河源市發(fā)展分析報(bào)告模版

1、市發(fā)展分析報(bào)告華忠2014/3/28摘要:市源城區(qū)兩江四岸地區(qū)將成為市經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?。加快?dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展，合理開發(fā)自然景區(qū)，有望帶動房價(jià)上漲。目錄一、城市區(qū)位優(yōu)勢2二、城市規(guī)劃2三、城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（2013年）3四、房地產(chǎn)基本情況（2013年）5五、未來發(fā)展分析8（一）從新的房地產(chǎn)發(fā)展點(diǎn)來看8（二）從政府規(guī)劃分析9市是省的一個地級市，轄有源城區(qū)、東源縣、縣、紫金縣、連平 縣、和平縣共五縣一區(qū)。2012年常住人口 95萬戶，366.8萬人，漢族 人占絕大多數(shù)，還有少量的畬族、壯族和苗族等少數(shù)民族人口，其中 漢族人里大部分為客家人。總面積約15642平方千米，農(nóng)用地共 1410861.

2、72公頃，占土地總面積的90.20%；建設(shè)用地面積為85409.60 公頃，占土地總面積的5.46%；其他用地共67926.25公頃，占土地總 面積的4.34%。源 城 區(qū)一、城市區(qū)位優(yōu)勢市是省連接、的重要通道和粵東北山區(qū)的核心城市，地處在珠三 角向泛珠三角過渡的銜接地帶，是南來北往極其重要的交通要地。市 域現(xiàn)有及規(guī)劃主干線將形成“三縱四橫三連一環(huán)”架構(gòu)，現(xiàn)有粵贛高 速公路、河梅高速公路，國道G105、G205,省道S227、S230、S339、 S341、S242,規(guī)劃新建廣大高速公路、汕昆高速公路、揭茂高速公路 和東環(huán)高速公路；此外，京九鐵路、廣梅汕鐵路穿城而過，規(guī)劃還將 興建龍柳鐵路、至

3、鐵路，以及至的城際輕軌等。二、城市規(guī)劃根據(jù)市城市總體規(guī)劃綱要(20082020),將城市性質(zhì)定位為：環(huán) 珠三角地區(qū)性中心城市；省新興的先進(jìn)制造業(yè)基地；客家文化屮心與 生態(tài)旅游城市；粵閩贛交通樞紐和粵東北商貿(mào)物流屮心。規(guī)劃中心城區(qū)形成“一帶、兩軸、兩心、四廊、六組團(tuán)”的“舒 展的緊湊型”帶型組團(tuán)結(jié)構(gòu)。如下圖所示:一帶：（藍(lán)色部分）以東江作 為城市發(fā)展的紐帶，主要突出東 江水帶的景觀功能和服務(wù)功能, 沿岸線組織各城市功能，形成兩 江四岸的城市總體規(guī)劃。兩軸：（紫色部分）以大道和 東環(huán)路作為城市拓展的主要軸 線，將各片區(qū)整合成帶型城市發(fā) 展帶。兩心：（紅色圈）包括城市中 心區(qū)和高新區(qū)屮心。四廊：（藍(lán)

4、色箭頭）在各個城市片區(qū)之間預(yù)留由水體、綠帶構(gòu)成的四條生態(tài)廊道。避免城市連片發(fā)展。四條生態(tài)廊道由北至南依次是木京一洋潭生態(tài)廊道、石峽生 態(tài)廊道、柏埔河生態(tài)廊道、埔前河生態(tài)廊道。六組團(tuán)：（黃色圈）從北至南逐步形成先塘木京組團(tuán)、觀塘洋潭組 團(tuán)、白田組團(tuán)、臨江組團(tuán)、埔前組團(tuán)、古竹組團(tuán)6個城市功能組團(tuán)。三、城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（2013年）（一）經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，發(fā)展速度逐季加快。經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局核定，全 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 680.33億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 12.0%,增速分別比全國（7.7%）、全?。?.5%）快4.3和3.5個百分點(diǎn)， 居全省各地級以上市第8位。分季度看，一季度、上半年、前三季度

5、GDP分別增長10.5%、10.8%和11.0%o分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值83.08 億元增長6.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值337.11億元，增長15.6%；第三產(chǎn) 業(yè)增加值260.15億元，增長8.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.7： 48.7： 38.6調(diào)整為12.2: 49.6:38.2,第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重比上年提高0.9個百 分點(diǎn)。（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，農(nóng)民收入穩(wěn)步增加。2013年全市農(nóng)林 牧漁業(yè)總產(chǎn)值136.91億元，比上年增長5.8%,增速比上年加快1.6個 百分點(diǎn)。林業(yè)、漁業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)林業(yè)總產(chǎn)值18.95億元，漁 業(yè)總產(chǎn)值4.13億元，分別比上年增長17.3%和9.2%。農(nóng)

6、村居民人均純 收入8790元，比上年增長13.1%o（三）工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)較快增長，園區(qū)經(jīng)濟(jì)提速增效。2013年全市 規(guī)模以上工業(yè)增加值294.21億元，增長17.3%,增速比全省快8.6個 百分點(diǎn)，居全省各地級以上市第8位。工業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率 達(dá)62.1%,拉動全市經(jīng)濟(jì)增長7.5個百分點(diǎn)。全市“一區(qū)六園”規(guī)模以 上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值200.38億元，比上年增長44.2%,增速同比提高14.7 個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)入庫稅收18.88億元，比上年增長31.3%,增速同比提 高2.5個百分點(diǎn)。其中，六個省級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園共實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值99.52 億元，增長40.2%,占全市規(guī)上工業(yè)增加值的比重為33.8%

7、,同比提高 3.4個百分點(diǎn)。（四）固定資產(chǎn)投資持續(xù)擴(kuò)，工業(yè)投資大幅回升。全市累計(jì)完成 固定資產(chǎn)投資342.73億元，比上年增長22.0%,增速同比提高4個百 分點(diǎn)，位居全省各地級以上市第10位。其中工業(yè)投資113.72億元， 增長36.1%,增幅比上年提高48.4個百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、 前三季度分別提高50.9、56.6和36.1個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢 強(qiáng)勁。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資89.18億元，增長32.9%,增幅同比提高 18.7個百分點(diǎn)；完成商品房銷售面積192.42萬平方米，增長50.0%, 實(shí)現(xiàn)商品房銷售額88.11億元，增長75.5%。（五）需穩(wěn)定增長，旅游業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)

8、展。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零 售總額236.61億元，增長13.0%o從消費(fèi)行業(yè)分類看，零售業(yè)占主導(dǎo) 地位，實(shí)現(xiàn)零售額212.53億元，同比增長13.4%,占社會消費(fèi)品零售 額比重的九成，增幅比全社會消費(fèi)品零售額高0.4個百分點(diǎn)。從商品 銷售分類情況看，金銀珠寶類、汽車類、服裝鞋帽和針紡織品類是拉 動限額以上批發(fā)零售業(yè)增長的主要推手，同比分別增長103.8%、34.7% 和 20.1%。旅游業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。全市共接待旅游者人數(shù)1908.42萬人次，增 長15.6%,實(shí)現(xiàn)旅游總收入152.75億元，增長15.4%o四、房地產(chǎn)基本情況（2013年）（一）開發(fā)投資增長。2013年，實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資

9、額約60.23億元，同比增長 54.55%o施工項(xiàng)目38個,施工總面積約395萬平方米，同比增長60.69%； 其中住宅施工面積247萬平方米，建設(shè)住宅約18600套；辦公、商業(yè) 用房施工面積63萬平方米。2013年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積152萬平方 米，同比增長69.27%；其中住宅竣工面積120萬平方米，9853套。（二）供應(yīng)量增加。2013年市共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目25個,批準(zhǔn)預(yù)售面積137.63萬平方米， 同比增長8%；其屮商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積108.74萬平方米，同比下 降4.15%,批準(zhǔn)預(yù)售商品房9253套，同比增長5%。商業(yè)、辦公用房 供應(yīng)量同比增長107%o主要在售項(xiàng)目有：雅居樂二期、碧桂

10、園、東江 灣、鴻大城、帝豪國際花園、立園世紀(jì)、寶豪御龍灣、市商業(yè)中心等。（三）銷售情況良好。2013年商品房預(yù)銷售10425套，銷售面積127.24萬平方米，銷售 額67.89億元,分別增長4.5%、17.79%、23.71%。其中住宅銷售8990 套，同比增長17.41%；住宅銷售面積110.97萬平方米，同比增長16.27%； 銷售額53.98億元，同比增長19.92%。從上數(shù)據(jù)可以看出，商品房銷 售受調(diào)控政策及新盤扎堆推出影響，成交量起伏不定，全年總成交量 同比有較大幅度增長，商業(yè)營業(yè)性商品房成為投資者新的關(guān)注對象。（四）購房人群分布穩(wěn)定。從購房對象分析，市區(qū)購房對象情況相對穩(wěn)定，本市市

11、區(qū)戶籍和 本市縣區(qū)戶籍購房者約占60%,本省外市戶籍約占24%,外省及港澳臺戶籍購房者占16%o從本市戶籍之外的40%的比例可以看出，近年 來工業(yè)立市及宜居環(huán)境打造帶來的外部需求優(yōu)勢正在進(jìn)一步發(fā)揮作用。（五）房價(jià)保持穩(wěn)定。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年12月份70個大屮城市住宅銷 售價(jià)格屮，價(jià)格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市 有65個。環(huán)比價(jià)格變動屮，最高漲幅為1.1%,最低為下降1.7%。與2012 年12月相比，70個大屮城市屮，房價(jià)上漲的城市有69個，僅一個城 市下降，同比價(jià)格變動中，最高漲幅為21.9%,最低為下降2.8%,總 體來看，全國房價(jià)漲勢未改。但市房價(jià)調(diào)控

12、取得預(yù)期效果，2013年市 區(qū)平均房價(jià)為4865元/平方米，同比上漲3.13%,房價(jià)走勢平穩(wěn)，沒有 大起大落現(xiàn)象。（六）產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理。2013年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房9253套，其屮建筑面積在120平方米 以下的占60%,建筑面積在120144平方米Z間的占26%,建筑面積 在144平方米以上的大戶型占14%。從批準(zhǔn)預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 主要以屮小戶型為主，其中三房及三房以下戶型占總供應(yīng)量的73%。 120平米以下住房和三房以下住房供應(yīng)成為今年市場供應(yīng)主流，供應(yīng) 結(jié)構(gòu)日趨合理。五、未來發(fā)展分析(-)從新的房地產(chǎn)發(fā)展點(diǎn)來看河源市威純體規(guī)劃竺惴監(jiān)W喚;從市市政府的對未來10年的規(guī)劃來看，除了

13、把發(fā)展屮心放在促進(jìn) 當(dāng)?shù)氐诙a(chǎn)業(yè)的增長外，將重點(diǎn)發(fā)展當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)，這符合市城市總 體規(guī)劃綱要中“生態(tài)旅游城市”的城市定位。根據(jù)主導(dǎo)景觀和 文化特征不同，市將 形成各具風(fēng)情的六大 特色旅游區(qū)，包括： 以七寨湖(水庫)為 主的市區(qū)萬綠生態(tài)旅 游度假區(qū)；以東源萬 綠湖為重點(diǎn)的濱水生 態(tài)休閑度假區(qū)；以連 平九連山為重點(diǎn)的森 林度假區(qū)；以和平客 鄉(xiāng)溫泉養(yǎng)生為特色的 溫泉度假區(qū)；以風(fēng)古 邑為特色的歷史文化 旅游區(qū)；以“紅色旅游”為特色的紫金人文風(fēng)情特色旅游區(qū)。隨著全國房價(jià)受國家宏觀調(diào)控與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房迅速發(fā)展，普通 的房地產(chǎn)開發(fā)及降價(jià)促銷對促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)已失去原先的主導(dǎo) 地位，而利用自身的自然環(huán)境優(yōu)

14、勢，通過商業(yè)區(qū)與自然風(fēng)景區(qū)在空間上的互相結(jié)合，開發(fā)具有本土特色的旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，不但拉動了市的旅 游相關(guān)經(jīng)濟(jì)的增長，在吸引外來投資客在投資的同時，還成為房價(jià)增 長新的利好。（二）從政府規(guī)劃分析地區(qū)區(qū)域劃分面積（平萬干 米）戶籍入口戶鋳人口斫占 比例常住人口常住人所 占比例人口密宸（常?。┖釉次蹇h一區(qū)15641.983583877100.00%2953019! loo.oo%188. 79源城區(qū)361.813117908.70%46484715.74%109. 86東源縣4009.1756905315.88%44045了14. 92%龍川縣3081. 3197091527.09%69568023. 56%225. 77紫金縣3623.1481215922.66%64043821.69%176. 76連平縣2275. 0