工程代建管理辦法

1、龍巖工貿發(fā)展集團有限公司集團內部工程項目代建管理辦法（討論稿）第一章總則第一條 為加強集團公司工程項目代建工作的管理， 規(guī)范工程項目代 建實施過程，以利集團公司相關業(yè)務板塊的生存發(fā)展，根據國家有關 法律、法規(guī)規(guī)定，結合集團公司工程的實際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于集團本部及所屬全資、控股子公司（以下將所 屬全資、控股子公司統(tǒng)稱子公司）的房屋建設工程項目，原則上均需 委托龍巖佰盛房地產開發(fā)有限公司代建， 特殊情況不實施代建的，需 報集團分管領導審批。代建單位為集團外部單位的不適用于本辦法。第三條 代建項目不改變建設單位項目法人主體性質， 所有對政府及 參建方的合同、協(xié)議，文件，均需以項目

2、建設單位（項目法人，以下 簡稱委托人）名義進行。第四條 項目建設單位擁有項目投資決策權、 知情權，擁有工程建設 中的建議權、監(jiān)督權。第五條 代建單位代表委托人行使項目代建期的建設管理， 實現(xiàn)委托 人各項項目管理目標。代建項目需嚴格按照集團財務管理規(guī)定、 集團 相關管理規(guī)定及基建項目委托代建合同執(zhí)行。第二章 工程項目代建周期及范圍第六條 擬代建項目首先需由建設單位完成向集團申請內部項目立 項及代建，包含項目建設規(guī)模、項目建設內容、總投資預估、工程建 設期要求、交付使用特殊要求等內容。1第七條 代建單位需在立項及代建申請獲得批準后 5 個工作日內成 立前期工作組， 20 個工作日內與委托人完成代建

3、合同審批和簽訂。 代建 合同簽章手續(xù)完成即日起， 代建工作正式啟動。 第八條 代 建單位需按合同要求及集團項目基建管理要求與建設方、 使用方正式 成立項目聯(lián)合工作組，完成合同規(guī)定的項目前期階段、設計階段、工 程實施階段、項目總體竣工驗收及交付、工程質保期滿、尾款支付等 各個階段；完成項目的投資、進度、質量、職業(yè)健康安全、環(huán)境、采 購、合同、信息、溝通管理等工作內容，完成委托人批準的各項項目 管理目標。第九條 工程質保期滿且工程竣工結算完成， 代建工作結束， 所 有合同尾款支付情況隨合同管理臺賬、 工程相關資料與檔案一并移交 接收單位。第十條 項目前期代建工作范圍1 、完成可行性研究批復、項目規(guī)

4、劃選址、用地預審、環(huán)評、交 評等各類行政許可審批手續(xù)；2 、組織設計、勘察工作，完成方案設計、初步設計、協(xié)助辦理建設用地征地、房屋拆遷等工作；4 、辦理施工場地三通一平類工作；5 、配合委托人完成集團內其它相關工作。第十一條 建設實施期代建的主要工作內容1 、完成施工圖設計及優(yōu)化；2 、組織各類施工、咨詢、材料、設備招標采購工作；3 、編制項目總投資計劃，對建設資金的使用進行管理，審核工程款支付申請；4 、編制項目總體進度計劃，協(xié)調現(xiàn)場各方計劃管理；5 、辦理施工及驗收階段各類政府許可；6 、辦理各類變更；7 、組織中間驗收、竣工驗收、單位工程驗收，辦理資產移交；8 、完成工程結算報告；9 、

5、完成質量保修階段管理及合同收尾移交工作。2工程項目前期工作職能分工 第三章第十二條 工程項目代建需求管理：1、項目代建委托人負責明確項目的建設規(guī)模、建設內容，提出項目 的使用功能配置和建設標準， 其需求階段以委托人為主導， 代建單位 負責協(xié)調相關參建單位及相關部門，提供技術配合。2、委托人需對規(guī)劃設計、方案設計、初步設計及影響功能使用的設 計變更進行審查和批準。3、委托人需審核涉及產品定位、使用功能、建設標準、裝修等級等 技術標準。4、委托人負責協(xié)助制定以下文件并完成集團內部審批：可行性研究報告的需求調研資料 方案階段設計任務書。5、委托人負責批準以下文件，其審批程序委托人自行規(guī)定：可（預可）

6、行性研究報告 建筑方案設計、 景觀設計文件 初步設計文件樣板間裝修方案 主要空間裝修方案空調、電梯等通用設備采 購技術標準 工藝設備采購技術標準。6、需求調整：委托人對既定的建設內容提出需求調整，由代建單位 對調整內容進行評估， 提交需求調整評估報告。 因需求調整造成的投 資、建設周期、工程質量、運營影響及相關后果由委托人承擔。 第十三條 政府許可辦理：1、未委托前期工作代理的各項政府前期報建工作由委托人自行負責 辦理。2、委托代建單位進行前期工作的，項目在政府層面的立項工作以委 托人名義完成。代建單位需按政府相關程序要求逐項完成相關前期工 作。委托人應同時履行國家法定的建設單位法人職責， 主

7、動配合代建 單位完善相關行政事務的申報、填表、蓋章等辦理，推動項目組與政 府之間的溝通、協(xié)調。第四章 工程項目建設實施階段工作職能分工 第十四條 工程投資立項與成本控制1、工程投資立項原則上在初步設計完成后以設計概算為基礎， 由代 3 建單位負責編制， 委托人負責審核。 工程投資立項文件在完成代建單 位審批后由委托人執(zhí)行集團投資立項審批程序。2、經批準的工程投資立項金額即該項目工程成本控制目標。代建單 位在項目實施中應確保工程成本控制在投資立項金額范圍內， 不產生 重大偏離。第十五條 資金計劃及保障1、項目的年度預算及月度資金計劃由代建單位負責編制報委托人按 集團規(guī)定審批程序審核批準。2、委托

8、人需負責項目的資金來源，按合同要求及資金計劃支付各類 合約約定款項、費用。3、代建單位負責審核各類款項、費用支付額度，完成代建單位支付 申請批準后按委托人財務程序批準、執(zhí)行。4、出現(xiàn)合同約定外的延期支付時，委托人應預先與代建單位溝通。 代建單位應主動與合同當事方就支付問題溝通協(xié)調， 盡量減少因延期 支付對項目進度、 質量影響， 問題嚴重時應同時向委托人提交延期支 付專項評估報告。第十六條 招標、合同管理：按集團招投標、合同管理辦法執(zhí)行。 第十七條 工程變更： 設計類變更，不論由參建何方提出，均需代建 單位進行合理性、經濟型綜合評估，報委托人批準后，由代建單位執(zhí)行設計變更程序。 現(xiàn)場發(fā)生的非設計

9、變更原因調整的工程變更， 單項 金額低于 10萬元（含 10萬元）的，由代建單位負責審核批準后執(zhí)行。 單項金額大于 10 萬元，或變更對工程總工期、總成本、質量目標、 安全管理目標影響較大的， 應報委托人批準。 所有工程變更均需在委 托人處備案。第十八條 重要的外立面飾面、內裝修飾面、重要裝飾燈具、重要景 觀造型等，委托人參與認質認價程序。與代建單位有異議時，雙方協(xié) 商解決。第十九條 計劃管理：1、項目代建工作啟動后，代建單位項目組應編制項目總體管理規(guī)劃 大綱及項目總體進度計劃， 深度至里程碑及關鍵節(jié)點， 報委托人批準。2、方案設計完成后， 項目組應在批準的總體進度計劃框架下制訂以 4 下工作

10、計劃：設計計劃、資金計劃、采購計劃、工程招標計劃、專業(yè) 施工單位進場等各分項計劃，報委托人備案。3、非代建單位主觀原因或管理原因造成計劃調整， 需報委托人批準。 委托人需對代建單位計劃執(zhí)行進行監(jiān)督檢查，并及時預警。第二十條 驗收管理：1、工程的分部分項驗收、中間驗收、竣工預驗收由代建單位及監(jiān)理 組織，邀請委托人參加。驗收評定按國家工程質量驗收標準要求。2、樣板間的驗收：代建單位需邀請委托建設單位參加，對偏離樣板 間方案的，委托人有權不通過驗收。3、代建單位及委托人需共同組織工程竣工驗收，雙方應成立工程驗 收工作小組，確定驗收工作組組長，制定項目總體驗收計劃，明確各 專項驗收內容及雙方驗收職責。

11、4、委托人需按照國家法定程序以項目法人名義完善各項報驗手續(xù)、 質監(jiān)驗收手續(xù)及檔案驗收程序。報驗具體事務由代建單位負責辦理， 委托人協(xié)調配合。5、屬于行業(yè)管理內容的專項驗收，由委托人負責協(xié)調組織，代建單 位配合。6、工程驗收合格通過后 15個工作日內， 代建單位需將工作組撤離現(xiàn) 場，向委托人辦理項目移交手續(xù)， 提交項目運營期間的建筑維保建議。 委托人負責組織各使用方接收。第五章 工程項目建成運營階段工作職能分工第二十一條 辦理房產證所需的各類工程驗收、 工程類資料由代 建單位負責完成。委托人具體負責房產證辦理業(yè)務。第二十二條 代建單位負責組織委托建筑運營期間必要的工程監(jiān)測，負責保修期內各項質量保

12、修整改工作。至質量缺陷責任期滿， 一并移交保 修整改驗收記錄。5第六章 工程項目報告制度第二十三條 項目管理規(guī)劃大綱：代建工作啟動后 15 個工作日 內，由代建單位報委托人備案代建單位需向委托人報告的定期信息文件第二十四條1 、周報：工作周報、周會議紀要，記錄周工作內容，計劃、存 在問題等。2 、工程月報，主要含以下內容：月度項目進展情況月度工程投資報表 合同變更及工程變更情況 工程款支付情況 代建服務情況施工質量、安全情況工程建設大事記下月 工作計劃 待委托人協(xié)調解決問題 其他第二十五條 代建單位需報告的不定期信息文件， 包括但不限于： 工程優(yōu)化設計或變更建議資金、 資源投入及合理配置的建議

13、委 托人采購分項計劃需求報告合理要求提交的其他報告工程分階 段驗收、竣 工驗收建設管理服務報告等。 第二十六條 工程竣 工移交，代建單位需向委托人提交項目總結報告， 全面闡述代建項目 進度、質量、成本管理的總體情況。第二十七條 代建單位在報告中提交的需委托人解決協(xié)調事項， 委托 人應按期完成，及時回復。第六章 工程項目代建費用第二十八條 代建費用（包括管理服務費、利潤、稅金）列入工 程投 資中的建設單位管理費子目。第二十九條 代建費用應綜合考 慮工程項目規(guī)模、范圍、內容、深度和復雜程度、市場行情、代建過 程等因素，由雙方協(xié)商確定，能夠覆蓋代建公司管理成本。原則上按 下列范圍計??；1、投資在 2

14、00萬（含 200 萬）以下的，免費代建；2、投資在 200-1000 萬（含 1000 萬）的，按 5%計??；63、投資在 1000-5000 萬（含 5000 萬）的，按 4%計??；4、投資在 5000-10000 萬（含 10000 萬）的，按 3%計取；6、投資在 10000 萬以上的，按 2%計取。第三十條 代建費一經確定，在代建單位責任期內， 不再因人工、 物價、稅率、匯率、利率等變動因素調整。但當因項目業(yè)主原因導致 項目投資額或工期延期超過原定合同范圍 10%以上時，代建費按合同 計費方式作相應調整。第七章 附 則第三十一條 本辦法由運營中心負責解釋。第三十二條 本辦法自發(fā)布之日

15、起執(zhí)行。附件1代建項目管理職能分工表工作任務代建委托雙方管理職能備注委托人代建單位-一-項目需求及立項管理按集團管理規(guī)定執(zhí)行1行性研究報告預可）可（辦理、審核、批準參與2設計任務書制訂、審核、批準參與3方案設計批復審核、批準參與審核4集團內項目立項批復批準參與5工程投資立項批復批準編制6影響功能的設計變更批準審核、批準7影響投資額的工程變更批準/備案審核、批準一政府許可類辦理1行業(yè)類許可辦理參與2前期地方類行政許可/參與辦理辦理視委托代建階段定3施工階段地方行政許可參與辦理二財務管理按集團管理規(guī)定執(zhí)行1資金預算批準申請2專項業(yè)務活動費批準、執(zhí)行申請3代理服務費支付辦理申請4建設各專業(yè)單位款項支付辦理申請5結算管理備案辦理、批準四合同管理按集團管理規(guī)定執(zhí)行1設計類、行業(yè)類合同招標參與、批準辦理2非設計類、行業(yè)類合同招標備案辦理、批準3工藝設備招標辦理參與4合同簽字、蓋章辦理申