融資租賃業(yè)務(wù)模式詳解

1、融資租賃業(yè)務(wù)模式詳解融資租賃的基本方式是三方當(dāng)事人（出租人、承租人、廠商）間的兩份合同 （購買合同、租賃合同）所確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。從最基本的直接購買融資租賃（Direct financiallease ），可以誘導(dǎo)出多種變體，如轉(zhuǎn)融資租賃、售后租回融資租賃、杠桿融資租賃、委托融資租賃、托拉斯融資租賃等。除這些在北美、西歐及東亞韓日已成熟使用的融資租賃方法外，由于市場的驅(qū)動(dòng)和業(yè)務(wù)的拓展，近幾年來國內(nèi)外的一些租賃公司，又開發(fā)出許多新的行之有效的方法， 現(xiàn)將這些方法的要點(diǎn)簡述于下：1. 轉(zhuǎn)融資租賃（ Sub-lease ）：由出租人從另一家融資租賃公司租進(jìn)設(shè)備，然后轉(zhuǎn)租給承租人使用。第二出租人可以

2、不動(dòng)用自己的資金而通過發(fā)揮類似融資租賃經(jīng)紀(jì)人的作用而獲利，并能分享第一出租人所在國家的稅收優(yōu)惠，降低融資成本。轉(zhuǎn)融資租賃多發(fā)生在跨國融資租賃業(yè)務(wù)中。2. 售后租回融資租賃 (Sale and leaseback lease)：一般簡稱回租，由設(shè)備使用方首先將自己的設(shè)備出售給融資租賃公司（出租人），再由租賃公司將設(shè)備出租給原設(shè)備使用方（承租人）使用。廠商通過回租可以滿足其改善財(cái)務(wù)狀況（資產(chǎn)負(fù)債表）、盤活存量資產(chǎn)的需要，并可與融資租賃公司共同分享政府的投資減稅優(yōu)惠政策帶來的好處，以較低的租金即可取得繼續(xù)使用設(shè)備的權(quán)利。財(cái)產(chǎn)（設(shè)備）所有人通過這種方式可以在不影響自己對財(cái)產(chǎn)繼續(xù)使用的情況下，將物化資本

3、轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿刨Y本。3. 杠杠融資租賃 (Leveraged lease) ：國外杠杠融資租賃的運(yùn)作方式十分復(fù)雜，涉及的當(dāng)事人較多，一般包括承租人、生產(chǎn)廠商、物主出租人、物主受托人、債權(quán)人、經(jīng)紀(jì)人等。融資租賃公司（出租人）只承擔(dān)設(shè)備成本的一小部分，一般為2040% ，并以此為 “杠桿 ”，大部分由銀行或銀團(tuán)等金融機(jī)構(gòu)提供。出租人要把租賃物的所有權(quán)、融資租賃合同的擔(dān)保受益權(quán)、 租賃物的保險(xiǎn)受益權(quán)及融資租賃合同的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押給貸款人，貸款人對出租人無追索權(quán)。 該融資租賃對象大都是一些購置成本非凡高的大型設(shè)備，如飛機(jī)、輪船、衛(wèi)星等。4. 委托融資租賃 (Entrusted lease) ：一種方式是

4、擁有資金或設(shè)備的人委托非銀行金融機(jī)構(gòu)從事融資租賃，第一出租人同時(shí)是委托人，第二出租人同時(shí)是受托人。第二種方式是出租人委托承租人或第三人購買租賃物，出租人根據(jù)合同支付貨款。又稱委托購買融資租賃。5. 項(xiàng)目融資租賃（ Project lease ）：承租人是以項(xiàng)目自身的財(cái)產(chǎn)和效益為保證，與出租人簽訂項(xiàng)目融資租賃合同，出租人對承租人項(xiàng)目以外的財(cái)產(chǎn)和收益無追索權(quán)，租金的收取也只能以項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和效益來確定。 出賣人通過自己控股的租賃公司采取這種方式來推銷產(chǎn)品，擴(kuò)大市場份額。通訊設(shè)備、大型醫(yī)療設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備甚至高速公路經(jīng)營權(quán)都可以采用這種方法。6. 銷售式租賃 (Firm lease) ：生產(chǎn)商或流通

5、部門通過自己所屬或控股的租賃公司采用融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。這些租賃公司依托母公司能為客戶提供維修、保養(yǎng)等多方面的服務(wù)。出賣人和出租人實(shí)際是一家，但屬于兩個(gè)獨(dú)立法人。在這種銷售式租賃中，租賃公司作為一個(gè)融資、貿(mào)易和信用的中介機(jī)構(gòu)，自主承擔(dān)租金回收的風(fēng)險(xiǎn)。通過綜合的或?qū)ｉT的租賃公司采取融資租賃方式，配合制造商促銷產(chǎn)品，可減少制造商應(yīng)收帳款和三角債的發(fā)生，有利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)商品流通。7. 抽成融資租賃 (Share lease) ：又稱收益百分比融資租賃。對回籠期較長但現(xiàn)金流穩(wěn)定且具有一定壟斷性的項(xiàng)目，可嘗試采用收益權(quán)擔(dān)保、收費(fèi)分成的融資租賃方式。這種融資租賃的租金不是固定的，而是

6、由承租人的盈利狀況決定，通常由承租人向出租人先支付一定的租金，租金余額按承租人營業(yè)收入的一定比例抽成。具體的比例可以靈活多變，由承租人和出租人根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)狀況確定。8. 風(fēng)險(xiǎn)融資租賃 (Venture lease) ：出租人以租賃債權(quán)和投資方式將設(shè)備出租給承租人，以獲得租金和股東權(quán)益收益作為投資回報(bào)的租賃交易。在這種交易中，租金仍是出租人的主要回報(bào)，一般為全部投資的50% ，其次是設(shè)備的殘值回報(bào)，一般不會(huì)超過25% 左右，這兩項(xiàng)收益相對比較安全可靠。其余部分按雙方約定，在一定時(shí)間內(nèi)以設(shè)定的價(jià)格購買承租人的普通股權(quán)。這種業(yè)務(wù)形式為高科技、高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)開辟了一種吸引投資的新渠道。出租人將設(shè)備融資租賃

7、給承租人，同時(shí)獲得與設(shè)備成本相對應(yīng)的股東權(quán)益，實(shí)際上是以承租人的部分股東權(quán)益作為出租人的租金的新型融資租賃形式。同時(shí)，出租人作為股東可以參與承租人的經(jīng)營決策，增加了對承租人的影響。實(shí)際操作中，一般由融資租賃公司以設(shè)備價(jià)款的60% 買下設(shè)備，與承租方共同組建營運(yùn)治理中心，參與各項(xiàng)重大決策，在收回本金后仍保留項(xiàng)目的2030%收益權(quán)。風(fēng)險(xiǎn)融資租賃實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)投資在融資租賃業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新表現(xiàn)，與抽成融資租賃（收益百分比融資租賃）有相同之處，但又不完全相同，其差別在于風(fēng)險(xiǎn)融資租賃中存在的一種質(zhì)的轉(zhuǎn)換：債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，與此相對應(yīng)借貸資本轉(zhuǎn)為權(quán)益資本。9. 結(jié)構(gòu)式參與融資租賃 (Structured partic

8、ipation lease)：由注資、還租、回報(bào) 3 個(gè)階段構(gòu)成。其中注資階段資金注入的方法與常規(guī)融資租賃資金注入方法無異；還租階段是將項(xiàng)目現(xiàn)金流量按一定比例在出租人和承租人之間分配，例如70 分配給出租人，用于還租， 30 由承租人留用。回報(bào)階段是指在租賃成本全部沖減完以后，出租人享有一定年限的資金回報(bào)，回報(bào)率按現(xiàn)金流量的比例提取?；貓?bào)階段結(jié)束，租賃物件的所有權(quán)由出租人轉(zhuǎn)移到承租人，整個(gè)項(xiàng)目融資租賃結(jié)束。結(jié)構(gòu)式參與融資租賃和我們熟知的 BOT 方式有異曲同工之妙。10. 捆綁式融資租賃（ Bundle lease ）：又稱三三融資租賃。三三融資租賃是指承租人的首付金（保證金）不低于租賃標(biāo)的價(jià)

9、款的 30% ，廠商在交付設(shè)備時(shí)所得貨款不是全額，大體上是 30% 左右，余款在不長于租期一半的時(shí)間內(nèi)分批支付，而租賃公司的融資強(qiáng)度差不多 30% 即可。這樣，廠商、出租方、承租人各承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)， 命運(yùn)和利益 “捆綁 ”在一起，以改變以往那種所有風(fēng)險(xiǎn)由出租人一方獨(dú)擔(dān)的局面。融資租賃業(yè)務(wù)操作流程一、項(xiàng)目初審1 向企業(yè)介紹中小企業(yè)融資租賃的特征和優(yōu)勢。2 調(diào)查項(xiàng)目是否符合中小企業(yè)融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節(jié)省前期費(fèi)用，承租人或出賣人首先要了解可以采取中小企業(yè)融資租賃的原則。3 由準(zhǔn)備承租的企業(yè)填寫租賃項(xiàng)目申請表，租賃公司根據(jù)表內(nèi)項(xiàng)目，按照項(xiàng)目評估條件對項(xiàng)目進(jìn)行初步的定性和定量評估。二、

10、項(xiàng)目評估1 對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查 , 取得項(xiàng)目論證第一手資料。2 在租賃公司內(nèi)部正式立案對，由業(yè)務(wù)人員填寫立項(xiàng)報(bào)告和可行性分析報(bào)告。3 經(jīng)過部門論證、專家論證、總經(jīng)理論證和主管部門的四級(jí)評審，決定項(xiàng)目取舍。4 將項(xiàng)目歸檔立案，以備今后對項(xiàng)目的進(jìn)程和風(fēng)險(xiǎn)檢測進(jìn)行對比、控制和調(diào)整。項(xiàng)目評估的基本程序租賃項(xiàng)目的評估應(yīng)與項(xiàng)目的立項(xiàng)同步進(jìn)行，在評估過程中，不斷的對項(xiàng)目可行性和租賃條件對應(yīng)調(diào)整，真正能科學(xué)的選擇項(xiàng)目，給予切合實(shí)際的正確的評價(jià)才能減少風(fēng)險(xiǎn)。評估主要步驟是：1 、雙向選擇合作伙伴在租賃項(xiàng)目立項(xiàng)初期， 企業(yè)應(yīng)與多家租賃公司聯(lián)系， 了解租賃條件和費(fèi)用， 選擇成本低、服務(wù)好、資信可靠的公司做合作伙伴。

11、租賃公司則應(yīng)選擇其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資信好，債務(wù)負(fù)擔(dān)輕，有營銷能力和還款能力企業(yè)做合作伙伴。只有雙方在互相信任的基礎(chǔ)上，才能對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)事求是評估鑒定。2 、項(xiàng)目初評租賃公司根據(jù)企業(yè)提供的立項(xiàng)報(bào)告，項(xiàng)目建議書及其他相關(guān)資料，通過當(dāng)面洽談，摸清項(xiàng)目的基本情況，將調(diào)查數(shù)據(jù)與同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)比較，進(jìn)行簡便估算，結(jié)合一般的感性認(rèn)識(shí)對項(xiàng)目初評。 若租賃公司認(rèn)為項(xiàng)目可行， 企業(yè)可以進(jìn)一步編制可行性報(bào)告，辦理項(xiàng)目審批手續(xù)。3 、實(shí)地考察租賃項(xiàng)目通過初評后， 租賃公司必須派人深入企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考全面了解企業(yè)的經(jīng)營能力和生產(chǎn)能力及其相應(yīng)的技術(shù)水平和管理水平的市場發(fā)展動(dòng)態(tài)信息， 了解項(xiàng)目所在地的工作環(huán)境和社會(huì)環(huán)境，財(cái)務(wù)

12、狀況，重要情況必須取得第一手資料。企業(yè)為了項(xiàng)目能獲得通后的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)給予真實(shí)的材料和積極的配合。4 、項(xiàng)目審批租賃公司的項(xiàng)目審查部門對企業(yè)提供的各種資料和派出人員的實(shí)地考察報(bào)告， 結(jié)合企業(yè)立項(xiàng)的可行性報(bào)告，從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)，定性和定量，經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)等多方面因素進(jìn)行綜合分析，全面評價(jià)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和可行性， 決定項(xiàng)目的取舍， 并確定給企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)利差。如果項(xiàng)目可行，風(fēng)險(xiǎn)在合理可控的范圍內(nèi)，即可編制項(xiàng)目評估報(bào)告，辦理內(nèi)部立項(xiàng)審批手續(xù)。5 、合同簽約項(xiàng)目被批準(zhǔn)后，租賃公司接受企業(yè)的租賃項(xiàng)目委托，就可辦理租賃物件購置手續(xù)，簽定購貨合同和租賃合同， 合同的價(jià)格條款和租賃條件都不應(yīng)脫離可行性報(bào)告的分析數(shù)據(jù)太遠(yuǎn)，否

13、則對項(xiàng)目要重新評估。簽約后項(xiàng)目評估的結(jié)論應(yīng)作為項(xiàng)目的優(yōu)化管理提供科學(xué)依據(jù)。6 、項(xiàng)目后管理項(xiàng)目的后管理對于確保租金安全回收起著重要作用。在租賃項(xiàng)目執(zhí)行過程中，承租人應(yīng)經(jīng)常將實(shí)際經(jīng)營狀況與可行性報(bào)告進(jìn)行比較，隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，力求達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)。出租人則應(yīng)經(jīng)常將承租人的經(jīng)營狀況與評估報(bào)告的主要內(nèi)容進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施，保證租金回收的安全運(yùn)做。融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)始終是一個(gè)充滿朝氣與希望的行業(yè)。融資租賃作為一個(gè)新興行業(yè)，如何與房地產(chǎn)業(yè)共謀發(fā)展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結(jié)合兩個(gè)行業(yè)的實(shí)踐，認(rèn)為融資租賃介入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)在于-一、房產(chǎn)設(shè)備類融資

14、1 主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設(shè)備（包括軟件及安裝工程等費(fèi)用）。只要房地產(chǎn)項(xiàng)目前景好，房地產(chǎn)開發(fā)商只需自籌10-30% 的現(xiàn)金（租賃的自籌要求大大低于開發(fā)貸款要求自籌30% 以上的標(biāo)準(zhǔn)），其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開發(fā)10-30%的資金。2 出售類房產(chǎn)設(shè)備租金的回收時(shí)限住宅等以出售為目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設(shè)備本金的回收起始點(diǎn)為房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)， 且隨預(yù)售進(jìn)度在扣除的預(yù)售收入滾動(dòng)投入項(xiàng)目開發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于還租，以保證租金回收進(jìn)度快于售樓進(jìn)度，避免租賃物與租金的懸空。也就

15、是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開發(fā)商利潤都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。3 開發(fā)商持有的（商業(yè)及辦公）房產(chǎn)的設(shè)備租金回收開發(fā)商以持有為目的開發(fā)的商業(yè)及辦公房產(chǎn)中的設(shè)備融資租賃，是租賃更典型的形式。項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營時(shí)。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)須保持高度的協(xié)同 （收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費(fèi)后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。二、盤活開發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè)開發(fā)商往往持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)、辦公物業(yè)（以長期獲得租金收益并分享房產(chǎn)增值的好處），但卻極大地限制了開發(fā)資金的及時(shí)周轉(zhuǎn)。雖然經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也能解決部分高端物業(yè)的資金，但是銀行對物業(yè)的質(zhì)量與規(guī)模、租客的品質(zhì)等都有十分嚴(yán)格的規(guī)范，真正能達(dá)到要求的相當(dāng)有限，而且能融資的數(shù)量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安全）。開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過融資租賃公司進(jìn)行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營費(fèi)稅后的余額進(jìn)行拆現(xiàn)， 讓開發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的現(xiàn)金用于新項(xiàng)目的開發(fā)。三、優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)代融資租賃標(biāo)的物已非簡單的機(jī)器設(shè)備，中外法