精品資料（2021-2022年收藏）酒店式公寓市場研究

1、1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普

2、通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。酒店式公寓貢院六號項目銷售價格建議 貢院六號項目是北京的知名物業(yè)，在地產(chǎn)圈內(nèi)無人不知。但該物業(yè)雖然知名，真正購買物業(yè)的買家卻不多，項目實際的收益不理想。其根本原因還是在于定價過高，為此我行依據(jù)市場行情為貴項目提供一份新的價格建議，請貴司參考。1. 項目的功能性定位貢院項目位于東城區(qū)建國門內(nèi)，比鄰長安街，是本市發(fā)展最快最早的地區(qū)之一。政府機關、部門云集，方便商務公干。靠近天安

3、門、故宮，擁有良好的人文環(huán)境和豐富的文化底蘊。高檔的配套設施和消費場所眾多，為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了良好的區(qū)位條件。然而，高檔物業(yè)并不意味著就是最適合和居住的物業(yè)。從我行的經(jīng)驗來看，處于消費金字塔最頂端的自用買家對于物業(yè)的要求是非?？量痰模麄冏羁释氖菍ο∪辟Y源的占有。而所謂的稀缺資源又涉及到物業(yè)本身的各各層面，僅有其中的一部分優(yōu)勢是不足以打動買家的。從貢院項目的區(qū)位特點來看，它純粹居住層面的享受也并不能滿足頂級居住物業(yè)的要求，而更適合定位為本市頂級的酒店式公寓。2. 本市酒店式公寓的市場特點簡析1) 市場供應簡析北京酒店式公寓市場供應量在時間上是不均勻的。近幾年來開盤的新項目，無論在項目的數(shù)

4、量，還是項目提供的總建筑面積，都是很高的。這反映了今年酒店式公寓市場十分活躍，且市場總量還未飽和。酒店式公寓的供應量的猛增，勢必對其他類型的房地產(chǎn)項目造成一定的壓力。北京酒店式公寓市場供應量在分布上是不均勻的。根據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)市場上的酒店式公寓項目61% 位于朝陽區(qū)，并且這些項目所提供的公寓總建筑面積將近占市場總量的70%以上 。主要原因是自改革開放以來，東部地區(qū)就是北京市發(fā)展較快的區(qū)域，既有大型商貿(mào)社區(qū)，又涵蓋眾多重要的外事區(qū)和商務區(qū)，外國使館和國際商務機構(gòu)密集，因此會對酒店式公寓有持續(xù)的需求。主要結(jié)論：市場供應量增長迅速，供應重點集中在朝陽區(qū)。2) 市場需求簡析對于酒店式公寓的需求者，即

5、客戶群，從原來主要是那些穿梭往來于世界各地，置身于商業(yè)貿(mào)易、職業(yè)體育與演藝界及其經(jīng)紀代理和社會公眾活動等領域的成功人士，擴展到今天面向包括：北京的外資公司，一些實力雄厚的中資公司，海外回流人員和更廣闊的大陸新興IT、旅游、金融等行業(yè)的有經(jīng)濟實力的中年輕白領。其中，外資公司和實力雄厚的中資公司占了很大一部分，并隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中資公司所占比例不斷上漲。這些是酒店式公寓在市場競爭中欲取勝就必須依賴的市場根基。對房地產(chǎn)市場中的需求者來說，更多看中一種物業(yè)形式的升值潛力。而酒店式公寓項目建筑工程的精良，戶型的合理人性化，高級設施的配套化，是物業(yè)升值的保證。對于近兩年的新項目而言，平均購買率接近46

6、% ，無疑說明酒店式公寓的需求市場還是具有拓展性的。目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非常可觀的商務消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為北京這樣的國際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。因為目前國際上大型的跨國公司都已在北京設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。而朝陽區(qū)特殊的對外商務功能,無疑會使酒店式公寓成為入世利好的最大受益者之一.酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是北京房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服

7、務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。主要結(jié)論：市場需求來自國外、國內(nèi)兩大市場，其中的國內(nèi)市場需求增長迅速，另外新興的商務階層正在形成；投資升值是業(yè)主關注的重點；3) 市場展望及物業(yè)發(fā)展特點酒店式服務公寓集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至

8、如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。未來京城酒店式公寓市場有進一步分化的可能，部分高品質(zhì)、高價格的酒店式公寓項目將以占領外銷市場為主，而另外一些公寓項目將繼續(xù)以優(yōu)良的性價比固守內(nèi)銷市場。對于項目自身的設計，只有建筑形式上留下豪華、寬敞的空間，才會與酒店式公寓的豪華定位相符，所以戶型面積應在80-200 m2較為合適。另外，若是單純追求容積率、追求面積，這些產(chǎn)品在今后市場上競爭力度不會那么強。酒店式公寓在北京房地產(chǎn)市場的生存與發(fā)展，關鍵在于它的市場定位的準確。其中，存在眾多積極因素：首先，酒店式公寓是與一般公寓不

9、同的，它有自身的特點：它是針對介于酒店短期居住行為及居住式公寓長期行為之間的一種中期居住行為的物業(yè)；酒店式服務的公寓絕大部分是對外出租、且租期多在1個月以上，甚至1、2年；它的租金低于酒店，而高于居住式公寓；它的物業(yè)檔次及豪華程度多低于酒店，而高于居住式公寓；房間內(nèi)有現(xiàn)代化廚房設備及配套餐具，一般都有成套精美家具，且設計風格追求文化品味；提供酒店式完善的專業(yè)服務，一般不加收服務費。其次，酒店式公寓的配套設施是比較完備的，一般包括：服務式書房，服務式會議室，俱樂部（健美室，健身房，壁球館，室內(nèi)游泳，保齡球，室內(nèi)水吧，桑那洗浴，保健按摩，美容美發(fā)），圖書資料中心，超市，銀行，中西餐館，酒吧，兒童娛

10、樂天地等，除此以外，項目周邊還配有現(xiàn)代化寫字樓，地上、地下停車場，大型商場，以達到商、住、辦公、休閑于一體。第三，酒店式公寓突出的酒店式專業(yè)服務一般包括：房間清潔，留言，每日叫醒，送餐，洗熨，訂機車票，書報訂閱，醫(yī)生駐診，美容院，花店，車輛安排，郵件提取，搬運，保安，家電器材簡單修理，水電檢修等。不同的項目還各有特色，如亮馬河大廈的服務細到自行車的出租，國貿(mào)中心可提供國貿(mào)展覽大廳，國際會議大廳等設施，和喬麗晶公寓則開創(chuàng)了英式管家服務的先河，今后的發(fā)展無疑還將繼續(xù)朝著方面邁進。主要結(jié)論：酒店式公寓自身優(yōu)點突出，適合市場的需要，將來必然會有更加廣闊的發(fā)展空間。3. 貢院項目的市場售價建議 典型項目

11、租金與售價水平參考名稱租金(美元/月/套)售價(美元/平方米)國貿(mào)中心1500-2800和喬麗晶公寓1216-22042000麗都假日酒店2000海逸酒店1200-2250京廣中心900亮馬河大廈1050盈科中心2000-50003300福景苑國際公寓2300新都市計劃890利景名門720瑞城中心2500旺座2000東方銀座2000恒基中心1500-28002300港澳中心2000麗苑公寓3000-6800金隆基大廈1915俊景苑1780根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，酒店式公寓項目出租市場形勢良好，一居室的租金在1200美元/月，兩居室的租金在2000美元/月左右。三居室的租金一般在2800美元/月以上。從上

12、表可以看出目前本市的酒店式公寓主流市場的價格在2000-3000美元/平方米。國貿(mào)附近在2000美元/平方米，而燕沙附近受到國外人士青睞，售價更高在3000美元/平方米左右。貢院項目地處東城，比鄰長安街。它的區(qū)位條件和國貿(mào)、燕莎相比各有千秋。很難以精確的數(shù)字表述。如果假設貢院項目的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當，那么我行認為2500美元/平方米左右的價格是比較接近市場價格的。另一方面就是要考慮貢院項目的整體檔次對價格的影響，主要體現(xiàn)在項目的名氣、建筑材料、室內(nèi)設計和裝修上。在這一點上和市場上的項目沒有可比性，僅以我行對市場的認知對項目做主觀評價，我行認為由于貢院項目在名氣、建筑材料、室內(nèi)設計和裝修方面都達到了本市酒店式公寓的頂點，對此認為在基礎的價格上增加30%是可以被市場和客戶接受的。據(jù)此推算貢院項目的參考價格3250美元/平方米（折合人民幣27000元/平方米）。1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！” 2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。 3