土地分攤方法

1、不動產(chǎn)外業(yè)權(quán)籍調(diào)查之土地面積分攤1 1、導(dǎo)言隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)呈現(xiàn)多樣化、環(huán)保節(jié)能化、生態(tài)化、智能化的趨勢。住宅小區(qū)的數(shù)量不斷增加，住宅小區(qū)的規(guī)劃分區(qū)和配套設(shè)施建設(shè)日趨完善。住房的科技含量和居民的生活水平均大大提高。中華人民共和國物權(quán)法的出臺以及人們不斷增強的法律意識、維權(quán)意識，對住宅小區(qū)內(nèi)土地利用管理提出了更高的要求，進一步增加了土地面積分攤的復(fù)雜性。目前，由于住宅小區(qū)土地面積的分攤在國家土地管理局發(fā)布的土地登記規(guī)則中沒有明確的規(guī)定，而甘肅省土地登記辦法中也沒有具體的規(guī)定和實施細則。因此，在實際操作中對住宅小區(qū)的分攤方法，必須考慮客觀性、公正性和可操作性。2

2、2、小區(qū)土地分攤的依據(jù)(1)(1)法律依據(jù)：依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有是權(quán)利人按各自的份額享有的權(quán)利，共同共有是指對權(quán)利不進行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。不動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上和地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利。3 3、現(xiàn)行的法律法規(guī)對面積分攤的規(guī)定目前，

3、在日常的實際操作中，與土地確權(quán)登記有關(guān)的政策依據(jù)主要有：(1)(1)、土地登記規(guī)則第五條規(guī)定：土地登記以宗地為基本單元。兩個以上土地使用者共同使用同一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。(2)(2)、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十一條，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲與屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。(3)(3)、甘肅省國土資源廳文件關(guān)于城鎮(zhèn)住房用地登記有關(guān)問題的通知中，城鎮(zhèn)住房用地范圍和購房者用地面積的確定，采取先分割、后分攤的辦法

4、進行。對房屋間距、層數(shù)、平面布局基本一致的住宅區(qū),也要分割后聯(lián)片分攤。4 4、購房者土地使用權(quán)面積據(jù)了解，目前住宅小區(qū)的土地面積分攤主要有如下幾類：(1)(1)、土地分攤法(省廳關(guān)于城鎮(zhèn)住房用地登記有關(guān)問題的通知)某戶土地分攤面積=(共用宗土地面積 X X 購房人房屋建筑面積)+總建筑面積共用宗土地面積=本棟房屋建筑占地+附屬用地(2)(2)、一步分攤法某戶分攤面積=該戶房屋建筑面積+容積率容積率=總的建筑面積+總的用地面積(3)(3)、兩步分攤法某單元的分攤面積=該單元的基底面積/參加分攤的建筑基底面積X X 所在住宅小區(qū)內(nèi)參加分攤的用地某戶分攤面積=(所在單元的分攤面積+該單元基底面積)X

5、 X 該房屋建筑面積+該單元建筑面積(4)(4)、房基地分攤法某戶分攤面積=該戶房屋建筑面積+樓棟總建筑面積 X X 該樓棟基底面積宗地內(nèi)其他公共部分土地面積為全體業(yè)主共有(5)(5)、權(quán)利人分攤土地面積=分攤建筑占地面積+分攤共用面積= =(權(quán)利人建筑面積 x x 本幢建筑占地面積+本幢建筑面積)+ +(權(quán)利人建筑面積 X X(宗地面積-總建筑占地面積)+總建筑面積)總結(jié)：1 1、省廳文件規(guī)定的算法和一步分攤法實質(zhì)一樣，求得同一分攤系數(shù)，簡便易操作，但局限性大。主要適用于同一宗地內(nèi)，各樓層相近，用途相同的情況。2 2、兩步分攤法：采取分步計算的方法，基本原理和其他方法差別不大。主要適用同一宗地內(nèi)各住宅樓層數(shù)不同且相差較大的情況。3 3、房基地分攤法：簡便易操作，但公共部分為全體業(yè)主共有可能會不被某些業(yè)主接受，實用性方面存在局限。4 4、第五種分攤方法：公