商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案改

1、盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心運(yùn)營(yíng)方案2013年 10月 12日目錄第一章 本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介2第二章 本案年處地域條件分析2第三章 本案現(xiàn)有樓盤(pán)狀況分析（ SWOT分析法） 6第四章 市場(chǎng)定位的分析9第五章 招商運(yùn)營(yíng)11第六章 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算1921第七章 商場(chǎng)的裝修與開(kāi)業(yè)鋪貨 第八章 合作方式 . 25盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心運(yùn)營(yíng)方案第一章 本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介：1、項(xiàng)目投資商： 盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心： 由襄汾盛虹車(chē)業(yè)有限公司投 資并建設(shè)。2、項(xiàng)目位置：盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心：位于襄汾縣河?xùn)|工業(yè)園區(qū) （陶 寺鄉(xiāng)陶寺村）。3 、項(xiàng)目建設(shè)： 盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心： 將建成襄汾最繁華的商業(yè)街 之一，交

2、通便利，單位、小區(qū)、校園環(huán)繞。4、項(xiàng)目布局： 盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心： 總體面積：約 10 萬(wàn)平方米， 布局為四層商住一體， 商鋪面積約 3萬(wàn)平方米， 住宅約 7萬(wàn)平方 米，該商業(yè)中心建成后，商鋪為 455家、住宅為 500 套，商場(chǎng)內(nèi) 設(shè) 1 個(gè)正門(mén)， 主門(mén)設(shè)在陶寺鄉(xiāng)去往劉賈莊的方向 （路加寬 15 米） 第二章：本商業(yè)中心所處鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域條件分析 ：1、地理位置：陶寺鄉(xiāng)位于城東北 10 公里的塔兒山下腳下，東鄰翼城，南 接曲沃，西連新城鎮(zhèn)，北與大鄧鄉(xiāng)接壤。全鄉(xiāng)土地面積 66 平方 公里。下轄 20 個(gè)行政村 64 個(gè)自然村，共 5861 戶(hù) 23141 口人， 耕地面積 54428 畝，多屬

3、山地，霍侯路擦鄉(xiāng)而過(guò) ，臨襄線(xiàn)穿境 而行。在自然資源方面：境內(nèi)擁有儲(chǔ)藏金、鐵、石膏等有豐富礦 產(chǎn)資源的塔兒山。 在歷史文化方面， 擁有中華第一帝都堯王城遺 址（陶寺文化遺址） ，世界最古老的觀象臺(tái)，擁有國(guó)家非物資文 化遺產(chǎn)“天塔獅舞” 。2 、陶寺鄉(xiāng)介紹 ：元屬襄陵縣安澤鄉(xiāng)。明分屬李莊、安柴、安西梁、南安梁、劉賈、中梁、王云、陶寺、安李、張纂、安山莊 11 個(gè)里。清屬 云山、柴鄧、二梁、梁寺、安莊、張梁 6個(gè)里。民國(guó) 7年（1918） ， 屬襄陵縣二區(qū)。 1953年 8月設(shè)鄉(xiāng)，駐地陶寺村， 轄 7 個(gè)村。1954 年 9 月，隸屬襄汾縣。 1956 年 3 月，安李鄉(xiāng)并入，稱(chēng)鄉(xiāng)人民委 員會(huì)。東

4、臨張崇、盤(pán)道鄉(xiāng)，南接城關(guān)鄉(xiāng)，西與趙曲鄉(xiāng)為鄰，北連 鄧莊、大鄧鄉(xiāng)，轄 10 個(gè)村莊。 1958 年 10 月，并入東風(fēng)人民公 社（ 管理委員會(huì) ） 。1959 年 3 月，從東風(fēng)公社分出，設(shè)陶寺人民 公社，屬臨汾縣，駐地陶寺。轄陶寺、張崇、安李、盤(pán)道4 個(gè)管理區(qū)。東傍塔兒山與龍王廟公社相連，南、西與城關(guān)公社為鄰， 北接鄧莊公社。 1961年 7 月屬襄汾縣。 1967年 5 月，改稱(chēng)人民 公社革命委員會(huì)。 1981 年 12月復(fù)稱(chēng)人民公社管理委員會(huì)， 轄 20 個(gè)大隊(duì)。 1984年 2月，改稱(chēng)鄉(xiāng)人民政府。3、人均收入 ：陶寺鄉(xiāng)政府統(tǒng)計(jì)數(shù)（按此數(shù)據(jù)逐年增長(zhǎng)）年份統(tǒng)計(jì)對(duì) 象數(shù)字（年）全文說(shuō)明（年）1

5、9872000人368元1986 年人均國(guó)民收入 691 元，比 1985 年增長(zhǎng) %，農(nóng) 民人均收人 368 元，比 1985 年減少 8%。19892000人470元農(nóng)民年人均收入 470元，比 1987年減少 %。19972000人達(dá) 960 元全市農(nóng)民人均收人達(dá) 960 元，比 1995年增長(zhǎng)%。19992000人1100元1998 年，農(nóng)民人均收人 1100 元，在崗職工年平均工 資 4380元，年末城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額 76606 萬(wàn)元。20002000人1550元1999 年，農(nóng)民人均收人 1550 元，在崗職工人均收人 4850 元。20092000人9890 元（城市） 3350

6、 元（農(nóng) 民）農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3350 元，同比增長(zhǎng) 15%；城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入達(dá)到 9890 元，同比增長(zhǎng) 15%；20102000人萬(wàn)元（城 鎮(zhèn)） 4350元 （農(nóng)民）2010 年，農(nóng)民人均收人 4350 元，在崗職工人均收人 萬(wàn)元。4、自然資源：陶寺鄉(xiāng)擁有 東山塔兒山儲(chǔ)藏有豐富的金、 鐵、石膏等礦產(chǎn)資 源?；艉盥凡拎l(xiāng)而過(guò) ，臨襄線(xiàn)穿境而行。歷史文化底蘊(yùn)深厚。 著名的陶寺文化遺址在其境內(nèi)，始于 4800 多年前，是中華文明 的發(fā)源地之一。5、新興產(chǎn)業(yè)： 在工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上，做大做強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。積 極進(jìn)行傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 在抓好采礦業(yè)的基礎(chǔ)上， 幫助企業(yè)延伸產(chǎn) 業(yè)鏈，擴(kuò)

7、大生產(chǎn)規(guī)模，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，增加產(chǎn)品附加值。大力發(fā) 展新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化環(huán)境，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。6、經(jīng)濟(jì)建設(shè)：陶寺鄉(xiāng)緊緊圍繞縣委、 縣政府確定的“確保全省領(lǐng)先， 進(jìn)軍全 國(guó)百?gòu)?qiáng)”的奮斗目標(biāo)，與時(shí)俱進(jìn)、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、不斷壯大鄉(xiāng)域經(jīng)濟(jì) 實(shí)力，到 2006 年底，全鄉(xiāng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)億元，農(nóng)民人均純收 入達(dá) 4060 元，群眾生活殷實(shí)富裕，社會(huì)和諧穩(wěn)定，到處呈現(xiàn)著 一派歡樂(lè)祥和的喜人景象。7、考古發(fā)現(xiàn)：陶寺遺址： 陶寺遺址屬全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位， 是中國(guó)黃河中 游地區(qū)以龍山文化陶寺類(lèi)型為主的遺址， 還包括廟底溝二期文化 和少量的戰(zhàn)國(guó)、漢代及金、元時(shí)期的遺存。位于山西襄汾縣 陶寺 村南，面積約

8、300 萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)研究，確立了中原地區(qū)龍山文 化的陶寺類(lèi)型； 據(jù)放射性碳素?cái)啻⒔?jīng)校正， 其年代約當(dāng)公元前 2500前 1900 年。同類(lèi)遺址在晉西南汾河下游和澮河流域已發(fā) 現(xiàn) 70 余處。陶寺遺址對(duì)復(fù)原中國(guó)古代階級(jí)、國(guó)家產(chǎn)生的歷史及 探索夏文化，具有重要的學(xué)術(shù)價(jià)值。8、消費(fèi)水平通過(guò) 2010 年、對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)， 陶寺鄉(xiāng)在貫徹落實(shí)擴(kuò)大 內(nèi)需的方針之時(shí)， 消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地運(yùn)行， 零售總額呈現(xiàn)穩(wěn)步 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同比增長(zhǎng) %。具體表現(xiàn)為：(1) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)。(2) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)同步增長(zhǎng)，農(nóng)村快于城市。(3) 商業(yè)物流市場(chǎng)持續(xù)走高，發(fā)展空間更加廣闊。(4) 陶寺遺址，假日消費(fèi)帶動(dòng)了

9、全鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍。9、現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)：從考察中看到，陶寺鄉(xiāng)、鄧莊鎮(zhèn)、大鄧鎮(zhèn)現(xiàn)有各類(lèi)市場(chǎng)規(guī) 劃明確，通訊器材、電腦電子、裝飾裝潢材料、農(nóng)貿(mào)日雜、服裝 百貨等都有，但是沒(méi)有整體規(guī)劃，布局不合理，未有新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 建設(shè)，政府沒(méi)有合理安排。第三章 本案現(xiàn)有樓盤(pán)狀況分析( SWOT分析法)（一）優(yōu)勢(shì) S1、本案的自身優(yōu)勢(shì)（1）硬件設(shè)施好，地?zé)崛∨?，為市?chǎng)發(fā)展打下了基礎(chǔ)，更是 獨(dú)具特色，可以成為陶寺鄉(xiāng)的一個(gè)商業(yè)景點(diǎn)；（ 2）地理位置好，交通便利，與襄汾縣距離為 5 公里左右， 農(nóng)村公共汽車(chē)站與該市場(chǎng)相領(lǐng)，適合做商業(yè)物流中心；3 萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積、適合打造：食品商業(yè)街：餅干、 糖果、酒水、糧油、調(diào)味品

10、、保健品、方便面、奶 制品、腌臘制品、干果制品。日用百貨（日化品）商業(yè)街：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、圍裙、草席、梳子、雨具、 臺(tái)布、編織袋、一次性賓館用具；鐘用（電子表、石英表、機(jī)械 表、光能表、掛鐘、座鐘、臺(tái)鐘、卡通鐘、鬧鐘）；眼鏡（近視 鏡、老花鏡、太陽(yáng)鏡、隱形眼鏡）、洗潔精、洗衣粉、香皂、肥 皂、透明皂、牙膏、洗發(fā)水、護(hù)發(fā)素、香水、空氣清新劑、殺蟲(chóng) 劑、滅蚊片、蚊香、指甲油、口紅、腮紅、眉筆。飾品商業(yè)街：項(xiàng)鏈、手鏈、手鐲、手機(jī)掛鏈、戒指、耳環(huán)、耳釘、胸針、袖 針、頭扣、發(fā)夾、網(wǎng)帽、頭圈、假發(fā)、珠帽、吊墜、手飾、腰飾、 頭飾、兒童類(lèi)飾品。皮具箱包商業(yè)街：公文包、挎包、拉桿包、拉桿箱、行李

11、箱、儀器箱、手提袋、 錢(qián)包、零錢(qián)包、手機(jī)包、背包、 CD包、腰包、少女包、休閑包、 晚裝袋、媽咪袋、購(gòu)物袋、皮袋、電腦包。鞋類(lèi)商業(yè)街：男女正裝鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋 、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、 高跟鞋、童鞋。針織商業(yè)街：文胸、內(nèi)衣、毛巾、枕巾、浴巾、絲巾、襪子、手套、帽子、 短褲、泳衣、汗布、貼花布、珠地布、毛圓布。服裝類(lèi)： 少女裝、中老年裝、兒童鞋、休閑裝、正裝、男女時(shí) 裝、運(yùn)動(dòng)裝。童裝及嬰兒用品商業(yè)街：各式兒童服裝、尿不濕、奶嘴、奶瓶、爽身粉、潤(rùn)膚露、嬰兒 車(chē)、手推車(chē)、嬰兒床、嬰兒床、嬰兒馬桶、肚兜。 床上用品類(lèi)：被套、被子、床單、枕頭、枕芯、枕套、靠墊、靠 墊套、床罩、睡袋、蚊帳、沙發(fā)墊、

12、毛毯、涼席。玩具商業(yè)街：毛絨玩具、電動(dòng)玩具、機(jī)器玩具、感光玩具、聲控玩具、充氣 玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。 文體用品類(lèi)：各式筆類(lèi)、紙類(lèi)、文件夾、膠紙、膠袋、釘書(shū)機(jī)、 尺、印臺(tái)、籃球、足球、乒乓球、臺(tái)球、壘球、排球、象棋、軍 棋、撲克、麻將、各式樂(lè)器。小五金商業(yè)街：五金工具、燈具、各式鎖具、安全防護(hù)用具、縫紉設(shè)備及配 件、電工器材及取暖器材、自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)、助力車(chē)、滑板車(chē)及 童車(chē)配件、農(nóng)用五金、建筑五金、白鐵皮、鐵釘、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼 絲剪、家庭工具。小電器商業(yè)街：收音機(jī)、照相機(jī)、電動(dòng)剃須刀、電熱水器、吸塵器、各式碟 機(jī)、洗碗機(jī)、電吹風(fēng)、電熨斗、電動(dòng)縫紉機(jī)、電扇、排氣扇、飲 水機(jī)

13、、迷你電視機(jī)、小音響、電磁爐、電爐、迷你洗衣機(jī)、電動(dòng) 牙刷。工藝品商業(yè)街：圣誕工藝禮品、喜慶用品、化妝箱、首飾盒、水晶石、水晶 洞、冰箱貼、掛板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工藝品、金 屬工藝品類(lèi)、樹(shù)脂工藝品、立飾產(chǎn)品、家居飾品、佛教用品。 休閑餐飲商業(yè)街：南北風(fēng)味小吃、各地名吃名點(diǎn)等。娛樂(lè)商業(yè)街：量販 KTV、酒吧等。目標(biāo)客戶(hù)群定位：義烏本土化小商品、上海、廣東、福建等城市商家。2、城市優(yōu)勢(shì)：1）近年來(lái)對(duì)農(nóng)村的政策提高了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)環(huán)境得到了提升，經(jīng)營(yíng)環(huán)境也要提升；（2）景點(diǎn)及遺址公園的建立為陶寺鄉(xiāng)發(fā)展帶來(lái)商機(jī)；（ 3）陶寺鄉(xiāng)是個(gè)歷史悠久的鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 陶寺鄉(xiāng)在襄汾縣為發(fā)展較 快，政府的扶持帶動(dòng)各項(xiàng)

14、產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展， 本案可依托政府的支持， 打造陶寺鄉(xiāng)一個(gè)靚點(diǎn)商業(yè)物流中心。（二）劣勢(shì) W1、本案現(xiàn)存不利因素（1）地理位置稍后，短期內(nèi)形成不了商業(yè)氛圍，需要時(shí)間改變 現(xiàn)有狀況。但如果商業(yè)氛圍連貫起來(lái)，會(huì)拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。（2）周邊小區(qū)入住率較低 ,購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有形成 , 需要時(shí)間培養(yǎng)。2、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在的劣勢(shì)（1）固定人口比例較大，流動(dòng)人口太少，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展有影響，啟動(dòng)時(shí)間大約需 1-3 年左右。（2）大型市場(chǎng)幾乎沒(méi)有，僅有的商超是整個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)龍 頭，但檔次較低，環(huán)境較差。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)水平較低，時(shí)尚服飾、品牌服飾等不能引領(lǐng) 新潮，消費(fèi)有實(shí)用型為主。（三）機(jī)會(huì) O1、本案的成功機(jī)率（1）打造高于縣

15、、市商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的商 業(yè)物流中心，做到價(jià)位與之相同，但環(huán)境吸引客流。2）還要以陶寺遺址文化的形式為依據(jù)，給消費(fèi)者一個(gè)新 視野。以休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、物流為一體的新的商業(yè)物流中心。（3）成功機(jī)率 雖是一個(gè)未知數(shù)，要看企業(yè)的實(shí)力，經(jīng)營(yíng)者的目光與經(jīng)驗(yàn)， 管理者的魄力與水平，三方面共同努力，成功機(jī)會(huì)還是很大的， 在 50%以上，但要 2 年以上的時(shí)間證實(shí)。（四）威脅 T主要體現(xiàn)在本案運(yùn)營(yíng)中外部因素造成的威脅1、定位招商不準(zhǔn)將對(duì)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響2、人文消費(fèi)水準(zhǔn)能否提高決定本案的能否持續(xù)性發(fā)展 通過(guò)上述分析，其結(jié)論為：本案可操性很強(qiáng)，盡管操作過(guò)程 中會(huì)遇到許多問(wèn)題與挑戰(zhàn)， 但優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)可占據(jù)

16、強(qiáng)勢(shì)， 為本案的 正常啟動(dòng)奠定良好基礎(chǔ)。第四章 市場(chǎng)定位的分析1、盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析： 通過(guò)兩次簡(jiǎn)單市場(chǎng)考察， XX現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況為：1）小型商場(chǎng)（超市）居多；2）單品賣(mài)場(chǎng)居多，大型商場(chǎng)為零；3）五金電料農(nóng)資市場(chǎng)繁華，百貨市場(chǎng)蕭條；4）各類(lèi)品項(xiàng)市場(chǎng)分布有序。足見(jiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)還是以農(nóng)民消費(fèi)為主， 農(nóng)民消費(fèi)的隨意性， 主 導(dǎo)著整體商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展， 因此，商場(chǎng)的繁榮還須適應(yīng)主體消費(fèi) 者的心理，不得強(qiáng)制消費(fèi)、不得盲目定項(xiàng)。2、本案運(yùn)營(yíng)定位盛虹商業(yè) （陶寺） 物流中心的運(yùn)作成功與否在很大程度上取 決于其定位，而盛虹商業(yè)（陶寺）物流中心的定位更多體現(xiàn)于市 場(chǎng)的定位，市場(chǎng)的定位是否合理、科學(xué)

17、，直接影響著商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 力和生命力。因此，商場(chǎng)必須選擇自己的目標(biāo)市場(chǎng)，實(shí)施市場(chǎng)定位戰(zhàn)略， 以便使其在目標(biāo)市場(chǎng)中處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地位， 通過(guò)市場(chǎng)定位使商 場(chǎng)在消費(fèi)者心目中形成一種特色， 樹(shù)立一種獨(dú)立的形象， 從而在 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)，贏得優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)步發(fā)展。針對(duì)本案所處的地 理位置、消費(fèi)者群體、城市規(guī)劃、流動(dòng)人口狀況、交通狀況、周 圍人口分布、及周邊購(gòu)物商圈的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，決定本案運(yùn)營(yíng)定位。 4、本案經(jīng)營(yíng)定位1）、商業(yè)主題定位 ：以休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、物流中心形式?jīng)Q定商 業(yè)主題。2）、商場(chǎng)與社區(qū)相融 ，周邊毗鄰住宅區(qū)的檔次，決定并體現(xiàn)休 閑情趣、品味文化、品味娛樂(lè)的購(gòu)物樂(lè)趣。3）、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次 ：以休閑、

18、娛樂(lè)、購(gòu)物、物流為主、 以少量中、 高檔次品牌為輔。4）經(jīng)營(yíng)主題 ：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，經(jīng)營(yíng)商品主題：以不同形式 的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格為主導(dǎo)，分別設(shè)立經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。第五章 招商運(yùn)營(yíng)1、招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人員的培訓(xùn)對(duì)于商場(chǎng)的前期運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)， 招商至關(guān)重要， 而招商的成功必 需要有良好操作能力的招商團(tuán)隊(duì)， 招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和招商平臺(tái)的 建立，需要有組織架構(gòu)、專(zhuān)業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因 此，要對(duì)招商人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展計(jì)劃控制，也需要進(jìn) 行業(yè)務(wù)知識(shí)和招商政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說(shuō)辭。2、招商部的組織架構(gòu)與工作職責(zé)。1）、招商部的組織架構(gòu)。運(yùn)營(yíng)經(jīng)理招商經(jīng)理招商經(jīng)理招商經(jīng)理

19、2 名專(zhuān)員2 名專(zhuān)員2 名專(zhuān)員2 名專(zhuān)員2 名專(zhuān)員2 名專(zhuān)員招商人員開(kāi)業(yè)后轉(zhuǎn)為商管干部。2）、招商部人員工作職責(zé)。A、運(yùn)營(yíng)經(jīng)理職責(zé)： （前期招商工作職責(zé)） 1、負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展計(jì)劃； 2、負(fù)責(zé)安排樓層經(jīng)理全面招商工作；3、負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局（圖紙）及租金測(cè)算；4、負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場(chǎng)調(diào)查工作；5、負(fù)責(zé)參與市場(chǎng)招商及租金、押金收繳工作。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。B、招商經(jīng)理職責(zé)（前期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)本樓層招商工作及員工日常工作。2、負(fù)責(zé)前期市場(chǎng)調(diào)研，并做好市場(chǎng)分析，將資料按需歸類(lèi)，做 好資料積累工作；3、負(fù)責(zé)與客戶(hù)面對(duì)面、一對(duì)一，認(rèn)真洽談，以誠(chéng)相待；4、負(fù)責(zé)對(duì)管區(qū)

20、攤位布局進(jìn)行合理調(diào)整，并提出修改意見(jiàn)；5、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。C、招商專(zhuān)員：（前期工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)所在樓層的招商工作。2、負(fù)責(zé)本樓層經(jīng)營(yíng)商品的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析，并提出可行性 建議。3、負(fù)責(zé)招商的接待工作。4、負(fù)責(zé)外圍市場(chǎng)的招商洽談工作，并做好記錄統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門(mén) 負(fù)責(zé)人。5、負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。3）招商部工作內(nèi)容1、合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備 2、制作科學(xué)合理的攤位布局圖，同時(shí)出臺(tái)攤位租金、面積核算 臺(tái)帳。3、每天總結(jié)調(diào)研情況，對(duì)招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)行調(diào)整。4、結(jié)合過(guò)去工作經(jīng)驗(yàn)，與客戶(hù)洽淡，針對(duì)性招商。5、掌握國(guó)家

21、政策、法規(guī)，以?xún)?yōu)惠政策吸引客戶(hù)入駐。6、負(fù)責(zé)與有意向客戶(hù)簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指導(dǎo)思想 圍繞全局招大商，合理定位塑商場(chǎng)。突出品牌，形成特色，把 本案打造成精品化、個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、休閑化、娛樂(lè)化 的時(shí)尚商業(yè)購(gòu)物中心。2）、招商的政策A、招商的具體政策（根據(jù)現(xiàn)有每平米租金元/ 月平衡估算）交租形式：年交、押金： - 元間，視單品面積而定。B、招商的優(yōu)惠政策的建議為了加快招商進(jìn)度，盡快的招大商、招滿(mǎn)商，在優(yōu)惠政策 方面采取以下措施。a、一次性交納 1 年租金享有政策：b、一次性交納 2 年租金享有政策：c、簽約 XXXX，享有政策：d、政府相關(guān)扶持政策：e、簽約客戶(hù)每介紹

22、一戶(hù)新戶(hù)享有政策： e、租賃兩個(gè)或多個(gè)商鋪享有政策：f 、免費(fèi)為商戶(hù)提供服務(wù)：g、在本案租賃商鋪，免網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)。 h、商戶(hù)手機(jī)統(tǒng)一鈴聲等：C、招商的方式與方法（1）為了實(shí)現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式 進(jìn)行運(yùn)作：1）、造聲勢(shì)，廣泛宣傳。利用電視、商場(chǎng)樓體及街道懸掛條幅、 報(bào)刊上打廣告、印發(fā) DM單、做紙巾袋等形式進(jìn)行廣泛宣傳。 2）、走出去面對(duì)面宣傳招商。 主要招商領(lǐng)導(dǎo)親自去外地挑選合適 與本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶(hù)在本地或外地進(jìn)行洽談?wù)猩獭?）、號(hào)召全體員工進(jìn)行招商。4）、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作， 本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一部 署下開(kāi)展，各部門(mén)通力合作、緊密配合把招商工作做好。5）立項(xiàng)后

23、，對(duì)想引進(jìn)的項(xiàng)目做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商。（2）招商推廣主題的闡述提供穩(wěn)定回報(bào)、 巨大升值潛力的投資型購(gòu)物中心； 盛虹商業(yè) （陶寺） 物流中心崛起的中心商圈； 未來(lái) CBD金坐標(biāo)突出投資價(jià) 值；以商鋪的投資作為推廣重心。 從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投 資價(jià)值：a、地段優(yōu)越：b、未來(lái)的中心商圈：c 、投資前景：d 、經(jīng)營(yíng)品牌：e 、出租策略。對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確 定中型商家、 小型商家的策略進(jìn)行。 通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力 和社會(huì)影響力， 帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行， 從而實(shí)現(xiàn)整體目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在招商的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素， 回避不利 因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作

24、情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略， 促使項(xiàng)目成 功運(yùn)作。（3）招商的建議為了取得較好的招商業(yè)績(jī)，建議如下：a 、引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)，樹(shù)立消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心；b 、內(nèi)鋪實(shí)行租賃、統(tǒng)一收款形式；c 、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；d 、付租款方式優(yōu)惠，降低投資門(mén)檻； e、為專(zhuān)營(yíng)店或批發(fā)大戶(hù)一站式服務(wù)，統(tǒng)一收款、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu)。（4）招商工作的開(kāi)展與執(zhí)行1、招商的范圍與時(shí)間（1）、范圍。 a、在本縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、臨汾、無(wú)錫、義烏、溫州等地引入 商戶(hù)，重點(diǎn)在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、無(wú)錫、義烏、溫州進(jìn)行招商。b、在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、無(wú)錫、義烏進(jìn)行招商。一、是批發(fā)市場(chǎng)的中檔品牌：可以引入無(wú)錫、義烏、溫州的 經(jīng)

25、營(yíng)業(yè)戶(hù)。這些商戶(hù)積累了雄厚的積金和豐富的經(jīng)驗(yàn)。二、是普通商場(chǎng)的中檔品牌：可以挖掘本縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、臨 汾的業(yè)戶(hù)。 這些商場(chǎng)一直走中檔的路線(xiàn)， 經(jīng)營(yíng)的商品適合于我們 的商場(chǎng)。三、是協(xié)商引入品牌專(zhuān)營(yíng)店經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 這些品牌很有知名度， 對(duì)于吸引消費(fèi)者和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起一定的作用。C、本地路線(xiàn)， 一是本地大品牌代理商； 二是本地有實(shí)力的有經(jīng)驗(yàn)的客戶(hù)； 三是本地具有代表性的客戶(hù)；（2）、時(shí)間。 招商時(shí)間分為四個(gè)階段： 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段（3）、內(nèi)容。商場(chǎng)總面積為 15 萬(wàn)平方米，招商面積為 6 萬(wàn)平方米。2、招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段， 完成招商面積的比例計(jì)劃為： 招商占商場(chǎng) 總面積

26、 20左右；招商的中期階段， 完成招商面積的比例計(jì)劃為： 招商占商場(chǎng) 總面積 60左右；招商的后期補(bǔ)充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為： 招商占商場(chǎng)總面積 20左右；招商至 80%即可開(kāi)業(yè)，在開(kāi)業(yè)后可相繼入駐商戶(hù)，完成后期 招商的全部工作，隨后進(jìn)入招商調(diào)整階段。第六章 合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)繩，招商正式 實(shí)施時(shí)定稿印制。 招商人員要求理解合同、 每人都能獨(dú)立完成合 同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場(chǎng)促銷(xiāo)費(fèi)和 營(yíng)業(yè)員的工裝費(fèi)、工牌費(fèi)。第七章 商場(chǎng)的裝修與開(kāi)業(yè)鋪貨（一）商戶(hù)裝修商場(chǎng)簽完合同的商戶(hù)這個(gè)時(shí)期應(yīng)該提交裝修方案及圖紙， 管 理人員審核后進(jìn)入裝修，每個(gè)商戶(hù)需交納裝修保證金 3000 元 -5000 元，待商場(chǎng)管理人員組織驗(yàn)收，合格后通知業(yè)戶(hù)開(kāi)業(yè)前一 周鋪貨，開(kāi)業(yè)一個(gè)月后，在無(wú)任何事故發(fā)生后，可將裝修押金返 還商戶(hù)。（二）、商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)前與開(kāi)業(yè)宣傳策劃1、商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間確定。商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間為2、開(kāi)業(yè)前的宣傳（待定）3、開(kāi)業(yè)當(dāng)日的宣傳活動(dòng)（待定）三）、商場(chǎng)部門(mén)的組建及人員結(jié)構(gòu)1、設(shè)置的部門(mén)及商場(chǎng)的組織架構(gòu)。1）、部門(mén)設(shè)置：人員配置說(shuō)明崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1