一級土地開發(fā)模板

1、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定 區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、 鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、 拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該 區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到 三通一平”、標通一平”或 七通一平 的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償由讓或轉(zhuǎn)讓的過程。開發(fā)流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上 級主管部門的同意后向市國土局提由土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、 區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開 發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積

2、、 控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計 劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā) 展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通 過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè) 政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提由原則意 見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體1、土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu) 負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建 設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé) 土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備 開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)

3、應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市 政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù) 計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的 8%。通過招標方 式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂 土地一級開發(fā)委托協(xié)議（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦 理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門 的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用

4、地收回國有土地使用權(quán)的，土地 儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的 批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實 施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等 相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲備庫一級土地開發(fā)從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片） 開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然，

5、這只是一種約定俗成的說法， 在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種 是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離 的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從 性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改 造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三 產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土 地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總 體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土 地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用 地單位自行做一級和二級開發(fā)。這

6、種方式的好處是政府無需 投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā) 進度無法掌控、保障。盡管國家三令五中強調(diào)，今后經(jīng)營性 城市建設(shè)用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市 場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的 事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構(gòu)或指定專 門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩 不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承 擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同， 在實際操作中又衍生為多種形式

7、，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩 次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地由讓給一級開發(fā)商，開發(fā) 成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫 生地由讓-熟地回購工即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。 在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、 固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種， 在惠州市政府與 中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作曲了土地增值收益全 部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開 發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐 敗。第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與 境外有信譽、有資質(zhì)

8、機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。 如香港華潤曾經(jīng)操作的 10平方 公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。土地開發(fā)費獲得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為三通一平”和 七通一平 葭三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。七通一平指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平 整地面。2.公共事業(yè)建設(shè)配套費用。這與項目大小、用地 規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。3.小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情況確 定合理的標準。盈利模式1、工程總承

9、包模式土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土 地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和 市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲備中心按照總建設(shè)成 本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù) 計成本的8%）。2、利潤分成模式重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地一級開發(fā)，生地 變成熟地之后，土地儲備中心進行招拍桂生讓，生讓所得扣 除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分 成。3、土地補償模式土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，士 地儲備中心并

10、不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面 積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍桂）。此種方式的 利潤率會高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比 較大。土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施開發(fā)的，具為主體。通過招標方式 選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)整理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地 儲備開發(fā)成本的2%,并由土地儲備中心同開發(fā)企業(yè)簽訂土地 一級開發(fā)管理委托協(xié)議。暫行辦法第一條為規(guī)范市區(qū)土地一級開發(fā)行為，更好地落實土地 利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，確保有計劃供應(yīng)土地，根據(jù) 中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地 產(chǎn)管理法、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā) 200428號）和國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用

11、地的通知 （國發(fā)20083號）和土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007 277號）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級開發(fā)，是指土地儲備機構(gòu)按 規(guī)定確定土地一級開發(fā)單位，依照土地利用總體規(guī)劃和城市 規(guī)劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、征收和 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規(guī)定實施土地一級開發(fā)。第三條市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責(zé)土地一級 開發(fā)管理工作，市土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織實施。市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好 相關(guān)工作。第四條 土地一級開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場運作的原則, 可以由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)，也可

12、以由土地儲備機構(gòu)通過招標 方式選擇有實力的經(jīng)濟實體承擔(dān)。一級開發(fā)后的土地，按照 年度土地供應(yīng)計劃和供地政策供應(yīng)土地。第五條土地一級開發(fā)主要包括：（一）辦理一級開發(fā)相關(guān)政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核 準或備案、征地、拆遷、市政建設(shè)、交評、環(huán)評等一級開發(fā) 審批手續(xù)；（二）實施集體土地征收工作；（三）實施國有土地收回（收購）及地上建筑物征收工作；（四）完成地上附著物拆除、地下構(gòu)筑物拆移等工作；（五）根據(jù)規(guī)劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)；（六）其他一級開發(fā)工作。第六條 土地一級開發(fā)實施方案由市土地儲備機構(gòu)或轄區(qū) 政府商市土地儲備機構(gòu)編制，經(jīng)市國土局審核后，報市政府 批準。土地一級開發(fā)

13、實施方案應(yīng)包括地塊現(xiàn)狀情況、土地及地上 建筑物權(quán)屬情況，規(guī)劃條件及供地方向，一級開發(fā)成本，資 金籌備計劃，一級開發(fā)實施方式及時間安排等內(nèi)容。第七條土地一級開發(fā)成本包括：（一）前期費用；（二）征地補償費、拆遷補償費、工程費 ；（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費用；（四）財務(wù)費用和相關(guān)稅費；（五）不可預(yù)見費。第八條 土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地一級開發(fā)的，由土地 儲備機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及 大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。管理費用按照土地一級開發(fā) 成本的2%列支。通過招標方式進行土地一級開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)與中 標單位簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。中標人負責(zé)籌措資金、辦理 規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。 招標底價包括土地一級開