2、基準(zhǔn)地價更新技術(shù)要點(diǎn)解讀解析

1、2013年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)要點(diǎn)解讀閆弘文 山東師范大學(xué) 一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的總體要求設(shè)計思想（一）科學(xué)性嚴(yán)格遵循三個規(guī)程：（1）城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程；（2）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；（3）城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范。（二）規(guī)范性（1）引用的標(biāo)準(zhǔn)；（2）數(shù)學(xué)基礎(chǔ)；（3）數(shù)據(jù)格式；（4）成果表達(dá)。（三）前瞻性（1）國家要求；（2）宏觀政策；（3）規(guī)劃導(dǎo)向。（四）銜接性三大方面的銜接：（1）現(xiàn)行基準(zhǔn)地價成果；（2）地價監(jiān)測成果；（3）其他相關(guān)成果。（五）可操作性（1）土地級別能夠反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量空間分異規(guī)律，且界限清晰，易于判別；（2）基準(zhǔn)地價結(jié)果符合能夠反映級差收益，且修正體系完整，便于操

2、作。（一）全面評價現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的實施情況，分析現(xiàn)行成果與區(qū)域發(fā)展變化的適應(yīng)性，有針對性地制定基準(zhǔn)地價更新工作方案和技術(shù)方案。解讀：基準(zhǔn)地價實施情況評價首次納入2013年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作內(nèi)容，基準(zhǔn)地價實施情況評價為后評價的范疇，目前的后評價主要包括土地利用總體規(guī)劃實施情況評價、土地整治規(guī)劃實施情況評價、土地整治項目實施情況重估等。（二）更新成果應(yīng)與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃相銜接，充分利用原有資料，使城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果具有連續(xù)性。解讀：（1）城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果主要應(yīng)用于建成區(qū)范圍內(nèi)工作底圖的編制、土地級別邊界的校核、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的確定（標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定）、地價監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)置、

3、土地交易樣點(diǎn)的定位等；（2）土地利用總體規(guī)劃成果主要應(yīng)用于評價區(qū)范圍的確定；（3）城市規(guī)劃主要應(yīng)用于評價區(qū)范圍的確定、定級因素提取等；（4）原有資料指現(xiàn)行基準(zhǔn)地價成果、中間成果和基礎(chǔ)資料匯編，可應(yīng)用于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新全過程。（三）突出外業(yè)調(diào)查和資料搜集工作，分析更新周期內(nèi)土地市場交易資料和房地產(chǎn)市場情況，保證樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的真實性、評估參數(shù)的合理性和各項取值的合規(guī)性。解讀：（1）外業(yè)調(diào)查是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，容易被忽視，土地市場和房地產(chǎn)市場公示制度的實施，為采用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價打下了堅實的基礎(chǔ)；（2）加強(qiáng)土地估價參數(shù)的研究，不僅是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的需要，也是城市地價動態(tài)監(jiān)測和日常

4、宗地評估業(yè)務(wù)工作的需要。國土資源部辦公廳關(guān)于2013年度城市地價調(diào)查與監(jiān)測工作有關(guān)問題的通知（國土資廳發(fā)201323號）要求：“全部監(jiān)測城市提交商品房構(gòu)成調(diào)查表”。（四）更新成果要體現(xiàn)更新前后土地級別和地價水平的對比分析，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H編制有針對性的基準(zhǔn)地價修正體系。解讀：（1）強(qiáng)化更新前后土地級別和地價水平的對比分析，主要用于判別更新成果的銜接性、差異性和區(qū)域的協(xié)調(diào)性；（2）當(dāng)?shù)貙嶋H指級別和均值區(qū)域的實際情況，目的是提高成果的可操作性。（五）縣級及以上城市應(yīng)建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)庫。解讀：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)庫建設(shè)首次納入2013年度山東省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作內(nèi)容，）近期目標(biāo)是確?；鶞?zhǔn)地價

5、更新成果的準(zhǔn)確性、連續(xù)性以及完備性，遠(yuǎn)期目標(biāo)是為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價信息化建設(shè)打下基礎(chǔ)。目前已經(jīng)完成的國家級土地信息數(shù)據(jù)庫包括基于二次調(diào)查的土地利用變更數(shù)據(jù)庫（農(nóng)村土地調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、基本農(nóng)田調(diào)查）、土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫、城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)庫、開發(fā)區(qū)土地集約利用評價數(shù)據(jù)庫等。國土資源部辦公廳關(guān)于2013年度城市地價調(diào)查與監(jiān)測工作有關(guān)問題的通知（國土資廳發(fā)201323號）工作要求中明確提出：“部將在今年完成105個城市基準(zhǔn)地價成果電子化備案（上圖上網(wǎng)）工作后，適時在全國開展，覆蓋所有市縣”。二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果實施情況評價的技術(shù)要點(diǎn)說明上輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果的公示情況、實施情況；具體分析城

6、鎮(zhèn)土地級別的適用性、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、基準(zhǔn)地價修正體系應(yīng)用的可操作性、工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)實施效果；上輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果在指導(dǎo)宗地評估實踐中遇到的問題及困難，并提出改進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果的建議。解讀：（1）城鎮(zhèn)土地級別的適用性主要分析評價區(qū)范圍、土地級別數(shù)、級別邊界、級別基準(zhǔn)地價是否具有現(xiàn)勢性；（2）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性主要分析地價變動與社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（三次產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、居民消費(fèi)價格指數(shù)CPI等）變動的相關(guān)性；（3）基準(zhǔn)地價修正體系應(yīng)用的可操作性主要分析修正因素、調(diào)整幅度、修正結(jié)果的總體趨勢；（4）工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施效果主要分析工業(yè)用地出讓最

7、低價標(biāo)準(zhǔn)實施以來工業(yè)用地出讓地價與最低價標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系；（5）問題與建議重點(diǎn)提出2013年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新中需解決的主要問題，應(yīng)符合實際。三、城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整的技術(shù)要點(diǎn)（一）現(xiàn)行土地級別成果采用分類定級的，應(yīng)繼續(xù)采用分類定級的方法調(diào)整土地級別。解讀：原則上現(xiàn)行土地級別成果采用分類定級的，應(yīng)繼續(xù)采用分類定級的方法調(diào)整土地級別。如果現(xiàn)行商住工土地級別邊界高度重疊，且符合當(dāng)?shù)貙嶋H，可調(diào)整為綜合定級的方法。（二）設(shè)區(qū)市及功能區(qū)分異較明顯的縣（市），應(yīng)采用分類定級的方法調(diào)整土地級別，其他縣（市、區(qū)）及建制鎮(zhèn)可采用綜合定級法調(diào)整土地級別。解讀：功能區(qū)分異是否明顯主要依據(jù)城市總體規(guī)劃成果進(jìn)行判別。（三）采取全

8、部更新方式的城鎮(zhèn)，應(yīng)嚴(yán)格遵循城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程要求對土地級別進(jìn)行重新評定；采取局部更新方式的城鎮(zhèn)，必須提供市場資料、土地收益資料、規(guī)劃資料，說明局部土地級別調(diào)整的依據(jù)及更新方法。解讀：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新方式選擇，由當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T對現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果進(jìn)行驗證后自行決定。工作步驟為：（1）將近三年土地市場交易樣點(diǎn)地價（統(tǒng)一地價內(nèi)涵修正后）標(biāo)注在現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果圖上；（2）在圖上對處于同一地價區(qū)間的區(qū)域勾畫地價等值線；（3）分析地價等值線與現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地級別邊界的吻合情況，并與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價比較，根據(jù)差異情況確定全部更新或局部更新；（4）對于土地市場交易資料缺乏的區(qū)域可采用房地產(chǎn)市場交易

9、資料進(jìn)行分析。四、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)要點(diǎn)（一）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的界定1、基準(zhǔn)日城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日為2013年1月1日。2、土地使用年期按各類用地出讓土地使用權(quán)的法定最高年期設(shè)定。解讀：商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，綜合用地50年。3、土地開發(fā)程度設(shè)定土地開發(fā)程度按各級別（均質(zhì)區(qū)域）土地的平均現(xiàn)狀開發(fā)程度設(shè)定。解讀：相同區(qū)域不同用途土地開發(fā)程度設(shè)定原則上應(yīng)一致。4、標(biāo)準(zhǔn)容積率設(shè)定采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果為工作底圖的城鎮(zhèn)，其建成區(qū)范圍內(nèi)各用途各級別（均質(zhì)區(qū)域）標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定應(yīng)與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果相銜接，規(guī)劃新增建設(shè)用地區(qū)應(yīng)與控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接或參考建成區(qū)確定。其他城鎮(zhèn)標(biāo)

10、準(zhǔn)容積率的設(shè)定，應(yīng)參考現(xiàn)行成果容積率設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合近三年已供土地的容積率指標(biāo)和城市規(guī)劃等資料，進(jìn)行合理設(shè)定。解讀：采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率的應(yīng)扣除城中村的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計。5、土地權(quán)利狀況土地權(quán)利設(shè)定為具有完整權(quán)利的國有土地使用權(quán)。（二）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價分類體系及表達(dá)方式1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價分類體系城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價分類體系主要由商服、住宅、工業(yè)三類組成，各地可根據(jù)土地市場現(xiàn)狀及成果應(yīng)用的需要，細(xì)化用地類型。有條件的市、縣（市）可根據(jù)分區(qū)規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃建立區(qū)片基準(zhǔn)地價體系。區(qū)片劃分應(yīng)符合城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范的相關(guān)要求。解讀：（1）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價用途分類及細(xì)化采用土地利用現(xiàn)狀分類

11、（GB/T 21010-2007）標(biāo)準(zhǔn)；（2）區(qū)片基準(zhǔn)地價體系，應(yīng)同時編制區(qū)片基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表、影響因素指標(biāo)說明表；（3）依據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范進(jìn)行區(qū)片劃分的，以土地級別界線、基準(zhǔn)地價水平或交易樣本地價水平為依據(jù)，繪制地價等值線；依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程進(jìn)行區(qū)片劃分的，在土地級別的基礎(chǔ)上根據(jù)單元總分值進(jìn)行劃分；（4）區(qū)片邊界線應(yīng)結(jié)合地籍圖和實地查勘后確定。2、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的表達(dá)方式可在原有基準(zhǔn)地價表達(dá)方式的基礎(chǔ)上，針對商業(yè)、住宅用地增加樓面地價的表達(dá)。解讀：商業(yè)、住宅用地采用樓面地價表達(dá)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的，應(yīng)增加樓面地價容積率修正體系。（三）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法1、利用市場交易地價資料更

12、新基準(zhǔn)地價以土地均質(zhì)區(qū)域或土地定級為基礎(chǔ)，以市場交易資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。突出對當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場的綜合分析與預(yù)測，重點(diǎn)對估價方法選擇及主要估價參數(shù)取值依據(jù)進(jìn)行說明。解讀：（1）土地市場分析可結(jié)合土地市場動態(tài)監(jiān)測成果進(jìn)行；（2）房地產(chǎn)市場的綜合分析與預(yù)測可結(jié)合統(tǒng)計部門、房管部門的成果進(jìn)行；（3）估價方法應(yīng)針對不同用途盡可能采用多種方法；（4）土地估價參數(shù)取值應(yīng)依據(jù)充分，注明數(shù)據(jù)來源。2、利用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價對于已建立地價指數(shù)的城鎮(zhèn)，可利用地價指數(shù)成果，以土地均質(zhì)區(qū)域或土地定級為基礎(chǔ)，以地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。解讀：（1）采用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價的情形適用于評價范圍和土地級別

13、局部調(diào)整的城市，評價范圍、土地級別或均值區(qū)域發(fā)生較大變化的城市不宜采用。3、利用城市地價監(jiān)測成果更新基準(zhǔn)地價對于已經(jīng)開展城市地價動態(tài)監(jiān)測的城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)可利用地價監(jiān)測成果，更新基準(zhǔn)地價。解讀：城市地價監(jiān)測成果的范圍為城市建成區(qū)或獨(dú)立建設(shè)區(qū)，城市地價監(jiān)測范圍以外的區(qū)域可采用市場交易資料進(jìn)行測算或采用單元分值與地價模型法進(jìn)行測算。五、基準(zhǔn)地價修正體系完善的技術(shù)要點(diǎn)2013年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新，應(yīng)強(qiáng)化基準(zhǔn)地價修正體系的更新完善。包括地價影響因素修正體系、容積率修正體系、用途修正體系、開發(fā)程度修正體系等，提高修正體系的完整性和科學(xué)性。（一）宗地地價影響因素的選擇及權(quán)重的確定應(yīng)與土地定級因素保持

14、好銜接。解讀：指相同因素的重要性順序與權(quán)重關(guān)系應(yīng)與相應(yīng)的土地定級因素保持好銜接。（二）必須量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過已有地價點(diǎn)的檢驗、校核，編制城鎮(zhèn)級別基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，并相應(yīng)編制因素指標(biāo)說明表。解讀：可選擇近期土地市場正常交易案例，采用更新后的基準(zhǔn)地價及其修正體系進(jìn)行試評，分析修正體系應(yīng)用的可行性。（三）加強(qiáng)對容積率修正體系、用途修正體系的研究。解讀：（1）容積率修正體系主要包括商業(yè)容積率修正體系、住宅容積率修正體系，工業(yè)一般不需進(jìn)行容積率修正。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知(國發(fā)20083號)提出： 鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地

15、利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。（2）容積率修正模型建立時，樣本地價要采用與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件一致的修正后地價，并剔除其他因素的影響（在同一級別內(nèi)）進(jìn)行容積率修正。（3）用途修正體系。土地用途采用土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007）標(biāo)準(zhǔn)。六、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)庫建設(shè)的技術(shù)要點(diǎn)（一）坐標(biāo)系依據(jù)國土資源部辦公廳關(guān)于統(tǒng)一土地報備數(shù)據(jù)坐標(biāo)系的通知（國土資廳函20091279號）要求，土地報備數(shù)據(jù)坐標(biāo)系統(tǒng)一使用西安80大地坐標(biāo)系。（二）工作底圖提倡以城鎮(zhèn)地籍圖為基礎(chǔ)，土地利用現(xiàn)狀圖

16、為基礎(chǔ)，以土地利用總體規(guī)劃圖、最新衛(wèi)星遙感圖和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖為參考編制工作底圖。電子工作底圖的比例尺原則上在1：2000至1：5000之間，紙質(zhì)工作底圖大城市1：10000-1：50000；中等城市1：5000-1：10000；小城市以下1：1000-1：5000。（三）定級數(shù)據(jù)庫定級數(shù)據(jù)庫包括定級因素圖、定級單元數(shù)據(jù)庫。定級因素圖參照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2001）編制。解讀：定級單元數(shù)據(jù)庫參考表1編制。（四）估價數(shù)據(jù)庫估價數(shù)據(jù)庫屬性結(jié)構(gòu)的設(shè)置，參照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）、城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007），由承擔(dān)單位自

17、行編制。解讀：估價數(shù)據(jù)庫。估價數(shù)據(jù)庫屬性結(jié)構(gòu)的設(shè)置，參照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）、城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007），由承擔(dān)單位自行編制。參看附表d.8- d.14。（五）滿足圖數(shù)互查要求將估價樣點(diǎn)標(biāo)注到工作底圖上，掛接樣點(diǎn)調(diào)查、測算及修正結(jié)果數(shù)據(jù)，要求圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)相互關(guān)聯(lián)，滿足圖數(shù)互查要求。（六）數(shù)據(jù)庫要求數(shù)據(jù)庫電子圖件格式為MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式。解讀：數(shù)據(jù)庫建設(shè)不硬性規(guī)定平臺，注重數(shù)據(jù)格式。MapGIS、mapinfo、Arcgis或shape格式，不管哪一種格式，數(shù)學(xué)基礎(chǔ)應(yīng)保持一致，并具有拓?fù)潢P(guān)系

18、。七、劃撥土地使用權(quán)價格評估測算的技術(shù)要點(diǎn)省廳鼓勵并提倡各地在開展2013年度基準(zhǔn)地價更行工作中，對劃撥土地使用權(quán)評估問題展開積極探討，測算土地增值收益率，研究劃撥土地使用權(quán)評估方法，劃撥土地使用權(quán)評估的相關(guān)研究可參照以下技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行。解讀:目前劃撥土地使用權(quán)價格評估尚處于探索階段，主要問題集中在以下幾個方面：（1）劃撥土地使用權(quán)益問題；（2）劃撥土地使用權(quán)地價內(nèi)涵問題；（3）土地增值收益及其分配問題；（4）劃撥土地使用權(quán)價格評估方法問題；（5）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法在劃撥土地使用權(quán)價格評估中的應(yīng)用問題。（一）新增劃撥土地使用權(quán)價格調(diào)查收集本地區(qū)近三年新增加的劃撥土地案例，重點(diǎn)調(diào)查供地價格和征地過

19、程中發(fā)生的土地取得費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)及地方政府為完成區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入等成本構(gòu)成。解讀: 成本逼近法的使用選用正常的土地取得成本及開發(fā)成本，不計開發(fā)增值。新增工業(yè)用地較易操作，但應(yīng)注意新增建設(shè)用地占用耕地的比重，耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅的適用對象等問題。（二）存量劃撥土地使用權(quán)價格調(diào)查收集本地區(qū)近十年存量劃撥土地收購（收回、征收）的補(bǔ)償案例，重點(diǎn)調(diào)查劃撥土地收購的補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)、價格以及后期土地招拍掛實現(xiàn)的價格。（三）劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金比例調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，以及劃撥土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)實現(xiàn)等行為時補(bǔ)交出讓金的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。解讀:劃撥土地使用權(quán)價格

20、土地出讓正常市場價格補(bǔ)繳土地出讓金（市場值）。實際操作中，補(bǔ)繳出讓金水平通過調(diào)查出讓土地與劃撥土地價格市場差值確定，或者參考市場補(bǔ)交出讓金案例確定。如果用途改變，劃撥用地價格按照新的用途測算。如果利用條件改變，劃撥用地價格按照新的利用條件測算。（四）土地增值收益率測算研究根據(jù)上述三個調(diào)查的資料，對不同用途、不同級別土地的收購儲備成本、土地平整開發(fā)的熟化成本以及招拍掛市場價格進(jìn)行對比分析，測算研究土地增值收益率。解讀:住宅用地:同一級別或均質(zhì)區(qū)域相同結(jié)構(gòu)的商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房,采用剩余法分別測算其住宅地價,以此求取土地增值收益。在測算過程中應(yīng)注意估價參數(shù)的差別。（五）劃撥土地使用權(quán)評估方法探討利

21、用上述三個調(diào)查的資料，以及測算的土地增值收益率，展開對劃撥土地使用權(quán)評估方法的探討，摸索出一套適應(yīng)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r的劃撥土地使用權(quán)評估方法。解讀:重點(diǎn)探討基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法在劃撥土地使用權(quán)價格評估中的應(yīng)用問題。八、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新主要成果及要求2013年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果包括文字成果、表格成果、圖件成果、數(shù)據(jù)庫成果。（一）文字成果1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作報告主要內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的目的、任務(wù)、工作依據(jù)、人員組成、工作進(jìn)度、資料收集與整理、技術(shù)運(yùn)用、經(jīng)費(fèi)開支、經(jīng)驗教訓(xùn)、問題與對策、成果應(yīng)用建議等。2、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告主要內(nèi)容：(1)更新對象的自然、經(jīng)濟(jì)及社會概況；(2)現(xiàn)

22、行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果實施情況評價；(3)闡述城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的方法與過程。包括更新原則、理論基礎(chǔ)、資料收集與整理、更新方法與步驟、更新結(jié)果、成果檢驗、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制、數(shù)據(jù)庫建設(shè)等；(4)成果分析。包括各級地價區(qū)域分布特點(diǎn)與規(guī)律、同一區(qū)域內(nèi)各類基準(zhǔn)地價差異和同類基準(zhǔn)地價在不同級別或區(qū)域上的差異原因等。地價與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析、地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析、地價與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析。開展城市地價動態(tài)監(jiān)測的城市，需進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測成果與基準(zhǔn)地價更新結(jié)果的對比分析。（二）圖件成果1、最終成果圖件：（1）商業(yè)用地土地級別基準(zhǔn)地價圖；（2）住宅用地土地級別基準(zhǔn)地價圖；（3）工業(yè)用地土地級別基準(zhǔn)地

23、價圖；（4）城鎮(zhèn)土地綜合級別基準(zhǔn)地價圖。解讀：采用分類定級的城市最終成果圖件包括：（1）、（2）、（3）；采用綜合定級的城市最終成果圖件包括（4）。2、中間成果圖件：（1）城鎮(zhèn)土地定級因素作用分值圖；（2）城鎮(zhèn)土地定級單元分值圖；（3）樣點(diǎn)地價圖。（三）表格成果（1）土地級別面積統(tǒng)計表；（2）基準(zhǔn)地價表；（3）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表、影響因素指標(biāo)說明表。（四）數(shù)據(jù)庫成果估價數(shù)據(jù)庫為評價區(qū)完整數(shù)據(jù)。土地級別采用完全更新方式，應(yīng)提供評價區(qū)土地定級完整數(shù)據(jù)庫；土地級別采用局部更新方式，應(yīng)提供調(diào)整區(qū)域土地定級數(shù)據(jù)庫。1、數(shù)據(jù)庫成果內(nèi)容城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容包括：基礎(chǔ)地理要素、評價區(qū)、定級單元、

24、定級因素分值、單元總分值、土地級別、土地市場交易樣點(diǎn)、房屋市場交易樣點(diǎn)、基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及說明表、掃描影像圖等柵格、數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫說明文檔等。2、基本要求：（1）工作底圖、定級單元、市場交易資料、成果圖等不同信息要分層保存；（2）要求圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)相互關(guān)聯(lián)，滿足圖數(shù)互查要求；（3）成果圖件電子圖顏色、注記、圖例、圖廓等必須設(shè)置完整；（4）數(shù)據(jù)庫說明文檔包括數(shù)據(jù)庫有關(guān)情況說明、柵格圖-圖層對照說明、數(shù)據(jù)庫成果報送資料清單、制作電子圖的軟件名稱、版本等；（5）承擔(dān)單位應(yīng)保證數(shù)據(jù)格式的規(guī)范性、數(shù)據(jù)的完整性和正確性。（五）基礎(chǔ)資料匯編1、與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新有關(guān)的工作文件、技術(shù)文件等。2、城

25、鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作中收集整理的原始資料（包括收集整理的文字材料、調(diào)查的數(shù)據(jù)表格、復(fù)印或數(shù)字化的原始圖件）。3、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作中經(jīng)整理形成的中間成果資料（定級因素分值計算過程、樣點(diǎn)地價測算及修正過程）。4、定級因素調(diào)查表、樣點(diǎn)調(diào)查表、樣點(diǎn)地價測算及修正過程表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及說明表要求為excel格式。附表1 定級單元屬性結(jié)構(gòu)描述表（屬性表代碼：DJDY）序號中文意義字段代碼字段類型字段長度小數(shù)位數(shù)值域是否必填備注1市SText32非空是2縣XText32非空是3定級單元編號DJDYBHText12非空是4圖斑面積TBMJFloat162>0是單位：平方米5土地用途名稱ZDZW1

26、MCText8非空是6單元總分值DYZFZFloat42>0是7土地級別TDJBShort Integer2>0是8土地片區(qū)TDPQText29定級因素1Short Integer42>0是10定級因素2Short Integer42>0是表D.8 土地交易樣本調(diào)查表序號編號用途級別土地位置土地面積（平方米）現(xiàn)狀容積率（地上）現(xiàn)狀容積率（地下）使用年期現(xiàn)狀開發(fā)程度土地交易價格（元平方米）交易類型交易日期（年/月/日)調(diào)查人1數(shù)據(jù)格式數(shù)據(jù)名稱數(shù)據(jù)類型示范說明序號數(shù)值1編號文本s001用途代號+序號（szg）用途文本商業(yè)商業(yè)、居住、工業(yè)級別文本一級根據(jù)實際情況填寫土地位置文

27、本解放路31號根據(jù)實際情況填寫土地面積（平方米）數(shù)值12345.10 小數(shù)后兩位，單位為平方米現(xiàn)狀容積率（地上）數(shù)值1.5小數(shù)點(diǎn)后一位現(xiàn)狀容積率（地下）數(shù)值0.8小數(shù)點(diǎn)后一位使用年期數(shù)值38.5小數(shù)點(diǎn)后一位現(xiàn)狀開發(fā)程度文本七通一平可詳細(xì)敘述：宗地內(nèi)和宗地外情況土地交易價格數(shù)值3500取整數(shù)，單位為元/平方米，根據(jù)實際情況填寫交易類型文本掛牌根據(jù)實際情況填寫交易日期（年/月)日期二零一二年五月十日中文大寫調(diào)查人文本王軍根據(jù)實際情況填寫表D.9 房屋交易樣本調(diào)查表序號編號房屋所處位置房屋用途房屋結(jié)構(gòu)土地面積（平方米）建筑面積（平方米）房屋交易價格（元建筑平方米）交易日期（年/月）房屋重置價格（元建

28、筑平方米）市場租金（元建筑平方米所在土地級別土地剩余使用年期調(diào)查人1數(shù)據(jù)格式數(shù)據(jù)名稱數(shù)據(jù)類型示范說明序號數(shù)值1編號文本s001用途代號+序號（sz）房屋所處位置文本解放路31號根據(jù)實際情況填寫房屋用途文本商業(yè)商業(yè)、居住、工業(yè)房屋結(jié)構(gòu)文本磚混根據(jù)實際情況填寫土地面積數(shù)值12345.10 小數(shù)后兩位，單位為平方米建筑面積數(shù)值12345.10 小數(shù)后兩位，單位為平方米房屋交易價格數(shù)值8500取整數(shù)，單位為元/建筑平方米交易日期日期二零一二年五月中文大寫，年/月房屋重置價格數(shù)值1300取整數(shù)，單位為元/建筑平方米市場租金數(shù)值50取整數(shù)，單位為元/建筑平方米/月所在土地級別文本三級根據(jù)實際情況填寫土地剩余使用年期數(shù)值38.5小數(shù)點(diǎn)后一位調(diào)查人文本王軍根據(jù)實際情況填寫表D.12 地價區(qū)段面積匯總統(tǒng)計表（土地總面積）序號級別地價區(qū)段綜合用途面積商業(yè)用途面積居住用途面積工業(yè)用途面積合計1面積總計2一級面積小計3地價區(qū)段14地價區(qū)段25.6二級面積小計7地價區(qū)段18地價區(qū)段2.數(shù)據(jù)類型：數(shù)值，小數(shù)后兩位，單位為平方米表D.12 地價區(qū)段面積匯總統(tǒng)計表（實際土地面積）序號級別地價區(qū)段綜合用途面積商業(yè)用