手房買(mǎi)賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范ppt課件

1、二手房買(mǎi)賣法律風(fēng)險(xiǎn)防備二手房買(mǎi)賣法律風(fēng)險(xiǎn)防備法務(wù)部法務(wù)部 邱煜邱煜三峽買(mǎi)賣網(wǎng) sxmaimai/ wenku1內(nèi)容提要內(nèi)容提要二手房買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)概述二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)概述二手房買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)概述階段性同類型集中型二手房買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)概述二手房買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)概述買(mǎi)賣標(biāo)的大程序較復(fù)雜對(duì)國(guó)家政策敏感買(mǎi)賣雙方不專業(yè)二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程1.賣方掛牌買(mǎi)方看房二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程2.簽署居間協(xié)議支付買(mǎi)房定金二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程3.簽署二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程4.買(mǎi)房付款或懇求貸款二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程5.辦理過(guò)戶領(lǐng)取權(quán)證二手

2、房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程二手房買(mǎi)賣買(mǎi)賣流程6.銀行放款房屋交接支付傭金二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題1. 未經(jīng)房屋共有人的贊同，賣方出賣房屋能否有效？ 宋某和李某是夫妻，雙方登記結(jié)婚后，宋某看到樓市比股市好，就用本人炒股得來(lái)的錢(qián)買(mǎi)了套房子，而名字只登記了宋一人。后來(lái)，宋、李兩人出現(xiàn)感情不和，要鬧離婚，宋某想到了轉(zhuǎn)移財(cái)富，就瞞著李某把房子賣給了張某。離婚訴訟中，李某在清查宋某財(cái)富時(shí)發(fā)現(xiàn)那套房子曾經(jīng)過(guò)戶給了張某，李某以為，這房子是和宋結(jié)婚后買(mǎi)的，雖然本人沒(méi)出過(guò)錢(qián)，但仍屬于夫妻共同財(cái)富，宋某出賣房子未經(jīng)其贊同是無(wú)效的。遂主張宋某和張某買(mǎi)賣房屋的行為無(wú)效，張某應(yīng)返還房屋。二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)

3、題2. 賣方“跳價(jià)、撤單，該當(dāng)承當(dāng)怎樣的責(zé)任？ 2021年7月，郭某經(jīng)過(guò)中原地產(chǎn)向葉某求購(gòu)位于嘉定江橋的一套公寓房，雙方及中原地產(chǎn)共同簽署了一份，商定房?jī)r(jià)是107萬(wàn)元；協(xié)議簽署后7天內(nèi)簽署。第二天，郭某就給了葉某5萬(wàn)元定金。但嗣后，葉某以種種托詞不與郭某簽署買(mǎi)賣合同。在中原地產(chǎn)的組織下，雙方又進(jìn)展了多次磋商，同年8月，葉某提出要以118萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，遭到了郭某的回絕。為此，郭某向法院起訴，要求葉某返還10萬(wàn)元，并賠償一樣地段、一樣規(guī)格、一樣質(zhì)量的房屋差價(jià)。經(jīng)法院委托上海城市房地產(chǎn)公司評(píng)價(jià)，2021年8月，系爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)為121萬(wàn)元。葉某那么以為，雙方未簽署正式合同，本人不算違約。二手房

4、買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題3. 買(mǎi)賣雙方為逃稅，聯(lián)手做低房?jī)r(jià)，簽署“陰陽(yáng)合同該如何處置？普通住宅非普通住宅契稅買(mǎi)方支付初次購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)的1%；二次購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)的1.5%3%營(yíng)業(yè)稅及附加賣方支付賣方買(mǎi)入已滿2年，免征；賣方買(mǎi)入未滿2年，此次賣出與上次買(mǎi)入差額部分的5.55%賣方買(mǎi)入已滿2年，此次賣出與上次買(mǎi)入差額部分的5.55%；賣方買(mǎi)入未滿2年，房?jī)r(jià)的5.55%個(gè)人所得稅賣方支付房?jī)r(jià)的1%或差價(jià)的20%；假設(shè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上家庭獨(dú)終身活住房的，免征房?jī)r(jià)的2%或差價(jià)的20%；假設(shè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上家庭獨(dú)終身活住房的，免征二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題3. 買(mǎi)賣雙方為逃稅，聯(lián)手做低房?jī)r(jià)，簽署“

5、陰陽(yáng)合同該如何處置？ 富某經(jīng)過(guò)志遠(yuǎn)房產(chǎn)向陳某購(gòu)買(mǎi)位于銅川路的一個(gè)商鋪，陳某提出房款到手價(jià)為105萬(wàn)元，富某表示贊同。經(jīng)與陳某進(jìn)一步協(xié)商，雙方最終簽署的中房屋價(jià)款為65萬(wàn)元，另40萬(wàn)元經(jīng)過(guò)簽署予以支付。協(xié)議簽署后，富某只交付了65萬(wàn)元，對(duì)于那份40萬(wàn)元的，其以為是無(wú)效的，故不予履行。無(wú)法，陳某只得起訴富某，要求富某繼續(xù)履行，向其支付40萬(wàn)元。二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題4. 貸款出現(xiàn)妨礙，買(mǎi)方應(yīng)如何維護(hù)本人？ 小張、小王夫妻倆為結(jié)婚向唐某購(gòu)買(mǎi)位于寶山一二八留念路的一套房子，房屋總價(jià)為萬(wàn)元。雙方在買(mǎi)賣合同中商定，于2021年9月30日前共同向買(mǎi)賣中心懇求過(guò)戶；買(mǎi)方除支付50萬(wàn)元首付款外，余

6、款88萬(wàn)元經(jīng)過(guò)銀行貸款支付，如貸款審核未經(jīng)過(guò)或經(jīng)過(guò)額度缺乏，買(mǎi)方應(yīng)在送件即辦理過(guò)戶手續(xù)前補(bǔ)足房款；如買(mǎi)方不按合同商定支付房款，逾期超越7日的，賣方有權(quán)解除合同；買(mǎi)方在貸款審核經(jīng)過(guò)后7日內(nèi)與賣方一同懇求過(guò)戶。由于小張、小王任務(wù)都不穩(wěn)定，收入又偏低，其分別于2021年8月10日和9月5日向農(nóng)行、工行懇求的貸款均未獲批，直至10月9日，才經(jīng)過(guò)上海銀行懇求到78萬(wàn)元。而此時(shí)房?jī)r(jià)飛漲，10月8日，唐某就向小夫妻 倆發(fā)去律師函，要求解約。雙方為此涉訟。二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題5. 如何認(rèn)定“跳單行為和“跳單責(zé)任？ “中介公司帶委托人看房后的個(gè)月內(nèi)，委托人或委托人的近親屬、關(guān)系人與賣方私下成交或

7、利用中介公司信息、時(shí)機(jī)另行委托他人居間成交的，即構(gòu)成違約，該當(dāng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題5. 如何認(rèn)定“跳單行為和“跳單責(zé)任？ 2021年9月，李某將本人的一套住房分別放在中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)以及立好信掛牌出賣，均未委托獨(dú)家代理。漢宇地產(chǎn)于10月22日帶陶某去看了房，立好信于11月23日帶陶某的妻子去看了房，中原地產(chǎn)那么于11月27日帶陶某看了房，并簽署了。載明：陶某情愿委托中原地產(chǎn)居間求購(gòu)房屋，傭金為房屋實(shí)踐成交價(jià)的1%；中原地產(chǎn)帶陶某看房后六個(gè)月，陶某與賣方私下成交或利用中原地產(chǎn)的信息、時(shí)機(jī)另行委托他人居間成交的，即構(gòu)成違約，應(yīng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。continue二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題二手房買(mǎi)賣典型問(wèn)題5. 如何認(rèn)定“跳單行為和“跳單責(zé)任？ 看房時(shí)，中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)為165萬(wàn)元，陶某以為價(jià)錢(qián)太高，就再未與其聯(lián)絡(luò)。幾天后，漢宇地產(chǎn)與陶某聯(lián)絡(luò)，報(bào)價(jià)為145萬(wàn)元，并積極與李某協(xié)商價(jià)錢(qián)。2021年12月，在漢宇地產(chǎn)的居間下，陶某與李某以萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)成了交。陶某按1%的費(fèi)率交納了1