土地增值稅清算30個(gè)難點(diǎn)

1、土地增值稅清算需重點(diǎn)關(guān)注的 30 個(gè)難點(diǎn)2013 年將是國(guó)家“營(yíng)改增”全面普及的一年，這個(gè)“增”是增值稅，并非土地 增值稅。那么即將到來(lái)的 2013 年，面對(duì)土地增值稅清算，房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)間是何時(shí)？ 答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)規(guī)定，納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 一已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售 建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已 經(jīng)出售或自用的； 該規(guī)定可用以下公示表示：已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積 +出租或

2、自用 可售建筑面積十總可售建筑面積85% 二取得銷售預(yù)售許可證滿 3 年未銷售完畢的； 三納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 應(yīng)在辦理注銷 稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算 。二、清算單位及清算主體 一關(guān)于清算單位確認(rèn)問(wèn)題1、對(duì)于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項(xiàng)批文、整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一核 算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算時(shí)原則上應(yīng)作為一個(gè)清算單位。2、對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合以下情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目： 1同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各 期收入和扣除項(xiàng)目的。 2同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。3、對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以

3、分期項(xiàng)目作為清算單位；但是，如果分期項(xiàng)目 符合土地增值稅清算條件且未清算的， 清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合 并作為一個(gè)清算單位。二對(duì)于一方出地、一方出資，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，清算項(xiàng)目的主體應(yīng)如 何確定？企業(yè)出地方取得國(guó)有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位出資方一同開(kāi)發(fā)的， 假設(shè)雙方約定， 出地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的， 包括貨幣資金和其 他非貨幣資產(chǎn)，對(duì)出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅和土地增 值稅，并向出資方開(kāi)具發(fā)票； 對(duì)于取得土地使用權(quán)的出資方， 繼續(xù)投資進(jìn)行開(kāi)發(fā) 并建房出售的， 以新建房作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 計(jì)算征收土地增值稅。 其中對(duì)出地方計(jì) 算征收轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用

4、權(quán)土地增值稅的價(jià)格， 即作為出資方取得土地使用權(quán)所 支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時(shí)據(jù)以扣除。 假設(shè)出地方和出資方合作建房、 約定建成后分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的， 出地方轉(zhuǎn)讓國(guó)有土 地使用權(quán)的價(jià)格，為首次或者以后分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià) 值加減其他補(bǔ)價(jià)計(jì)算確認(rèn)；同時(shí)確認(rèn)出資方取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。三、如何理解把握“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目， 凡符合以下條件之一的， 應(yīng)視為已經(jīng)竣 工驗(yàn)收：一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 二開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。三開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。四、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算分期問(wèn)題根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總

5、局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 因此，在土地增值稅清算時(shí)， 不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清 算。五、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問(wèn)題一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后， 辦理清算手續(xù)前， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入 的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。二辦理清算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的， 應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地 增值稅。三辦理清算手續(xù)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書(shū)面審核結(jié)果的， 應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。 取得清算書(shū)面審核結(jié)果后，

6、應(yīng)按 187 號(hào)文第八條 規(guī)定處理。四法院等有權(quán)部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制拍賣、 變賣后， 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)， 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期 申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的， 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定核定征收土地增值稅， 不得預(yù)征土地增值 稅。六、取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 其扣除 項(xiàng)目如何掌握？答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、 開(kāi)發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說(shuō)明： 一取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的， 其扣除項(xiàng)目如下： 1、 取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用， 包括契稅；2、 與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅

7、金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加。 二取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、 開(kāi)發(fā)， 但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用， 包括契稅；2、開(kāi)發(fā)土地的成本；3、加計(jì)開(kāi)發(fā)土地成本的百分之二十；4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附 加。七、以合作建房形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的， 計(jì)算有關(guān)土地增值稅計(jì)稅收入和扣除項(xiàng) 目金額問(wèn)題一一方出地、一方出資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中 出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)房地產(chǎn)為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資 方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為

8、代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)房地產(chǎn) 。 對(duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 房地產(chǎn) 為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有 權(quán)的，按 187 號(hào)文第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入， 對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán) 為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)房地產(chǎn)的，按 187 號(hào)文第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn) 土地增值稅計(jì)稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。二出地方以土地使用權(quán)房地產(chǎn) 、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營(yíng) 企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建成后雙方采取分配方式為： 1. 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的；2. 按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤(rùn)的； 3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。 對(duì)于上述合營(yíng)企業(yè)， 以出地方土地使用權(quán) 房地產(chǎn) 作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)

9、估價(jià)值 作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)房地產(chǎn)作價(jià)入 股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 房地產(chǎn)所取得土地增值稅計(jì)稅收入。 根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 200621 號(hào),以下簡(jiǎn)稱 21號(hào)文第六條規(guī)定，對(duì)于 2006年3月 2日以后發(fā)生的，出地方 以土地使用權(quán)房地產(chǎn)作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)征收土 地增值稅。三一方出資、 一方出地合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各 自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的， 允許在該項(xiàng)目清算時(shí)予以扣除。八、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題1、根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間

10、接費(fèi)用，是指直接組 織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公 費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)里。2、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中 如何扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理： 1房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房 的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、 樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。2房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其

11、發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、 裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 3房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施如會(huì)所、物業(yè)管理用房 ，發(fā)生的售樓部、 樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 建成后無(wú)償移交給政府、 公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的， 其成本、 費(fèi)用可以扣除。 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。九、公共配套問(wèn)題 一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收 據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。三對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移

12、交的公共配套按照以下原則處理：1. 屬于政府、 公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的， 經(jīng)接收單位或者政府部門出具 證明，由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；2. 未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)， 不得扣除相應(yīng)的成 本、費(fèi)用。本帖隱藏的內(nèi)容 四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用， 其房地產(chǎn)所有 權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不屬于土地增值稅視同銷售的范圍， 因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。 但 是，對(duì)于該部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、 開(kāi)發(fā)成本和開(kāi) 發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。五房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)， 抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土

13、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)家 有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的， 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、 單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償， 抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑安 裝工程費(fèi)。十、車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室問(wèn)題 1、納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時(shí)向買受方附贈(zèng)地下車庫(kù) 車位，凡在售房合同中 明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的，該地下車庫(kù)車位相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計(jì) 征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。 - 安徽省地方稅務(wù)局公告 2012 年第 2 號(hào) 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？ 根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、 法規(guī)等有關(guān)規(guī)定， 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)

14、劃用于停放汽 車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此， 凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同， 約定將上述車庫(kù)、 車位的所有權(quán)出售 給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入； 附贈(zèng)的車庫(kù)、 車位因未取得 轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同， 將停車 場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的， 向購(gòu)房人取得的收入視同房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所， 作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、 車位一定期限 租賃使用權(quán)合同，其取得的租

15、賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 - 青地稅函 200947 號(hào)3、房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑 物，視同銷售建筑物。對(duì)其取得的銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。4、有產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室不屬于住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將儲(chǔ)藏室和套房一起出售，應(yīng) 分別核算套房的增值額和儲(chǔ)藏室的增值額， 否則假設(shè)套房為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 企業(yè) 將不能享受普通住宅免征土地增值稅的規(guī)定。假設(shè)儲(chǔ)藏室單獨(dú)出售，儲(chǔ)藏室應(yīng)按非住宅繳納土地增值稅。 十一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)問(wèn)題關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問(wèn)題 一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接組織、 管理各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的 費(fèi)用，行政管理部門、 財(cái)

16、務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售 費(fèi)用不得列入。二開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì) 計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。 如劃分不清的， 全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用， 按規(guī) 定的比例計(jì)算扣除。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)， 根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。 十二、商住一體清算問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó) 稅發(fā) 2006187 號(hào)第一條第二款規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通 住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。盡管立項(xiàng)時(shí)是一個(gè)項(xiàng)目，但計(jì)算土地增值

17、稅時(shí)需要分為兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算， 收入及相應(yīng)稅金完全可以分開(kāi)計(jì)算，至于相關(guān)成本如何扣除，國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)文件第四條第五項(xiàng)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算 項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法， 計(jì)算確 定清算項(xiàng)目的扣除金額。十三、利息費(fèi)用問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)借款合同 、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以 作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。 此類利息支出， 凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙?融機(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì) 算的金額。 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用， 以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之 和的 5

18、%計(jì)算扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算 的土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的 5%計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息 證明的，利息不能單獨(dú)扣除， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法， 以取得土地 使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法字 1995 第 006 號(hào)第 七條第三款規(guī)定： 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸 款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

19、一 、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金 額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌?不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條一 、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金 額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息， 無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明， 利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 十四、未支付成本及預(yù)提費(fèi)用問(wèn)題 1、根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程 國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)第二十一條第一款 規(guī)定：在土地增值稅清算中， 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)， 其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得 但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 如果合同

20、約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金， 符 合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求， 并且開(kāi)具了發(fā)票， 應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定 扣除。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 2010220 號(hào) 第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安 裝施工企業(yè)一定比例的工程款， 作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金， 在計(jì)算土地增值稅 時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的， 按發(fā)票所載 金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 ” 因此預(yù)提費(fèi)用在土增稅清算時(shí)不得扣除。2、土地增值稅清算時(shí)尚未付款的成本，是否可以扣除？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算

21、管理規(guī)程 的通知國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)第二十一條規(guī)定，審核扣除項(xiàng)目是否符合以下要求： 1、在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但 未取得合法憑據(jù)的不得扣除。2、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。3、扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。4、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生 的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?、納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類 型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。6、對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)

22、處理 規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 因此，在土地增值稅清算中， 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用， 必須是 實(shí)際發(fā)生的才能扣除。十五、土地閑置費(fèi)及契稅滯納金問(wèn)題1、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 2010220 號(hào) 第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 ”2、土地增值稅暫行條例第六條和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條的 規(guī)定，對(duì)于企業(yè)因違約而承受的處罰性開(kāi)支， 如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等， 不 屬于按稅法規(guī)定正常開(kāi)支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用， 以及在轉(zhuǎn) 讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇， 不能作為扣除的項(xiàng)目金額。 因此， 在計(jì)征土地增

23、值稅時(shí) 不能作為正常的成本費(fèi)用支出予以扣除。十六、以房產(chǎn)對(duì)外投資繳納土增稅問(wèn)題 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知國(guó)稅發(fā) 200991 號(hào)第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng) 勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣 性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按以下方法和順序確認(rèn)： 1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 十七、市政配套費(fèi)、人防費(fèi)、報(bào)建費(fèi)問(wèn)題 問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)繳納給政府有關(guān)部門的市政公用設(shè)施配套費(fèi)、 人

24、防費(fèi)在土地增值 稅清算時(shí)可以加計(jì) 20%扣除嗎？法規(guī)出處？答：可以參考如下兩個(gè)文件： 安徽省地方稅務(wù)局公告 2012年第 2 號(hào)關(guān)于假設(shè)干稅收政策問(wèn)題的公告 規(guī)定：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、 四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、 增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納、 并在核算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 列入開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 的成本計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。穗地稅函 2012198 號(hào)廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作假設(shè)干 問(wèn)題處理指引 （2012 年修訂版 ） 的通知中規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專

25、用收據(jù)的， 應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。十八、裝修費(fèi)用問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、 家具所發(fā)生的支出， 也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、 但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì) 性損害的物品所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)， 如其銷售收入包括銷售家用電器、 家具等取得 的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、 家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售 收入計(jì)算土地增值稅。 其中銷售家用電器、 家具等取得的收入按照購(gòu)置時(shí)的含稅 銷售額計(jì)算。十九、舊房清算問(wèn)題 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地

26、增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 200621 號(hào) 第二條第一款規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 凡不能取得評(píng)估價(jià)格， 但能提供 購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)， 條例第六條第一 、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止， 每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。 二十、契稅、印花稅問(wèn)題 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 200621 號(hào) 第二條規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅， 凡能提供契稅完 稅憑證的，

27、準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5% 的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅， 按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本， 可 以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。二十一、收入確認(rèn)問(wèn)題 關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題 一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的 訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂房 地產(chǎn)銷售合同后， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、 定金以及由于購(gòu)買方違約而產(chǎn)生 的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的， 按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入： 1、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)

28、款一致的，以此價(jià)款確認(rèn) 收入。2、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開(kāi)具轉(zhuǎn) 讓房產(chǎn)發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； 未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的， 以房地 產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費(fèi)、 包銷費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單 位或個(gè)人作為受托方代銷、 包銷房地產(chǎn)， 委托方與受托方之間沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的代銷費(fèi)、 包銷費(fèi)等費(fèi)用。 四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。 二十二、訂金、定金、誠(chéng)意金、問(wèn)題違約金問(wèn)題 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、

29、誠(chéng)意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷售收入 預(yù)征土地增值稅。 在清算土地增值稅時(shí)， 買受方在簽訂合同前因撤銷購(gòu)買意向而 向銷售方支付的違約金，不計(jì)入銷售收入，不征收土地增值稅。2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外 發(fā)生的支出。 因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)， 借 記營(yíng)業(yè)外支出' , 貸記銀行存款'等科目。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ，是指與房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為 營(yíng)業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定， 違約金不屬

30、于土地增值稅扣除項(xiàng) 目。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因購(gòu)房者在履行購(gòu)房合同時(shí)違約而收取的違約金和更名費(fèi)， 實(shí)際構(gòu)成了房屋銷售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入。 土地增值稅暫行條例 實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定， 條例第二條所稱的收入， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值 稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外 發(fā)生的支出。 因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生上述支出時(shí)， 借記 營(yíng)業(yè)外支出 , 貸記銀行存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 規(guī) 定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ，是指與

31、房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng) 業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定， 違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。 二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值皖地稅函 2012583 號(hào)土增稅假設(shè)干問(wèn)題的函 2012年 11月14日規(guī)定： 關(guān)于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計(jì) 算問(wèn)題：在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通 標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類型房地產(chǎn) 的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng) 免征土地增值稅， 應(yīng)分別計(jì)算增值額、 增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅； 如納稅人 在清算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)

32、免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的， 應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目為對(duì)象， 統(tǒng)一計(jì)算增值額、 增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。 納稅人在清算報(bào)告 中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納 稅人相關(guān)政策，并將清算報(bào)告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。 二十四、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售問(wèn)題 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣除項(xiàng) 目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本

33、費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面積。 清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、 費(fèi)用。未售部分銷售時(shí)已預(yù)征的 稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。 二十五、清算完成后退房款的土增稅處理問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目清算后， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退還屬于辦理清算手續(xù)前收 取的房款，計(jì)算應(yīng)抵退土地增值稅問(wèn)題。 一退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款， 不調(diào)減清算總建筑面積的， 應(yīng)根據(jù) 所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)類型調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。 二退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款， 調(diào)減清算總建筑面積的， 應(yīng)根據(jù)所 對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)類型分別調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入和

34、按單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì) 算的扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。 二十六、土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問(wèn)題 符合 187號(hào)文第二條清算條件的， 原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起 90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。對(duì) 于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)遞交申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長(zhǎng)扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間， 但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。 二十七、對(duì)整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后， 進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)， 完成后再 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允

35、許加計(jì)扣除？ 對(duì)納稅人整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 然后投入資金繼續(xù)建設(shè)， 完成后再 轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下： 一取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；二改進(jìn)開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 四轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加； 五加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改進(jìn)開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之 和的百分之二十。二十八、企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值 稅？?jī)蓚€(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 依據(jù)法律規(guī)定、 合同約定， 合并改建為一個(gè) 企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)， 不征收原合

36、并各方房地產(chǎn)的土地 增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款 和發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、 合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)， 對(duì) 派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用， 按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓， 企業(yè)土地、 房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值 稅。二十九、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題 一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地

37、價(jià)款的， 應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提 供的合法有效憑證。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的， 應(yīng)按規(guī)定取得對(duì)方個(gè)人簽名或 者蓋章的收款收據(jù)，也可以開(kāi)列有個(gè)人簽名或蓋章的支付清單。三十、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)算扣除問(wèn)題 一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的， 其裝修費(fèi)用 計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 對(duì)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的， 其樣板房裝修費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算扣除。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除： 1委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管

38、理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用工程 監(jiān)理費(fèi)除外；2向上級(jí)公司繳納的管理費(fèi)； 3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中繳納的訴訟費(fèi)； 4為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)， 應(yīng)作為銷售費(fèi)用計(jì)算扣除。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 200621 號(hào) 第二條第一款規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 凡不能取得評(píng)估價(jià)格， 但能提供 購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)， 條例第六條第一 、三項(xiàng)規(guī)定的扣 除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止， 每滿12個(gè)月計(jì)

39、一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。 二十、契稅、印花稅問(wèn)題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 200621 號(hào) 第二條規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅， 凡能提供契稅完 稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5% 的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅， 按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本， 可 以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。二十一、收入確認(rèn)問(wèn)題 關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題 一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的 訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)

40、開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂房 地產(chǎn)銷售合同后， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、 定金以及由于購(gòu)買方違約而產(chǎn)生 的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的， 按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入： 1、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款一致的，以此價(jià)款確認(rèn) 收入。2、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開(kāi)具轉(zhuǎn) 讓房 產(chǎn)發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； 未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的， 以房地 產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費(fèi)、 包銷費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單 位或個(gè)人作為受托方代銷、 包銷房地產(chǎn)， 委托

41、方與受托方之間沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的代銷費(fèi)、 包銷費(fèi)等費(fèi)用。 四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。 二十二、訂金、定金、誠(chéng)意金、問(wèn)題違約金問(wèn)題 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠(chéng)意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷售收入 預(yù)征土地增值稅。 在清算土地增值稅時(shí)， 買受方在簽訂合同前因撤銷購(gòu)買意向而 向銷售方支付的違約金，不計(jì)入銷售收入，不征收土地增值稅。 2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外 發(fā)生的支出。 因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)， 借 記營(yíng)業(yè)外支出' , 貸記銀

42、行存款'等科目。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ，是指與房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為 營(yíng)業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定， 違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng) 目。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因購(gòu)房者在履行購(gòu)房合同時(shí)違約而收取的違約金和更名費(fèi)， 實(shí)際構(gòu)成了房屋銷售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入。 土地增值稅暫行條例 實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定， 條例第二條所稱的收入， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值 稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、

43、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外 發(fā)生的支出。 因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生上述支出時(shí)， 借記 營(yíng)業(yè)外支出 , 貸記銀行存款等科目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 規(guī) 定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ，是指與房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng) 業(yè)處支出處理的方法和土地增值稅政策規(guī)定， 違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。 二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？皖地稅函 2012583 號(hào)土增稅假設(shè)干問(wèn)題的函 2012年 11月14日規(guī)定： 關(guān)于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的

44、分別計(jì) 算問(wèn)題：在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通 標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類型房地產(chǎn) 的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng) 免征土地增值稅， 應(yīng)分別計(jì)算增值額、 增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅； 如納稅人 在清算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的， 應(yīng)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目為對(duì)象， 統(tǒng)一計(jì)算增值額、 增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。 納稅人在清算報(bào)告 中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納 稅人相關(guān)政策，并將清算報(bào)告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。 二十四、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售問(wèn)題 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣除項(xiàng) 目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面積。清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、 費(fèi)用。未售部分銷售時(shí)已預(yù)征的 稅款在計(jì)算土地增值稅予以扣除。 二十五、清算完成后退房款的土增稅處理問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)