房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)涉及分立中的涉稅事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)中公司分立流程及稅務(wù)處理公司分立稅務(wù)處理公司分立是指一個(gè)公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定分成兩個(gè) 或兩個(gè)以上公司的法律行為。公司分立在企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、 提高盈利能力等方面都有著比較明顯的作用。其中房地產(chǎn)公 司因其資產(chǎn)的特殊性，在流程和稅務(wù)處理方面存在一定不同。 房地產(chǎn)公司分立的流程以及稅務(wù)處理問(wèn)題。一、房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)中的公司分立流程按照被分立企業(yè)在分立后是否存續(xù)， 分為存續(xù)分立（被分 立企業(yè)繼續(xù)存續(xù)）與新設(shè)/解散分立（被分立企業(yè)不再存續(xù)）, 本文以存續(xù)分立為例介紹相應(yīng)的流程。（1） 公司分立的批準(zhǔn)根據(jù)公司法第 37條、第43條以及第103條的規(guī) 定，公司分立應(yīng)當(dāng)由公司董事會(huì)擬定分立

2、方案并交由公司股 東會(huì)以特別決議的方式即必須經(jīng)由席會(huì)議的股東所持表決 權(quán)的三分之二 以上審議通過(guò)。同時(shí)根據(jù)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法 的相關(guān)規(guī)定，若擬分立公司 涉及到國(guó)有獨(dú)資公司的，則需要獲得履行由資人職責(zé)的國(guó)資 監(jiān)管機(jī)構(gòu)決定。上述存續(xù)公司的股東會(huì)決議至少需要包含：同意公司進(jìn) 行存續(xù)性分立、分立后存續(xù)注冊(cè)資本的變化、擬劃入新設(shè)公司的資產(chǎn)明細(xì)、新設(shè)公司的名稱及注冊(cè)資本、分立前債權(quán)債 務(wù)的承擔(dān)等。（2） 至工商部門(mén)辦理分立后新設(shè)公司的名稱預(yù)核準(zhǔn)（3） 確立分立基準(zhǔn)日，編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單并通知 債權(quán)人根據(jù)公司法第175條、第177條的規(guī)定，公司分立 時(shí)應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單，公司應(yīng)當(dāng)自作由分立決 議

3、之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。（4） 聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)擬分立的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估根據(jù)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法第 47條的規(guī)定，在確認(rèn)擬分立 的財(cái)產(chǎn)后，若房地產(chǎn)公司屬于國(guó)有資本控股公司，則應(yīng)在進(jìn) 行分立時(shí)按照規(guī)定對(duì)有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。（5） 存續(xù)公司、新設(shè)公司（籌）以及新設(shè)公司的股東簽署分立協(xié)議各方應(yīng)在分立協(xié)議中約定分立方式、分立基準(zhǔn)日以及資 產(chǎn)分割、分立后各公司的注冊(cè)資本及股權(quán)結(jié)構(gòu)、債務(wù)的承繼 方式、過(guò)渡期間的安排、職工安置、各方承諾及保證、違約 責(zé)任、爭(zhēng)議解決、協(xié)議生效條件等內(nèi)容。分立協(xié)議中明確約 定被分立公司的全部債權(quán)債務(wù)都由存續(xù)公司承擔(dān)，與新設(shè)公 司無(wú)關(guān)。（6） 至稅務(wù)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行匯算清

4、繳根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定且因擬分立公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)，主要資產(chǎn)為商品房，則在分立前需至稅務(wù)有關(guān)部門(mén)進(jìn) 行匯算清繳。（七）辦理新公司設(shè)立工商登記以及存續(xù)公司變更登記（8） 根據(jù)分立方案，分割公司業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、負(fù)債及人員, 調(diào)整分立后公司法人治理結(jié)構(gòu)此時(shí)需要根據(jù)分立方案，將擬分立的商品房剝離至新設(shè) 公司名下，至房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。（9） 新設(shè)公司可以用于對(duì)外進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓精選資料、房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)中公司分立的稅務(wù)處理公司分立時(shí)，被分企 業(yè) 所 得 稅立企業(yè)繼續(xù)存在，其資產(chǎn)損失的對(duì) 價(jià)為股東取得的 新企業(yè)的股權(quán)，該 部分價(jià)值應(yīng)當(dāng)視 同被分立企業(yè)分關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知（財(cái)

5、稅200959號(hào)）規(guī)定，公司分立可 以按一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理。特殊性稅 務(wù)處理要求在重組后連續(xù) 12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所 取得的股權(quán)。配來(lái)進(jìn)行處理關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2013年第66號(hào)）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、由售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動(dòng)力接收方為同一單位和個(gè)人的，仍適用國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)）相關(guān)規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。資產(chǎn)的由讓方需將資產(chǎn)重組方案等文件資料報(bào)其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

6、。根據(jù)關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財(cái)稅20155號(hào)）的規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)， 暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力并轉(zhuǎn)讓的，不征收雖然財(cái)稅20155號(hào)文已經(jīng)失效（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017 年 12 月 31日），但根據(jù)本事務(wù)所律師電話咨詢上海市稅務(wù)熱線12366 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分立時(shí)仍需繳納土地增值稅。公司分立為與原 公司投資主體相 同的公司時(shí)，免征 契稅。關(guān)

7、于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知凡原已貼花的部根據(jù)關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（ 財(cái)稅201817號(hào)）的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩 個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。該等新規(guī)自2018年1月1日起至2020年12月31日?qǐng)?zhí)行分可不再貼花，未貼花的部分和以印（財(cái)稅2003183號(hào)）的規(guī)定，以合并或分立 花 方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資 稅 金，凡原已貼花的部分可不再貼花， 未貼花的部分 后新增加的資金和以后新增加的資金按規(guī)定貼花按規(guī)定貼花以上公司分立相關(guān)稅務(wù)處理僅供參考，建議就具體稅務(wù)

8、 問(wèn)題與稅務(wù)部門(mén)聯(lián)系。延伸閱讀：地產(chǎn)并購(gòu)之企業(yè)分立模式分析企業(yè)分立作為一種常見(jiàn)的企業(yè)變更形式，一直被廣泛用于房 地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)方案中。通過(guò)企業(yè)分立，再轉(zhuǎn)入目標(biāo)公司股 權(quán)的形式在實(shí)踐操作中需兼顧考慮方案可行性、稅收籌劃等。 本文將重點(diǎn)對(duì)企業(yè)分立模式在實(shí)際操作過(guò)程中存在的問(wèn)題 以及關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行分析。I 一、企業(yè)分立方案例：A公司名下持有某目標(biāo)物業(yè)， A公司與B公司就該目標(biāo) 物業(yè)達(dá)成收購(gòu)協(xié)議。A公司擬通過(guò)分立方式將目標(biāo)物業(yè)轉(zhuǎn)移 至目標(biāo)公司，由B公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式完成對(duì)目標(biāo)物業(yè) 的收購(gòu)。其主要的過(guò)程如下：I二、分立流程1、聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì) A公司的資產(chǎn)、負(fù)債情況進(jìn)行審計(jì)， 由具資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)產(chǎn)清單

9、；2、確認(rèn)分立方案，A公司與B公司確認(rèn)目標(biāo)物業(yè)價(jià)值以及 各自費(fèi)用承擔(dān)；3、A公司召開(kāi)股東會(huì)，由具股東會(huì)決議。 A公司與分立 后的D公司簽署分立協(xié)議，就資產(chǎn)、負(fù)債作由劃分。（D 公司在名稱預(yù)核準(zhǔn)后可簽署協(xié)議）4、A公司就分立事項(xiàng)于作由月S東會(huì)決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人，30日內(nèi)登報(bào)公告（省級(jí)以上報(bào)紙）；5、A公司將上述相關(guān)資料一并整理好后報(bào)稅局審核確認(rèn) （含 稅收優(yōu)惠政策的適用），其中需向地稅局申請(qǐng)免征土地增值 稅、契稅（辦理不征稅申請(qǐng)表及納稅人減免稅（費(fèi)） 申請(qǐng)表等），向國(guó)稅局申請(qǐng)免征增值稅（辦理納稅人減 免稅備案登記表及增值稅減免稅備案登記表等），企 業(yè)所得稅（一般性稅務(wù)處理）與印花稅按規(guī)

10、定繳納；6、A公司完成變更登記，D公司完成新設(shè)登記；7、A公司與D公司共同向交易中心申請(qǐng)辦理土地房產(chǎn)變更 登記。I三、納稅分析（1 ）分立階段1、企業(yè)所得稅根據(jù)關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知 （財(cái)稅200959 號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)所得稅若適用特殊性稅務(wù)處理，則要求被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立 企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的 股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%。止匕外，要求企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。對(duì)此，即使A公司分立過(guò)程中可 以適用特殊性稅務(wù)處

11、理，D公司原股東仍需滿足持股滿12個(gè)月的鎖定要求。若適用一般性稅務(wù)處理，D公司對(duì)接受A公司的資產(chǎn)、負(fù)債 按公允價(jià)值確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2、增值稅及附加國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011年第13號(hào)）規(guī)定：“納稅 人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、由售、置換等方式， 將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅?！?、土地增值稅關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財(cái)稅20155號(hào)）規(guī)定：“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè) 分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投

12、資主體相同的企業(yè)，對(duì)原 企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫 不征土地增值稅五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策 不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！?.契稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅2008175 號(hào)）規(guī)定：“截止到 2011年12 月31日，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè) 以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土 地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！?印花稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知（財(cái)稅2003183 號(hào)）第二條規(guī)定：“以合并或 分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金， 凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加 的資金按規(guī)定貼花?！保?）股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段1 .企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理情況下作平轉(zhuǎn)；特殊性稅務(wù)處理情況下需就 溢價(jià)繳納企業(yè)所得稅。2 .增值稅及附加