案例解析外商股權(quán)并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)基本模式的法規(guī)適用及程序

1、案例解析外商股權(quán)并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)基本模式的法規(guī)適用及程序作者：卓緯律師事務(wù)所 秦雯莉前言：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，針對(duì)境外投資者（含外商投資企業(yè)）投資中國(guó)房地產(chǎn)的政策法規(guī)也在不斷地變化。這種變化與中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控相同，均體現(xiàn)了從收緊到放寬的趨勢(shì)。2006年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房【2006】171號(hào)文。（以下簡(jiǎn)稱“171號(hào)文”）及隨后頒布的法規(guī)政策 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知（匯發(fā)【2006】47號(hào)）。 商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹

2、落實(shí)有關(guān)問題的通知，商資字【2006】192號(hào)文。 商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函【2007】50號(hào)）。 國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知（匯綜發(fā)【2007】130號(hào)）。 商務(wù)部、外管局聯(lián)合發(fā)布商務(wù)部、外管局關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知（“商資函【2015】895號(hào)文）。構(gòu)建了房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限外令”,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資進(jìn)入進(jìn)行限制。2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，二線以下城市房地產(chǎn)公司的主要壓力為去庫(kù)存，政府放寬針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，與之相適應(yīng)的，則是同步放松了對(duì)外商投資

3、房地產(chǎn)業(yè)的限制。這一系列放松體現(xiàn)在商務(wù)部、外管局發(fā)布的相關(guān)文件 商務(wù)部、外管局關(guān)于改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知（商資函【2014】340號(hào)）。 六部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知（建房【2015】122號(hào)）。以及對(duì)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的修改中。在近兩年放松對(duì)外商投資房地產(chǎn)行業(yè)限制的大趨勢(shì)下，商務(wù)部外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的備案制度已經(jīng)取消 商務(wù)部、外匯局關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知（商資函【2015】895號(hào)）。但作為跨境房地產(chǎn)投資主要形式之一股權(quán)并購(gòu)，即使不需網(wǎng)絡(luò)備案，由外商投資基本法律法規(guī)以及前述“限外令”規(guī)定的一系列審批仍需遵守。本文將以案例結(jié)合表格

4、的形式，就五種外商股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)基本形式的法律法規(guī)及程序適用問題進(jìn)行解析。一、外商并購(gòu)境內(nèi)房企法律法規(guī)適用概述股權(quán)并購(gòu)主要包括投資者直接與目標(biāo)公司簽訂增資協(xié)議及與目標(biāo)公司股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議兩種模式。由于增資形式涉及的主體更為簡(jiǎn)單，本文將首先討論直接增資的法律適用及程序，并在此基礎(chǔ)上討論股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用及程序。（一）直接對(duì)目標(biāo)公司增資的四種基本模式及法規(guī)適用直接對(duì)目標(biāo)公司增資的四種基本模式下法律法規(guī)及程序的適用，主要取決于投資方及目標(biāo)公司的身份。 1、投資方為境外投資者當(dāng)投資方為境外投資者時(shí)，其增資行為區(qū)分目標(biāo)公司的身份不同，適用的法律法規(guī)有所不同。當(dāng)目標(biāo)公司為非外商投資企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)

5、適用商務(wù)部關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定（2009年修訂）的規(guī)定。當(dāng)目標(biāo)公司為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)適用外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定的規(guī)定。此外，171號(hào)文等“限外令”中關(guān)于外國(guó)（境外）投資者身份的特別規(guī)定、針對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定以及三資企業(yè)及其實(shí)施條例中的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)當(dāng)遵守。2、投資方為外商投資企業(yè)當(dāng)股權(quán)收購(gòu)方為外商投資企業(yè)時(shí)，股權(quán)收購(gòu)行為涉及外商投資企業(yè)的境內(nèi)再投資，應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定。如果目標(biāo)公司為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，該交易應(yīng)當(dāng)滿足限外令中對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以及三資企業(yè)法及其實(shí)施條例中相關(guān)審批的規(guī)定。（二）股權(quán)

6、轉(zhuǎn)讓的法規(guī)及程序適用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法規(guī)及程序適用基本框架與直接增資是相同的。不同之處在于其增加了股權(quán)出讓方及股權(quán)收購(gòu)方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議這一環(huán)節(jié)。而這一環(huán)節(jié)主要適用外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定。具體將在案例中進(jìn)行分析。二、案例解析1、 境外投資者并購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)境外投資者A增資境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下：根據(jù)外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定以及三資企業(yè)法（及其實(shí)施條例） 見中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法以及外資企業(yè)法及其實(shí)施條例（細(xì)則）的規(guī)定。的規(guī)定，該項(xiàng)增資應(yīng)當(dāng)經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)B的審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。由外商投資企業(yè)B根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提交相應(yīng)

7、的材料。同時(shí)，根據(jù)171號(hào)文的規(guī)定，境外投資者A對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B的增資除需履行上述批準(zhǔn)外，境外投資者A還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備履行國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等的保證函，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)出具相關(guān)納稅證明材料。此外，外國(guó)投資者A還應(yīng)當(dāng)妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。2、外商投資企業(yè)增資境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外國(guó)投資者在境內(nèi)設(shè)立外商投資公司A。利用外商投資公司A增資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下： 這種情形下，根據(jù)關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定第7條、第15條的規(guī)定，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)樵试S外商投資領(lǐng)域，故外商投資企業(yè)A不再需要向商務(wù)主管部

8、門提請(qǐng)審批，而直接向外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B公司所在地的公司登記機(jī)關(guān)提交相應(yīng)的材料。不同于前述境外投資者直接增資， A公司并不需要滿足171號(hào)文中規(guī)定的 “以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金”等針對(duì)境外投資者的要求。但是，A公司仍舊需要按照171號(hào)文的規(guī)定，提交履行國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等一系列文件的保證函。就B公司而言，鑒于其FIE身份，其增資仍舊應(yīng)當(dāng)滿足三資企業(yè)法規(guī)定的審批程序。3、境外投資者并購(gòu)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)境外投資者A以直接增資內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下：此案例中，A公司應(yīng)當(dāng)遵守關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定，獲得有審批權(quán)的商務(wù)主管部門的審批。根據(jù)商務(wù)部2010年頒布的關(guān)于下放外商投資

9、審批權(quán)限有關(guān)問題的通知，鼓勵(lì)類、允許類總投資3億美元和限制類總投資5000萬美元以下的外商投資企業(yè)的事項(xiàng)，由省級(jí)商務(wù)主管部門負(fù)責(zé)審批和管理。故在本案例中，由境外投資者A向內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B所在的省級(jí)商務(wù)主管部門提出申請(qǐng)，并提交相應(yīng)的材料。此外，根據(jù)171號(hào)文的規(guī)定，境外投資者應(yīng)當(dāng)滿足的規(guī)定，如提供保證函、妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金等規(guī)定也應(yīng)當(dāng)滿足。4、外商投資企業(yè)股權(quán)增資內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)外商投資企業(yè)A增資內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下：本案例與前述外商投資企業(yè)股權(quán)增資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有類似之處。即針對(duì)投資者FIE A公司而言，應(yīng)當(dāng)遵守關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的

10、暫行規(guī)定，向內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B所在地的公司登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。與增資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的不同之處在于，由于目標(biāo)公司為內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，故171號(hào)文的相關(guān)內(nèi)容不需再履行。此外，B公司也不需向主管部門提出申請(qǐng)。5、境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的法規(guī)及程序適用鑒于篇幅所限，本文僅討論涉及審批最多的與境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)公司的外資股東進(jìn)行股權(quán)交易的情形。目標(biāo)公司為內(nèi)資的情況就不再贅述。當(dāng)投資者為FIE時(shí)，交易結(jié)構(gòu)圖如下。如圖所示，外商投資企業(yè)A為了獲得外商投資房地產(chǎn)企業(yè)D的股權(quán)，而直接與外商投資房地產(chǎn)企業(yè)D的股東外商投資企業(yè)C或者境外投資者B達(dá)成股權(quán)收購(gòu)協(xié)議。此種模式與直接增資目標(biāo)公司的相同之處在于由于

11、股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致目標(biāo)公司的股權(quán)變更，目標(biāo)公司同樣需要完成171號(hào)文、三資企業(yè)法及其實(shí)施條例（細(xì)則）規(guī)定的審批程序。不同之處在于增加了A公司與股東B或股東C之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的審批程序。無論股東為境外投資者或是FIE，都應(yīng)當(dāng)適用外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定，辦理審批程序。由外商投資房地產(chǎn)企業(yè)D向批準(zhǔn)其設(shè)立的商務(wù)主管部門進(jìn)行審批。（當(dāng)投資者為境外投資者時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議審批適用規(guī)則與投資者為FIE的情況相同。只是需要滿足171號(hào)文中針對(duì)境外投資者的要求。）為了更好地歸納外商通過股權(quán)并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)適用法律法規(guī)及相關(guān)審批，本文將相關(guān)內(nèi)容整理為下表。股權(quán)收購(gòu)者目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)是否需要商務(wù)主管部門審批說明法律依據(jù)外國(guó)投資者內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)需要審批需要分別進(jìn)行外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的審批（股權(quán)收購(gòu)者提出）以及變更外商投資企業(yè)的審批（目標(biāo)房地產(chǎn)公司提出）商務(wù)部令【2009】第6號(hào)；外資三法及其實(shí)施條例（細(xì)則）、公司登記管理?xiàng)l例等外商投資企業(yè)無審批此種情況涉及外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定投資領(lǐng)域?yàn)樵试S、鼓勵(lì)領(lǐng)域不需商務(wù)委員會(huì)的審批。對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、國(guó)家工商行政管理局令【2000】第6號(hào)；商務(wù)部令【2