對城市住宅小區(qū)停車位相關法律問題的探究

1、    對城市住宅小區(qū)停車位相關法律問題的探究         摘  要:城市住宅小區(qū)停車位依據(jù)不同標準而分類不同，其歸屬有別。國外與我國臺灣地區(qū)、澳門行政區(qū)相關立法不盡相同，我國內(nèi)地大中城市規(guī)范不一，學者觀點多樣，全國缺乏統(tǒng)一立法。明確車位歸屬，利于停車費收取和公共車位的分配。 關鍵詞:小區(qū)停車位，車住歸屬，停車場 近年來，商品房住宅小區(qū)停車位頗具爭議，不斷衍生出各種問題。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間對于有關停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和停車費等問題的紛

2、爭不斷，各方利害關系當事人各執(zhí)一端，所引發(fā)的社會問題值得關注。 一、住宅小區(qū)停車位的種類及其歸屬現(xiàn)狀 (一)按是否依法律強制規(guī)定為標準 小區(qū)的停車位劃分為法定停車位、自行停車位及獎勵增設停車位三種。法定停車位，指法律、法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物乃至小區(qū)所應附設的車庫。此類規(guī)定屬于強制性規(guī)范，開發(fā)商必須遵守，為區(qū)分所有的建筑物附設特定數(shù)量的車庫，歸建筑物區(qū)分所有權(quán)人擁有。另外兩種是法定停車位以外由建筑商自行增設的停車位。 (二)按小區(qū)停車位的建造形態(tài)為標準 1，立體停車位。立體停車位(場)具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)，完全符合成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)客體的條件。而且其土地使用權(quán)在建設工程規(guī)劃許可證等法律

3、性文件中均有明確規(guī)定，其建筑物面積計算建筑容積率，參與了建設用地面積的分攤，實際承擔了土地使用權(quán)取得費用。該停車位可以辦理房地產(chǎn)權(quán)登記(含轉(zhuǎn)移登記)，具有房地產(chǎn)權(quán)屬證書，所登記的權(quán)利人即為合法所有權(quán)人。 2，地面停車位。該停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的建設工程規(guī)劃許可證批準同意，在住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施，一般以劃線分割方式標明。地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標準，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論不能夠成為專有權(quán)的客體，而只能成為共有權(quán)的客體。該類停車位的土地使用權(quán)分攤在計算建筑容積率的建筑物上，其應為計算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或

4、部分業(yè)主共有。 3，首層架空層停車位。該停車位是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率，不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，是住宅房屋單元的從物。小區(qū)全體或部分業(yè)主依法享有首層架空層停車位的共有權(quán)。 4，地下停車位。該停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。按理論標準，有的地下停車位具有獨立的建筑結(jié)構(gòu)，屬于專有權(quán)的客體范圍；有的地下停車位構(gòu)造相對簡單，屬于共有權(quán)的客體范圍。按法律標準，目前大部分的樓房地下停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應的土地使用

5、權(quán)面積份額。根據(jù)我國“房地不分離”原則，轉(zhuǎn)移登記時，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。該停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于該幢樓房的全體業(yè)主。但也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積計算建筑容積率，可以擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。5，樓房屋頂平臺停車位。該停車位是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設置的停車位。樓房屋頂平臺停車位在我國目前還不普及，但隨著停車位的日益緊張，這種停車位的糾紛也會日益增多。關于屋頂平臺歸屬問題，也是頗有爭議。有人認為屋頂平臺應當歸建筑物全體區(qū)分所有人共有；也有人認為其應屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區(qū)分所有人所有。從構(gòu)造上看，屋頂平臺停車位類似于地面

6、停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有權(quán)的客體范圍，而且對屋頂平臺的利用更多是利用它的空間，而該空間顯然不僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應當歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。 二、國外有關車位歸屬的立法例 (一)日本和新加坡的相關規(guī)定 日本將所有建筑物所附設的停車場分成兩類：一為屋外停車場，通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成：另一為屋內(nèi)停車場，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設置的停車場，一般設在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，但也有設在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分，并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設定利用權(quán)，且該專用權(quán)應予以公示。但是，對屋內(nèi)停車場

7、的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。日本學界存有爭議。法院判例也不大相啊。日本最高法院于昭和56年(公元1981年)6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場，從而使其在日本的司法實踐中占據(jù)了絕對的主流地位，從此，日本裁判實務就根據(jù)最高法院的判決的指導，以結(jié)構(gòu)的獨立性和利用的獨立性此兩要件來判斷車庫的歸屬。而日本學界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率不記入建筑物總面積，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由欠充分，故建議應當通過共用部分的專有使用權(quán)來進行處理。 新加坡政策規(guī)定：購買組屋或共管公寓里的

8、一套住房，住戶就自然能擁有至少一個停車位。在新加坡這個面積狹小且人口密度很高的城市國家里，基本上不存在停車難的問題，這得益于新加坡政府高度重視停車基礎設施的規(guī)劃與建設，以及行之有效的管理措施。在組屋或共管公寓里，外面停放的汽車很少，絕大部分汽車都停在地下或多層停車場里。組屋是由新加坡建屋發(fā)展局承擔建筑的樓房，為大部分新加坡人的住所；共管公寓是新加坡個人擁有單戶產(chǎn)權(quán)的，整個物業(yè)由統(tǒng)一物業(yè)公司管理的集合型社區(qū)。因為新加坡的政策是有車必有位。購買了組屋或共管公寓里的一套住房。住戶就自然擁有至少一個停車位。如果暫時沒有車子，那也沒有關系，車位仍給住戶保留者，直到其有了車子。每月支付一筆少量租金即可。

9、由上看出，日本對屋內(nèi)停車場的歸屬在法律界和學界存在爭議；而新加坡對停車位的明確政策及有效管理，減少了住戶在停車位問題上的糾紛。 (二)德國和法國的相關規(guī)定 德國1973年7月30日修正的住宅所有權(quán)法第3條第2項規(guī)定，“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設“專有所有權(quán)”，并能夠獨自讓與、設定負擔。因此在德國車庫作為一種獨立的物，其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點在于保護了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益， 其可以不用支付該車庫的分攤費用。應明確的是，即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有，對停車

10、位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。 法國新公寓的建造者負有一項法定義務：在建筑物基地內(nèi)，按一戶一空間的標準為住戶設計停車場。于屋外設置必要停車場空間而無基地時，建筑者即使向下挖掘三層乃至于四層、五層的深度，也必須設置停車場。學界及司法實踐認為，區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域為分別的不動產(chǎn)，即停車位必須另行購買；并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人，亦可購買基地內(nèi)之停車位。高層建筑物與基地內(nèi)的停車場被視為不同的不動產(chǎn)。因而，業(yè)主以外的其他人也可以購買基地內(nèi)之停車場。在業(yè)主未購置汽車或支付不起停車場購置費而導致停車位剩余時，可由開發(fā)公司出售給外部人。可見，車庫的性

11、質(zhì)不應當是共用部分。 由上。德國和法國對小區(qū)停車位所有權(quán)的性質(zhì)基本界定為專有，而不是共用。享有停車位所有權(quán)的業(yè)主可對其自由轉(zhuǎn)讓和使用。 (三)美國和加拿大的相關規(guī)定 美國法律對小區(qū)內(nèi)車庫的制度設計，遵循兩個基本原則，一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫作為獨立的專有部分進行單獨買賣。對小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位所有權(quán)歸屬的制度有三種模式。第一種是將車庫及停車位界定為共有部分，為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。第二種是將停車位界定為房屋單元的組成部分，如果住宅小區(qū)是按每戶一個地下停車位的原則設計，則可以為每個房屋單元的業(yè)主指定一個固定的停車位，該地下停車位從屬于房屋單元，只

12、能隨房屋單元轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。第三種是將停車位界定為指定供專用的共有部分。加拿大多倫多市按住戶臥室為標準來配置停車位，其法定要求是：開發(fā)商必須為擁有2間臥室的住戶配置1個停車位，為擁有3間以上臥室的住戶配置2個停車位。同時還得于基地上以每4個區(qū)分所有權(quán)人為單位設置1個供來客使用的停車位。 美國法律的規(guī)則設計與德國法、法國法不同。第一，美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)，避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二，不允許小區(qū)內(nèi)車庫單獨買賣，有效地避免了車庫所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當然美國也有作為獨立專有部分可以單獨買賣或者出租、抵押的車庫，

13、但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營，本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫。 三、我國的相關學說與立法 (一)四種不同的學說 我國現(xiàn)行法律并沒有對車庫歸屬做出明確規(guī)定，學者根據(jù)不同標準來確定車庫的歸屬方案。歸納為以下四種：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于買方共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房

14、地產(chǎn)開發(fā)商，反之，屬于買方共有。四是登記憑證確權(quán)論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有，否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。 以上登記憑證確權(quán)論較恰當，既有合同確定論中的優(yōu)勢，充分體現(xiàn)私法自治原則，協(xié)調(diào)各方利益，實現(xiàn)各種利益歸屬的最大化，符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，有利于對車庫有效利用和管理，減少糾紛的產(chǎn)生；同時又發(fā)揮了房產(chǎn)登記機關的法律效力。但有些問題仍然不能回避。車位所有權(quán)證登記是誰即歸誰所有。依據(jù)物權(quán)法公示公信原理，已登記車位肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國目前仍存在沒有進行所有權(quán)屬登記或者根本就不能登記的車庫現(xiàn)象，對此操作性存在一定的難度。 (二

15、)三個不同地區(qū)的立法 1991年4月10日臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”發(fā)布命令：“日后建筑物地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售，區(qū)分所有建筑物依法應附建的停車空間為建筑物的必要設施，其性質(zhì)與公用走廊、樓梯相同，不用編訂門牌號碼。”該法令表明地下車庫是依附于專有部分的共用部分。 澳門法律經(jīng)過幾番修改，關于分層建筑物停車位目前存在四種不同的做法：一是將停車位設立成獨立的單位；二是停車位作為整座建筑物的共同部分；三是將個別停車位劃撥給某個住宅或商用單位使用；四是將所有停車位合并設立為一個獨立單位，而各停車位的使用者作為該單位的按份共有人。由此看出，停

16、車位既可以歸屬共有部分也可以歸屬個人專有，并且依據(jù)具體使用情況再進行細分。 2003年上海市下發(fā)了關于商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規(guī)定，明確了商品房項目附屬地下車庫(位)可進行買賣、租賃，且僅限于區(qū)分所有權(quán)人享有購買權(quán)及承租權(quán)。另外該規(guī)定還強調(diào)了地下車庫(位)的相對獨立性及與商品房處分上的一體性，即雖然地下停車庫(位)具有獨立的價值，可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分，但其終究是主建筑物的配套設施，故應在原則上堅持與商品房的一體化原則。2003年實施的北京市關于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關問題的通知，主要規(guī)定了室內(nèi)停車位可以買賣，明確了停車位銷售面積的計算方式，即套用房

17、屋銷售面積的計算方法來解決停車位的銷售面積問題。停車位可以通過登記取得所有權(quán)證書。深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法以更為準確的“區(qū)分建筑物”這一概念替代了商品房這一不規(guī)范用語，將停車位分為配建停車位及增設停車位，并規(guī)定配建停車位中應設置時鐘停車位，以供I臨時停車之用。前兩種停車位均可以成為專有部分，進行轉(zhuǎn)讓、租賃等交易。 由上，臺灣的規(guī)定單一，澳門的規(guī)定靈活，上海、北京的規(guī)定附有一定條件，深圳的規(guī)定較為具體。我國有必要借鑒上述合理的規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)范車庫的歸屬。 四、產(chǎn)權(quán)歸屬引起的相關問題 (一)停車費的問題 關于住宅小區(qū)停車費用構(gòu)成基本上有兩種性質(zhì)：一為土地使用費；二為保管費用。停車占用一

18、定的土地面積，因此需要支付相應的土地使用費，同時停車場往往需要有專人管理，保護停放汽車的安全，車主需要支付保管費用。 小區(qū)停車相關費用應包括車位占用租金和車位管理服務費兩部分費用。前者是業(yè)主使用車位。需要給車位產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位所交納的租金。如果開發(fā)商擁有車位進行了銷售，在車位銷售后業(yè)主即擁有對車位進行使用處置、享受收益的權(quán)利，在使用過程中業(yè)主只需交納車位管理服務費。而不需要交納車位占用租金，并有權(quán)將車位自主定價出租獲得租金收益。地上車位備受青睞，因為價格實惠、方便車主停放取用。而前面提到的“地上不夠停，地下多空置”現(xiàn)象普遍存在的原因，一方面開發(fā)商不愿意在地上興建太多車位，以便騰出更多土地蓋房子

19、，賺取更大利潤；另一方面地上、地下車位費用相差大，使得不少業(yè)主舍地下而轉(zhuǎn)“占”地上。 由于業(yè)主對相關專業(yè)知識的缺乏，加之有關物權(quán)法、房地產(chǎn)法并不健全，一些開發(fā)商和物業(yè)公司故意混淆車位收費概念。一方面為了獲得更大經(jīng)營收益和資金回報，臆造出車位占地費、車輛看管費等諸多不合理的收費項目，以便達到多收費目的；另一方面為了降低風險、減輕責任，人為地把幾種費用從空間和時間上割裂開來，要求業(yè)主簽訂不同的協(xié)議，以最大限度規(guī)避經(jīng)營風險。事實上，住宅小區(qū)的車位被使用，業(yè)主就占用了該車位，同時享受到相應的管理和服務。這些活動必定同時發(fā)生，業(yè)主不可能分別享受。即便物業(yè)公司收取的是合理的停車管理服務費，如果需要調(diào)整，也

20、應通過正常手續(xù)變更，而不能是物業(yè)公司的單方行為。 目前各大中城市中成立業(yè)主委員會的小區(qū)所占比例不到10%，加上當前未對小區(qū)停車費的標準作出統(tǒng)一、明確規(guī)定，實際上大部分小區(qū)停車費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取。按照物權(quán)法，地上公共的道路用作停車用的，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。對于小區(qū)停車場所的收費，各地不同，各個小區(qū)也不同，如果只依據(jù)目前的物權(quán)法，還不能解決這些問題，需要相關部門出臺一個實施細則。參考一些成功小區(qū)的做法，對業(yè)主所有的停車位收益，其大部分應該歸業(yè)主共同所有，剩下的應歸物業(yè)公司用以支付管理成本，同時獲得一點盈利，這無可厚非。當然小區(qū)的權(quán)利原本就是業(yè)主的，物業(yè)公司不過是業(yè)主雇傭來管理的機構(gòu)。 物業(yè)收取停車費時也要考慮到收取費用的標準，嚴格按照國家物價部門規(guī)定收取。停車費應當是為了維護日常工作經(jīng)費需要和必要的管理費用需要，其中包含防止小區(qū)以外黑車無故停放在小區(qū)，危害小區(qū)安全的必要保安費用，這一切都應當符合利益標準。如果所規(guī)定的收取標準遠遠大于所保護的利益，就有非法牟利之嫌。 (二)公共車位的分配 小區(qū)公共車位是所有小區(qū)居民共同的權(quán)益，小區(qū)每戶家庭都有獲得小區(qū)公共車位公平競爭的權(quán)利。因此，車位分配必須貫徹公開、公平、公正原則，具體如下： 第一，新建公共車位的分配。已購買車位的人員，按照規(guī)定進行登記，所購買的車位歸個人所有，別人不得侵占。 第二，使用且產(chǎn)生糾紛的公共車位