2019深圳傳麒景苑開盤前營銷執(zhí)行方案-54P

1、2019深圳傳麒景苑開盤前營銷執(zhí)行方案報 告 框 架REPORTS FRAMEWORK Chapter1 政策及市場環(huán)境Chapter2 現(xiàn)狀及節(jié)點安排Chapter3 開盤前執(zhí)行方案Chapter4 開盤前費用預算政策市場：政策市場：限售新政出臺，公寓限售限售新政出臺，公寓限售5 5年年7 7月月3131日日“限售新政限售新政”出臺，針對出臺，針對商務公寓，個人及企業(yè)限制商務公寓，個人及企業(yè)限制5 5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，短時間短時間內(nèi)深圳市場交易量將大幅下滑內(nèi)深圳市場交易量將大幅下滑；010102020303個人住宅限售：個人住宅限售：居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售。商務公寓

2、限售：商務公寓限售：新供應用地的商務公寓一律只租不售。個人、企事業(yè)單位新購買的商務公寓5年內(nèi)限售。企業(yè)限購：企業(yè)限購：通知發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)法人單位購買新建商品住房和二手住房。0404熱點樓盤按公證搖號進行銷售：熱點樓盤按公證搖號進行銷售：關(guān)注度高的項目采用“線上誠意登記、公證搖號” “線下公證選房”的模式0505抑制離婚炒房：抑制離婚炒房：離婚2年內(nèi)貸款，首付款不低于七成;離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅一套房按五成執(zhí)行政策市場：政策市場：市場成交斷崖式下滑，投資客退市嚴重市場成交斷崖式下滑，投資客退市嚴重公寓投資成本增加，客戶持有物業(yè)時間加長，投資信心及價格預期嚴重不足；公寓投資成本增加

3、，客戶持有物業(yè)時間加長，投資信心及價格預期嚴重不足；投資客退市情況嚴重，市場成交量預計將大幅下滑投資客退市情況嚴重，市場成交量預計將大幅下滑市場成交大幅下滑，投資客戶對公寓抗性加大市場成交大幅下滑，投資客戶對公寓抗性加大投資客持有成本增加，收益率將大打折扣，投資性價比降低，影響投資信心，公寓成交將大受影響投資客持有成本增加，收益率將大打折扣，投資性價比降低，影響投資信心，公寓成交將大受影響客戶價格心理預期降低，影響項目備案價格客戶價格心理預期降低，影響項目備案價格由于新政的負面影響，降低了客戶對公寓產(chǎn)品價格的接受度，影響項目溢價的實現(xiàn)。由于新政的負面影響，降低了客戶對公寓產(chǎn)品價格的接受度，影響

4、項目溢價的實現(xiàn)。政府嚴控公寓轉(zhuǎn)讓，可能在備案層面再次限制公寓價格政府嚴控公寓轉(zhuǎn)讓，可能在備案層面再次限制公寓價格整體市場政策面從緊，不排除進一步下調(diào)備案價格的可能。整體市場政策面從緊，不排除進一步下調(diào)備案價格的可能。新供地建設的公寓只租不售，本項目為新政前最后一批公寓新供地建設的公寓只租不售，本項目為新政前最后一批公寓可售公寓未來將越來越稀缺，有利于深化項目產(chǎn)品的保值增值性，增加逼定口徑。可售公寓未來將越來越稀缺，有利于深化項目產(chǎn)品的保值增值性，增加逼定口徑。樓盤名稱庫存營銷動作來訪情況來訪情況成交情況成交情況7.16-7.227.23-7.297.30-8.58.6-8.12變化比率變化比率

5、7.16-7.227.23-7.297.30-8.58.6-8.12變化比率變化比率恒邦壹峯2425%轉(zhuǎn)介1201529365-46%-46%9874-56%-56%寶樹臺673.6%+2W轉(zhuǎn)介72696256-22%-22%0000兆鑫匯金廣場473.5-4%轉(zhuǎn)介84965252-38%-38%5564-20%-20%招商中環(huán)773%+1w轉(zhuǎn)介198188-5%-5%83-63%-63%塘朗城town寓1153%轉(zhuǎn)介350201-43%-43%219-57%-57%龍光玖鉆1742.5-3.5%+2w轉(zhuǎn)介236235204186-21%-21%231994-83%-83%政策市場：政策市場：

6、市場成交斷崖式下滑，投資客退市嚴重市場成交斷崖式下滑，投資客退市嚴重新政后關(guān)內(nèi)公寓項目來訪成交量下滑明顯，在持續(xù)三級聯(lián)動的情況下，各項目新政后關(guān)內(nèi)公寓項目來訪成交量下滑明顯，在持續(xù)三級聯(lián)動的情況下，各項目來來訪量相較一個月前下滑訪量相較一個月前下滑30-40%30-40%，成交量在新政后均不足成交量在新政后均不足1010套套/ /周，多數(shù)在周，多數(shù)在3-53-5套。套。政策市場：政策市場：政策緊縮、政策緊縮、“房住不炒房住不炒” ” 、抑制投資、抑制投資兩會后全國持續(xù)調(diào)控，多角度復合型調(diào)控房市；住宅及商辦產(chǎn)品頻頻受限，市場兩會后全國持續(xù)調(diào)控，多角度復合型調(diào)控房市；住宅及商辦產(chǎn)品頻頻受限，市場氣

7、氛緊張，不排除公寓購買條件收緊，房地產(chǎn)暴利時代不再。氣氛緊張，不排除公寓購買條件收緊，房地產(chǎn)暴利時代不再。l 政府多次嚴控商辦、研發(fā)嚴控商辦、研發(fā)項目改為公寓項目改為公寓，尤其一線城市，對改性質(zhì)、偷面積、改建等嚴格限制。商商辦辦新新政政l 多次規(guī)范預售價格管理預售價格管理，商品房和公寓預售價不得明顯高于周邊在售項目。限限價價增增量量l “三價合一三價合一” ” 政策出臺，二手房稅費增高；投資者猶豫情緒加重，對純投資投資類物業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)手信心不足類物業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)手信心不足房房住住不不炒炒l 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅列入政府重點工作，打壓多套投資客打壓多套投資客，擇優(yōu)質(zhì)、擇高價將是投資客購房的趨勢。房房住住不不炒炒政

8、策市場：政策市場：強監(jiān)管以穩(wěn)房價，利率上浮強監(jiān)管以穩(wěn)房價，利率上浮20-25%20-25%銀行通過不斷的信貸收緊加碼，來促進房價的穩(wěn)定。銀行通過不斷的信貸收緊加碼，來促進房價的穩(wěn)定。20172017年開始，貸款利率全面年開始，貸款利率全面上浮、部分銀行甚至停止放貸。上浮、部分銀行甚至停止放貸。商務公寓貸款利率更是上浮商務公寓貸款利率更是上浮20%-25%20%-25%。銀行銀行住宅首套利率住宅首套利率住宅首付住宅首付二套利率二套利率首付首付商務公寓貸款利率商務公寓貸款利率審批時間（資料齊全）審批時間（資料齊全）放貸時間放貸時間中國銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成上

9、浮25%-30%（6.37%）伍工作日放款緩慢工商銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成上浮25%（6.125%）伍工作日放款緩慢建設銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成伍工作日放款緩慢農(nóng)業(yè)銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成伍工作日優(yōu)先上浮招商銀行上浮15%（5.634%）三成上浮15%（5.634%）七成伍工作日放款緩慢北京銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成伍工作日放款緩慢渣打銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成伍工作日不確定光大銀行上浮15%（5.634%）三

10、成上浮15%（5.634%）七成伍工作日不確定交通銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成一個月不確定興業(yè)銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成拾工作日排隊放款中信銀行上浮10%（5.39%）三成上浮15%（5.634%）七成一個月排隊放款民生銀行上浮20%（5.88%）三成上浮20%（5.88%）七成一個月不確定浦發(fā)銀行上浮15%（5.634%）三成上浮20%（5.88%）七成伍工作日不確定郵政儲蓄銀行暫停暫停暫停暫停暫停暫停農(nóng)村商業(yè)銀行暫停暫停暫停暫停上浮20%（5.88%）房款緩慢平安銀行暫停暫停暫停暫停暫停暫停以上情況統(tǒng)計至以上情況統(tǒng)計至2

11、019050720190507，來自各銀行個貸經(jīng)理最新口徑，具體以實際為準，來自各銀行個貸經(jīng)理最新口徑，具體以實際為準深圳中原交易管理部羅湖待售項目兆鑫匯金廣場在售項目福田南山恒邦壹峯安巒公館招商中環(huán)瑧灣匯卓越前海壹號塘朗城寶樹臺深業(yè)泰富廣場中電迪富大廈眾冠時代廣場中洲灣深圳中心天元深圳灣一號金領假日公寓天健公館合正安托山悅璽東海國際公寓深業(yè)上城京基御景峯新浩寓park前海金融中心前海楓葉大廈鴻榮源前海明珠前海嘉里中心龍光玖鉆金地龍城中央恒大城市之光新彩苑佳兆業(yè)城市廣場富馳大廈天璣公館恒大時尚慧谷萬科廣場佳華領域錦薈park天安云谷寶創(chuàng)紅璽公館保利達小行星時光里區(qū)域競爭：區(qū)域競爭：競爭全市化，

12、小面積投資型產(chǎn)品居多競爭全市化，小面積投資型產(chǎn)品居多扎堆明顯，供應以中小面積、投資型產(chǎn)品為主，去化周期短、市場熱點更新快；扎堆明顯，供應以中小面積、投資型產(chǎn)品為主，去化周期短、市場熱點更新快；龍華龍崗區(qū)域競爭：區(qū)域競爭：新政調(diào)控下，公寓產(chǎn)品消化周期拉長新政調(diào)控下，公寓產(chǎn)品消化周期拉長關(guān)內(nèi)小面積公寓新增近關(guān)內(nèi)小面積公寓新增近60006000套，套，在售項目全部啟動三級轉(zhuǎn)介在售項目全部啟動三級轉(zhuǎn)介，新政后投資客大幅，新政后投資客大幅退市，公寓去化速度降低，各開發(fā)商退市，公寓去化速度降低，各開發(fā)商加大促銷力度、搶奪客戶加大促銷力度、搶奪客戶序號序號 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱狀態(tài)狀態(tài)整盤公寓整盤公寓類

13、類產(chǎn)品產(chǎn)品及面積段及面積段庫存庫存入市時間入市時間均價均價項目進度項目進度1 1福田福田恒邦壹峯恒邦壹峯在售在售7171套套2828，238238套套31-3531-35，247247套套39-4539-45，207207套套50-5850-58253253套套20172017年年4 4月月8.58.5萬萬/ /5%5%轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介2 2寶樹臺寶樹臺公寓公寓：240240套套4343，6464套套4646，1616套套5757；商業(yè)商業(yè)：378378套套51-5451-546767套套20192019年年1 1月月8-118-11萬萬/ /3.5%+2w3.5%+2w轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介3 3羅湖羅湖兆鑫兆鑫

14、 匯金廣場匯金廣場辦公：辦公：364364套套37-4337-43，104104套套58-6258-62，7878套套68-7068-70，6 6套套1241245757套套20172017年年1212月月8.58.5萬萬/ /3.5-4%3.5-4%轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介5 5龍華龍華龍光玖鉆龍光玖鉆公寓：公寓：14561456套套22-13422-134 辦公：辦公：46064606套套39-6839-68202202套套20172017年年4 4月月6 6萬萬/ /3%+2w3%+2w轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介6 6南山南山塘朗城塘朗城31-8531-85公寓公寓180180套套20192019年年7 7月月6.56.

15、5萬萬/ /3%3%轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介7 7福田福田中洲灣中洲灣34-5634-561-21-2房精裝商務公寓房精裝商務公寓410410套套20192019年下半年年下半年已營開已營開8 8金領金領 假日公寓假日公寓待售待售61-61-175m2-4175m2-4房房精裝商務公寓精裝商務公寓17661766套套 20192019年下半年年下半年8 8月月8 8日營開日營開9 9南山南山京基御景峯京基御景峯111-155111-155精裝商務公寓精裝商務公寓306306套套20192019年年6 6月月已營開已營開1010羅湖羅湖深業(yè)泰富廣場深業(yè)泰富廣場3 3棟公寓產(chǎn)品，一棟棟公寓產(chǎn)品，一棟3232層，兩

16、棟層，兩棟3737層；層；35-8035-80平層公寓平層公寓15391539套套20192019年年9 9月月已封頂已封頂1111國速世紀大廈國速世紀大廈公寓公寓：307307套套48.45-99.8248.45-99.821-31-3房房307307套套20192019年下半年年下半年已出地面已出地面1212大中華環(huán)球金融廣場大中華環(huán)球金融廣場公寓公寓：57-15057-1501-21-2房房216216套套20192019年下半年年下半年已封頂已封頂1313陽光城聯(lián)城項目陽光城聯(lián)城項目公寓：公寓：75-25575-255 loft loft：37-23037-230349349套套201

17、92019年下半年年下半年基坑施工基坑施工與本項目產(chǎn)品面積相近的競品套數(shù)與本項目產(chǎn)品面積相近的競品套數(shù)56525652套，供應量巨大套，供應量巨大 政策層面 市場層面公寓公寓限售新政出臺限售新政出臺，政府調(diào)控決心不減，未來深圳樓市走勢嚴峻。銀，政府調(diào)控決心不減，未來深圳樓市走勢嚴峻。銀行不斷收緊信貸，商務公寓行不斷收緊信貸，商務公寓貸款利率上浮貸款利率上浮20%-25%。 銷售層面市場斷崖式下滑，客戶投資成本增加，市場斷崖式下滑，客戶投資成本增加，信心及價格預期嚴重不足信心及價格預期嚴重不足；投資客退市情況嚴重，投資客退市情況嚴重，市場成交量將大幅下滑市場成交量將大幅下滑公寓公寓供應扎堆供應扎

18、堆明顯，新政后投資客大幅退市，公寓明顯，新政后投資客大幅退市，公寓去化速度降低去化速度降低；在；在售項目售項目全部啟動三級轉(zhuǎn)介全部啟動三級轉(zhuǎn)介，各開發(fā)商加大促銷力度、搶奪客戶，各開發(fā)商加大促銷力度、搶奪客戶報 告 框 架REPORTS FRAMEWORK Chapter1 政策及市場環(huán)境Chapter2 現(xiàn)狀及節(jié)點安排Chapter3 開盤前執(zhí)行方案Chapter4 開盤前費用預算基本情況：基本情況：帶陽臺、通燃氣、小面積精裝公寓帶陽臺、通燃氣、小面積精裝公寓城市中心區(qū)、地鐵口城市中心區(qū)、地鐵口物業(yè)；精裝小戶型現(xiàn)樓，物業(yè)；精裝小戶型現(xiàn)樓，通燃氣、帶陽臺通燃氣、帶陽臺；但區(qū)域非商務區(qū)，；但區(qū)域非

19、商務區(qū)，單體樓、自身配套少，受北環(huán)大道噪音影響嚴重。單體樓、自身配套少，受北環(huán)大道噪音影響嚴重。用地性質(zhì)商務公寓總占地面積4243.35總建筑面積 42433.5（計容建面） 容積率 10商務公寓 40348.5 商業(yè) 1000日間照料中心 1000總戶數(shù)987套車位數(shù)247個戶型戶型套數(shù)（套）套數(shù)（套）占比占比2727單房單房24924947%47%4545一房一房21921941%41%7171二房二房636312%12%合計合計531531100%100%整盤推售安排：整盤推售安排：項目總貨量項目總貨量531531套，標準層套數(shù)套，標準層套數(shù)3434套，可售套，可售1616層，共層，共2

20、1093.4221093.42。銷售周期：銷售周期：20192019年年9 9月月-20-202020年年中年年中，預計銷售約，預計銷售約2 2年，新政后去化周期被拉長年，新政后去化周期被拉長推售原則：首批開盤高低搭配，滿足各類需求推售原則：首批開盤高低搭配，滿足各類需求 ；保留性價比單位，做二次吸引；保留性價比單位，做二次吸引日期樓層套數(shù)建面去化20192019年年9 9月月3030日日6-7F6-7F、18F18F、29F29F共共4 4層層136136套套5395.925395.92開盤去化開盤去化44%,44%,，約，約6060套，套，剩余約剩余約7676套。套。持銷順賣持銷順賣開盤國

21、慶假期去化開盤國慶假期去化2020套，后每周去化套，后每周去化4-64-6套套7 7周累計周累計3535套，預計套，預計1111月底剩余月底剩余2121套套20192019年年1212月月1 1日日13-14F13-14F、26-27F26-27F，共共4 4層層136136套套5395.925395.92每周去化每周去化4-64-6套，套，9 9周去化周去化5050套套1919年年2 2月底預計剩余月底預計剩余100100套套20202020年年3 3月月9 9日日12F12F、25F25F、30-31F30-31F，共共4 4層層136136套套5395.925395.92每周去化每周去化

22、5-85-8套，累計去化套，累計去化150150套套1919年年7 7月底預計剩余月底預計剩余9090套套20202020年年8 8月月3 3日日8F8F、19-21F19-21F共共4 4層層123123套套4905.664905.66每周去化每周去化4-64-6套套持銷順賣持銷順賣20202020年第二次加推后，持銷期預計每周去化年第二次加推后，持銷期預計每周去化4-64-6套，包含剩余尾貨，需套，包含剩余尾貨，需7-97-9個月完個月完成，預計成，預計20202020年年中實現(xiàn)全部清盤年年中實現(xiàn)全部清盤低區(qū)：低區(qū)：6-7-8F6-7-8F中區(qū)：中區(qū)：12-13-14F12-13-14F中

23、區(qū)：中區(qū)：18-19-20-21F18-19-20-21F高區(qū)：高區(qū)：29-30-31F29-30-31F開盤發(fā)售開盤發(fā)售8 8月月1818日日售樓處開放售樓處開放7 7月月6 6日日9 9月月3030日日9 9月月2222日日工程進度工程進度樣板開放樣板開放誠意登記誠意登記認籌升級認籌升級營銷節(jié)點營銷節(jié)點售樓處驗收售樓處驗收樣板房驗收樣板房驗收7 7月月2 2日日完成初始登記完成初始登記集團價格審批集團價格審批8 8月月1313日日8 8月月3030日日9 9月月2121日日強勢蓄客期：強勢蓄客期：8 8月中至月中至9 9月底月底籌備起勢期：籌備起勢期：7 7月份至月份至8 8月中月中現(xiàn)售價

24、格報批現(xiàn)售價格報批完成現(xiàn)售備案完成現(xiàn)售備案首批推售節(jié)點安排首批推售節(jié)點安排根據(jù)各項事宜進度，計劃根據(jù)各項事宜進度，計劃8 8月月1818日開放樣板房日開放樣板房、9 9月月3030日公開發(fā)售（視備案進度）日公開發(fā)售（視備案進度）；籌備期籌備期1 1個半月、集中蓄客期個半月、集中蓄客期1 1個月半，個月半，取得現(xiàn)售后一周內(nèi)公開發(fā)售取得現(xiàn)售后一周內(nèi)公開發(fā)售國慶節(jié)國慶節(jié)視蓄客情況啟動轉(zhuǎn)介視蓄客情況啟動轉(zhuǎn)介蓄客安排：蓄客安排：延長蓄客周期，保證開盤去化率延長蓄客周期，保證開盤去化率取得現(xiàn)售證前，進行誠意登記；為保證客戶誠意度，收取一定的誠意金取得現(xiàn)售證前，進行誠意登記；為保證客戶誠意度，收取一定的誠意

25、金取得現(xiàn)售證后，取得現(xiàn)售證后，8 8天左右時間全力沖籌，開盤集中選房天左右時間全力沖籌，開盤集中選房08.1809.309.22-9.28主力沖籌8月18日樣開+誠意登記節(jié)點節(jié)點鋪排鋪排9月30日項目開盤09.219月21日取得現(xiàn)售，認籌升級9月22日取得現(xiàn)售，進行認籌升級，交足10萬元（開盤直接轉(zhuǎn)定）認籌目標：前期籌預計升級100-150批 + 直接認籌50-80批開盤成交：以40%成交率計算，開盤50-70套成交目標8月18日樣開，啟動誠意登記（驗資50萬/凍結(jié)資金10萬）三大問題棘手，如何支撐項目熱銷？新政限制目標實現(xiàn)蓄客量大競爭影響限售新政影響投資客退市嚴重公寓大爆發(fā)時代競爭異常激烈客

26、戶積蓄難度大高費用推廣不可行籌備及起勢期強勢蓄客期全城爆破期關(guān)鍵節(jié)點關(guān)鍵節(jié)點售樓處開放售樓處開放首批發(fā)售首批發(fā)售推廣主題推廣主題語語高凈值無憂資產(chǎn)高凈值無憂資產(chǎn) 首發(fā)在即首發(fā)在即都心資產(chǎn)都心資產(chǎn) 首發(fā)在即首發(fā)在即所見即所想所見即所想 寓見未來寓見未來27-72現(xiàn)樓公寓現(xiàn)樓公寓 錯過不待錯過不待渠道投放渠道投放活動安排活動安排節(jié)點1：產(chǎn)品發(fā)布&投資沙龍中心所在中心所在 資本所向資本所向深房傳麒景苑深房傳麒景苑 榮耀盛啟榮耀盛啟節(jié)點2：盛大開盤暖場1：中秋活動樣板房開放樣板房開放8 8月月1818日日7 7月月6 6日日1010月月1 1日日9 9月月3030日日形象樹立：長期戶外形象樹立

27、：長期戶外+ +樓體字樓體字+ +藍牌，持續(xù)投放藍牌，持續(xù)投放集中出擊：墻體集中出擊：墻體+LED+LED+公交站臺公交站臺+ +網(wǎng)絡網(wǎng)絡+ +電臺電臺+APP+APP線上造勢：白皮書H5愷信酒店簽約商超巡展商超巡展+ +創(chuàng)意派單創(chuàng)意派單社區(qū)插單社區(qū)插單/ /電梯框架電梯框架三級全城轉(zhuǎn)介三級全城轉(zhuǎn)介誠意登記誠意登記認籌升級認籌升級9 9月月2222日日解籌開盤解籌開盤暖場2：國慶活動大大V V文章文章取得現(xiàn)售取得現(xiàn)售報 告 框 架REPORTS FRAMEWORK Chapter1 營銷策略回顧Chapter2 項目現(xiàn)狀及節(jié)點Chapter3 營銷執(zhí)行方案Chapter4 整盤費用預算1.渠道

28、拓客：全面掃蕩客群區(qū)域長線推廣：形象樹立、價值傳遞短期爆破：節(jié)點集中出擊、全城覆蓋客戶拓展：多重路徑/全面覆蓋/滲透式掃蕩主推媒體主推媒體 1. 1.中心區(qū)墻體：節(jié)點爆破，釋放信息中心區(qū)墻體：節(jié)點爆破，釋放信息投放時間：投放時間：9 9月月2222日至日至1212月月2121日日，主力蓄客期釋放產(chǎn)品信息，加深市場影響力，主力蓄客期釋放產(chǎn)品信息，加深市場影響力投放位置：福田彩福大廈、華強集團東面投放位置：福田彩福大廈、華強集團東面/ /濱河大道御景華城等，濱河大道御景華城等，2 2塊塊費用預算：費用預算：3 3個月個月，預計約預計約120120萬萬彩福大廈華強集團主推媒體主推媒體 2. 2.社區(qū)

29、拓展：節(jié)點爆破，釋放信息社區(qū)拓展：節(jié)點爆破，釋放信息投放時間：投放時間：9 9月月2222日至日至1010月月2121日日，中心區(qū)，中心區(qū)/ /香蜜湖香蜜湖/ /車公廟車公廟/ /上下沙上下沙/ /華強華強投放形式：電梯框架投放形式：電梯框架/ /社區(qū)道閘社區(qū)道閘/ /社區(qū)插單，視社區(qū)可進形式而定；社區(qū)插單，視社區(qū)可進形式而定；費用預算：費用預算：1 1個月個月，覆蓋，覆蓋50-10050-100個小區(qū)，個小區(qū)，預計約預計約3030萬萬福田中心區(qū)版塊福田中心區(qū)版塊樓盤樓盤地址地址戶數(shù)戶數(shù)彩天名苑福田彩田路與深南大道交匯處1188黃埔雅苑福田新洲路與紅荔路交界3100中海華庭福華路399號638

30、雅頌居海田路1008號544深業(yè)花園福田福中路與彩田路交匯處796中銀花園福中一路1006號1120彩福大廈福田彩田路與深南路交界處1023星河國際花園福田福華四路與民田路的交匯處1200港麗豪園福田彩田路與濱河大道交匯處396天健世紀花園福田福中一路1013769城中雅苑新洲路與福華三路交匯處1000彩虹新都福華三路與彩田路交界處688福華新村福田福華路2532048高科利花園福華路與崗廈統(tǒng)建街交匯處394潤恒大廈福田區(qū)彩田路與濱河路交匯處368發(fā)展興苑福田民田路1西門505辛誠花園彩田路福華三路11號650嘉麟豪庭福田深南大道2001號318恒運豪庭福田中心區(qū)福華三路8號252深大新村福田

31、皇崗路2003號720電梯框架電梯框架社區(qū)插單社區(qū)插單本案主推媒體主推媒體 3. 3.商超巡展：項目的第二接待中心商超巡展：項目的第二接待中心區(qū)域商超小區(qū)寫字樓福田中心城梅林一村財富大廈彩田華潤萬家聚寶華府電子科技新洲吉之島金港豪庭中國經(jīng)貿(mào)深國投太白居聯(lián)合廣場梅林新世界百貨雍翠豪苑鳳凰大廈中心書城香山美樹苑金潤大廈南山益田假日西海明珠聯(lián)想大廈前海購物中心學府花園科技園科技園文化廣場前海花園創(chuàng)維大廈商超巡展商超巡展本案投放時間：投放時間：8 8月月24-2624-26日日/9/9月月14-1614-16日日，樣板房開放至開盤前，樣板房開放至開盤前巡展位置：高檔商超及小區(qū)；配合派單進行點狀擴散，覆

32、蓋更多人群巡展位置：高檔商超及小區(qū)；配合派單進行點狀擴散，覆蓋更多人群費用預算：費用預算：2 2個周末，個周末，6 6天天，預計約預計約2020萬萬創(chuàng)意派單創(chuàng)意派單主推媒體主推媒體 3. 3.微信公眾號：形象、價值長線輸出微信公眾號：形象、價值長線輸出投放時間：投放時間：8 8月中旬至月中旬至20202020年年1 1月底月底，營銷全階段、項目價值輸出，營銷全階段、項目價值輸出推送內(nèi)容：項目價值點、形象樹立、節(jié)點信息、營銷活動配合等推送內(nèi)容：項目價值點、形象樹立、節(jié)點信息、營銷活動配合等費用預算：半年，費用預算：半年，預計約預計約3030萬萬形象塑造價值輸出節(jié)點信息主推媒體主推媒體 4.APP

33、4.APP廣告：朋友圈廣告：朋友圈/ /今日頭條今日頭條投放時間：投放時間：9 9月月22-2922-29日日，認籌升級至開盤前（取得現(xiàn)售后），項目節(jié)點信息，認籌升級至開盤前（取得現(xiàn)售后），項目節(jié)點信息投放對象：準確定位福田投放對象：準確定位福田/ /南山南山/ /羅湖中心區(qū)，商務區(qū)、豪宅小區(qū)、大型商圈羅湖中心區(qū)，商務區(qū)、豪宅小區(qū)、大型商圈費用預算：費用預算：開盤前開盤前5-85-8天天，朋友圈，朋友圈2020萬，今日頭條萬，今日頭條8 8萬，萬，預計約預計約2828萬萬主推媒體主推媒體 5. 5.房產(chǎn)大咖：專業(yè)性文章、項目價值解讀房產(chǎn)大咖：專業(yè)性文章、項目價值解讀投放時間：投放時間：樣開前項

34、目價值、開盤前節(jié)點信息樣開前項目價值、開盤前節(jié)點信息，2-42-4篇篇大大V V號選擇：陶文杰號選擇：陶文杰/ /顧洪波顧洪波/ /鄧志旺等知名網(wǎng)媒大鄧志旺等知名網(wǎng)媒大V V、咚咚找房牛浩思、咚咚找房牛浩思費用預算：單篇費用預算：單篇1.5-21.5-2萬，萬，預計約預計約6 6萬萬微信公眾號名稱微信號7月1日粉絲數(shù)（萬）非頭條尾部圖片廣告報價（元）頭條尾部圖片廣告報價（元）平均閱讀總量（1日-30日）月頭條平均閱讀量（1日-30日）深圳吃喝玩樂szhen16892300035006859058399吃喝玩樂深圳游zhoubianyou888860.52100105020257 10843深圳

35、微時光szdays95100005000040770 14089 主推媒體主推媒體 6. 6.公眾號貼片：熱點文章公眾號貼片：熱點文章/ /熱門平臺熱門平臺投放時間：投放時間：開盤前開盤前/ /市場熱點項目開盤文章市場熱點項目開盤文章，2-42-4天天大大V V號選擇：咚咚找房、壹地產(chǎn)、買房之前等號選擇：咚咚找房、壹地產(chǎn)、買房之前等費用預算：費用預算：預計約預計約1515萬（如咚咚找房，萬（如咚咚找房，4 4萬萬/ /天，覆蓋投放期間推送文章）天，覆蓋投放期間推送文章）可選媒體可選媒體 1. 1.主干道戶外牌：全階段形象樹立主干道戶外牌：全階段形象樹立投放時間：投放時間：20192019年年8

36、 8月月-2020-2020年年1 1月月，長期形象樹立，營銷階段信息傳遞，長期形象樹立，營銷階段信息傳遞投放位置：北環(huán)大道投放位置：北環(huán)大道/ /深南大道深南大道/ /濱河路等主干道濱河路等主干道費用預算：半年，費用預算：半年，預計約預計約250250萬萬濱河竹子林立交可選媒體可選媒體 2. 2.中心區(qū)中心區(qū)LEDLED：節(jié)點爆破，釋放信息：節(jié)點爆破，釋放信息投放時間：投放時間：9 9月月2222日至日至1010月月7 7日日，開盤前全場釋放項目信息，開盤前全場釋放項目信息投放位置：赤尾大廈、兆邦基大廈、北環(huán)大道僑城深云地鐵站等投放位置：赤尾大廈、兆邦基大廈、北環(huán)大道僑城深云地鐵站等費用預算

37、：費用預算：半個月半個月，預計約預計約2525萬萬赤尾大廈可選媒體可選媒體 2. 2.主干道公交站臺：節(jié)點爆破，釋放信息主干道公交站臺：節(jié)點爆破，釋放信息投放時間：投放時間：9 9月月2222日至日至1010月月2121日日，各大商圈、商務集群等高薪人群集中地，各大商圈、商務集群等高薪人群集中地投放位置：投放位置：CBDCBD商務區(qū)、香蜜湖豪宅區(qū)等區(qū)域的城市主干道；商務區(qū)、香蜜湖豪宅區(qū)等區(qū)域的城市主干道；費用預算：費用預算：1 1個月個月，100100塊，塊，預計約預計約7070萬萬本案主攻1：香蜜湖/車公廟主攻2：CBD福田商務區(qū)主攻3：景田居住區(qū)次攻2：華強電子商圈次攻1：科技園高新區(qū)可選

38、媒體可選媒體 3. 3.全市發(fā)聲：電臺廣告全市發(fā)聲：電臺廣告投放時間：投放時間：9 9月月2222日至日至1010月月2121日日，106.2106.2交通頻道，釋放產(chǎn)品及開盤節(jié)點信息交通頻道，釋放產(chǎn)品及開盤節(jié)點信息投放形式：投放形式：1515秒硬廣秒硬廣/ /節(jié)目版頭廣告等，每天節(jié)目版頭廣告等，每天5-65-6次次費用預算：費用預算：1 1個月個月，預計約預計約3030萬萬序號投放項目投放次數(shù)價格標準（萬元）1首頁A1端口（頭條前）7天502新聞中心畫中畫12天503咚咚找房APP新聞貼片廣告5天504首頁A4端口（二手房租房/業(yè)主社區(qū)中間）1周贈送5本項目論壇橫幅廣告4周贈送6資訊支持（案

39、名植入）/贈送A A 1 1端端口口（頭頭條條前前）新新聞聞畫畫中中畫畫端端口口咚咚咚咚找找房房A A P PP P新新聞聞內(nèi)內(nèi)容容貼貼片片可選媒體可選媒體 4. 4.門戶網(wǎng)站硬廣：節(jié)點宣傳畫面門戶網(wǎng)站硬廣：節(jié)點宣傳畫面投放時間：取得現(xiàn)售后投放時間：取得現(xiàn)售后/ /開盤前，開盤前，4-74-7天，天，與公眾號貼片打包投放與公眾號貼片打包投放網(wǎng)站選擇：房信網(wǎng)、安居客、搜房網(wǎng)等網(wǎng)站選擇：房信網(wǎng)、安居客、搜房網(wǎng)等費用預算：費用預算：預計約預計約7474萬（搜房萬（搜房2525萬、房信網(wǎng)萬、房信網(wǎng)2525萬、安居客萬、安居客2424萬）萬）如房信網(wǎng)資源：門戶網(wǎng)站硬廣3天、咚咚找房公眾號文章推送1篇、公

40、眾號貼片3天，總費用約25萬2.營銷活動：緊抓投資熱點話題大事件造全城討論話題 強證言解決投資購買抗性城市級證言城市級證言 線上造勢：投資白皮書，項目微樓書線上造勢：投資白皮書，項目微樓書指具有一定凈財富的人士，對具有指具有一定凈財富的人士，對具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ母唢L巨大發(fā)展?jié)摿Φ母唢L險的初創(chuàng)企業(yè)進行早期的直接投資險的初創(chuàng)企業(yè)進行早期的直接投資。屬于自發(fā)而又分散。屬于自發(fā)而又分散的民間投資方式。這些進行投資的人士被稱為的民間投資方式。這些進行投資的人士被稱為“投資天投資天使使”，用于投資的資本稱為，用于投資的資本稱為“天使資本天使資本”?！胺刺焓雇顿Y計劃”十大標準一、低成本投入二、低風險管控三、

41、中心資產(chǎn)四、未來增值可期五、遞增投資回報六、無憂管理七、配套全面八、抗跌性強九、承接力強十、未來規(guī)劃可期【起勢活動起勢活動】微樓書，微樓書，“反天使投資計劃反天使投資計劃”H5H5，對，對“天使投資天使投資”反證言反證言【宣傳內(nèi)容宣傳內(nèi)容】幫助客戶尋求幫助客戶尋求“穩(wěn)健、可期穩(wěn)健、可期”的投資回報，反對的投資回報，反對“高投入、高風險高投入、高風險” 【宣傳渠道宣傳渠道】微信公眾號、朋友圈及微信公眾號、朋友圈及APPAPP視頻廣告視頻廣告城市級發(fā)布城市級發(fā)布 認籌升級：產(chǎn)品發(fā)布會認籌升級：產(chǎn)品發(fā)布會& &投資沙龍投資沙龍【節(jié)點活動節(jié)點活動1 1】9.229.22“中心所在，資本

42、所向中心所在，資本所向”發(fā)布會暨高租金經(jīng)驗分享沙龍發(fā)布會暨高租金經(jīng)驗分享沙龍【活動內(nèi)容活動內(nèi)容】解讀福田及景田，解讀福田及景田，“城市中心城市中心”高投資性；高租金產(chǎn)品特征；高投資性；高租金產(chǎn)品特征；【邀約對象邀約對象】深圳各大媒體、地產(chǎn)大深圳各大媒體、地產(chǎn)大V V及誠意客戶，共同開啟景苑新未來及誠意客戶，共同開啟景苑新未來1、活動時間：9月22日，配合認籌升級節(jié)點2、嘉賓邀約：邀請投資高手April，到場分享如何實現(xiàn)資產(chǎn)快速收益、小戶型如何實現(xiàn)高租金3、場地建議：南面廣場、或景田高檔酒店4、到場人數(shù)：100-150人，視場地而邀約5、費用預計：20萬，因場地而異城市級擴散城市級擴散 節(jié)點配合

43、：投資手冊，節(jié)點配合：投資手冊，爭搶福田房東名額爭搶福田房東名額讓中心幫你賺錢讓中心幫你賺錢讓中心幫你賺錢【節(jié)點活動節(jié)點活動1 1配合配合】“全民房東全民房東”投資手冊，精細版折頁、更數(shù)據(jù)、更專業(yè)投資手冊，精細版折頁、更數(shù)據(jù)、更專業(yè)【手冊內(nèi)容手冊內(nèi)容】中心地段、小面積門檻低，全民皆可做房東，如何緊跟全民投資時代中心地段、小面積門檻低，全民皆可做房東，如何緊跟全民投資時代【宣傳方式宣傳方式】制作小手冊，作為發(fā)布會伴手禮、及客戶日常到訪現(xiàn)場贈送；制作小手冊，作為發(fā)布會伴手禮、及客戶日常到訪現(xiàn)場贈送；費用預計：5萬，制作包裝費證言證言高資產(chǎn)收益高資產(chǎn)收益 開盤節(jié)點：盛大開盤，集中選房活動開盤節(jié)點：盛

44、大開盤，集中選房活動【節(jié)點活動節(jié)點活動2 2】9 9月月3030日，日，22-7322-73國際精品公寓國際精品公寓 全城盛放全城盛放【活動內(nèi)容活動內(nèi)容】根據(jù)蓄客情況，集中選房、正式公開發(fā)售根據(jù)蓄客情況，集中選房、正式公開發(fā)售【場地配合場地配合】視蓄客情況，選擇一樓大堂、或周邊酒店進行開盤選房視蓄客情況，選擇一樓大堂、或周邊酒店進行開盤選房選房等候區(qū)舞臺銷控財務選房簽約VIP室離場通道進場通道前臺水吧A座電梯B座電梯場地選擇：場地選擇：1、排隊選房：單批100人以內(nèi)，一樓大堂，費用預計6-8萬2、集中搖號：400-600人，周邊酒店，費用預計10-15萬暖場暖場節(jié)日活動節(jié)日活動 持銷暖場：傳麒

45、精品系列、角色體驗持銷暖場：傳麒精品系列、角色體驗【暖場系列暖場系列】節(jié)日性主題暖場節(jié)日性主題暖場【系列活動系列活動】與有客戶資源的的機構(gòu)，如爸媽圈等合作，開展以美食、親子類動手與有客戶資源的的機構(gòu)，如爸媽圈等合作，開展以美食、親子類動手性、吸引力強的活動為主性、吸引力強的活動為主“系列主題活動，制造角色體驗噱頭，留住到訪客戶系列主題活動，制造角色體驗噱頭，留住到訪客戶【費用預算費用預算】單天預計單天預計1 1萬，視活動人數(shù)及天數(shù)萬，視活動人數(shù)及天數(shù)國慶節(jié)國慶節(jié)10.110.11010月月1-71-7日日傳麒美食節(jié)傳麒美食節(jié)中秋節(jié)中秋節(jié)9.239.239 9月月22-2422-24日日傳麒創(chuàng)想

46、天文家傳麒創(chuàng)想天文家3.蓄客計劃：粘性吸引、提前蓄客延長蓄客周期，提高開盤去化率蓄客方式蓄客方式 1. 1.新政后全市項目蓄客方式調(diào)研新政后全市項目蓄客方式調(diào)研政府管控趨緊，未取得許可證前嚴禁直接收錢，市場多數(shù)項目以驗資、查征信或提政府管控趨緊，未取得許可證前嚴禁直接收錢，市場多數(shù)項目以驗資、查征信或提供無房證明的形式登記客戶信息，完成價格備案后進行正式認籌登記。供無房證明的形式登記客戶信息，完成價格備案后進行正式認籌登記。收籌方式收籌方式項目名稱項目名稱區(qū)域區(qū)域蓄客動作蓄客動作升級方式升級方式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點正常收籌取得預售后收籌金亨利龍華誠意登記，（200W）無法律風險認籌時間短蓄客時間不

47、足天健公館南山線上誠意登記（200W）樂尚林居南山誠意登記（20W）華潤城潤府南山誠意登記（200萬）誠意登記/查征信/驗資心海城坪山驗資5萬優(yōu)惠10萬無升級，直接銷售配合折扣規(guī)避風險有效篩客對客戶約束力一般且無實際繳費動作客戶流失率較大塘朗城廣場南山驗資10萬無升級，直接銷售萬科深南道羅湖驗資5萬優(yōu)惠10萬無升級，直接銷售卓越星源龍崗誠意登記/驗資10萬認籌5萬享98折泰禾中央廣場坪山查征信，享開盤5萬優(yōu)惠無升級，直接銷售潤科華府寶安驗資5萬優(yōu)惠10萬無升級，直接銷售第三方名義收籌電商陽基御龍山龍華新浪電商3萬，一周后緊急叫停預售證交2萬總價減10萬電商收籌，誠意度較大 政府嚴查，存在較大法

48、律風險瓏門南山預售前，通過房聯(lián)寶收3萬享開盤99折無升級，直接銷售理財萬科云城南山購買2萬理財通定制產(chǎn)品，享開盤99折無升級，直接銷售客戶誠意度較高操作復雜操作不當易引起法律糾紛萬科蛇口公館南山購買10萬理財產(chǎn)品，15天不轉(zhuǎn)讓，享開盤5萬無升級，直接銷售家電大禮包中糧祥云龍崗5000元“家電禮包”，送開盤99折無升級，直接銷售會員卡京基御景中央龍崗樣開后繳2萬元辦理京基百納購物卡享受開盤99折無升級，直接銷售客戶誠意度較高需集團商業(yè)資源配合蓄客方式蓄客方式 2. 2.蓄客安排：提前蓄客、保證籌量蓄客安排：提前蓄客、保證籌量【關(guān)鍵點關(guān)鍵點】提前蓄客，延長蓄客周期，保證認籌量提前蓄客，延長蓄客周期

49、，保證認籌量【蓄客安排蓄客安排】8 8月月1818日樣板房開放同步啟動蓄客，取得現(xiàn)售證進行客戶認籌方式升級日樣板房開放同步啟動蓄客，取得現(xiàn)售證進行客戶認籌方式升級1 1、完成現(xiàn)售備案前、完成現(xiàn)售備案前 操作方式：操作方式：驗資50萬元/凍結(jié)10萬，進行誠意客戶登記。 配合手段：配合手段：客戶提供身份證明進行征信查詢； 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：優(yōu)先知悉開盤信息權(quán)；獲得環(huán)保購物袋等禮品一份； 配合節(jié)點：配合節(jié)點：樣板房開放2 2、完成現(xiàn)售備案后、完成現(xiàn)售備案后 操作方式：操作方式：升級，收足10萬元認籌金，開盤直接轉(zhuǎn)為定金 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：開盤購房優(yōu)惠 配合節(jié)點：配合節(jié)點：完成現(xiàn)售價格備案l品介紹

50、朋友至現(xiàn)場，雙方介紹朋友至現(xiàn)場，雙方均可獲得禮品獎勵均可獲得禮品獎勵如介紹朋友認籌后，可獲如介紹朋友認籌后，可獲得開盤額外得開盤額外1 1個點的優(yōu)惠個點的優(yōu)惠l品舉辦針對各類圈層人士的舉辦針對各類圈層人士的活動，或提供活動場所活動，或提供活動場所以籌帶籌以籌帶籌 3. 3.視認籌情況，啟動籌帶籌，增強粘性視認籌情況，啟動籌帶籌，增強粘性 【關(guān)鍵點關(guān)鍵點】利用投資客戶的穩(wěn)定的羊群聚集，圈層擴散的特點利用投資客戶的穩(wěn)定的羊群聚集，圈層擴散的特點【配合安排配合安排】增加籌帶籌的購房優(yōu)惠，提高到訪轉(zhuǎn)籌率增加籌帶籌的購房優(yōu)惠，提高到訪轉(zhuǎn)籌率4.展示包裝：沉浸式投資氛圍沉浸式投資氛圍看樓體驗包裝位置：北環(huán)大道臨項目一側(cè)包裝位置：北環(huán)大道臨項目一側(cè)+ +北環(huán)大道項目對面一側(cè)北環(huán)大道項目對面一側(cè)包裝形式：交通藍牌，包裝形式：交通藍牌，2 2塊塊包裝內(nèi)容：第一時間導流福田至南山方向、香蜜湖至包裝內(nèi)容：第一時間導流福田至南山方向、香蜜湖至CBDCBD方向人流方向人流 外圍外圍強勢導流強勢導流 1. 1.交通藍牌：截留客戶、導入項目交通藍牌：截留客戶、導入項目包裝位置：項目西北角包裝位置：項目西北角包裝形式：精神堡壘，發(fā)光字包裝形式：精神堡壘，發(fā)光字包裝內(nèi)容：項目案名，指示營銷中心方向包裝內(nèi)容：項目案名，指示營銷中心方向 外圍外圍強勢導流強勢導流 2. 2.精神堡壘：截留客戶、導入項目精神堡壘：截留客