松陵鎮(zhèn)蘇州河路東高新路北段項(xiàng)目市場報(bào)告

1、松陵鎮(zhèn)蘇州河路東、高新路北段項(xiàng)目市場報(bào)告一、 項(xiàng)目背景理解1、 項(xiàng)目概況地塊位于蘇州吳江松陵鎮(zhèn)蘇州河路東、高新路北地塊，東至梅石河，南至高新路，西至蘇州河路，北至知青河。土地面積為99227.4平方米，容積率為1.3，要求建筑密度低于30%，綠化率要求大于30%，建筑限高 大于等于9米。地塊整體形狀不是非常規(guī)整，呈不規(guī)則梯形狀，是現(xiàn)狀地。2、 交通概況地塊交通運(yùn)輸便捷：境內(nèi)蘇嘉杭高速公路、227省道、京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳保?18國道、太浦河、正在建設(shè)中的滬蘇浙高速公路橫穿東西，基本建成所有鎮(zhèn)20分鐘內(nèi)上高速公路、30分鐘內(nèi)到達(dá)市區(qū)。地塊北距蘇州16公里，至無錫碩放機(jī)場50公里，至張家港港口134

2、公里，東距上海虹橋機(jī)場80公里，距京滬鐵路蘇州站22公里，交通運(yùn)輸十分方便。3、 區(qū)位環(huán)境3.1相關(guān)配套教育吳江市實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)：位于吳江市區(qū)，她是吳江市唯一一所市管初中。校園環(huán)境優(yōu)美,布局合理,各類現(xiàn)代化教育教學(xué)設(shè)施齊全。學(xué)?，F(xiàn)有42個(gè)教學(xué)班,2200多名學(xué)生,150多名教職工。吳江市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（附屬幼兒園）： 吳江市實(shí)驗(yàn)小學(xué)創(chuàng)建于1904年，是江蘇省首批確定的實(shí)驗(yàn)小學(xué)，學(xué)校分為本部（小學(xué)部），分部（幼兒園），愛德雙語分校三部分?，F(xiàn)有56個(gè)教學(xué)班，在校小學(xué)生 2479多名，幼兒21個(gè)班，在園幼兒721名。學(xué)校現(xiàn)有在編教職工219名，退休教工56名。校園面積近五萬平方米。 3.2區(qū)位其他相關(guān)配套吳

3、江永鼎醫(yī)院：據(jù)悉，上海醫(yī)療保險(xiǎn)體系將在2010年前在汾湖地區(qū)引入，規(guī)劃中的汾湖醫(yī)院占地68.9畝，即將開工建設(shè)，它將由上海第五人民醫(yī)院托管，屆時(shí)可望直接納入上海醫(yī)療保險(xiǎn)體系。世紀(jì)華聯(lián)超市：周邊形成以大賣場為核心的商業(yè)設(shè)施，完善的日常生活配套。吳江市殘疾人康復(fù)中心：吳江市殘疾人活動(dòng)和康復(fù)中心位于江厙路北、梅石路東，占地面積12321平方米，建筑面積12000平方米，總投資約3000萬元。已于9月底竣工，明年1月份正式投入使用。二、 項(xiàng)目SWOT矩陣分析表項(xiàng)目優(yōu)勢（STRENGTH）項(xiàng)目劣勢（WEAKNESS）1、 該地塊北至知青河，臨河環(huán)境相對較好，街景的設(shè)計(jì)可以提升整體居住環(huán)境。 2、周邊樓盤

4、檔次低，無法形成有效的競爭3、土地成本比較便宜，周邊住宅類拍賣土地有限。4、地塊位于吳江松陵鎮(zhèn)，距離蘇州市吳中區(qū)不遠(yuǎn)，可以吸引吳中的客戶群。1、 周邊外來流動(dòng)人口較多，人員比較復(fù)雜2、 地塊的整體形狀不是非常規(guī)則，這對于規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求。3、 片區(qū)的商業(yè)配套還不夠成熟，各種城市配套設(shè)施有待完善4、 周邊缺乏高檔項(xiàng)目5、項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)勢大，但人文優(yōu)勢缺乏。項(xiàng)目威脅點(diǎn)（THREAT）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY）1、 經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖淡去，但整個(gè)金融行業(yè)還不是非常的穩(wěn)定，沖擊性較大，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金量大，因而存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。2、購房者對房產(chǎn)的觀望氣氛漸濃3、周邊區(qū)域居民的購房欲望較

5、低，消費(fèi)力有限，狀況轉(zhuǎn)變有待時(shí)間4、片區(qū)范圍內(nèi)目前還存在一些缺陷；主要表現(xiàn)在片區(qū)周圍部分道路正在修建，片區(qū)開發(fā)剛起步臨時(shí)攤檔多，亂擺攤點(diǎn)、雜亂無章；各種休閑娛樂、公共設(shè)施尚在規(guī)劃中。本項(xiàng)目的開發(fā)將處于片區(qū)由“亂”到“治”的過渡階段。這將直接或間接影響到日后本項(xiàng)目的市場推廣工作。1、 目前，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)有很大的推動(dòng)作用，支持城市化，各種財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策都屬利好。2、 項(xiàng)目位于吳江松陵鎮(zhèn)，松陵鎮(zhèn)自古是絲綢之地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ嬖跐撛诘目蛻羧骸?、 當(dāng)下，房地產(chǎn)市場非常火爆，市場前景看好，剛性需求不斷釋放，屬于開發(fā)的大好時(shí)機(jī)。4、相比蘇州市區(qū)高額的房價(jià)，吳江的房價(jià)和物業(yè)費(fèi)相

6、對較低，這對于新蘇州人以及一部分蘇州吳中區(qū)的客戶是一種誘惑，加之蘇州輕軌的建設(shè)，城鄉(xiāng)距離的拉近，因而潛在客戶量很大。三、 項(xiàng)目市場定位1、房地產(chǎn)市場分析（見附表一）2、項(xiàng)目市場第一類：首次置業(yè)的新蘇州人。這部分客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不高，月供能力不強(qiáng)，注重的是低房價(jià)。同時(shí)，年輕人愛追求時(shí)尚，因而對于樓盤的檔次有一定的要求。第二類：居住在蘇州吳中區(qū)的客戶群。由于松陵鎮(zhèn)在蘇州的南面，距離吳中區(qū)相對較近，加之汽車南站，蘇州輕軌，使得對于吳中區(qū)的客戶產(chǎn)生一定的輻射力?？紤]到蘇州的房價(jià)普遍高于吳江，這也會(huì)吸引一部分客戶。第三類：二次置業(yè)的客戶。這部分客群有較高的社會(huì)地位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有車，居住講究身份感，更講求居住的高品質(zhì)。第四類：多次置業(yè)客群，投資客。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 開發(fā)理念：強(qiáng)調(diào)幸福生活的高品質(zhì)生活建議案名：偉業(yè)陽光小鎮(zhèn)把一輩子的幸福給你廣告建議：地點(diǎn)：咖啡廳旁白：如果，他約你來這里，表示他想多認(rèn)識你。地點(diǎn)：電影院旁白：如果，他約你到這