房屋租賃20個法律風(fēng)險與解決辦法(2021版)

1、房屋租賃 20 個法律風(fēng)險及解決方法 2021 版 導(dǎo)讀房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產(chǎn)生 的糾紛也越來越多。小編根據(jù)相關(guān)司法解釋的精神整理出以 下問題類型，以供在解決此類糾紛時有所參考。1. 房屋租賃合同是否必須采取書面形式 ?合同法? 第 215 條規(guī)定， “租賃期限六個月以上的， 應(yīng)當(dāng)采 用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者 書面租賃合同； 房屋租賃期限在半年 6個月 以上應(yīng)當(dāng)采取書 面形式租賃合同?！咎崾尽?口頭房屋租賃合同風(fēng)險較大。 當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時要有其他 證據(jù)證明。 法律對

2、長期房屋租賃合同 6 個月以上 要求采取書面形式。 租賃期限 6 個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋 租賃合同。2. 什么是定期房屋租賃合同 ? 定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋 租賃合同。定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿 6 個月的 ;(2) 書面約定房屋租賃期限在 6 個月以上的。3. 什么是不定期房屋租賃合同 ? 不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約 定租賃期限不明確的房屋租賃合同。 不定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 非書面形式不定期租賃合同：租賃期限 6 個月以上，當(dāng)事 人未采用書面形式的，視為不定

3、期租賃。 【提示】當(dāng)事人約定租賃期限在 6 個月以上而未采用書面形 式的，不管是否有證據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同。(2) 約定不明確不定期租賃合同： 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定 或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān) 條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，視為不定期租賃。 【提示】當(dāng)事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合 同。(3) 事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租 賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租 賃期限為不定期?！咎崾尽渴聦嵶赓U合同推定為不定期租賃合同。 承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃合同；出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)

4、在合理期 限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。4. 房屋租賃合同最長期限是多少年 ?合同法? 第 214 條規(guī)定， “租賃期限不得超過二十年。 超過 二十年的，超過局部無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂 租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十 年。 因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為 20 年?！咎崾尽?房屋租賃合同期限最長 20 年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租 賃合同所約定租賃期限不得超過 20 年；并非指數(shù)次簽訂租 賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過 20 年。 房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限 自續(xù)訂之日起不得超過 20

5、 年。 房屋租賃期限超過 20 年，并非整個租賃合同無效；而是 超過 20 年局部租賃期限無效， 也就是租賃期限按 20 年計算。5. 房屋出租人有哪些義務(wù) ?(1) 交付出租房屋的義務(wù)： 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交 付承租人占有、使用和受益。(2) 出租房屋保持義務(wù)： 出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的 用途。(3) 出租房屋維修義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義 務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。A. 承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限維修：B. 出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)；C. 因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或

6、 者延長租期?！咎崾尽糠课莩鲎馊顺挟?dāng)維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件： 以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件； 以出租房屋有維修必要、維修可能為根本條件； 租賃房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承租人的事由造成的； 當(dāng)事人沒有約定出租人不承當(dāng)出租房屋維修義務(wù)。(4) 、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù) . 出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時不知 道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付 后不因第三人主對出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致承租人不能對 出租房屋使用、收益的義務(wù)。 因第三人主權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。 因第三人主權(quán)利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益 的，承租人可以要求減

7、少租金或者不支付租金?！咎崾尽?出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。 出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前 即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵，那么不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕 疵擔(dān)保義務(wù)?！咎崾尽砍鲎夥竭`反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，承租人可采取以下 補救方法：根據(jù)合同法，出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，承 租人享有減付、不付租金的權(quán)利 ;根據(jù)?解釋?第八條規(guī)定， 因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除 合同的，人民法院應(yīng)予支持： 租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的； 租賃房屋權(quán)屬有爭議的； 租賃房屋具有違反法律、

8、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制 性規(guī)定情況的。(5) 、出租方對出租房屋的平安擔(dān)保義務(wù)；(6) 、法律規(guī)定的其他義務(wù)。出租房屋平安擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的平安或 者健康的，即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質(zhì)量不合 格，承租人仍然可以隨時解除合同?！咎崾尽?違反出租房屋平安擔(dān)保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對解除權(quán)，該解除 權(quán)不因任何事由受到影響。 6.承租人對出租房屋的使用有哪 些義務(wù) ? 承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或 者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。(1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋； (2)對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確， 可以協(xié) 議補充；不能達成補充協(xié)議

9、的，按照合同有關(guān)條款或者交易 習(xí)慣確定；(3) 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的， 應(yīng)當(dāng)按照 出租房屋的性質(zhì)使用?！咎崾?1】 承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個： 約定使用方法 (首要標準 )：A. 房屋租賃合同約定的使用方法；B. 雙方補充協(xié)議約定的使用方法；C. 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。出租房屋性質(zhì)確定使用方法 (次要標準 )：只有沒有約定出 租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方 法?！咎崾?2】 承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房 屋，出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。?合同法?第 219 條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租

10、賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可 以解除合同并要求賠償損失。因此，承租人未按照約定的方 法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損 失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。?解釋?第 7 條規(guī)定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重 結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限仍不予恢復(fù)原狀， 出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同 法第 219 條的規(guī)定處理?！咎崾?3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋， 致使出租房屋受到損耗的，承租人不承當(dāng)損害賠償責(zé)任。(4) 、承租人對出租房屋承當(dāng)保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租

11、房屋毀 損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任?！咎崾尽?承租人已盡妥善保管義務(wù)，承租人不承當(dāng)損害賠償責(zé)任。(5) 、承租人能否對出租房屋進行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。 ?合同法? 第 224 條第二款規(guī)定， “承租人經(jīng)出租人同意， 可 以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人 之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承 租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。?解釋?第 15 條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn) 租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民 法院應(yīng)當(dāng)認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有 約定的除外。【提示】房屋轉(zhuǎn)租存在兩個房屋租賃合同：A. 原租賃合同：繼續(xù)有效。

12、B. 次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負責(zé)。【提示】?合同法? 第 224 條第二款規(guī)定， “承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn) 租的，出租人可以解除合同。?解釋?第 16 條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn) 租，但在六個月未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求 解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作 為第三人參加訴訟?！咎崾尽砍鲎馊俗灾阑蛘邞?yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后 6 個月未提出異 議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。(6) 、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

13、對支付期限沒有約定或者約定不明確， 可以補充協(xié)議 ;無法 達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付：a. 租賃期間不滿1年的：應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；b. 租賃期間1年以上的：應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付；剩余期 間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付?！咎崾?1 】承租人延付租金，出租人有以下補救方法：(1) 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付 ;承租人逾期不支付的， 出租人 可以解除合同。(2) ?民法通那么?第 136 條規(guī)定，“以下的訴訟時效期間為一 年：(三延付或者拒付租金的，出租

14、人要求承租人支付租 金的訴訟時效期限為 1 年。 出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期 限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租 賃合同。 出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1 年而非 2 年?！咎崾?2】因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有 以下救濟權(quán)利：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求 的合理期限仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合 同。?解釋?第十七條規(guī)定， “因承租人拖欠租金， 出租人請求解 除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金 以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合 同無效的除外。次承租人

15、代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額， 可以折抵租金或者向承租人追償。因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租 人代付租金抗辯權(quán)的限制。7.承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些?(1)租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng) 當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。(2)房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除：A. 出租人有權(quán)請求次承租人騰房；B. 負有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，出租人有權(quán)請求次 承租人支付逾期騰房占有使用費。 8. 未經(jīng)整體驗收合格的城 鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無效 ? ?建筑法?第 61 條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗

16、收合格 后，方可交付使用 ;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的， 不得交付使 用。?消防法?第10條按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進 行消防設(shè)計的建設(shè)工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個工作日，將消防 設(shè)計文件報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng) 進行抽查。?消防法?第11條國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集 場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計文件報 送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核。公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的 結(jié)果負責(zé)。出租未經(jīng)整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋，違反?建筑法?第61條、?消防法?第10條的強制性規(guī)定，但是不管是合同法還 是?解釋?均未將此種情

17、形規(guī)定為合同無效情形。因此，不 應(yīng)當(dāng)認定房屋租賃合同無效?！咎崾尽?城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的房屋。 未經(jīng)整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合 同不因此無效。但是，?解釋?第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃 許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn) 房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終 結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效?！咎崾尽?違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。9. 違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合 同不因此無效。農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃

18、區(qū)的房屋。 ?解釋?第 1 條第二款 規(guī)定， “鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)的房屋租賃合同糾紛案件， 可以參照 本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 法律、法規(guī)對農(nóng)村居民住宅設(shè)計、建設(shè)、驗收方面的規(guī)定， 至今適用的仍然是 1993年6月29日國務(wù)院第 116 號令發(fā)布 的?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例? ，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計、 施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。因此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃 許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同，不因此無效。10. 臨時建筑物房屋租賃合同，是否有效 ?解釋?第 3條規(guī)定， “出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準容 建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效

19、。但在一審 法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定 有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一 審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法 院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限的租賃期間有效?！咎崾尽?非法的臨時建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結(jié)前取 得批準有效以外，均為無效房屋租賃合同。11. 房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效 ?房地產(chǎn)管理法?第 54 條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租 人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 ?解釋?第 4 條規(guī)定，“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、 行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效 的，人民法院不予支持

20、。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件 的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受 的除外?！咎崾尽?房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要 件。12. 房屋租賃合同無效，產(chǎn)生哪些法律后果 ? 房屋租賃合同無效， 當(dāng)事人不得請求支付租金 ;但是可以請求 參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請求賠償損失。【提示】 房屋租賃合同無效的，出租人可以請求支付房屋占有使用 費。13. “一房數(shù)租情況下，如何確定承租人 ? ?解釋?第六條規(guī)定， “出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同， 在合同均有效的情況下，承租人均主履行合同的，人民法

21、院 按照以下順序確定履行合同的承租人：一已經(jīng)合法占有租賃房屋的；二已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；三合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依 照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。【提示】“一房數(shù)租占有人優(yōu)先T登記備案人優(yōu)先T先成立合同優(yōu)先。14. 因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理方法：1租賃合同無效時，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：A. 出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；B. 不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修 物：A.出租人同意利用的，可折價歸出租

22、人所有;B.不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān) 現(xiàn)值損失。(2) 租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未形成 附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損 的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人不 得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，當(dāng)事人 另有約定的按照約定處理。綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有 約定或者可以撤除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費 用。(3) 、合同解除時，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同

23、解除時，未形成附合 的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形 成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照以下情形分別 處理：A.因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償 剩余租賃期裝飾裝修殘值損失。B. 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得請求出租人賠償 剩余租賃期裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在 利用價值圍予以適當(dāng)補償。C. 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期的裝飾裝修殘值損 失，由雙方根據(jù)各自的過錯承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。D. 因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期的 裝飾裝修殘值損失

24、，由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī) 定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人另有約定的， 按照約定處理。 15.什么是共同租賃權(quán) ?(1) 共同居住戶的共同租賃權(quán) (共同居住權(quán) )。 ?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行?中華人民國民法通那么?假設(shè)干 問題的意見 (試行)?119 條第一款規(guī)定， 承租戶以一人名義承 租私有房屋，在租賃期，承租人死亡，該戶共同居住人要求 按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準許。(2) 共同經(jīng)營人的共同租賃權(quán)。?解釋?第 19 條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶 或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、 宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人有權(quán) 請求按照原租賃合同租賃該

25、房屋?！咎崾尽?共同租賃權(quán)限于共同居住戶、個體工商戶共同經(jīng)營人或者個 人合伙其他合伙人。16. 什么是“買賣不破租賃?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行?中華人民國民法通那么?假設(shè)干問 題的意見 試行 ?第 119 條第二款規(guī)定，私有房屋在租賃期， 因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對 承租人和新房主繼續(xù)有效。?合同法?第 229 條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變 動的，不影響租賃合同的效力。?解釋?第 20 條規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變 動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法 院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有約定 的除外：一房屋在出租前已設(shè)

26、立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā) 生所有權(quán)變動的 ;二房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 根據(jù)上述規(guī)定，“買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發(fā) 生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承 租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履 行原租賃合同。但是，“買賣不破租賃受到約定限制和法定限制： 當(dāng)事人另有約定除外：“買賣不破租賃受當(dāng)事人另有約定限制； 事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的， “買賣不破租賃受限制； 事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的， “買賣不破租賃受限制。【提示】 “買賣不破租賃受到事先抵押權(quán)、事前查

27、封和當(dāng)事人約定的 限制。17. 什么是承租人的優(yōu)先購置權(quán) ?合同法?第 230 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在 出賣之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu) 先購置的權(quán)利。?解釋?第 22 條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣 租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限通知承租人。承租人請 求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購置權(quán)是指出租人出賣租賃房 屋，或者協(xié)議折價、變賣抵押的租賃房屋歸還債務(wù)時，承租 人享有在同等條件下優(yōu)先購置的權(quán)利。【提示】 在承租人享有優(yōu)先購置權(quán)時，出租人負有在合理期限通知 承租人的義務(wù)。 “合理期限沒有明確規(guī)定。目前只有?

28、解釋?第 23條“拍 賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5 日前通知承租人規(guī)定 ;?民通意 見?第 118條規(guī)定的“前3個月通知已作廢。18. 哪些情形承租人不得主優(yōu)先購置權(quán)?解釋?第 23 條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5 日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民 法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)。?解釋?第 24 條具有以下情形之一，承租人主優(yōu)先購置房 屋的，人民法院不予支持： 一房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的；二出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、 兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、子女、外子女的；三出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日未明確表示購 買的；四第三人善意購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。