業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作一些思考

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-924編號(hào)：_業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作一些思考審核：_時(shí)間：_單位：_業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作一些思考用戶(hù)指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開(kāi)化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。本文提要：業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表,而非特殊業(yè)主,他們既要履行作為委員的職責(zé),更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)，業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁,一手托起業(yè)主,一手托起物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)第十條有

2、明確規(guī)定,“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、在人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。條例對(duì)業(yè)委會(huì)的委員做了如下界定:“業(yè)委會(huì)委員由熱衷公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任”。但是,這種實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理的重要組織架構(gòu)在實(shí)踐中遇到了“組建難、運(yùn)作難”的問(wèn)題,如誰(shuí)來(lái)組織業(yè)主大會(huì)而后產(chǎn)生業(yè)委會(huì)?政府行政部門(mén)指導(dǎo)的又是誰(shuí)?業(yè)委會(huì)如何規(guī)范動(dòng)作?一個(gè)區(qū)域內(nèi)少則幾百戶(hù)多則上千戶(hù)業(yè)主,其中近5%10%的業(yè)主愿意與物業(yè)管理公司協(xié)商事情;而另有80%左右的業(yè)主處于觀(guān)望、隨從狀態(tài)。如此散亂的狀態(tài)使得政府行政指導(dǎo)難上加難,因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己的事情,

3、物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)也無(wú)法參與,當(dāng)務(wù)之急是需要一個(gè)發(fā)起組織,一個(gè)指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和切合實(shí)際的運(yùn)行機(jī)制。筆者所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作相對(duì)比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組,核定57人,按居住區(qū)域比例分配名額。首先,政府行政指導(dǎo)部門(mén)與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)聯(lián)絡(luò),公示產(chǎn)生籌備小區(qū)成員的條件。條例第七條的六項(xiàng)規(guī)定對(duì)此作了明確說(shuō)明,其中首要條件是必須“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”,符合此項(xiàng)條件的業(yè)主可采用自薦或推薦的形式報(bào)名,然后由居委會(huì)根據(jù)了解掌握的情況確定候選人,再由業(yè)主投票選舉產(chǎn)生籌備小組及組長(zhǎng),經(jīng)政府行政指導(dǎo)部門(mén)培訓(xùn)指導(dǎo)后即可開(kāi)展工作?；I備組成立后按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約整理業(yè)委會(huì)候選人資料進(jìn)行公示,其間由居委會(huì)

4、全程協(xié)助,直至業(yè)主委員會(huì)按投票方式選舉產(chǎn)生。至此,籌備小組自動(dòng)解散,業(yè)委會(huì)開(kāi)始正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)踐證明該辦法是確有成效的,但有幾點(diǎn)需要加以關(guān)注:一、規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,發(fā)揮作用。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者而非一種權(quán)力地位,更不是以權(quán)謀私的媒介平臺(tái)。業(yè)主委員會(huì)委員的推選,應(yīng)該強(qiáng)化任職條件,將熱心公益事業(yè)、有能力、有責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)委會(huì)的工作崗位;而嚴(yán)格界定業(yè)委會(huì)的權(quán)限則可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主大會(huì)制度正常發(fā)展。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表,而非特殊業(yè)主,他們既要履行作為委員的職責(zé),更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)。拒不履行業(yè)主的法定義務(wù)以及業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定,本身已失去作為業(yè)主的基本道德,也就

5、沒(méi)有資格成為業(yè)委會(huì)委員,更談不上行使關(guān)于業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作的一些思考及業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),增強(qiáng)業(yè)委會(huì)委員工作界限認(rèn)識(shí),維護(hù)全體業(yè)主的合法利益,代表業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利是根本。簡(jiǎn)而言之,業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁,一手托起業(yè)主,一手托起物業(yè)管理公司。在日復(fù)一日的物業(yè)管理活動(dòng)中,摩擦在所難免。如何有效解決?充分了解和運(yùn)用相關(guān)政策法規(guī)及地方管理細(xì)則是基本的前提。例如,某項(xiàng)目的一位業(yè)委會(huì)委員借業(yè)主大會(huì)之名“以權(quán)謀私”,將與開(kāi)發(fā)商的矛盾完全轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司,甚至揚(yáng)言若物業(yè)管理公司不能督促開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題,就要“炒掉”物業(yè)管理公司。事實(shí)上為使事態(tài)有所緩解,物業(yè)管理公司著

6、實(shí)為其想盡了各種辦法,開(kāi)發(fā)商也很重視,全力協(xié)調(diào)解決,而此人竟據(jù)此半年不交服務(wù)費(fèi)。他的被選顯然違背了條例規(guī)定,迫于可信度的缺失,此業(yè)主不得不提出辭職。有了問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商才能解決,一味煽動(dòng)擾亂公眾生活就會(huì)失去民心。相反,另一項(xiàng)目業(yè)委會(huì)反映業(yè)主心聲,督促開(kāi)發(fā)商盡快完善承諾,以公開(kāi)函的形式與開(kāi)發(fā)商做了“面對(duì)面”的交流,開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)公司幾經(jīng)協(xié)調(diào),解決了配套遺留問(wèn)題。他們打響的這一“炮”,不僅增強(qiáng)了自身工作熱情,還提高了為業(yè)主解決問(wèn)題的積極性。由此正反兩例可見(jiàn),規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,充分發(fā)揮其作用,關(guān)系到業(yè)主能否真正實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”。同時(shí)行政部門(mén)亦應(yīng)適當(dāng)加大法規(guī)政策的宣傳,搞好業(yè)委會(huì)成員的系統(tǒng)培訓(xùn),使當(dāng)選的業(yè)主委

7、員能確實(shí)提高依法維權(quán)能力,進(jìn)而規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,做到為業(yè)主辦實(shí)事。二、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。隨著物業(yè)管理的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高,物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關(guān)系是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主除享有對(duì)房屋內(nèi)專(zhuān)有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,以及負(fù)有對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等職責(zé),還要履行公約和規(guī)章制度確定的其他相關(guān)義務(wù)。&nbsp本文提要：業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表,而非特殊業(yè)主,他們既要履行作為委員的職責(zé),更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)，業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁,一手托起業(yè)主,一手托起物業(yè)管理公司。 ; 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員

8、會(huì)基于建筑物區(qū)分所有權(quán)法則,對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的權(quán)益,維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益,享有物業(yè)管理區(qū)域各項(xiàng)事務(wù)最高決策權(quán)。業(yè)委會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的機(jī)構(gòu),是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)對(duì)事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)具有決策權(quán),如業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程的制定權(quán)、業(yè)委會(huì)成員的選舉和罷免權(quán)、物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘權(quán)、住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用及緒籌的決定權(quán)等。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁,代表和維護(hù)著業(yè)主的合法權(quán)益,具有召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同,聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管