成本管理制度PPT(2015521)

1、成本制度培訓成本制度培訓2015年3月總部價字【2014】第八章：成本管理職責劃分暫行規(guī)總部價字【2014】第九章：目標成本的確定及變更管理辦法總部價字【2014】第十章：動態(tài)成本的管理辦法與成本管理相關文件的補充解釋造造價價部部成本工作相關制度成本工作相關制度總部財字【2012】010號：陽光100集團開盤測算（2013版）管理辦法總部總字【2013】001號：房地產開發(fā)成本核算與分攤辦法（2013版）總部財字【2012】005號：關于下發(fā)目標成本中開發(fā)間接費測算與管理辦法的通知財財務務部部一、集團、項目、各部門在成本管理中各自的職一、集團、項目、各部門在成本管理中各自的職責分工責分工二、具

2、體成本工作的分工建議二、具體成本工作的分工建議成本管理職責劃分暫行規(guī)成本工作職責劃分成本工作職責劃分一、集團造價管理部：一、集團造價管理部：（1）在總規(guī)、單體方案、施工圖階段，負責審核項目造價管理部編制）在總規(guī)、單體方案、施工圖階段，負責審核項目造價管理部編制的成本指標測算數(shù)據(jù)；的成本指標測算數(shù)據(jù)；（2）負責集團動態(tài)成本的監(jiān)控，審核成本后評估報告。）負責集團動態(tài)成本的監(jiān)控，審核成本后評估報告。二、項目造價管理部：二、項目造價管理部：（1）在總規(guī)、單體方案、施工圖階段，負責組織各階段成本指標測算）在總規(guī)、單體方案、施工圖階段，負責組織各階段成本指標測算工作，編制主體建筑安裝工程費、基礎設施費、公

3、共配套設施費成工作，編制主體建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費成本指標，審核其他部門提交的成本指標測算數(shù)據(jù)；本指標，審核其他部門提交的成本指標測算數(shù)據(jù)；（2）負責動態(tài)成本的日常管理，包括審核、分析、控制和預警，負責）負責動態(tài)成本的日常管理，包括審核、分析、控制和預警，負責組織成本后評估報告的編制工作。組織成本后評估報告的編制工作。三、項目其他相關部門：（誰執(zhí)行，誰負責）三、項目其他相關部門：（誰執(zhí)行，誰負責）（1）負責各階段各自相關業(yè)務成本指標的測算工作，并報送項目造價）負責各階段各自相關業(yè)務成本指標的測算工作，并報送項目造價管理部審核；管理部審核；（2）負責按確定的目標成本指標進行各

4、自相關業(yè)務的動態(tài)成本控制，）負責按確定的目標成本指標進行各自相關業(yè)務的動態(tài)成本控制，負責進行各自相關業(yè)務成本后評估分析。負責進行各自相關業(yè)務成本后評估分析。具體成本工作分工建議具體成本工作分工建議1 1基本原則：基本原則：1、目標成本的拆分原則誰確定，動態(tài)成本由誰拆分，保證口徑一致性。、目標成本的拆分原則誰確定，動態(tài)成本由誰拆分，保證口徑一致性。2、造價部之外的部門簽訂的合同均由成本工程師拆分，造價部內簽訂的、造價部之外的部門簽訂的合同均由成本工程師拆分，造價部內簽訂的工程合同，誰簽訂誰拆分。工程合同，誰簽訂誰拆分。3、所有合同簽訂審批流程均需加簽成本工程師。無目標成本時，合同統(tǒng)、所有合同簽訂

5、審批流程均需加簽成本工程師。無目標成本時，合同統(tǒng)計清楚完整方便編制目標成本，有目標成本時，及時計入動態(tài)成本。計清楚完整方便編制目標成本，有目標成本時，及時計入動態(tài)成本。4、建安工程外的合同，成本工程師負責將合同拆分、錄入、建安工程外的合同，成本工程師負責將合同拆分、錄入ORACLE系統(tǒng)。系統(tǒng)。如不能做到，則相關部門拆分后應與成本工程師定期核對。如不能做到，則相關部門拆分后應與成本工程師定期核對。&目標成本、合同拆分、合同錄入、實際產值拆分、實際產值錄入口徑均要完全對應一致，如果哪個環(huán)節(jié)不能保證，動態(tài)成本就會出現(xiàn)各種錯誤。具體成本工作分工建議具體成本工作分工建議2 2一、目標成本的制定中

6、遵循的原則一、目標成本的制定中遵循的原則二、如何編制、審核目標成本二、如何編制、審核目標成本三、目標成本的變更的條件三、目標成本的變更的條件目標成本目標成本一、目標成本的制定原則一、目標成本的制定原則1、報送時間：項目造價部在收到第一版施工圖后、報送時間：項目造價部在收到第一版施工圖后45日歷天日歷天（包括節(jié)假日）內報送目標成本（包括節(jié)假日）內報送目標成本2、編制原則：、編制原則：（1）測算建筑面積應以建設工程規(guī)劃許可證面積為準，并需）測算建筑面積應以建設工程規(guī)劃許可證面積為準，并需將規(guī)劃許可證傳真至集團備案。將規(guī)劃許可證傳真至集團備案。（2） 每個科目均應有詳細的測算說明和依據(jù)：已簽訂合同的

7、，每個科目均應有詳細的測算說明和依據(jù)：已簽訂合同的，列明合同明細；未簽訂合同的，列出測算過程。列明合同明細；未簽訂合同的，列出測算過程。（3） 目標成本為正常合理的施工條件下形成最終的工程實體目標成本為正常合理的施工條件下形成最終的工程實體需要的成本，所以合同外索賠、拆除工程不計入目標成本。需要的成本，所以合同外索賠、拆除工程不計入目標成本。詳見第詳見第9章附表章附表目標成本測算模板目標成本測算模板二、目標成本的審核二、目標成本的審核11、單一產品體劃分是否正確合理，公共配套設施、人防車庫、不能、單一產品體劃分是否正確合理，公共配套設施、人防車庫、不能出售的地下室均需單列單一產品體。出售的地下

8、室均需單列單一產品體。2、公共配套設施、車庫只分攤直接成本：大市政配套費、施工圖設、公共配套設施、車庫只分攤直接成本：大市政配套費、施工圖設計費、主體建安。計費、主體建安。3、土地成本根據(jù)占地面積分攤，主要檢查：、土地成本根據(jù)占地面積分攤，主要檢查： 1）各標段用地面積及各單一產品體占地面積是否正確，分攤公式）各標段用地面積及各單一產品體占地面積是否正確，分攤公式是否正確。是否正確。 2）是否有漏項如：公共配套設施的土地成本、股權溢價。）是否有漏項如：公共配套設施的土地成本、股權溢價。4、前期準備費大多按建筑面積分攤，主要檢查面積、公式是否正確，、前期準備費大多按建筑面積分攤，主要檢查面積、公

9、式是否正確，數(shù)據(jù)是否能閉合。該部分內容大部分由相關部門簽約，且在目標成本數(shù)據(jù)是否能閉合。該部分內容大部分由相關部門簽約，且在目標成本確定前已將合同錄入系統(tǒng)，如做目標成本的人與合同拆分錄入的人口確定前已將合同錄入系統(tǒng)，如做目標成本的人與合同拆分錄入的人口徑不一致，直接導致動態(tài)成本與目標成本無法對比。徑不一致，直接導致動態(tài)成本與目標成本無法對比。二、目標成本的審核二、目標成本的審核2五、已簽訂合同的審核（主要是總包工程、基礎工程）五、已簽訂合同的審核（主要是總包工程、基礎工程）1）計入目標成本的合同額與清單是否一致，其中總包清單應與目標）計入目標成本的合同額與清單是否一致，其中總包清單應與目標成本

10、一起報送，核對數(shù)據(jù)是否對應，如目標成本變更有基礎數(shù)據(jù)核對。成本一起報送，核對數(shù)據(jù)是否對應，如目標成本變更有基礎數(shù)據(jù)核對。2）暫列金額及變更不計入目標成本。）暫列金額及變更不計入目標成本。3）經(jīng)濟指標及單方造價是否合理。）經(jīng)濟指標及單方造價是否合理。4）與前期類似標段動態(tài)成本相比是否合理。）與前期類似標段動態(tài)成本相比是否合理。六、未簽訂合同的審核（鋁窗、精裝、弱電、消防、電梯、園林）六、未簽訂合同的審核（鋁窗、精裝、弱電、消防、電梯、園林）1）測算的面積指標含量是否合理。）測算的面積指標含量是否合理。2）參照前期的單價是否合理。）參照前期的單價是否合理。3）與前期類似工程動態(tài)成本相比是否接近。）

11、與前期類似工程動態(tài)成本相比是否接近。4）園林、精裝標準須有書面依據(jù)。）園林、精裝標準須有書面依據(jù)。七、室外水暖氣電參考收費標準測算，或參考前期標段結合實際情況七、室外水暖氣電參考收費標準測算，或參考前期標段結合實際情況測算測算二、目標成本的審核二、目標成本的審核3八、公共配套設施及人防建設費先估算出金額再在與之對應的可售產八、公共配套設施及人防建設費先估算出金額再在與之對應的可售產品中分攤。品中分攤。九、開發(fā)間接費根據(jù)財務部公式計算。九、開發(fā)間接費根據(jù)財務部公式計算。十、最后統(tǒng)一核對上報的目標成本與前期、類似標段成本差異原因是十、最后統(tǒng)一核對上報的目標成本與前期、類似標段成本差異原因是否合理。

12、否合理。十一、在測算明細表中列出書面審核意見，項目公司需要做回復書面十一、在測算明細表中列出書面審核意見，項目公司需要做回復書面意見。意見。十二、修改確認后到十二、修改確認后到OA系統(tǒng)中走審批流程。系統(tǒng)中走審批流程。十三、審批完成，項目造價部將數(shù)據(jù)錄入十三、審批完成，項目造價部將數(shù)據(jù)錄入ORACLE系統(tǒng)，待首次報送系統(tǒng)，待首次報送動態(tài)成本時，集團造價部檢查數(shù)據(jù)錄入是否正確動態(tài)成本時，集團造價部檢查數(shù)據(jù)錄入是否正確三、目標成本的變更條件三、目標成本的變更條件可變更目標成本的具體條件如下可變更目標成本的具體條件如下：1 1、范圍變化：增減樓棟，增減系統(tǒng)等工作范圍發(fā)生變化的；、范圍變化：增減樓棟，增

13、減系統(tǒng)等工作范圍發(fā)生變化的；2 2、營銷方案變化及品質提高：變化方案及提高檔次等應有相關書面報告，、營銷方案變化及品質提高：變化方案及提高檔次等應有相關書面報告，且由營銷部門確認，審批后可做調整；且由營銷部門確認，審批后可做調整；3 3、政府規(guī)費變更：政府調整相關收費標準，收費標準發(fā)生變化，從而對、政府規(guī)費變更：政府調整相關收費標準，收費標準發(fā)生變化，從而對成本有較大影響，項目公司需提供政府調整收費的相關文件；成本有較大影響，項目公司需提供政府調整收費的相關文件；4 4、國家設計規(guī)范變化導致的設計變更、國家設計規(guī)范變化導致的設計變更: :由于規(guī)范變化導致設計變更產生的由于規(guī)范變化導致設計變更產

14、生的目標成本增加，項目公司需提供規(guī)范變更的相關文件。目標成本增加，項目公司需提供規(guī)范變更的相關文件。一、動態(tài)成本的控制一、動態(tài)成本的控制二、動態(tài)成本的編制二、動態(tài)成本的編制三、動態(tài)成本的報審三、動態(tài)成本的報審四、結轉標段的處理四、結轉標段的處理動態(tài)成本動態(tài)成本一、動態(tài)成本的控制一、動態(tài)成本的控制目標成本確定之前沒有相關控制手段，在目標成本確定后：目標成本確定之前沒有相關控制手段，在目標成本確定后：1、工程招標前需要估算合同金額（標底），與目標成本對比，如果超出，需、工程招標前需要估算合同金額（標底），與目標成本對比，如果超出，需修改方案后招標。網(wǎng)上招標公示次月隨動態(tài)成本（附表修改方案后招標。網(wǎng)

15、上招標公示次月隨動態(tài)成本（附表7）上報集團。）上報集團。2、工程招標發(fā)中標通知書前，意向中標價與目標成本對比，填制附表、工程招標發(fā)中標通知書前，意向中標價與目標成本對比，填制附表3擬擬訂合同與目標成本對比表訂合同與目標成本對比表，如果不超出，則發(fā)中標通知書，在，如果不超出，則發(fā)中標通知書，在OA 中走合同中走合同審批時附上該對比表。審批時附上該對比表。3、如果超出則變更目標成本或調整方案，如果還不能低于目標成本需要填附、如果超出則變更目標成本或調整方案，如果還不能低于目標成本需要填附表表4超目標成本目標成本簽訂合同申請表超目標成本目標成本簽訂合同申請表，總經(jīng)理，總經(jīng)理/總裁在總裁在OA審批同意

16、后審批同意后方可簽訂合同。方可簽訂合同。成本控制工作執(zhí)行的不太好。成本控制工作執(zhí)行的不太好。控制流程詳見附表控制流程詳見附表9流程圖流程圖一、動態(tài)成本的控制一、動態(tài)成本的控制一、動態(tài)成本原理：一、動態(tài)成本原理：動態(tài)成本就是本月預估的項目最終總成本，在已有目標成本的基礎上，如何快動態(tài)成本就是本月預估的項目最終總成本，在已有目標成本的基礎上，如何快速做出動態(tài)成本呢：速做出動態(tài)成本呢：1、將每月新簽訂合同或確定的收費替換目標成本中的估算額。、將每月新簽訂合同或確定的收費替換目標成本中的估算額。2、將實際變更簽證計入，同時將目標成本中的預留金調減。、將實際變更簽證計入，同時將目標成本中的預留金調減。3

17、、合同外索賠計入。、合同外索賠計入。最終的動態(tài)成本最終的動態(tài)成本=合同額合同額+變更洽商變更洽商+合同外索賠合同外索賠二、具體步驟：二、具體步驟：1、目標成本審批后，編制附表、目標成本審批后，編制附表7動態(tài)成本與目標成本差異匯總表動態(tài)成本與目標成本差異匯總表，目標，目標成本盡量做細，細到合同即可，方便對比。成本盡量做細，細到合同即可，方便對比。2、合同簽訂后：、合同簽訂后：1）編制合同臺賬（附表）編制合同臺賬（附表7中），并將合同金額分攤，方便后期標段做目標成中），并將合同金額分攤，方便后期標段做目標成本時查詢；總包合同對應多科目時，方便查詢合同總額本時查詢；總包合同對應多科目時，方便查詢合同

18、總額2）將分攤后的合同金額替換與之對應的目標成本（附表）將分攤后的合同金額替換與之對應的目標成本（附表7）二、動態(tài)成本的編制二、動態(tài)成本的編制1 13、 變更洽商、合同外索賠發(fā)生后，編制附表變更洽商、合同外索賠發(fā)生后，編制附表8變更簽證、合同外費用匯總變更簽證、合同外費用匯總表表，每月末將匯總金額填入附表每月末將匯總金額填入附表7的對比表中。的對比表中。4、如不干預，系統(tǒng)默認數(shù)據(jù)為動態(tài)成本、如不干預，系統(tǒng)默認數(shù)據(jù)為動態(tài)成本=目標成本，因此將附表目標成本，因此將附表7中各單一產中各單一產品體各科目的動態(tài)成本與目標成本差異額計算出，錄入品體各科目的動態(tài)成本與目標成本差異額計算出，錄入ORACLE系

19、統(tǒng)將發(fā)生系統(tǒng)將發(fā)生變更中。這樣目標成本變更中。這樣目標成本+差異額差異額=真正的動態(tài)成本。真正的動態(tài)成本。5、根據(jù)實際發(fā)生成本調減預留金，公式如下：、根據(jù)實際發(fā)生成本調減預留金，公式如下： 動態(tài)成本中預留金動態(tài)成本中預留金=（目標成本（目標成本-實際發(fā)生成本）實際發(fā)生成本）*預留金比率。預留金比率。6、將每月實際發(fā)生成本編制、將每月實際發(fā)生成本編制月度工程進度確認明細表月度工程進度確認明細表附表附表1，錄入，錄入ORACLE系統(tǒng)的實際發(fā)生成本中。系統(tǒng)的實際發(fā)生成本中。7、將實際發(fā)生成本填入附表、將實際發(fā)生成本填入附表7的對比表中，公式自動算出預估成本等內容，的對比表中，公式自動算出預估成本等內

20、容，與與ORACLE系統(tǒng)中的內容相對應，方便核查。系統(tǒng)中的內容相對應，方便核查。二、動態(tài)成本的編制二、動態(tài)成本的編制2 21、 將系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)分單一產品體導出，做成本分析報告附表將系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)分單一產品體導出，做成本分析報告附表6動態(tài)成本分動態(tài)成本分析報告附表析報告附表，并手動匯總。，并手動匯總。2、然后填制附表、然后填制附表5動態(tài)成本分析報告動態(tài)成本分析報告，分析報告按標段分析，分析報告按標段分析， 1）將目標成本與動態(tài)成本的差異原因列明，要求寫明那個合同、變更造成）將目標成本與動態(tài)成本的差異原因列明，要求寫明那個合同、變更造成多少的差異金額。多少的差異金額。 2）列出月度差異，具體分析由那

21、些合同及變更導致的差異金額。）列出月度差異，具體分析由那些合同及變更導致的差異金額。3、超出目標成本科目，向、超出目標成本科目，向負責該科目成本的部門負責該科目成本的部門及時發(fā)出預警通知。及時發(fā)出預警通知。并提示并提示該部門主管領導和項目總經(jīng)理及早關注該成本。該部門主管領導和項目總經(jīng)理及早關注該成本。三、動態(tài)成本的報審三、動態(tài)成本的報審1 14、集團同事檢查重點：、集團同事檢查重點：1）動態(tài)成本與目標成本對比表（附表）動態(tài)成本與目標成本對比表（附表7）、動態(tài)成本分析報告附表（附表）、動態(tài)成本分析報告附表（附表6）、）、動態(tài)成本分析報告（附表動態(tài)成本分析報告（附表5），三份表中數(shù)據(jù)是否一致。），三份表中數(shù)據(jù)是否一致。2）分析報告中，動態(tài)成本與目標成本的差異原因分析是否清晰明確，）分析報告中，動態(tài)成本與目標成本的差異原因分析是否清晰明確，3）分析報告中，月度差異中相關合同、變更與本月平臺中簽訂的合同、變更）分析報告中，月度差異中相關合同、變更與本月平臺中簽訂的合同、變更是否一致，是否及時正