某大酒店管理投資分析報告

1、. . . . 大酒店投資分析目 錄第一節(jié):項目概況3第二節(jié):政策分析4第三節(jié):市場分析5第四節(jié):選址分析7第五節(jié):實力分析9第六節(jié):經(jīng)營定位10第七節(jié):硬件配置12第八節(jié):投資建議14第一節(jié):項目概況1-1 項目名稱大酒店（暫定）1-2 發(fā)起單位甲方：乙方：市交通局培訓中心1-3 企業(yè)性質(zhì)集體+民營 XX公司1-4 地 址中國···寮步1-5 投資總額300,000,000元人民幣第二節(jié):政策分析2-1 中央政策·黨的“十六大”把“三個代表”重要思想正式寫進了中國共產(chǎn)黨黨章,發(fā)展“先進生產(chǎn)力”成為黨執(zhí)政興國的第一要務，代表“最廣大人民的根本利益”成為黨

2、最強大的群眾基礎。· 黨的“十六大”明確指出：“21世紀頭20年是中國進一步加快經(jīng)濟發(fā)展，全面建設小康社會的關鍵時期。”這一基本路線的確立，標志著中國經(jīng)濟的發(fā)展開始了改革開放以來的第三次飛越，中國經(jīng)濟實力的持續(xù)增長將勢不可擋，社會消費水平也必將與日俱增。· 黨的“十六大”報告明確要求“千方百計擴大就業(yè)，不斷改善人民生活”，就目前中國失業(yè)、下崗人員的普遍情況來看，以勞動密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)將是突破瓶頸的首選。2-2 地方政策· 自從以佟星書記為班長的新一屆市委領導班子上任以來，“以放開促發(fā)展”的全新思路給的發(fā)展帶來了脫胎換骨式的大飛躍，尤其是“三現(xiàn)代”教育的全面

3、縱深開展使人民的思想得到了前所未有的大解放。·市創(chuàng)建“全國優(yōu)秀旅游城市”的重大舉措除了會帶來城市建設的蛙跳式前進，“假日經(jīng)濟”也必將因此而成為促進持續(xù)發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。·本身比較缺乏特色自然風光與歷史人文資源，商務、娛樂、休閑將成為旅游的三大支柱性資源。第三節(jié)：市場分析3-1 地區(qū)經(jīng)濟實力掃描·據(jù)權威統(tǒng)計數(shù)字顯示，市2001年度GDP總量高達580億元，社會消費品總額高達196億元，各項存款余額高達1458.6億元，民間存款高達700多億元,而且這一數(shù)據(jù)正在以每年20%的比例高速遞增。這一系列擲地有聲的數(shù)據(jù)足以說明人的消費實力在全國名列前茅，大有潛力可挖。

4、83;的進出口總額已經(jīng)連續(xù)多年名列全國大中城市第三。·“莞深高速塞車，全球電腦市場缺貨”，全世界電腦零配件中75%產(chǎn)自。·以“電博會”、“民博會”與虎門時裝節(jié)、厚街家具展、大朗毛織展等為代表的“會展經(jīng)濟”已經(jīng)成為鍛造國際制造業(yè)名城的一最為靚麗的“名片”，這一點將給酒店業(yè)帶來無限的商機。3-2 酒店業(yè)業(yè)態(tài)·星級酒店構成 忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開星級類型總數(shù)五星四星三星二星數(shù) 量55612325所占比例100%10.9%21.8%58.2%9.1%注：據(jù)權威機構預測，星級酒店的數(shù)量將在年底排到、之后，成為全國第三。·硬件設施模仿帶來進步，攀比導致失衡定

5、位匠心獨運，風格各有千秋·經(jīng)營狀況形有余而神不足 沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春3-3 市場空間分析雖然單純從一個地級市的角度來看，的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，但就是，有太多的理由足以說明這里是投資者心中“水草最豐美的地方”：·雄厚的經(jīng)濟實力 + 大量的公共假期 + 現(xiàn)代的生活觀念=巨大的潛在市場。·“珠三角”經(jīng)濟一體化已是大勢所趨，地處黃金腹地，其現(xiàn)代化中心城市的地位無人能替。·會展 + 旅游 = 名片現(xiàn)代版 = 貨如輪轉(zhuǎn)客似云來。·在市委“一網(wǎng)兩區(qū)三牌”重大戰(zhàn)略指引之下，酒店業(yè)的第一客源市場已經(jīng)定為“2小時車程，150公里半徑”。·

6、 蛋糕其實是可以做大的，譬如星級酒店大眾化便是一條康莊大道，以人的整體經(jīng)濟實力，這里的平民未必會遜色于地的“貴族”。第四節(jié)：選址分析4-1地位重要·項目用地地處莞城近郊，必將很快納入新城規(guī)劃。· 無論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來看，均具有十分廣闊的升值空間。· 按照市委既定藍圖，松山湖將“再造一個”成為第二個城市中心，那么本項目地處新老兩個中心之間，可謂左右逢源。4-2交通便利·西去莞城東上高速均為5分鐘車程。·莞樟大道近在咫尺。4-3 環(huán)境優(yōu)美·項目用地依山傍水，景色怡人，是現(xiàn)代都市中踏破鐵鞋無覓處的“世外桃源”。4-4配套齊全·

7、; 項目用地所在區(qū)域水、電、通訊等基礎設施齊全。·從地塊本身大體情況來看，其“三通一平”工程難度系數(shù)一般，利于整個建設速度。4-5 市場需要· 從項目用地所在鎮(zhèn)寮步的局部市場來看，只有金凱悅一家四星級酒店，由此可見本項目的立項正是眾望所歸。·作為市的政治、經(jīng)濟、文化中心，莞城的第三產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達，尤其是高星級酒店的數(shù)量甚至已遜色于下面的鎮(zhèn)區(qū)（譬如厚街）。在城郊建設本項目，也算是一種必要的補充。·縱觀整個酒店服務業(yè)，目前最旺的是莞太、莞樟兩條線，其中又尤以厚街、虎門、長安、黃江、樟木頭、常平等鎮(zhèn)為代表，本項目用地所處地段卻十分反常地成為莞樟路上“被人遺忘的角

8、落”，這里的星級酒店具備明顯的稀缺性。第五節(jié)：實力分析5-1 甲方（）實力概述·擁有乃至華南酒店娛樂業(yè)較為知名的“帝豪”品牌。· 擁有適應并引導特色酒店娛樂業(yè)潮流的豐富管理經(jīng)驗。·擁有強大的業(yè)人才儲備，堪稱酒店娛樂業(yè)的“黃埔軍校”。·擁有雄厚的經(jīng)濟實力，為項目的啟動提供了投資保障。5-2 乙方（市交通局培訓中心）實力概述·擁有可靠的政治背景。· 擁有良好的社會形象。·擁有廣泛的關系網(wǎng)絡。由此可見，本項目的合作雙方可謂是強強聯(lián)手黃金組合。第六節(jié):經(jīng)營定位6-1 定位基本理念A、檔次定位：國際標準五星級酒店B、功能定位：商務、休

9、閑酒店6-2 定位主要依據(jù)A、有關檔次·的經(jīng)濟實力與發(fā)展前景讓五星級不再是貴族的專利，五星級正在從象牙塔中走出來。·在“萬千星輝耀舞臺”的酒店業(yè)，高起點高定位是唯一的選擇。B、有關功能·的經(jīng)濟格局注定了它只能是一個商務型城市，商業(yè)是這里永不過時的主題。·高節(jié)奏的工作必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為“現(xiàn)代人”的高尚潮流。·帝豪外商俱樂部的強項正是康體休閑與文化娛樂，充分利用現(xiàn)有品牌資源必將為本項目的成功打下良好的基礎。綜上所述，以傳統(tǒng)項目為基礎，以休閑娛樂為龍頭，是我們在本項目的功能定位上唯一的正確的選擇。6-3 經(jīng)營理念·主題理念：

10、打造首家頂級商務休閑主題酒店·衍生理念：以酒店房產(chǎn)保值增值以休閑娛樂增收創(chuàng)收以特立足以特取勝人有我新人新我精人精我奇人奇我變6-4 理念支持·烽煙四起的白熱化競爭要求我們絕對不可以步人后塵，只有另辟蹊徑才能鶴立雞群。·在五星級酒店中將成熟的休閑娛樂項目作為龍頭是規(guī)避風險增收創(chuàng)收的明智之舉，它必將大大縮短投資回報周期。·毋庸置疑，的休閑娛樂業(yè)無論從社會影響還是從經(jīng)濟效益的角度都開創(chuàng)了中國在這一領域的經(jīng)典神話。作為參與其中的重要一員，我們見證了休閑娛樂業(yè)的風雨歷程，我們最寶貴的經(jīng)驗是：硬件設施的領先只能維持一時。只有求精求新求奇求變的經(jīng)營管理才能永遠立于不敗

11、之地。第七節(jié)：硬件配置7-1 建設規(guī)模整個項目占地面積為175.23畝（約合116820平方米）。7-2 風格初探考慮項目用地所處位置與面積，根據(jù)酒店檔次與功能定位，本項目將依山傍水而建，在風格上以歐陸風格的園林式建筑為主體。7-3 項目設置本項目將嚴格按照國際五星級酒店硬件配置之要求科學規(guī)劃各經(jīng)營項目，初步納入設置之列的主營項目分為如下四大系統(tǒng)：·基礎系統(tǒng)即為酒店的傳統(tǒng)功能項目，是所在項目依附的基礎，主營項目有：中高檔商務客房、中西餐廳，配套項目有風情咖啡廳、特色小食堂等。·商務系統(tǒng)本項目主題功能之一，是體現(xiàn)酒店檔次的關鍵，主營項目有：高級商務中心、現(xiàn)代商務會議中心（含大

12、、中、小型會議廳,兼具小型會展功能），配套項目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。·休閑系統(tǒng)本項目主題功能之二，是酒店實現(xiàn)效益的關鍵，主營項目有：桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、室外高爾夫練習場、保齡球館、沐足中心，配套項目有網(wǎng)球場、游泳池、美容美發(fā)室、棋牌室、臺球等。·娛樂系統(tǒng)本項目經(jīng)營亮點所在，是酒店制造人氣的關鍵，主營項目有：大型歌舞演繹廳、中型DISCO廳、中高檔KTV包房，配套項目有風情酒吧等。7-4特別提示以上功能配置在不違背國際五星級標準的前提下將適當加大休閑、娛樂項目的比重，以構成本項目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺。第八節(jié)：投資建議8

13、-1 可行性結論綜上所述，我們認為本項目已經(jīng)具備了政策、市場、資金、品牌、人才、經(jīng)驗等各方面的成熟條件和明顯優(yōu)勢，其開發(fā)與投資是可行的。8-2投資方式·本項目發(fā)起單位為和帝豪外商俱樂部和市交通局培訓中心，帝豪外商俱樂部為控股人。·本項目總投資約為3億元人民幣，其通局培訓中心以項目用地的土地使用權入股，占本項目總投資額的 %，項目用地一旦入股，則土地使用權歸本項目合作公司所有。·本著“風險共擔，成果共享”的原則，合作雙方按出資額所占比例享受收益并承擔責任；為保障本項目發(fā)展的長期穩(wěn)定，本項目合作期限即為項目用地使用權之年限。8-3投資進程·根據(jù)本公司多年的經(jīng)驗，結合五星級酒店籌建的常規(guī)，我們將本項目的整個籌建期限設定為5年。時間任務2003年2004年2005年2006年2007年調(diào) 查研究期融 資啟動期全 面建設期·根據(jù)交通局培訓中心的實際情況，我們將在籌建期以循序漸進的方式將中心現(xiàn)有培訓職能進行逐步轉(zhuǎn)化，并在整個籌建過程中考慮“逐項上馬，以企養(yǎng)企”，即是根據(jù)進一步論證結果，將酒店各項目中贏利最快的項目先行建設并率先開業(yè)經(jīng)營，爭分奪秒為后續(xù)項目提供更充分的信心和更客觀的借鑒，然后再審時度勢逐步推進，從而做到邊投資邊回報，