物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀

1、物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀來(lái)源：大象填海：日期： 2008-12-05答辯狀答辯人：孫* ，女， 1953年 2月 7日出生，住所地為沈陽(yáng)市沈河區(qū) 青年大街 * 室。答辯人就沈陽(yáng)市 * 物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答 辯如下： 一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。 原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為：1、不履行制止并報(bào)告不法行為義務(wù)。2003年 6月 8日頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定： “對(duì)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、 法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止， 并及時(shí)向有關(guān)行政管理部 門報(bào)告?！鄙蜿?yáng)電業(yè)房屋開發(fā)有限公司與原告于

2、 2003年 5月簽訂的物 業(yè)管理委托合同第十八條第二、三款約定： “對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人 違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行教育制止，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。業(yè)主和 物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警 告、制止、處罰等措施。因此，原告負(fù)有制止并報(bào)告不法行為的義務(wù)。 根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的 166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五 樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在 29 層，但樓上卻被租賃給了一 家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、 模特訓(xùn)練等。 模特公司的裝修改變了房屋 的建筑主體構(gòu)造，使整個(gè)建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是，模 特公司的經(jīng)營(yíng)行為、走“貓步”的噪音對(duì)退休在家的原告造成了巨大

3、的影響，嚴(yán)重影響了原告的正常生活。 根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定， 原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。 但是，在答辯人多次要求原告采 取妥善措施解決以上問(wèn)題的情形下， 原告敷衍塞責(zé)， 拒絕履行自己應(yīng) 當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自 03 年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營(yíng)了 4 年。2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。沈陽(yáng)*房屋開發(fā)有限公司與原告于 2003年 5月簽訂的物業(yè)管理委 托合同第十九條第六款約定： “乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。 實(shí)行保安制度，每天巡查 15 次，固定設(shè)崗兩個(gè)，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè) 備 24 小時(shí)運(yùn)行。”但是，原告從沒(méi)有按照合同約定運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，給 居民居住安全造成了隱患。3、不履行維護(hù)公用

4、設(shè)施的義務(wù)。 沈陽(yáng)*房屋開發(fā)有限公司與原告于 2003年 5月簽訂的物業(yè)管理委 托合同第六條、第七條明確約定了原告負(fù)有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。 但是，原告并沒(méi)有按照合同約定履行維護(hù)義務(wù)。防盜門出現(xiàn)故障后， 原告不維修。過(guò)去居民都是刷卡進(jìn)門，讀卡器、防盜門出現(xiàn)故障后， 原告不修復(fù)，致使防盜門形同虛設(shè)。答辯人所在 29 層的電梯間門鎖 被原告員工撬掉后，原告沒(méi)有維修過(guò)，至今仍然在那里空敞著，給整 個(gè)大樓的安全造成了威脅。4、不維護(hù)消防設(shè)施，甚至破壞消防設(shè)施。 依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同 ，原告應(yīng)當(dāng)保障消 防設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 原告非但不履行該項(xiàng)法定義務(wù)， 甚至破壞消防 設(shè)施，使整個(gè)大樓的

5、消防安全得不到保障。5、原告無(wú)故撤離大廈，不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。根據(jù) 2005年 7月的電業(yè)園大廈業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂的物業(yè)管理 委托合同的約定，原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到 2008 年 7 月。但是，原告在 2007年 7、8月份，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤 離電業(yè)園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管 理費(fèi)用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。 二、答辯人主張先履行抗辯權(quán)， 在原告糾正錯(cuò)誤履約行為前， 有權(quán)拒 絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)， 給答辯人生活帶來(lái)諸多不便。 根 據(jù)合同法有關(guān)于先

6、履行抗辯權(quán)的規(guī)定， 在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù) 之前，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。因此，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。此致沈河區(qū)人民法院答辯人：二00七年十一月五日答辯狀答辯人AAA針對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，答辯如下：一 答辯人認(rèn)為SSS物業(yè)公司并不是本案的適格原告。根據(jù)合同法律關(guān)系的相對(duì)性原理， 與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書的是大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即使根據(jù)該協(xié)議書的約定向 答辯人主張權(quán)利，其主張人必須是合同的相對(duì)方大連 SSS房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司， 不應(yīng)為協(xié)議書以外的第三人。 原告應(yīng)向答辯人出示相關(guān)證 據(jù)證明其對(duì)“ KKK進(jìn)行物業(yè)管理具有合法性。并出示國(guó)家行政管理 部門的相關(guān)手續(xù)，

7、 以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進(jìn)行物業(yè) 管理的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可等。二 關(guān)于物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題1. 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議根據(jù)其合同性質(zhì)應(yīng)為雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人 應(yīng)同時(shí)履行各自義務(wù)， 也就是作為物業(yè)公司 必須要向業(yè)主提供符合雙 方約定的管理與服務(wù)， 業(yè)主才有按約定繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)， 如果物業(yè) 公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒(méi)有達(dá)到雙方約定， 系違約行為， 應(yīng)由其自 行承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果， 業(yè)主完全有權(quán)按 合同法的相關(guān)規(guī) 定行使抗辯權(quán)利。其是對(duì)物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟(jì) 權(quán)的合法行為，2“ KKKK小區(qū)是一個(gè)實(shí)行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點(diǎn)從答辯 人與大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的物

8、業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書中 就可以確定。但答辯人居住的0號(hào)樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之 內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對(duì)小區(qū)外的建筑。 樓梯口面對(duì)公交車 終點(diǎn)站，關(guān)于 6 號(hào)樓的物業(yè)管理問(wèn)題，業(yè)主在 06年至今多次找開發(fā) 公司及物業(yè)公司要求解決， 物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)向總公司反映0號(hào)樓問(wèn) 題，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行協(xié)商。 在協(xié)商過(guò)程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知 義務(wù)，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了民法 通則的誠(chéng)實(shí)信用原則。3. 原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費(fèi)中所包含的收費(fèi)項(xiàng)目中主要應(yīng) 為保安費(fèi)、保綠費(fèi)、保潔費(fèi)以及管理費(fèi)。對(duì)于保安費(fèi)，由于 6 號(hào)樓樓 梯口在小區(qū)外，直接面對(duì)?？诼罚x小區(qū)入口 30 多

9、米遠(yuǎn)，樓道內(nèi)經(jīng) 常會(huì)有陌生人進(jìn)入，作為答辯人根本就沒(méi)有可能得到物業(yè)的保安服 務(wù)。對(duì)于保綠費(fèi)， 6 號(hào)樓前既沒(méi)有綠地，也沒(méi)有假山，答辯人也不屬 于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對(duì)于該項(xiàng)費(fèi)用原告也無(wú)權(quán)向答辯人主 張。對(duì)于保潔費(fèi)，0號(hào)樓樓道內(nèi)盡管進(jìn)行了衛(wèi)生清掃，但扶手、地面 及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時(shí)。對(duì)于管理費(fèi)，由于0號(hào)樓臨街， 導(dǎo)致一樓全部商用，管理混亂，時(shí)常發(fā)生打架事件，嚴(yán)重影響答辯人 的日常生活。同樣一個(gè)小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是 卻得到不同的物業(yè)服務(wù)，答辯人認(rèn)為0號(hào)樓的物業(yè)費(fèi)也按 06元/每平 方米收取，違反了我國(guó)民法的公平原則，應(yīng)給予適當(dāng)減免。4. 因物業(yè)費(fèi)約定是按季度收取。

10、答辯人認(rèn)為 2005年7月以前的物業(yè) 費(fèi)已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，原告無(wú)權(quán)主張。三關(guān)于滯納金問(wèn)題1. 答辯人及6號(hào)樓業(yè)主從2006年開始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理 問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費(fèi)并未給出正 式答復(fù)并告知時(shí)，以答辯人未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)主張滯納金是沒(méi)有法律 依據(jù)的。2. 根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書 第四條第三項(xiàng)規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其 一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院， 就表示其放棄了 主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對(duì)此做了更為詳細(xì)的表述。因此，原 告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。答辯人：AAA房屋

11、質(zhì)量有問(wèn)題可以不交物業(yè)費(fèi)嗎上海房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，處理過(guò)多種類型復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛（居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、動(dòng)遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等），具有豐富的訴訟實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。法律咨詢王律師手機(jī)：說(shuō)明：本案例僅供參考因房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，住戶拒交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上 海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛， 住戶因不可歸責(zé)于物業(yè)公司的理由 拒絕交費(fèi)而輸了官司。法院審理查明，被告石某等三人是上海長(zhǎng)峰馨園的業(yè)主，房地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準(zhǔn)日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長(zhǎng)峰物業(yè)管理有限公司

12、受第三人上海南峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對(duì)長(zhǎng) 峰馨園進(jìn)行物業(yè)管理，雙方簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)，在樓宇驗(yàn)收交付書上簽字， 承諾按預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)， 并向原告支付同年10月至12月的 物業(yè)管理費(fèi)821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車 費(fèi)1200元。2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號(hào)信方式發(fā) 出物業(yè)管理費(fèi)催繳通知，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費(fèi)，但三被告未履行 繳費(fèi)。2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱因三被告自 2007年12月18日入住購(gòu)置房屋，該

13、房屋存在諸如廳過(guò)道裂縫、沖淋房水管破 裂、過(guò)道及書房墻面滲水起泡等質(zhì)量問(wèn)題， 經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派 人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動(dòng)解 決質(zhì)量問(wèn)題，否則將通過(guò)訴訟途徑追究第三人違約及賠償責(zé)任。2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說(shuō)明，稱因房屋裝修問(wèn)題，現(xiàn) 未修復(fù)，該房屋的物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)現(xiàn)暫不支付， 待裝修問(wèn)題解決后，該房屋 業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)一并付清。 裝修問(wèn)題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使 用原停車位。今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行重申，并提出相應(yīng) 賠償要求。今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具

14、情況說(shuō)明系表明誠(chéng)意解 決問(wèn)題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門修復(fù)時(shí)，業(yè)主方卻將裝修方拒之門外, 致相關(guān)裝修瑕疵未能修復(fù)。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費(fèi)， 亦不能以第三 人出具的情況說(shuō)明為盾牌而不履行義務(wù)。 有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題， 雙方可按合同約定 協(xié)商予以解決。因三被告自 2008年1月起開始不支付物業(yè)管理費(fèi)， 原告經(jīng)多次發(fā)書面催款通 知，但三被告仍不支付。今年 5月 6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自 2008年 1月 1日起至 2010年4月 30日止的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì) 7600余元，并支付 自 2008 年 1 月 1 日起至 2010 年 4 月 30 日止的逾期付款利息 900.13 元。法院審理認(rèn)為，原告與第三人系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對(duì)外依法獨(dú) 立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。 三被告提出的第三人出具情況說(shuō)明對(duì)原告具有 約束效力的主張， 缺乏事實(shí)和法律依據(jù)， 法院不予采信。 根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn) 行的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定， 三被告負(fù)有按時(shí)向原告交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)， 原告 按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)， 三被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履 行。原告要求三被告支付自 2008年1月1日起至 2010年4月30日止的物業(yè)管 理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持?？紤]到三被告房