商業(yè)地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)的多元盈利模式-協(xié)縱(CEO)商業(yè)模式介紹

1、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)COMMERCIAL REAL ESTATECOMMERCIAL REAL ESTATE商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)的多元盈利模式應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、外匯控制、租金回報(bào)低的風(fēng)險(xiǎn)，嘗試英國(guó)供應(yīng)協(xié)會(huì)研究指出，柔性辦公空間比傳統(tǒng)辦公空間節(jié)省25%成本。成本節(jié)約優(yōu)勢(shì)催生了一規(guī)模巨大的產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)上主要有針對(duì)不同需求的三種業(yè)態(tài)：“輕資產(chǎn)、重營(yíng)運(yùn)，增值服務(wù)制勝”的商業(yè)地產(chǎn)投資模式文外資房地產(chǎn)基金過去幾年在中國(guó)資本負(fù)責(zé)管理的外資基金一直在尋找具競(jìng)遭遇巨大障礙，自2006年六部爭(zhēng)力的地產(chǎn)投資模式。委發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)但住宅價(jià)格大漲和政府限購(gòu)使大量資外匯管理有關(guān)問題的通知以來，地產(chǎn)建金轉(zhuǎn)入商業(yè)

2、地產(chǎn)。寫字樓租金過去兩年雖設(shè)和物業(yè)投資面臨諸多制約，使獨(dú)立參與增長(zhǎng)20%以上，仍落后于住宅和業(yè)權(quán)估值投標(biāo)的難度大大增加，資金利用效率低對(duì)的增長(zhǎng)。因國(guó)民消費(fèi)和服務(wù)業(yè)滯后，未來內(nèi)部回報(bào)率產(chǎn)生致命的影響。高端定位的寫字樓將面臨較高的空置率。北京2010年初就曾出現(xiàn)甲級(jí)樓供應(yīng)過量、外資突圍商業(yè)投資租賃地產(chǎn)模式空置率上升、租金下滑的現(xiàn)象，CBD內(nèi)不盛富資本旗下的盛諾金地產(chǎn)基金2004少寫字樓報(bào)價(jià)已降低到140元/平米/月，年參與中國(guó)房地產(chǎn)投資，完成多個(gè)住宅和比高峰期下跌近一半，直到2011年初才獲商業(yè)項(xiàng)目后，被迫于2007年把人民幣資得改善?；陲L(fēng)險(xiǎn)考慮，我們認(rèn)為寫字樓產(chǎn)和外幣基金分離以應(yīng)對(duì)政策調(diào)整，盛

3、富物業(yè)業(yè)權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)目前過高、不宜進(jìn)入。2011.06盛諾金基于股東為投資銀行和高端咨詢的背景，為了應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、外匯控制、租金回報(bào)低的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)用 “輕資產(chǎn)、重營(yíng)運(yùn)，增值服務(wù)制勝的商業(yè)地產(chǎn)投資模式”，于2010年投資成立“協(xié)縱國(guó)際企業(yè)港”，采用長(zhǎng)期租賃為主伺機(jī)收購(gòu)的方式，短短一年內(nèi)在北京、深圳、佛山等地成功投資運(yùn)營(yíng)7個(gè)國(guó)際企業(yè)中心，并獲得超出歷史記錄的內(nèi)部回報(bào)率。協(xié)縱的國(guó)際企業(yè)中心類似“美國(guó)中心”、“德國(guó)中心”等集辦公室租賃和企業(yè)孵化為一體的中小企業(yè)基地，其不同之處在于協(xié)縱更強(qiáng)調(diào)從高端服務(wù)而不是在租賃上獲取利潤(rùn)，通過吸引客戶自由選用高增值服務(wù)，使協(xié)縱用與傳統(tǒng)寫字樓相似的租金獲取可觀

4、的回報(bào)。柔性辦公空間租賃業(yè)放大利潤(rùn)空間研究表明，為空置辦公空間支付租金是企業(yè)最大的浪費(fèi)之一。彈性對(duì)于拓展和調(diào)整階段的企業(yè)尤為重要。柔性辦公空間能提高入住企業(yè)成本的靈活性、減少浪費(fèi)，對(duì)柔性辦公空間(Flexible Office Space)的需求在歐美已催生一龐大產(chǎn)業(yè)。對(duì)于成本靈活可變的需求一直是歐美企業(yè)面對(duì)的難題，裝修和裝備辦公室是一筆不小的固定資產(chǎn)投資。新的辦公地址都往往因功能、風(fēng)格、配套被迫重新裝修、購(gòu)置和安裝新設(shè)施，這筆支出一直是個(gè)難題。對(duì)講究形象又精打細(xì)算的企業(yè)，把會(huì)議室、前臺(tái)、茶水間等某些功能區(qū)域的共享，可節(jié)省不少成本對(duì)他們有一定的吸引力。一些運(yùn)營(yíng)商從上世紀(jì)八十年代始開始提供柔性辦

5、公空間、設(shè)施租賃和管理服務(wù)。第一類是商務(wù)中心（Business Centre）或服務(wù)辦公室（Serviced Office）。近年在北京、上海和深圳等城市大量涌現(xiàn)，大部分是實(shí)際面積10平方米以下房間，配置十分緊湊小巧的辦公家私，針對(duì)定位實(shí)力較弱的初創(chuàng)業(yè)者或初創(chuàng)企業(yè)，單位面積收費(fèi)是需提供的成長(zhǎng)企業(yè)孵化服務(wù)使其在更低的低估的物業(yè)，長(zhǎng)期租用該物業(yè)后對(duì)物業(yè)進(jìn)傳統(tǒng)的2-3倍，毛利率和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均高。風(fēng)險(xiǎn)下獲得等同于商務(wù)中心的回報(bào)。行大幅度裝修改造，使其具備更多功能和該模式自香港引入，針對(duì)職員配置少企業(yè)中心同樣是按需求可調(diào)整的服務(wù)辦能面向更廣闊群體，這主要基于盛諾金在的企業(yè)家提供商務(wù)秘書服務(wù)、國(guó)際多城市公套

6、間，與前者不同之處在于服務(wù)重點(diǎn)和客投資中國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面積累的經(jīng)的辦公場(chǎng)地提供等，一定程度上滿足了跨戶的規(guī)模和成熟度。因入住企業(yè)有完整人力驗(yàn)和能力。此外，受周邊物業(yè)入駐企業(yè)定國(guó)辦公、移動(dòng)商務(wù)、短期會(huì)議等一系列商資源配置，僅具備簡(jiǎn)化的行政服務(wù)，但這類位，而使物業(yè)租賃價(jià)值降低，通過整層租務(wù)辦公新需求，提供注冊(cè)地點(diǎn)成為商務(wù)中企業(yè)對(duì)于成長(zhǎng)、資本和管理的需求更大。賃還原該物業(yè)價(jià)值。心主要收入來源。企業(yè)中心提供成長(zhǎng)企業(yè)孵化器所提供其二，基于多年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在合同談商務(wù)中心為初創(chuàng)企業(yè)和臨時(shí)辦公者提的高增值服務(wù)，在辦公空間上更強(qiáng)調(diào)量身判、價(jià)格談判、內(nèi)控嚴(yán)謹(jǐn)性、裝修設(shè)計(jì)管供了較短期的辦公解決方案，辦公房間面

7、定制。運(yùn)營(yíng)上通過科學(xué)選址、空間規(guī)劃、理方面具備更精準(zhǔn)的執(zhí)行能力。通過良好積較小，雖然價(jià)格不高，但因空間小巧，前瞻性設(shè)計(jì)，使會(huì)議室、會(huì)客室、培訓(xùn)室、規(guī)劃、布局和設(shè)計(jì)確保良好開局，例如采實(shí)際單位辦公面積租金是傳統(tǒng)的三倍。隨休息室、前臺(tái)、洗手間等低效功能區(qū)域達(dá)用機(jī)構(gòu)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)控制流程，在辦公空間規(guī)劃、著客戶辦公人數(shù)增加，租金成本變得日益最大效率，辦公套間可根據(jù)個(gè)性化需求而商圈分析、選址、不同物業(yè)的不同價(jià)值周增高，空間狹小降低了舒適，也使客戶難調(diào)整，把低效的公攤面積歸還租戶，使更期分析、租賃合同談判、裝修招標(biāo)等方面，以建立高端形象。多資源可用于辦公環(huán)境改善，擁有更佳的大量應(yīng)用過去在商業(yè)地產(chǎn)投資管理過程中第

8、二類是服務(wù)辦公套間中心（Executive 環(huán)境、性價(jià)比更高的價(jià)格。獲得的經(jīng)驗(yàn)。Suite)。面積與傳統(tǒng)辦公室相當(dāng)，大小按需租賃企業(yè)中心的辦公套間，作為擁有其三，協(xié)縱在提供高端服務(wù)上具優(yōu)勢(shì)，求提供，能夠?qū)崿F(xiàn)所有傳統(tǒng)辦公室的功能，200位員工以下企業(yè)的長(zhǎng)久辦公場(chǎng)所，單在企業(yè)融資、上市、交易支持、企業(yè)挽救、定位于較成熟中小企業(yè)，相對(duì)于商務(wù)中心位辦公面積定價(jià)相對(duì)與傳統(tǒng)辦公室具備很戰(zhàn)略管理、企管顧問等具備能力，也將不服務(wù)辦公套間中心毛利率低，能為經(jīng)驗(yàn)豐強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；租賃期從1個(gè)月到5年不等，斷利用資本杠桿和融資創(chuàng)新手段，使資本富的地產(chǎn)業(yè)者提供風(fēng)險(xiǎn)可控的回報(bào)。非常靈活，面積可以按照需求增加和減少；利用率更高

9、。這種模式起源于高級(jí)酒店的辦公套間允許租戶自帶設(shè)備和按需靈活代客分割辦其四，提供人力資源外包、財(cái)務(wù)稅務(wù)和行政服務(wù)，主要針對(duì)較成熟中小企業(yè)對(duì)公平面；中心還可按特殊需求定制IT支持支持、成長(zhǎng)解決方案等企業(yè)中場(chǎng)外包服務(wù)，于更舒適、更大辦公空間、兼顧長(zhǎng)期辦公設(shè)備，如24小時(shí)溫控電腦機(jī)房和網(wǎng)絡(luò)主機(jī)透過提供金融、投資、管理、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、和短期靈活的需求。由于套內(nèi)辦公面積與托管等。稅務(wù)、戰(zhàn)略等領(lǐng)域的運(yùn)作，為企業(yè)提供更傳統(tǒng)辦公室無異，加上大量共享設(shè)施的配多的附加價(jià)值，產(chǎn)生更多利潤(rùn)。備，使長(zhǎng)期辦公舒適性和形象提升。企業(yè)中心投資回報(bào)模式分析協(xié)縱比不具備投行和基金管理人背景服務(wù)辦公套間在中國(guó)鮮有發(fā)現(xiàn)，但在協(xié)縱定位于企業(yè)中心類別，建立孵化的從業(yè)者多兩個(gè)環(huán)節(jié)的價(jià)值提升和風(fēng)險(xiǎn)控歐美已非常流行，往往是擁有100員工以基地式的國(guó)際企業(yè)中心，通過一個(gè)集中的制，即通過價(jià)值再造和提升、資本運(yùn)營(yíng)管下的企業(yè)的永久辦公場(chǎng)所。客戶減少了在空間，在企業(yè)度過生存期進(jìn)入發(fā)展期后提理和增值服務(wù)獲得更大利潤(rùn)收入。在資本固定資產(chǎn)上的投入，留下更多資金專注業(yè)供資金、管理、技術(shù)支持等多種服務(wù)，降運(yùn)營(yíng)管理中，選址、定位、建設(shè)期是價(jià)值務(wù)發(fā)展。低成長(zhǎng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和成本，幫助這些企業(yè)創(chuàng)造環(huán)節(jié)；增值服務(wù)收益不但包括協(xié)縱向第