代逐漸接受了兩房中小戶型，且開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)他們?cè)?jīng)嘗試開(kāi)發(fā)的中小戶型住宅銷售都很旺，再加上政府的調(diào)控措施， 使得09年中小戶型住宅的供應(yīng)增加，這對(duì)發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制樓價(jià)漲幅過(guò)快有著積極的意義。但值得注意的是，一些開(kāi)發(fā)商為應(yīng)對(duì)“90 70”政策，將一些大中戶型分拆成兩套“偽小戶型”設(shè)計(jì)和報(bào)批，卻捆綁銷售。這種情況在江門開(kāi)始出現(xiàn)并越來(lái)越多，值得重視。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性的變化，大面積戶型逐漸減少，中小戶型套數(shù)越來(lái)越多會(huì)

10、成為大趨勢(shì)。圖3 2、供應(yīng)時(shí)間段明顯，新貨扎堆上市，詳見(jiàn)圖4。元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)和國(guó)慶節(jié)這“四大節(jié)日”前的一個(gè)月都有大量的新批預(yù)售。節(jié)日效應(yīng)是開(kāi)發(fā)商們不約而同選擇的推盤策略。相比之下，其他時(shí)間的供應(yīng)則顯得甚為冷清。圖43、 區(qū)域結(jié)構(gòu)趨于平衡化。見(jiàn)圖5。北新區(qū)板塊和江海板塊這兩個(gè)以往傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域在09年的開(kāi)發(fā)力度有所減緩。杜阮、龍灣這一板塊成為今年的熱點(diǎn)，老城區(qū)板塊的供應(yīng)也有大幅增加。圖5（四） 商品房成交2009年，江門市中心城區(qū)商品房交易總面積126.81萬(wàn)平方米，成交金額53.77億元，其中住宅成交面積116.39萬(wàn)平方米，成交金額48.65億元，8959套，月均747套。幾項(xiàng)數(shù)字均比0

11、8年有大幅度的上升。市場(chǎng)交易十分火爆。詳見(jiàn)表3表3： 成 交 情 況 總面積住宅面積住宅套數(shù)別墅套數(shù)公寓套數(shù) 總均價(jià)住宅均價(jià)別墅均價(jià)公寓均價(jià)2009年126.80116.398959311864842404180798138692008年70.0264.0546875684119423543626585354008年同比81.09%81.72%91.15%-45.2%110%0.16%-4.17%21.20%9.29% 均價(jià)方面，09年的商品房網(wǎng)上合同成交均價(jià)4240元，與去年基本持平。住宅均價(jià)4180元，比去年略有下降。主要是今年別墅成交所占比例大幅下降所致。09年公寓成交均價(jià)3869年，同

12、比上漲9.29%。2009年，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房成交90套，成交面積6760平方米，成交金額1178.6萬(wàn)，成交均價(jià)1743元。全部集中在江南新村保障房小區(qū)。（08年共批準(zhǔn)預(yù)售經(jīng)適房92套）2009年的商品房交易主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)1 全年成交量總體呈“N”型走勢(shì)。見(jiàn)圖6。一月份還處于市場(chǎng)的冰點(diǎn)，二月份開(kāi)始進(jìn)入了“小陽(yáng)春”，成交量快速攀升，一直持續(xù)到6月份的全年最高峰。7月起市場(chǎng)開(kāi)始逐步回落，到9、10月市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期。但全年最后兩個(gè)月市場(chǎng)卻突然發(fā)力沖高，導(dǎo)致12月的成交量與6月份的成交量基本持平。圖62 成交均價(jià)隨時(shí)間增長(zhǎng)明顯，見(jiàn)圖7。研究全年的成交均價(jià)走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，住宅和公寓的均價(jià)

13、走勢(shì)基本一致，而因?yàn)槭軇e墅因素影響，住宅的均價(jià)曲線波動(dòng)略大一些。從公寓來(lái)看，全年有7個(gè)月均價(jià)上漲，4個(gè)月下跌。最長(zhǎng)連續(xù)3個(gè)月上漲，沒(méi)有出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月下跌的情況。全年基本沿著“沖高小幅調(diào)整再?zèng)_新高”的曲線前進(jìn)。全年公寓的累計(jì)漲幅達(dá)19.4%。圖73 別墅成交比例大幅下降，120-144面積段的住宅成交最多。受供應(yīng)不足影響，中小戶型的成交比例不高。見(jiàn)圖8。圖84 四成住宅交易均價(jià)超過(guò)四千元，套均總價(jià)也“水漲船高”。見(jiàn)圖9、圖10。均價(jià)超過(guò)四千元的住宅比例大幅提高，江門房?jī)r(jià)正從“三千元時(shí)代”向“四千元時(shí)代”邁進(jìn)”。套均成交總價(jià)54.3萬(wàn)元，總價(jià)在50萬(wàn)元以上的住宅比例達(dá)到47%，接近一半，總價(jià)30萬(wàn)

14、元以下的住宅成交比例則不到20%?？們r(jià)偏高成為制約大部分工薪階層購(gòu)房的重要阻力。圖9圖105 本地戶籍購(gòu)房者占半壁江山。見(jiàn)圖11圖11（五） 存量房交易2009年，江門市中心城區(qū)存量房交易總面積100.97萬(wàn)平方米，成交金額16.24億元，其中住宅成交面積57.29萬(wàn)平方米，成交金額9.67億元，6076套，月均506套。住宅交易均價(jià)1701元。幾項(xiàng)數(shù)字均比08年有較大幅度的提升，也超過(guò)了07年。詳見(jiàn)表4、圖12表4： 存 量 房 交 易 總面積住宅面積 住宅套數(shù)住宅均價(jià)2009年100.9757.29607617012008年59.1935.303824127209年同比70.59%62.2

15、9%58.89%33.75%圖12再看圖13，從全年各月的成交量來(lái)看，除了前兩個(gè)月是傳統(tǒng)的淡季，以及最后一個(gè)月的井噴以外，3至11月的成交量總體平穩(wěn)，波動(dòng)遠(yuǎn)不如一手房市場(chǎng)，顯示二手房市場(chǎng)呈穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。圖13三、 總結(jié)與預(yù)測(cè)1、 經(jīng)歷了2008年的調(diào)整，2009年，在以寬松的貨幣政策為首的一系列救市政策的刺激下，與全國(guó)的大部分城市一樣，江門房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，市場(chǎng)交易十分活躍，并在通脹預(yù)期導(dǎo)致投資（含保值）需求的強(qiáng)力帶動(dòng)下，超越了2007年的高峰，達(dá)到空前繁榮。2、 2009年間市場(chǎng)交易量如過(guò)山車般大起大落的變化讓人始料不及，卻更令人深思。其中固然有政策的因素，但主要還是由于市場(chǎng)各種需求的此

16、消彼長(zhǎng)，還有供應(yīng)時(shí)間的不平衡，導(dǎo)致供求關(guān)系迅速變化所致。一季度開(kāi)發(fā)商還有不少庫(kù)存，他們大多采取了打折促銷的手段，因而吸引了大批的自住需求入市，直接導(dǎo)致了“小陽(yáng)春”行情。二季度改善型買家開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，加上還有不少追漲的自住買家，使市場(chǎng)更加火爆。三季度開(kāi)始，由于價(jià)格一路上漲，導(dǎo)致對(duì)價(jià)格極為敏感的自住需求大量萎縮，再加上供應(yīng)的不足，使市場(chǎng)熱度下降，開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒。這時(shí)改善型（包括保值）買家是主體，一些純投資型買家也加入。四季度開(kāi)始，在供應(yīng)放量、優(yōu)惠政策到期等因素共同作用下，市場(chǎng)又活躍起來(lái)。改善住房條件和投資需求在目前的市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。3、 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是宏觀經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的重要引擎。但在整體宏觀經(jīng)濟(jì)還未完全好轉(zhuǎn)的背景下，今年的樓市迅速?gòu)恼{(diào)整轉(zhuǎn)向火爆，尤其是成交價(jià)的快速上漲，再加上投資需求的增