創(chuàng)業(yè)園全程策劃報(bào)告

1、關(guān)于在桂林開發(fā)區(qū)開發(fā)創(chuàng)業(yè)人社區(qū)的設(shè)想蘇州科賽作為江南最早的城市營運(yùn)商之一，目前對是否進(jìn)入桂林高新區(qū)發(fā)展的討論進(jìn)入了決策階段。經(jīng)過我們對該城市的產(chǎn)業(yè)要素分析和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象梳理，結(jié)合本公司的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，筆者以為，在桂磨經(jīng)濟(jì)帶建立一個(gè)有相當(dāng)規(guī)模的創(chuàng)業(yè)人社區(qū)，是符合桂林城市發(fā)展戰(zhàn)略、充實(shí)該城市產(chǎn)業(yè)要素、進(jìn)一步完善該城市的經(jīng)濟(jì)布局與規(guī)劃，從而開展對該地區(qū)市場化經(jīng)營的有效運(yùn)作可行方案。其基本設(shè)想如下：一、 創(chuàng)業(yè)人社區(qū)的概念：這是近年來我國高新區(qū)初見成效的的一種社區(qū)建設(shè)運(yùn)營模式，它迅速集聚以知識資源為主導(dǎo)要素、高附加值、低有形資產(chǎn)投入的產(chǎn)業(yè)，將營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境、孵化科技企業(yè)，盤活閑置資產(chǎn)與有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作有機(jī)結(jié)合

2、，以對創(chuàng)業(yè)人士的個(gè)性化服務(wù)為特色，以完善的配套服務(wù)體系及優(yōu)美環(huán)境服務(wù)于來桂林開發(fā)區(qū)發(fā)展的各類高技術(shù)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人士。在這個(gè)完善的服務(wù)體系中，數(shù)百家企業(yè)同一條街，上萬名創(chuàng)業(yè)者同一個(gè)家，以孵化單元和酒店式公寓為主，培訓(xùn)基地、演講廳、產(chǎn)品展示館、商務(wù)會所、直至停車位、咖啡屋、洗衣房、小超市、主題吧、運(yùn)動(dòng)場、綠地公園應(yīng)有盡有，不僅建設(shè)這樣一個(gè)創(chuàng)業(yè)人工作生活所需要的社區(qū)，而且，這個(gè)社區(qū)為創(chuàng)業(yè)人共同擁有，共同發(fā)展并共同珍惜。巴黎新區(qū)德方思不僅容納了法國一半的大型企業(yè)、數(shù)萬居民、歐洲最大的商業(yè)中心、還成為歐洲最大的公交換乘中心等等，優(yōu)美的環(huán)境已及完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客慕名而至，而巴黎老城區(qū)仍然保留濃

3、郁的歷史風(fēng)情。我們希望，桂模創(chuàng)業(yè)人社區(qū)將成為桂林的德方思。社區(qū)最初宗旨：依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境和條件，實(shí)施優(yōu)惠政策，招商引智入住創(chuàng)業(yè)，培育具有競爭能力的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家。其任務(wù)是支持高技術(shù)人才將所掌握的先進(jìn)技術(shù)、現(xiàn)代經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)、市場信息與區(qū)內(nèi)的資源有效結(jié)合，發(fā)展具有競爭能力的高新技術(shù)企業(yè)，提高區(qū)域技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的水平和能力，為區(qū)域創(chuàng)造新的就業(yè)崗位和新的稅源，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)業(yè)人社區(qū)的優(yōu)勢在于：孵化功能相對完備、系統(tǒng)且規(guī)模較大；對高素質(zhì)人才強(qiáng)力吸引；孵化服務(wù)產(chǎn)品多樣；注重人才資源的培養(yǎng)與開發(fā)；社會孵化資源的參入性較強(qiáng)；區(qū)域社會的顯

4、示度較強(qiáng)；風(fēng)險(xiǎn)投資注重對創(chuàng)新人才成長的投入；金融社會資本注重對環(huán)境建設(shè)的投入；注重人與自然的和諧，激發(fā)創(chuàng)造性靈感。二、項(xiàng)目市場預(yù)測：1、目前全國高新區(qū)的民營企業(yè)孵化正呈現(xiàn)出欣欣向榮的局面。各地各類孵化器在吸引留學(xué)生回國創(chuàng)業(yè)、培育科技企業(yè)家、扶植科技企業(yè)成長方面做了很多成績：蘇州創(chuàng)業(yè)園累積孵化科技企業(yè)500多家，目前在孵企業(yè)年產(chǎn)值超10億，已經(jīng)為開發(fā)區(qū)輸送了近200家高新技術(shù)企業(yè)，其中有許多是區(qū)域或行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)。武漢東湖高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心在孵化培育高科技企業(yè)、孵化空間的布置和管理方面都具有豐富的成功經(jīng)驗(yàn)，是我國國際企業(yè)孵化器的龍頭單位，并對全國企業(yè)孵化器行業(yè)具有很大的影響；目前在創(chuàng)業(yè)人社區(qū)運(yùn)作中

5、已經(jīng)有了成功經(jīng)驗(yàn)。目前，蘇州創(chuàng)業(yè)園孵化單元（寫字樓）面積已達(dá)50000余平方米，相當(dāng)一部分民營企業(yè)現(xiàn)在還找價(jià)廉物美的辦公場所；武漢創(chuàng)業(yè)人社區(qū)一期2003年啟動(dòng)、2004年初竣工的7棟15層寫字樓日前已經(jīng)告罄，二期2棟21層單身公寓目前已近竣工，租售基本完成。同項(xiàng)目二期（在孵化樓和公寓邊修繕的）歐風(fēng)商業(yè)街也已啟動(dòng)。科賽集團(tuán)與蘇州創(chuàng)業(yè)園源遠(yuǎn)流長，與武漢創(chuàng)業(yè)中心已達(dá)成合作意向。并且發(fā)展桂林創(chuàng)業(yè)人社區(qū)項(xiàng)目的設(shè)想已獲得全國孵化器協(xié)會的支持。2、同時(shí)，隨著國家宏觀政策的支持與傾斜，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)的民營企業(yè)發(fā)展勢頭極猛。然而江、浙、滬、穗對于當(dāng)?shù)卦S多企業(yè)來說，城市開發(fā)已比較成熟和完善，已經(jīng)進(jìn)入精耕細(xì)

6、作和見縫插針的時(shí)代。地域資源、人力資源、投資成本以及面向未來的需求等多種因素已經(jīng)促發(fā)一些企業(yè)向中西部地區(qū)尋找發(fā)展空間，他們迫切地需要這樣的投資環(huán)境與配套服務(wù)環(huán)境。要吸引大型科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)的進(jìn)駐，全國各地創(chuàng)業(yè)園的畢業(yè)企業(yè)、世界各地的歸國創(chuàng)業(yè)學(xué)子、發(fā)達(dá)地區(qū)正尋求新發(fā)展的投資商都將是社區(qū)的無盡客源；科賽集團(tuán)的浙商網(wǎng)絡(luò)、蘇州創(chuàng)業(yè)園的 畢業(yè)企業(yè)和滬寧線企業(yè)網(wǎng)絡(luò)、全國孵化器協(xié)會的海外學(xué)子網(wǎng)絡(luò)及武漢創(chuàng)業(yè)園畢業(yè)企業(yè)是該社區(qū)意向客戶。3、一旦項(xiàng)目發(fā)展，桂林地區(qū)的許多發(fā)展商也會在這里找到自己的位置。三、 項(xiàng)目選址要求：桂磨公路位于周邊有：桂林開發(fā)區(qū)對投資該地區(qū)的中小企業(yè)的優(yōu)惠政策（略）本項(xiàng)目作為民營孵化

7、器投入所獲政策支持：（略）四、 項(xiàng)目內(nèi)容：作為一個(gè)新型社區(qū)，我們根據(jù)桂林的區(qū)域特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了如下主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：知識產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)。并由此按主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)劃分多個(gè)功能區(qū)域。如知識型產(chǎn)業(yè)區(qū)有研發(fā)中心、孵化單元，中試車間、產(chǎn)業(yè)廠房、培訓(xùn)基地、演講會議廳、產(chǎn)品展示館和單身公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓酒店、商務(wù)會所、食堂直至停車位、咖啡屋、洗衣房、小超市、主題吧、運(yùn)動(dòng)場、綠地公園等等；休閑產(chǎn)業(yè)的主體是指由旅游業(yè)、娛樂業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)及其他服務(wù)業(yè)復(fù)合所構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，這是知識產(chǎn)業(yè)群體必不可少的支持；汽車已經(jīng)不僅是一種日用消費(fèi)品，而且是一種文化、一種時(shí)尚、一種生活方式，是新一代創(chuàng)業(yè)人不可或缺的工

8、具。桂模經(jīng)濟(jì)帶有條件建一個(gè)汽車博覽城，把汽車文化演繹得淋漓盡致：比如汽車公園、汽車電影、汽車旅館、賽車訓(xùn)練場、汽車駕校、汽車展覽、汽車貿(mào)易和裝潢、維修、以及出租車司機(jī)休息服務(wù)中心； 會展業(yè)已成為國內(nèi)外諸多名城的共同選擇，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界每年的大型會展不少于15萬個(gè)總開銷在2800億美元，美國會展產(chǎn)業(yè)每年的直接收入是8001000億美元。桂林名城具有發(fā)展會展業(yè)的優(yōu)勢（略），同時(shí)，他是展示創(chuàng)業(yè)人風(fēng)采、企業(yè)成果，完備創(chuàng)業(yè)人社區(qū)國際信息平臺，幫助企業(yè)走向全國走向世界的有效補(bǔ)充。各產(chǎn)業(yè)區(qū)都有完備的功能配套區(qū)。首期項(xiàng)目應(yīng)為知識型產(chǎn)業(yè)區(qū)，需科技用地約 300 畝。一期工程占地 平方米，總建筑面積約為 平方米左

9、右。它由 棟單層 平方米的 層高綜合樓、配套的綠化廣場、停車場及裙樓組成。其中孵化單元面積 平方米，配套商業(yè)面積 平方米，停車位 個(gè)，綠化廣場面積-平方米。本項(xiàng)目按照環(huán)境至上的原則精心規(guī)劃、開發(fā)，所以設(shè)計(jì)單層400600平方米、每戶200300平方米，是考慮項(xiàng)目的客戶對象為中小科技企業(yè)，這種戶型適合他們使用。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的主要客戶對象是金融、律師、會計(jì)師等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)。六、 項(xiàng)目組建單位科賽公司介紹：武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心介紹（略）兩家聯(lián)合組建股份制民營孵化器有限責(zé)任公司，按市場規(guī)律運(yùn)作。孵化器通過增加不斷涌現(xiàn)的企業(yè)的成功率而對其所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響；同時(shí)，孵化器本身就是一個(gè)可持續(xù)的積極

10、有效的企業(yè)運(yùn)作典范。七、 項(xiàng)目效益預(yù)測創(chuàng)業(yè)人社區(qū)項(xiàng)目必須按商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，但在某種意義上說它首先是一個(gè)公益項(xiàng)目，其開發(fā)具有較高的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。創(chuàng)業(yè)人社區(qū)的最大收益者是區(qū)域政府。項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)可引進(jìn)300家以高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，年產(chǎn)值規(guī)?？蛇_(dá)10億人民幣以上，年上繳稅金8000萬元。同時(shí)，這里將集聚各類高素質(zhì)人才3000人以上，提供各類就業(yè)崗位愈20000個(gè)。這些將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大的推動(dòng)力。項(xiàng)目追求低成本運(yùn)作，首先，土地的成本預(yù)算為：按照首期項(xiàng)目預(yù)算，首期投入 為 元，其中包括根據(jù)我們的市場調(diào)研分析，項(xiàng)目銷售定價(jià)為均價(jià) /平方米，據(jù)此計(jì)算，項(xiàng)目總收入 萬元。項(xiàng)目總投資為 萬元，上繳稅金為 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 萬元。投資利潤率為 元。八、 結(jié)論1.桂磨創(chuàng)業(yè)人社區(qū)工程選址應(yīng)在交地條件成熟、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、科技力量相對集中的地區(qū)。2. 桂林市委市政府和開發(fā)區(qū)如能為本項(xiàng)目提供各種優(yōu)惠，有良好的投資環(huán)境，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是沒有問題的。3. 整個(gè)項(xiàng)目策劃從高起點(diǎn)、國際化、標(biāo)準(zhǔn)化入手，實(shí)施是可行的，該項(xiàng)目已有成熟的創(chuàng)業(yè)中心和科技公司直接參與投資和實(shí)施。成功是肯定的，前景是美好的。4. 本公司的股東背景優(yōu)秀：知識品牌是不容置疑的，具有江浙地產(chǎn)運(yùn)作、企業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資集團(tuán)與全國第一家高科技創(chuàng)業(yè)中心強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有可供參照的運(yùn)作實(shí)例作依據(jù)，因此成功是不言而喻的。