酒店返租式銷售方案

1、分戶產權酒店公寓返租式銷售方案（草案）一、銷售標的：在建酒店客房樓層二、物業(yè)性質：商業(yè)地產三、目標客戶群體： 項目周邊及附近城市有資產保值增值投資需求的 中小型投資者四、返租式銷售方案說明：1、基本流程：A、購房者向開發(fā)商購買標的物業(yè)一間或多間酒店式公寓房，全款或分期支付。B、開發(fā)商或第三方酒店管理公司租賃購房者購買的公寓房， 用于酒店經營，定期向購房者支付租金。C、租賃期結束，酒店租賃方將公寓房返還購房者，酒店客房 自動轉變?yōu)楣⑽飿I(yè)管理模式，購房者得到租金收益及公寓房產。2、附加方案： 為促進房產銷售， 可根據(jù)項目實際情況增加以下對 投資方的增益方案（建議方案，可單獨或搭配使用）A、營業(yè)項

2、目增利方案：返租房產用于經營酒店，贈送購房者酒店的免費入住天數(shù)，在返租租金之外增加購房者的額外收益。B、搭配銷售方案：可與其他投資理財產品組合成金融資產包， 由兩個或多個不同性質的投資項目組合而成，增加項目的回報率。C、回購方案：對于項目購買方承諾一定年限后可由開發(fā)商回購房產，作為投資方的風險控制保證，具體回購方式可根據(jù)項目的實 際情況操作。五、銷售方式詳細說明：1項目建議售價：項目單套公寓房售價在3050萬元之間，合每 平米約75008500元，項目總售價（422間公寓房）約1.5-1.8億元。2、返租方案：返租期建議在 15年，返租比例每三年遞增一次， 分五期，第一期13年，每年返租購房款

3、的6%,第二期46年，每 年返租購房款的7%，第三期79年，每年返租購房款的8%，第四 期1012年，每年返租購房款的9%，第五期1315年，每年返租購 房款的10%，返租期15年共計租金返還比例為購房款的 120%。以一 套售價40萬元公寓房為例，返租回報計算表格如下：返租期年數(shù)年返租比例月返租年返租返租總計扣除貸款返現(xiàn)總計第一期16%2000240002400026%2000240004800036%20002400072000第二期47%23332800010000057%23332800012800067%233328000156000第三期78%26673200018800088%2

4、6673200022000098%266732000252000第四期109%300036000288000119%300036000324000129%300036000360000第五期1310%3333400004000001410%3333400004400001510%3333400004800003、酒店經營預期分析：房產經營項目建議為四星級標準維也納國際酒店，客房220間（共十層），裝修開業(yè)投資額約 2000萬元，以第一期返租方案計算房租成本，約合 1.17元/天/ 平米（售價 8000元/平米），根據(jù)項目當?shù)鼐频晔袌銮闆r分析，酒店年經營預期如下表（開業(yè)前三年預期）：項目單房數(shù)據(jù)

5、（元/間/天）占比全店全年總計（萬元）平均房價258.00成熟期入住率80%單房日均營業(yè)收入206.40元100.0%1,657.4萬元營業(yè)稅金及附加6.19 元3.0%49.7萬元客房成本10.00 元4.8%80.3萬元人工成本24.96 元12.1%200.4萬元能源費用15.00 元7.3%120.5萬元銷售費用4.13 元2.0%33.1萬元低值易耗品5.00 元2.4%40.2萬元運營費用（維修辦公等）5.00 元2.4%40.2萬元經營成本稅金合計70.28 元34.0%564.3萬元經營毛利（GOP）136.12 元66.0%1,093.1 萬元房租成本（返租租金）66.80 元32.4%536.4萬元折舊26.09 元12.6%209.5萬元固定費用合計92.89 元45.0%745.9萬元營業(yè)利潤43.24 元20.9%347.2萬元財務費用（刷卡手續(xù)費）2.06 元1.0%16.6萬元加盟管理費用10.32 元5.0%82.9萬元稅前利潤30.85 元14.9%247.7萬元總投資95,227.3元2,095.0萬元現(xiàn)金流/天（凈利潤+折舊）56.9 元27.6%現(xiàn)金流/年（凈利