最新住宅設(shè)計(jì)階段99個(gè)降成本細(xì)則

1、“價(jià)格永遠(yuǎn)是最大的賣點(diǎn)”。在市場競爭越來越激烈、項(xiàng)目同質(zhì)化越來越嚴(yán)重的情況下，探詢既能降低成本又能增加賣點(diǎn)的方法， 既有利于發(fā)展商，也有利于消 費(fèi)者。以下整理的99種做法，供大家參考。1 如果規(guī)劃對車位數(shù)量有嚴(yán)格的規(guī)定，可改全地下停車為半地下停車，因?yàn)楹?者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地勢的天然高差做半地下停車 場則更好。2 可能的話，盡量采用地面停車。特別是 Tow nhouse或小別墅項(xiàng)目，如果一味地追求室內(nèi)或獨(dú)立車庫，必將增加銷售面積，也就失去了項(xiàng)目的本性定位，增 加了消費(fèi)者的購房支出。將車輛停在樹木掩映下的入口廣場或窗下，客戶也能接受。3 可以利用項(xiàng)目的紅線退距當(dāng)作地面停

2、車場，給客戶以更多地、不同層次的消費(fèi)選擇。過于追求 人車分流”、甚至走火入魔地為了追求 人車分流”而將社區(qū) 立交化，必定增加生產(chǎn)成本，也就相應(yīng)地增加了消費(fèi)者的購置成本和生活成本， 也不符合未來社區(qū)的發(fā)展趨勢。4 .盡量降低停車庫層高，層高2.2米以下不計(jì)建筑面積，也就不繳納相應(yīng)的稅 費(fèi)。5. 對于中小城市的中檔樓盤來說，其客戶的私車擁有率較低，因而車輛往往成 為炫耀的物品，站在陽臺(tái)上俯視愛車，就象看自己的孩子在樓下玩，十分滿足、 愜意。因此，地面停車比地下停車更受消費(fèi)者歡迎。6. 水景社區(qū)的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能臨水而不能親水，甚至更 不安全，最好采用自然坡。7 .減小人行道寬度，

3、因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏?。人行道不要安砌立沿石?采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。8拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。9多種樹、少植草：樹木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無法比的10 人工水池盡量要淺：因?yàn)榈叵滤Y源是珍貴的，政府也是不允許開采的。 而在沒有中水的情況下， 使用自來水肯定不是長久之計(jì)。 在北方， 淺水池除了夏 天賞水外，冬天還可觀石或作為溜冰場。11 減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿藗兏矚g在樓根下或樹 蔭下玩樂， 更喜歡庭院綠地。 想一想平房的生活和院子里的樹、

4、 房前的花就了然 了。12 一樓設(shè)計(jì) “私家”庭院：打開側(cè)門進(jìn)入小院子，類似別墅生活，既好賣又能 提高價(jià)位。13 進(jìn)深較大的多拼型 Townhouse ，可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成本 增加不了多少，卻是很大的賣點(diǎn)。14 通常，多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣?？梢?將靠近山墻的衛(wèi)生間的窗子開大， 增加直接采光面積， 能提高衛(wèi)生間的檔次， 有 利于銷售，還可豐富外立面。15 外墻磚可用電腦進(jìn)行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照圖 施工即可。同樣的花費(fèi)，而效果可能大相徑庭。16 復(fù)式房屋的客廳部分，可設(shè)計(jì)兩層挑空：既可降低所減計(jì)面積的稅費(fèi)、出 讓金等，又能增加

5、賣點(diǎn)。17 多層的辦公物業(yè)也要盡量用電梯：電梯能增加物業(yè)的檔次，提高售價(jià)，減 小樓梯面積。如果不設(shè)電梯，單樓梯間的裝飾費(fèi)用可能抵得上一部電梯的費(fèi)用。18 允許的話，用實(shí)體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實(shí)體圍墻費(fèi)用低，而且給人以安全、高檔、神秘感，更受有 "大院情節(jié) "的人的歡迎。19 戶型設(shè)計(jì)要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。20 智能化報(bào)警系統(tǒng)的誤報(bào)率很高，而且越多越 “智能”誤報(bào)率越高。因?yàn)橐恢?寵物貓就可能造成誤報(bào)，因此可增加人工巡邏，只安裝基本的報(bào)警系統(tǒng)即可。21 電話插座最好三個(gè)，分別在客廳、主臥、衛(wèi)生間。一個(gè)小細(xì)節(jié)就是一個(gè)大 賣點(diǎn)。22 調(diào)查顯示，人們對

6、書房的關(guān)注程度已大于餐廳。因此，在面積允許的情況 下，最好設(shè)計(jì)有書房。當(dāng)然書房一定要大，但最好能觀景，以便于休息。23 主臥不要太大（開間不低于 36 米，最好 39 米；開間進(jìn)深比 1：2 左 右），但功能要多，如可設(shè)步入式衣帽間、衛(wèi)生間、化裝間等三小間。24 客廳不要太大，但利用率要高、開間要寬，更要有足夠的供視聽電器、落 地?zé)?、空調(diào)等使用的各類插座，而且位置要合適；25 非直線型板樓的梯形空間可當(dāng)作客廳，既可突破傳統(tǒng)的矩形空間，做成曲 線或梯形客廳，又可利用豐富的空間設(shè)計(jì)出家庭吧。26 傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分道。27 眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在

7、大，但顏色、式樣 一定要設(shè)計(jì)好。例如，改平窗臺(tái)為飄窗臺(tái)。由于窗未落地，不計(jì)面積，但室內(nèi)空 間卻增大了，視野也增大了，還可擺放花草等東西。費(fèi)用增加不了多少，卻是大 大的賣點(diǎn)。28 綠化用樹可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購買樹型好的、有觀賞價(jià)值的 成品樹，別自己種。因?yàn)槭陿淠镜幕ㄙM(fèi)更高，綠化效果也不如前者。29 銷售就像唱歌，一個(gè)聲調(diào)是不行的，也要有高音、低音。因此，銷售節(jié)奏 一定要把握好，要有高低潮，從而減少銷售費(fèi)用和期間費(fèi)用，而促銷效果更好。30 社區(qū)會(huì)所 90%以上經(jīng)營不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須 要做，一定要進(jìn)行差異性功能設(shè)計(jì)， 即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性， 不要重復(fù)

8、雷同。31 規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套游泳池，因?yàn)橛斡境鼐S護(hù)費(fèi)用太高，使用率普 遍較低。而且，競爭樓盤如果有更大的游泳池就更尷尬了。32 規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套幼兒園、學(xué)校等，因?yàn)閹熧Y、生源難有長期保 障?？膳c其它學(xué)校甚至貴族學(xué)校聯(lián)建，將本社區(qū)的生源作為資源換取入學(xué)優(yōu)惠， 遠(yuǎn)比自己建設(shè)一所要?jiǎng)澦愕枚唷?3 陽臺(tái)要一步到位，不致于凌亂搭設(shè)，又能增加銷售面積。34 閣樓一定要匠心設(shè)計(jì)，要將設(shè)計(jì)合理的樣板空間充分展示給客戶，而不是 簡單的宣傳 “買一送一 ”。35 屋頂瓦的色彩要與社區(qū)風(fēng)格相一致，不宜太刺眼；價(jià)格不一定越貴越好， 但要確保施工質(zhì)量。36 慎設(shè)陽臺(tái)外花槽：北方風(fēng)沙大，冬天冷，居民很少在

9、陽臺(tái)外花槽內(nèi)養(yǎng)花， 而且澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。37 廣告的訴求目的要明確：廣告要達(dá)到預(yù)期效果，必須要有明確的主題和實(shí) 實(shí)在在的、消費(fèi)者所能看得見的實(shí)惠，才能效果好；否則，還不如不做。38 施工路牌要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)（作為 承攬工程的條件之一）。39 嚴(yán)格控制建筑模型的制作：一定要選擇一家品牌制作單位；一分前一分貨， 盡量選用進(jìn)口模型材料； 在單價(jià)確定后， 一定要要求制作單位精心制作， 而且要 有至少三個(gè)月的質(zhì)量保證期。40 對變更工程量采用會(huì)鑒制：傳統(tǒng)的 " 一條龍"簽證制，其實(shí)是誰都可以將責(zé) 任推脫掉， 而會(huì)簽制是

10、工地代表、 監(jiān)理單位、施工單位、 工程造價(jià)人員四方會(huì)簽、 能最大程度地避免。41 圍墻盡量一步到位：一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝，給客戶以信 心，還能減少多次拆砌的費(fèi)用， 只要好參觀入口和施工入口即可。 至少沿著主干 路的一面圍墻要一步到位。42 墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪 費(fèi)。43 利用配套的會(huì)所、超市或營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處，既顯得氣派有實(shí)力，又避 免了因臨時(shí)搭建再拆除的浪費(fèi)。44 供客戶參觀的社區(qū)道路宜一步到位，將參觀區(qū)和施工區(qū)隔開，給客戶以整 潔有序的感覺，又可避免安全事故。45 在廚房設(shè)計(jì)專用冰箱機(jī)位，與廚房整體設(shè)計(jì)，以便于取物；洗衣機(jī)位設(shè)于

11、生活陽臺(tái)，使用便利；滾筒式洗衣機(jī)、前開門洗衣機(jī)可放在廚房操作臺(tái)下，也與 廚房整體設(shè)計(jì)，管線連接比較方便。46 景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序， 既有層次，又顯自然。47 廣告要請專業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)；看似多花了點(diǎn)兒設(shè)計(jì)費(fèi)，而廣告效果要好的 多。48 要要求廣告公司設(shè)計(jì) A、B、C 三稿，因?yàn)橥瑯拥脑O(shè)計(jì)費(fèi)用，卻能擇優(yōu)刊登。49 要選擇目標(biāo)客戶習(xí)慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面。50 L 型廚房最佳：面積不大（ 18? 米凈尺寸），利用率較高，最適合一人作 飯的“家庭分工 ”。51 裝修的連保方案：集中采購的裝修材料，要求供應(yīng)商負(fù)責(zé)為客戶保修，發(fā) 展商作擔(dān)保。52 售樓

12、處的建材、飾材展示區(qū)，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)免費(fèi)提供樣品和布置；如果還 做材料生意，還可借機(jī)取得材料的地區(qū)代理權(quán)。53 電視廣告放在 21 ：00-22 ：00比19：00-20 ；00 效果更好，因?yàn)檫@一時(shí) 間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時(shí)間。54 大盤因開發(fā)、銷售周期長，形象宣傳更重要，所以應(yīng)多做長期有效的戶外 廣告看板。55 為解決郊區(qū)住宅的交通問題，可申請公交車設(shè)站點(diǎn)，既有利于銷售和宣傳， 也是一種長期投資（今后可以轉(zhuǎn)讓）。56 綠化外包時(shí)，要按照成活率支付費(fèi)費(fèi)用：既能提高成活率，又能降低費(fèi)用57 復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)有時(shí)，可在實(shí)體隔墻上預(yù)留幾個(gè)高低、大小不等的洞， 作為放置藝術(shù)品的壁龕。 既

13、能減少工程量， 又能增加客戶的想象力， 顯得有藝術(shù) 品位。58 景觀設(shè)計(jì)中盡量不做或少做大理石石球：因?yàn)樗坏茫ㄓ新鋲m）、爬不 得、扒不得（很危險(xiǎn)）。59 在大城市，與其全種歡賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風(fēng)光，也 有教育價(jià)值。60 可在樓間設(shè)一個(gè)花房：一可觀賞、二可做植物教育、三可銷售贏利，一舉 三得，又能增加賣點(diǎn)。61 在普通小區(qū)設(shè)羽毛球場比網(wǎng)球場更受歡迎，而且價(jià)格便宜得多。62 起一個(gè)適合社區(qū)風(fēng)格、時(shí)尚又易記住的案名，能節(jié)省許多廣告費(fèi)，又能有 效營銷。63 除非未定價(jià)，否則廣告就要有價(jià)格：過多的來電和來訪并不有利于銷售， 有明確的價(jià)格更有利于銷售。64 一定要選擇一家好的監(jiān)理公司

14、，而且在施工階段要委托監(jiān)理公司對施工單 位、施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的現(xiàn)場管理，使施工工地整潔有序。65 各類管線一定要提前統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、集中施工，防止多次填挖；樣 板區(qū)的管線盡量一步到位。66 社區(qū)大門要精心設(shè)計(jì)、開盤前做好，只要與施工大門分開，不影響正常施67 利用新材料、新工藝盡量使增大室內(nèi)空間：留給客戶的改造余地大，也增 加了出房率，客戶普遍歡迎。68 有概念總比沒概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO現(xiàn)代城。因?yàn)楹玫母拍羁蛇_(dá)到事半功倍的效果。 如發(fā)展商可針對當(dāng)前熱炒的 BOBOS族，將項(xiàng)目命名為“ BOBO天地”69新概念加上新材料、新工藝效果更佳，如鋒尚國際公寓因 “告

15、別空調(diào)暖氣時(shí)代”而一炮打響。70 除非與規(guī)劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古 樹。第一、古樹不花錢；第二、古樹不是花錢就能買來的；第三、能提高社區(qū)品 位、增加賣點(diǎn)；第四、能落個(gè)保護(hù)環(huán)境的好名聲。71 查詢、研究、提煉地塊所在的歷史文化價(jià)值，利用項(xiàng)目將傳統(tǒng)優(yōu)秀的歷史 文化發(fā)揚(yáng)廣大，既是獨(dú)特的賣點(diǎn)，又能起到事半功倍的銷售效果，如 “耕天下 ”。72 立志長遠(yuǎn)的發(fā)展商，要編發(fā)客戶通訊，以宣傳公司和項(xiàng)目品牌，同時(shí) 加強(qiáng)與老客戶的關(guān)系，有利于老客戶帶動(dòng)新客戶。73 要經(jīng)常組織客戶聯(lián)誼會(huì)，并要求客戶能一帶一（新潛在客戶）。當(dāng)然，組 織的活動(dòng)有新聞點(diǎn)，隨后能播發(fā)新聞更好。74令人注目的

16、、有影響力的項(xiàng)目可利用 “有獎(jiǎng)?wù)骷该钡姆绞竭M(jìn)行前期宣傳， 如北京“蘋果社區(qū)75 可與其他發(fā)展商聯(lián)合進(jìn)行（建材設(shè)備）招標(biāo)、（鋪位）招商、（人員）招 聘，既能攤銷費(fèi)用，又能提高效果，還可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。76 要善于不留痕跡地制造新聞點(diǎn)， 如樓體上懸掛 “某某省第一大布幅 ”、“國際友人參觀社區(qū) ”、“市長召開現(xiàn)場會(huì) ”、拍賣、搶購等。77 商業(yè)物業(yè)在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店，隨后再見諸新聞，能 起到羊群郊應(yīng)。78 與媒體聯(lián)合進(jìn)行市場調(diào)研：由媒體免費(fèi)提供版面，發(fā)展商提供獎(jiǎng)品，調(diào)研 信息由雙方共享。79 經(jīng)常召開“媒體互動(dòng)會(huì) ”或相關(guān)活動(dòng)，讓媒體認(rèn)可公司及項(xiàng)目開發(fā)理念，使 媒體以新聞的形

17、式不自覺地對公司和項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。80 公司可設(shè)專業(yè) “寫手”，持續(xù)宣傳公司或項(xiàng)目品牌，畢竟軟廣告比硬廣告效 果更好，價(jià)格更低。81 要學(xué)會(huì)并善于危機(jī)公關(guān)：通過危機(jī)公關(guān)，將壞事變成好事，從而公眾認(rèn)為公司是 “勇于承認(rèn)錯(cuò)誤，負(fù)責(zé)任 ”的公司。82 將客戶服務(wù)工作視為最重要的工作， 加強(qiáng)客戶服務(wù)，最好設(shè) “客戶服務(wù)中心 ”， 并將其與銷售處在地理上分開。83 加強(qiáng)施工管理、增強(qiáng)工程管理人員的責(zé)任心，盡量減少返、復(fù)工，因?yàn)檫M(jìn) 度提前也算是降低成本。84 定期組織 “質(zhì)量質(zhì)素見證活動(dòng) ”，讓客戶參觀施工現(xiàn)場和施工質(zhì)量，給客戶 以信心。85 具備基本條件項(xiàng)目要努力爭取申請建設(shè)部的 “國家康居示范工程 ”，

18、既有利 于銷售，也有利于公司的品牌建設(shè)。86 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體情況，可參與本地的 “明星樓盤 ”評比等活 動(dòng)。87 如果參加房展會(huì)，一定要精心設(shè)計(jì)和裝飾展位，因?yàn)樵黾拥拇黉N效果遠(yuǎn)比 投入大得多。否則，不比不知道，一比想逃跑。88 員工是 “公司、項(xiàng)目、個(gè)人 ”的代表，是內(nèi)部顧客，是公司的資源，所以一 定要盡量提高員工滿意度， 讓員工認(rèn)可公司的價(jià)值和項(xiàng)目開發(fā)理念。 要知道， 同 樣的薪水支出而業(yè)績可能天壤之別； 要記住， 內(nèi)部的不良消息傳播出去， 對項(xiàng)目 可能是致命的。89 日常特別是活動(dòng)或節(jié)日期間，設(shè)計(jì)制作精美的、獨(dú)特的、有展示和收藏價(jià) 值的禮品進(jìn)行定向派送，費(fèi)用比廣告低，而效果卻好得多。90 看樓車的車體要精心裝飾，如將車窗裝飾的似燈箱廣告，又似溫馨的家，