南寧綠城物業(yè)管理方案

1、頁眉內(nèi)容南寧市XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司XX綠城物業(yè)管理方案編制：編制日期：年月日審核：審核日期：年月日批準：批準日期：年月日二。五年八月一日目0.0封頁0.1目錄1.0物業(yè)管理公司簡介2.0管理方式概述3.0物業(yè)管理處架構(gòu)4.0管理指標承諾5.0管理用物資裝備6.0物業(yè)管理費用收支預(yù)算7.0管理規(guī)章制度1.0物業(yè)管理公司簡介物業(yè)公司受托管理的物業(yè)小區(qū):大廈:X小區(qū)XX小區(qū)XX辦公大樓168大廈XXX小區(qū)X小區(qū)XX大廈XX宿舍區(qū)XX物業(yè)榮譽榜九八年度：XX小區(qū)榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號；XX小區(qū)榮獲“全國城市住宅小區(qū)建設(shè)試點綜合金牌獎”；XX小區(qū)榮獲“全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小

2、區(qū)”稱號；XX小區(qū)榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號；XX小區(qū)被評為南寧市“花園式”單位。九九年度：XX物業(yè)公司通過ISO9002國際質(zhì)量體系認證；XX物業(yè)公司榮獲“南寧市先進集體”稱號；XX小區(qū)榮獲“南寧市文明小區(qū)”稱號；XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)文明小區(qū)”稱號；XX物業(yè)公司榮獲首府“講文明、樹新風(fēng)”活動先進單位稱號。二000年度：XX物業(yè)公司被推舉為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位；XX物業(yè)公司榮獲首府“樹立廣西新形象、創(chuàng)建全國文明城”活動先進單位稱號;XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)環(huán)保模范院區(qū)”稱號；XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)愛國衛(wèi)生先進單位”稱號；新城區(qū)政府辦公大廈榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號

3、二00一年度：XX物業(yè)公司取得物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)資格。XX小區(qū)榮獲南寧市“無毒小區(qū)”XX物業(yè)公司被評為“抗洪搶險先進集體”XX物業(yè)公司被評為“雙擁先進單位”二00二年度：XX小區(qū)小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤物業(yè)管理獎”XX小區(qū)小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤理想XX獎”XX小區(qū)小區(qū)榮獲“2002年度全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”XX小區(qū)小區(qū)榮獲“全國青年文明社區(qū)”XX小區(qū)小區(qū)榮獲“南寧市首批文明社區(qū)”二00三年度：XX物業(yè)公司被評為南寧市城區(qū)2002年綜合治理模范單位XX物業(yè)公司被評為南寧市環(huán)境保護工作先進單位XX物業(yè)公司被評為2003年度消防安全先進單位XX小區(qū)小區(qū)榮獲2003廣西首批創(chuàng)建文明社區(qū)示范點X

4、X物業(yè)公司被評為2003年內(nèi)部保安服務(wù)組織先進單位1、物業(yè)公司簡介2.0項目概述：南寧市XX綠城是目前南寧市建筑檔次較高、地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施設(shè)備先進、齊全的自然生態(tài)居住社區(qū)。其占地面積2000畝，總建筑面積約43萬平方米，交通便利，整個小區(qū)充分利用了地勢起伏的自然景觀，引入了設(shè)計大師的先進理念，有：多層、聯(lián)排、單體別墅等等，社區(qū)內(nèi)有擁有大片未開墾的植被豐富、樹木種類繁多的森林及以天鵝湖為核心的7大天然水系等；社區(qū)內(nèi)綠化率高，設(shè)有配套設(shè)施齊全的購物中心、高尚會所、幼兒園，小區(qū)實行分組團管理等人性化的管理模式，注重社區(qū)文化建設(shè)。根據(jù)大型生態(tài)社區(qū)的這些特點，我們的物業(yè)管理總體目標是：將XX綠城小

5、區(qū)管理成為南寧市乃至全區(qū)住宅區(qū)之典范，為小區(qū)的業(yè)主營造一個安全、舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境；充分體現(xiàn)XX物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主的宗旨。2.1 我們的目標是:全部物業(yè)交付使用一年內(nèi)，評為市級物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評為自治區(qū)級物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評為全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。2.2 為了實現(xiàn)這個目標，我們的策劃思想是12352.2.1 一個中心：以業(yè)主（住戶、開發(fā)商）的滿意為中心，最大限度地體現(xiàn)全心全意為為業(yè)主服務(wù)的宗旨。2.2.2 二個手段：規(guī)范化、標準化的管理手段。2.2.3 三種意識：樹立員工強烈的服務(wù)意識、質(zhì)量意識和成本意識。2.3 一個中心：即以業(yè)主（住戶、開發(fā)商）的滿意為中心。在物

6、業(yè)管理的實踐中，充分體現(xiàn)“以人為本”的人性化服務(wù)，要讓小區(qū)的業(yè)主擁有一個安心、舒心的居住環(huán)境，以充分實現(xiàn)物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主服務(wù)的宗旨，達到管理為物業(yè)服務(wù)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)的目的。2.4 二種管理手段：根據(jù)現(xiàn)代管理學(xué)原理，管理的手段有多種多樣，但對物業(yè)管理來說，我們認為最主要、最有效的管理手段應(yīng)當(dāng)是規(guī)范化和標準化二種。，在前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)具有相對的壟斷權(quán)，為約束各主體在物業(yè)管理過程中的行為，國家與地方政府已相續(xù)出臺了法規(guī)、政策，這是我們從事物業(yè)管理的根本依據(jù)。同時，我們制定嚴格內(nèi)部管理制度以約束員工的行為，科學(xué)的公共管理制度約束業(yè)主（或房屋使用人）的行為。，用完善的質(zhì)量體系文件

7、明確責(zé)任分工、明確工作程序、明確服務(wù)標準，嚴格控制好服務(wù)過程來保證提供服務(wù)的質(zhì)量，使之時時保持在本司承諾的標準之上，隨后導(dǎo)入的ISO14000環(huán)境管理體系，通過環(huán)境管理體系當(dāng)中的組織機構(gòu)、策劃、活動、責(zé)任、程序、過程和資源等要素的落實，建立和完善環(huán)境體系，控制我們工作對環(huán)境的影響，制定、實施、實現(xiàn)、評審和維持環(huán)境方針，確定和實現(xiàn)環(huán)境管理體系目標，實現(xiàn)人和自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展之路。，不僅是聘用他的雙手，還包括指揮這雙手的頭腦、承載這雙手的身體以及他的社會關(guān)系，也就是他的整個身心。完整的人才是我們管理的內(nèi)容和保證業(yè)績與效益的資源。深知這一點，本公司對每一個崗位用什么樣的人都制定了相應(yīng)的標準，學(xué)

8、歷、年齡、經(jīng)驗、經(jīng)歷、品德、知識、專業(yè)技能、身體素質(zhì)等都有硬性的標準。在員工的聘用上保證只有滿足標準能勝任該崗位的人才被選用，任人唯賢；，要保證沒有任何一件工作被遺漏，每一件工作都能達到預(yù)期的目標，就必須制定標準化文件：數(shù)據(jù)化地明確每一件工作該由誰來做？每一位員工每時該做什么？怎么做？做到什么標準？由誰來檢查？檢查的標準是什么？以便切實控制好服務(wù)的過程，保證管理服務(wù)到位、服務(wù)質(zhì)量達標，這些正是本公司一直堅持的基本管理手段。，也是我們發(fā)現(xiàn)服務(wù)缺陷的有效手段。本公司制定了科學(xué)的、數(shù)據(jù)化的考核機制來保證這些管理基本數(shù)據(jù)的獲得，明確規(guī)定了什么時間考核？由誰考核？考核標準是什么？考核結(jié)果如何與員工的工資

9、待遇掛勾等相關(guān)內(nèi)容，以此發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題和激勵員工盡最大努力干好各方面的工作。2.5 三種意識：員工素質(zhì)絕對是搞好物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)鍵因素，員工素質(zhì)除思想素質(zhì)、身體素質(zhì)以外，更重要的是員工應(yīng)具有的服務(wù)意識、質(zhì)量意識和成本意識。2.5.1 服務(wù)意識：讓員工牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”，“我們的合格產(chǎn)品就是為讓業(yè)主滿意的服務(wù)”的觀念，在工作中堅持處處為業(yè)主著想的工作原則，讓我們的業(yè)主天天好心情。提倡并落實“換位思考”，站在業(yè)主的立場考慮問題的工作方法。這些觀念、工作原則和工作方法是本公司培訓(xùn)的重要內(nèi)容。在工作中我們通過服務(wù)時效和業(yè)主滿意的程度來考察員工的意識，并不斷加以強化。2.5.2 質(zhì)量意

10、識:質(zhì)量是企業(yè)的生命，這句話對物業(yè)管理企業(yè)同樣有效，沒有質(zhì)量的服務(wù)不如不提供。完成工作不僅需要及時，更要保質(zhì)。小區(qū)的服務(wù)需要是多種多樣的，但服務(wù)的最終目的只有一個，那就是我們的服務(wù)能讓業(yè)主滿意。2.5.3 成本意識:物業(yè)管理企業(yè)必須在他的運作過程中充分考慮其行為所產(chǎn)生的社會效益和經(jīng)濟效益。要保證他在物業(yè)管理的過程中的投入能夠收回并有一定的利潤，物業(yè)管理才能生存，發(fā)展和壯大。如果我們的物業(yè)管理不能以業(yè)主愿意提供的價格向業(yè)主提供他需要服務(wù)，管理工作就是失敗的。在收入既定的情況下，控制物業(yè)管理成本就是最好的途徑。成本控制不僅是公司老總或管理處主任的事，也是員工的事，只有讓每一位員工都成為成本控制者和

11、監(jiān)督者，從一滴水、一度電、一張紙做起，建立相應(yīng)的審批制度，嚴格管理各項費用支出，在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，減少各項開支，才能為業(yè)主省錢，為公司創(chuàng)利，小區(qū)的物業(yè)管理也才能得以健康發(fā)展。對于這三種意識的培養(yǎng)，我們將利用各種培訓(xùn)及各種場合進行不斷的灌輸，并通過各種手段不斷加以強化。2.6 五個工作重點2.6.1 工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理。XX綠城物業(yè)小區(qū)是一個配套設(shè)備專業(yè)、高智能化較完善的小區(qū)，公司將嚴格按照ISO9002標準，對各種機電設(shè)備、智能化設(shè)備進行管理。同時，設(shè)置工程維修部，對整個系統(tǒng)負全責(zé)，以確保各項設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，更好地為小區(qū)職能服務(wù)。2.6.2 治安管理及停車場管理。貫徹“

12、預(yù)防為主、防治結(jié)合、防消結(jié)合”的原則，防止盜竊、火災(zāi)等各種事故的發(fā)生。通過充實治安隊伍及健全各項協(xié)管制度，以及公司內(nèi)部建立的應(yīng)急聯(lián)動中心，確保小區(qū)處于良好的治安狀態(tài)，并成為市治安綜合治理先進單位。2.6.3 清潔衛(wèi)生管理。公司將嚴格按照ISO9002體系和星級酒店的標準對小區(qū)進行衛(wèi)生管理，確保小區(qū)衛(wèi)生的整潔，并營造成出一種高雅、舒適、親和的居住環(huán)境。2.6.4 綠化管理。重點包括小區(qū)公共陸地的綠化布置，花卉、草的種植和養(yǎng)護，以及室內(nèi)綠化布置等。2.6.5 社區(qū)公共服務(wù)。重點包括接待小區(qū)業(yè)主的報修、投訴、咨詢、收費的工作,及時協(xié)調(diào)有關(guān)部門處理業(yè)戶的投訴，調(diào)解糾紛，達到全心全意為業(yè)主服務(wù)的目的。3

13、.1 物業(yè)管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖3.2 組織機構(gòu)圖說明：a. 組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負責(zé)制。b. 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，提倡“高門檻進，高門檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專家能手，同時又是其它崗位的多面手。4.1 管理的指標承諾4.2 質(zhì)量方針：追求永遠卓越，提供滿意服務(wù)，營造溫馨X%4.3 質(zhì)量目標：1、實施ISO9002質(zhì)量保證體系，按照要求進行規(guī)范化管理，為小區(qū)住戶提供滿意服務(wù)。2、小區(qū)全部物業(yè)交付使用后一年內(nèi)，評為市級物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評為自治區(qū)級物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評為全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。3、根據(jù)全國

14、物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準制定小區(qū)服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標準如下:一、社區(qū)管理項目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標準考核標準1、日常服務(wù)日常每天對轄區(qū)巡視1-2遍，并做好巡視記錄：A、制止違反規(guī)定私搭亂建，裝修噪音污染及影響市容觀瞻的行為，確保小區(qū)無安全隱患，房屋外觀整潔、完好。日監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)保潔、綠化的實施情況，檢查公共配套設(shè)施、房屋共用部位及附屬設(shè)施的完好狀況，對商業(yè)網(wǎng)點進行管理，做到規(guī)范后序。工作記錄完整，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；違章處理率98%2、處理投訴A協(xié)調(diào)后關(guān)部門及時處理住戶投訴，調(diào)解糾紛。日對住戶投訴及保修的處理情況進行回訪，確保對住戶的服務(wù)質(zhì)量。投訴回訪率100%,維修回訪率50%上。3

15、、社區(qū)文化設(shè)立文化管理員崗，與社區(qū)服務(wù)部人X起開展社區(qū)文化活動：A、每季度更換一期社區(qū)宣傳板報。日對節(jié)日裝飾，重大活動進行策劃布置，每年按計劃與業(yè)委會、社區(qū)居委會聯(lián)合舉辦文體活動，豐富住戶的文化生活。定期出報，按計劃舉辦各項社區(qū)文化活動，形成有特色的社區(qū)文化氛圍。二、房屋及公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護管理項目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標準考核標準1、房屋共用部位主體結(jié)構(gòu)：戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等基本完好，發(fā)現(xiàn)零星損壞及時維修。房屋完好率98%2、房屋共用設(shè)施設(shè)備樓內(nèi)共用照明、電視、電訊、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備、單元對講安防系統(tǒng)等運行正常，基本完好，出現(xiàn)故障時及時排除。按設(shè)備維護規(guī)范進行，設(shè)備維修及

16、時，保證正常使用。3、共用配套設(shè)施設(shè)備主體設(shè)施、休息設(shè)施、小品雕塑保持完好，非經(jīng)營性的其他設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修；噴泉系統(tǒng)運行正常，設(shè)施完好；共用配套設(shè)施完好率95%設(shè)備維修及時、運行正常。4、道路及公共場地路面平整、通暢、井蓋無缺損，無丟失，無危及安全的也方。道路完好率95%5、供水系統(tǒng)A、設(shè)備運行正常，設(shè)施完好：每天巡視1次，并做好巡視記錄，出現(xiàn)故障及時排除。日給水管線無明顯滲漏，無污染。C水池按標準進行清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準。按設(shè)備維護規(guī)范進行維護，設(shè)備故障及時排除，運行正常，二次供水水質(zhì)送檢合格率達到100%6、排水排污A排水系統(tǒng)曲專人定期維護、疏通、清理。日排水、排污管道通暢，發(fā)現(xiàn)堵

17、塞外溢現(xiàn)象及時處理。C溝渠、池、井完好D排水暢通無阻，及時處理積水和塌陷。排水管、明暗溝渠、雨水井、污水井、化糞池完好率98%設(shè)備故障及時排除，運行正常。7、公用照明系統(tǒng)路燈、樓道燈、園林燈、庭院燈等公共照明設(shè)備完好。公共照明設(shè)備完好率95%做到即報即修。三、小區(qū)治安、消防、車輛管理服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標準考核標準1、治安防范A、實行24小時值班，文明值勤；進出大門設(shè)立門崗，監(jiān)控外來人員、進出車輛；糾正違章，監(jiān)控可疑人員，維護小區(qū)的正常秩序。日涉及人身安全處設(shè)立有明顯的標志并有防范措施。C小區(qū)各種安防設(shè)施、設(shè)備運行正常。小區(qū)秩序井然，人員車輛進出小區(qū)安全；安防設(shè)備、設(shè)施完好率95%

18、故障排除及時，運行正常。2、消防管理A、消防設(shè)備設(shè)施有明顯標志，完好，放置合理，可隨時啟用，曲專職人員實行定期巡查、維護、記錄。日物業(yè)管理處實行全員義務(wù)消防員制度，以協(xié)管隊員為骨干，每年定期進行消防演練，日常巡視中加強消防檢查、發(fā)消防設(shè)備設(shè)施完好率達到100%發(fā)現(xiàn)各個場所的火災(zāi)隱患及時處理。現(xiàn)隱患及時處理。3、車輛管理疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)車輛按秩序停放，保證道路暢通。小區(qū)主干道暢通，無堵塞現(xiàn)象。四、保潔服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標準考核標準1、公共場所A道路、公共場地，每天清掃一次(7:00-10:00),每天早上10:00-11:00,下午3:00-6:00清理一遍公共場地，白天全天保潔。日

19、公共休息設(shè)施每月清潔四次，其他公共設(shè)施每月清潔四次。C公共廁所每天清?一次。地聞尢明顯的泥沙、污漬、積水及雜物；休息設(shè)施無污漬、無積塵；公共廁所地面十凈，無污漬，無嚴重異味。2、房屋共用部位A、樓道每天9:00開始清掃一次，對較臟部位拖此次，地面每月擦洗二次。日扶手每天清?一次，公共設(shè)施(門、窗等)每月清潔二次。C大面、附逢、雨槽等共用部位每月清?Q次。樓道地面十凈，無污漬、積水及雜物；扶手干凈，無積塵；其他共用部位無明顯積塵，無蜘蛛網(wǎng)。3、垃圾清運A生活垃圾每k午3:00-5:00收上次；早上10:30-12:00及下午5:00-6:00進行巡邏保潔日垃圾箱、果皮箱夏天每天清洸次，冬天每周清

20、洗二次。垃圾箱、果皮箱、等外表干凈，無嚴重異味；垃圾按時清運，無隔夜現(xiàn)象4、四害消殺A每天清掃垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍環(huán)境一次。日公共廁所、洗手間、垃圾箱夏天每天一次，較涼季節(jié)每2-3天一次。C污水井、排水溝每年消殺1-2次。D垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍每月消殺二次。按時消殺，尢蒼蠅蚊子等“四害”的嚴重孳生，環(huán)衛(wèi)達標。五、綠化管理項目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標準考核標準1、修剪A、草坪修剪：春夏季生長期每月修剪一次，休眠期（秋冬季）視實際情況修剪。每次修剪以保持草高度在5-6厘米，干旱季節(jié)，修剪后及時淋透水，并追施一次肥料，促進其速生恢復(fù)。B、綠籬修剪：花球、花叢修剪每月一次，確保觀賞平整圓滑，無人為造成殘缺，

21、棱角分明。C枯枝黃葉每日堅持清檢一次。D不因養(yǎng)護不當(dāng)，造成大面積植物草皮死亡。1、修剪合理、造型優(yōu)美、景觀豐富。2、保持5-6厘米高草高度，平整美觀，四周規(guī)則，草邊及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡，現(xiàn)場清理干凈，無遺漏草屑。3、無大片枯葉和植株凌亂現(xiàn)象。2、養(yǎng)護A、澆水：按時澆水，一般日淋盆花1-2次（早晚各一次），對修剪后的剪皮及時淋透水，秋冬（干旱無雨時）15-20天一次，保持長勢良好。B、施肥：草坪每年1-3次，喬灌木每年2-4次。C不定期清除雜草、尢蔓延滋生現(xiàn)象。D綠地每天清?一次，確保綠地雜物少于1%綠地長勢良好，無大面積塊斑，無雜草從生，無因干旱、缺肥而枯萎現(xiàn)象。3、病蟲害防治A、每天堅持檢

22、查，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時防治，無病蟲害蔓延現(xiàn)象。B、堅才1每15天次藥，局部發(fā)生病蟲害局部處理。綠地長勢良好，無大片枯黃死亡等明顯的病蟲害現(xiàn)象，綠化完好率達到98%5.0管理用物資裝備5.1管理用房（由甲方配備）辦公室：150m2、綠化保潔班：10m2（存放工具）、維修30m2、飯?zhí)?02m宿舍:450m2（配有衛(wèi)生間，供維修員、協(xié)管員等住宿）5.2器械、工具、裝備以及辦公用品計劃如下表：一、購買固定資產(chǎn)支出項目單價數(shù)量合計（元）備注1、維修用固定資產(chǎn)電錘1500元/臺1臺1500管道疏通機2000元/臺1臺2000高壓電工具500元/套1套500鋁合金梯1000元/臺2臺2000平均值維修工工具2

23、00元/套4套800手電鉆400元/臺1臺400其它工具2000元2000萬用表、鉗表、管子鉗、砂輪機等工具小計92002、綠化用固定資產(chǎn)割草機8000元/部3部24000日本川崎（品牌）割灌機2000元/部2部4000日本小松（品牌）噴灌機2500元/部2部5000日本川崎（品牌）其它工具300元/人5套1500大小鋤頭、大小枝剪、高枝剪、大鏟、水管、斗車等小計345003、保潔用固定資產(chǎn)垃圾清運車1500元/輛4輛6000桂花牌垃圾箱450元/個100個45000北海宏龍（品牌）斗車220元/輛4輛880易耗工具240元7套1680小計535604、保安用固定資產(chǎn)對講機1800元12部21

24、600健伍TK379（品牌）主機9500元1部9500小計311005、辦公用固定資產(chǎn)電腦5000元/臺3臺15000聯(lián)想（品牌）打印機2000元/臺2臺4000佳能（品牌）電話機800元/臺4臺3200桌椅200元/套20套4000小計26200以上合計154560二、后勤用品1、單人床（上下鋪）150元/套22套33002、衣柜300元/個6個18003、電視機2000元/臺1臺200025寸合計7100總計（一）+（二）161660注：乙方購買上述物品前，應(yīng)與甲方協(xié)商后方可采購。6.0物業(yè)管理費支出預(yù)算6.1 正常管理階段物業(yè)管理費用支出預(yù)算（表一）人員配備部門人員配備崗位工資合計備注（

25、元/月）人數(shù)金額（元）物業(yè)處主彳J1人200012000主管1人140011400社區(qū)事務(wù)部管理員3人90032700接待員2人90021800維修都班長1人100011000勺出1鄉(xiāng)口|。維修員3人80032400主管1人140011400每班設(shè)班長1人協(xié)管部協(xié)管員36人7503627000班長3人90032700主管1人140011400綠化保潔部保潔員7人50073500綠化員8人55084400合計6751700人員配備說明：1、組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，實行大區(qū)管理小區(qū)制度。2、物業(yè)管理處將由XX物業(yè)公司負責(zé)統(tǒng)一管理，設(shè)物業(yè)處主任1名，分管社區(qū)事務(wù)部、維修部、協(xié)管部、綠

26、化保潔部。其中社區(qū)事務(wù)部設(shè)主管1人，管理員5人，負責(zé)XX綠城物業(yè)管理處的公共事務(wù)管理和公共服務(wù)；維修部設(shè)班長1人，維修員3人，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等管理工作；綠化保潔部設(shè)主管1人,綠化員5人，負責(zé)小區(qū)的綠化工作；保潔員7人，負責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生工作；設(shè)協(xié)管部主管1人，3個班，每班包括班長13人，協(xié)管員主要負責(zé)小區(qū)的治安、交通與消防管理工作，實行24小時值班。整個小區(qū)至少配備67人。3、考慮到人員的流動性強和物業(yè)管理行業(yè)特點，為預(yù)防突發(fā)事件，乙方必須按管理人員5%勺比例配置備用人員,67X5%=4人。二、物業(yè)管理收入測算收入項目計算公式年收入（元）備注1、住宅綜合管理服務(wù)費77250m2

27、X1.50元/月.itfX12X95%1320975收繳率95%2、特約服務(wù)收入6000元/年60003、其它收入綜合測算20000合計1346975說明：收繳率按95%KU算，管理費按1.50元/平方米.月測算三、物業(yè)管理支出測算一、員工工資及福利支出項目計算式年支出（元）備注1、人員工資51700元/月X12個月6204002、養(yǎng)老保險600X67人X12X20%96480按平均工資提取3、福利51700X12X14%86856按工資總額計4、工會經(jīng)費51700X12X2%12408同上5、教育經(jīng)費51700X12X1.5%9306同上6、人身意外保險150元/人X44人6600維修員及協(xié)

28、管員7、節(jié)假日補貼300元/人X67人201008、獎金51700元/月X1個月51700年終雙薪9、服裝費300元/年.人X67人2010010、備用人員(1+2+3+4+5+6+7+8+9X5%46198小計970148二、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護費支出項目計算式年支出（元）備注1、日常維修材料費綜合測算300002、外委維修費同上10000委托專業(yè)公司小計40000三、綠化養(yǎng)護費支出項目計算式年支出（元）備注1、工具維修費綜合測算80002、機物料80升/月X3.00元/升X12月/年2880汽油、機油等3、肥料費（農(nóng)機肥）綜合測算375000.5公斤/平方米.年1.50元/公斤測算

29、4、農(nóng)藥費300元/車X3車X4次/年3600防病蟲每季一次，每次3車，300元/車小計51980四、衛(wèi)生保潔費支出項目計算式年支出（元）備注1、消殺藥品綜合測算50002.易耗工具及勞保200元/月X12月X7人168002、排污管井清理、疏通費對外承包100003、垃圾清運費7.00元/月X300戶X12月/年25200按300戶測算小計57000五、協(xié)管費支出項目計算式年支出（元）備注1、對講機維修費綜合測算1500更換電池2、年檢測費1500元/年15003、頻率費13部X150元/年.部19504、勞保用品100元/套X13套1300軍用雨衣、水鞋、手電等小計6250六、辦公費支出項

30、目計算式年支出（元）備注1、差旅費綜合測算50002、通訊費250元/月X4部X12月12000共4部電話3、低值易耗品費500元/月X12月60004、其它辦公費綜合測算3000含辦公設(shè)備維護5、水電費綜合測算6000小計32000以上（一+二+三+四+五+六）合計1157378七、其它支出項目計算式年支出（元）備注1、社區(qū)文化活動費400元/月X12月/年48002、物業(yè)管理責(zé)任險5000元/年5000小計4800以上（一+二+三+四+五+六+七）合計1167178八、管理傭金支出項目計算式年支出（元）備注1、管理傭金1167178X10%116718小計116718以上（一+二+三+四+

31、五+六+七+八）合計1283896九、稅金及附加費支出項目計算式年支出（元）備注1、稅金及附加費1283896X5.5%70615營業(yè)稅、城建稅、教育附加費等小計70615總費用支出以上（一+二+三+四+五+六+七+八+九）合計1354511四、收支相抵1346975（收入）1354511（支出）=-7536（元），收支基本平衡6.2 XX綠城入住期管理（增加）費用測算一、新員工培訓(xùn)費用包括員工招聘費用和培訓(xùn)費用，培訓(xùn)期為半個月，費用按管理人員月工資的一半測算：（51700+4人X800元/月）元X0.5=27450元二、接管費用1、接管驗收費用驗收按物業(yè)管理主管2人，物業(yè)管理員2個，土建水電技術(shù)員4個計，工日按15個工日測算，則8人X（1000元/月.人+22日）X15=5455元2、保潔消殺費用接管驗收時的整體環(huán)境保潔、消殺費用，綜合測算約為5000元。合計：10455元三、入住