中國股票價格與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性分析

1、本科畢業(yè)論文本科畢業(yè)論文 題 目 中國股票價格與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性分析 系 別 專業(yè)班級 姓 名 指導教師 年 月 日內(nèi)容摘要內(nèi)容摘要近年來，我國房價虛高，股價大起大落，給經(jīng)濟發(fā)展帶來了一系列不利影響，溫總理也在“兩會”的工作報告中指出，目前的房價離合理的價位還有很遠的距離。在這種背景下，揭示兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系對于抑制資產(chǎn)價格泡沫，促進股票市場和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常必要。國際經(jīng)驗說明，房地產(chǎn)價格和股票價格的劇烈震蕩之間存在較為緊密聯(lián)系，如果一旦價格泡沫破滅，將給整體經(jīng)濟造成嚴重后果甚至導致經(jīng)濟衰退。本文試圖通過宏觀分析，綜合考慮股價變動對房地產(chǎn)投資的影響，揭示房地產(chǎn)和股票價格之間的聯(lián)系,即在

2、特定的條件下，由于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)會超過財富效應(yīng)，從而導致股票價格與房地產(chǎn)價格背道而馳。一方面，中國股票市場自身不完善，導致財富效應(yīng)微弱；另一方面，投資渠道匱乏強化了股票與房地產(chǎn)之間的替代效應(yīng)。對此，本文分析了產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因，并提出了一些政策建議。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；股票價格；財富效應(yīng)；擠出效應(yīng)；替代效應(yīng)目錄目錄一、引言一、引言.1二、房地產(chǎn)市場與股票市場互動經(jīng)濟理論研究二、房地產(chǎn)市場與股票市場互動經(jīng)濟理論研究.2一等量邊際收益率原理.2二房地產(chǎn)市場與股票市場的財富效應(yīng).3三房地產(chǎn)價格與股票價格中的替代效應(yīng).4三、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)會超過財富效應(yīng)三、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)會超過財富效應(yīng)

3、.5一股價與作為消費品的房地產(chǎn).5二房地產(chǎn)市場與股票市場的財富效應(yīng).6三對 20012011 年間中國股價與房價關(guān)系的解釋.7四、房地產(chǎn)價格與股票價格的相關(guān)性四、房地產(chǎn)價格與股票價格的相關(guān)性.8一房地產(chǎn)價格和股票價格不存在顯著關(guān)系.9二房地產(chǎn)價格和股票價格正相關(guān)關(guān)系.91基于時間序列數(shù)據(jù)的實證分.102基于面板數(shù)據(jù)的實證分析.11三房地產(chǎn)價格和股票價格負相關(guān)關(guān)系.11四結(jié)論 .12五、結(jié)論及建議五、結(jié)論及建議.13參參 考考 文文 獻獻.151中國股票價格與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性分析一、引言1998年證券法等法律開始頒布，標志著我國股票市場開始走入法制化、標準化的軌道；同一年，我國結(jié)束了四十年之久

4、的福利分房制度房地產(chǎn)市場進入了市場化時代，我國房地產(chǎn)業(yè)和股票市場得到了長足發(fā)展，但也出現(xiàn)了相當大的波動。國外歷次經(jīng)驗說明，房地產(chǎn)價格泡沫和股市的劇烈震蕩之間存在很大程度的聯(lián)系，并且這種聯(lián)系到達一定程度時就會加速泡沫的破滅，給整體經(jīng)濟造成嚴重后果甚至經(jīng)濟衰退。近年來，我國房價虛高，股價不斷大起大落。房地產(chǎn)價格就像“荷爾蒙分泌旺盛的青少年”一樣，出現(xiàn)了快速、大幅度的上升，為此，國家出臺了一系列的調(diào)控措施，但收效甚微；上證綜指從2005年開始從1000點左右的低谷攀升到6124點的歷史高位，但在之后卻又出現(xiàn)了腰斬式的暴跌，一度跌破了1700點，雖然受利好因素影響有所上升，但仍處于劇烈震蕩中。我國資產(chǎn)

5、價格在短期內(nèi)的大幅波動，對國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成了威脅。而在國外，由房地產(chǎn)和股票價格虛高導致經(jīng)濟衰退的教訓不在少數(shù)。日本日經(jīng)指數(shù)從1985年開始快速上漲，到1989年底，日經(jīng)指數(shù)一度漲至38916點的高峰，為此日本央行當即緊縮了銀根導致日經(jīng)指數(shù)暴跌，一直跌至1990年10月的低點，同期房地產(chǎn)價格也從頂峰下降了70之多，之后，更嚴重的銀行危機和經(jīng)濟蕭條接踵而至1。除日本外，幾乎所有的OECD成員國都經(jīng)歷過劇烈的資產(chǎn)數(shù)據(jù)來自當代經(jīng)濟學雜志2008 年 4 月期價格波動。中國目前正處于完善市場經(jīng)濟體制的特殊時期，股票價格和房地產(chǎn)價格過度波動，研究二者之間的內(nèi)在聯(lián)系對于政府的宏觀調(diào)控和投資者配置資產(chǎn)

6、組合都有非常重要的意義。本文試圖通過宏觀理論分析，揭示房地產(chǎn)和股票價格之間的聯(lián)系。二、房地產(chǎn)市場與股票市場互動經(jīng)濟理論研究一等量邊際收益率原理我們可以通過等量邊際原理來為研究股價和房價的互動關(guān)系提供理論基礎(chǔ)。投資者通過運用房地產(chǎn)與股票來構(gòu)建投資組合，因此兩者互補性較強：房地產(chǎn)價格在單位時間內(nèi)相對穩(wěn)定但流動性差，而股票價格在一段時間中波動劇烈但流動性強。等量邊際收益原理，假設(shè)資本能夠自由流動，則投放在不同部門的資本獲得的邊際利潤應(yīng)該相等，否則，資本持有人可將資本從邊際回報率低的資產(chǎn)抽出，轉(zhuǎn)而投入邊際回報率高的部門，直至所有的資產(chǎn)邊際收益率相等。房價作用于股價是沒有股價作用于房價迅速，其原因在于，

7、當房地產(chǎn)收益降低，投資者不可能很快從中抽離，而股票的價格變化，投資者可以迅速的調(diào)整投資組合，可以從中獲利或止損。如果房價與股價存在相關(guān)傳遞關(guān)系，那么房價對股價的作用存在時滯性，而股價對房價的作用則不存在時滯。房價與股價的呈現(xiàn)出持續(xù)動態(tài)關(guān)系，可以從兩種資產(chǎn)在信貸周期中所扮演的角色去研究。貸款人能否取得貸款及其取得的額度取決于他的抵押產(chǎn)品的價格，而房地產(chǎn)與股票一半可以成為抵押品。通常，市場中的生產(chǎn)企業(yè)一般會擁有一定比例的房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)，當市場上房地產(chǎn)價格上漲，那么對于企業(yè)未來套現(xiàn)能力增強，因而，對于銀行來說，更加愿意貸給有這類資產(chǎn)的企業(yè)，而這類企業(yè)拿到更多的貸款進而從事擴大再投資；而對于市場上的

8、投資者來說，企業(yè)的盈利的增加和擴張都使其愿意給予股票更高的估價，又進一步增強了企業(yè)的貸款能力。如果此時企業(yè)投資房地產(chǎn)的回報率高于其他投資項目，那么企3業(yè)就可能選擇將貸到的款只投房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)價格升高；如果此時投資其他實體經(jīng)濟比投資房地產(chǎn)收益高，那么企業(yè)就會投資其他項目，但是對于投資的擴大，都會增加企業(yè)對土地的需求，同樣也會帶動房地產(chǎn)的升值，最終導致房價與股價相互作用下，螺旋式的上升(如圖2.1)。股票價格資產(chǎn)價格的積極沖擊房地產(chǎn)價格上漲企業(yè)財富增加獲得銀行信貸數(shù)量增加追加投資擴大生產(chǎn)購買房產(chǎn)等待獲利購買房產(chǎn)等待獲利圖 2.1 房產(chǎn)與股市的相互作用分析二房地產(chǎn)市場與股票市場的財富效應(yīng)我國股票

9、市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,股票和房地產(chǎn)正日益成為兩種特別重要的財富種類，并且兩種資產(chǎn)在投資者的資產(chǎn)比例不斷上升。通過研究股市與房市的財富效應(yīng)與股市、房市的關(guān)系,來有效利用財富效應(yīng)保持股市、房市和經(jīng)濟的健康發(fā)展具有十分重要的意義。從財富效應(yīng)主要是從消費角度出發(fā)，來分析房地產(chǎn)價格和股票價格的關(guān)系，其表現(xiàn)為:首先，從消費者可支配收入層面來看，當消費者的可支配收入提高時，消費者便會投資房地產(chǎn)和股票市場，導致股票和房地產(chǎn)的持有者在股價和房價上升后，實際的增量收入增加,消費又會進一步上升，以此循環(huán)。其次，從消費者預(yù)期入層面來看，宏觀經(jīng)濟形勢的狀況能夠充分的反映在股票市場上，當宏觀經(jīng)濟運良好，消費者的預(yù)期也

10、因此得以提高,從而擴大投資和消費的支出,促進經(jīng)濟增長,股市與宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)的良性互動效應(yīng)，同時消費者的房地產(chǎn)也在升值,消費者為了再投資即使不賣出房地產(chǎn)，或者以房屋為抵押進行再融資,同樣會因為消費者的預(yù)期改善而增加消費，使得房地產(chǎn)價格和股票價格上漲。三房地產(chǎn)價格與股票價格中的替代效應(yīng)資本市場上的替代效應(yīng)可以反映到股票市場上與房地產(chǎn)市場上，其主要表達在他投資收益率的比照的變化。當股票投資的相對收益率降低時，引起其他投資對股票投資的替代；反之，則引起股票投資對其他投資的替代，在房地產(chǎn)市場也發(fā)生相同的替代效應(yīng)。由于市場上的未來預(yù)期不同，風險偏好也不同，投資的替代效應(yīng)也受其影響，而不同的收益可預(yù)期性和穩(wěn)定

11、性又決定了股票投資同其他投資方式有著不同的風險程度。當市場未來預(yù)期向好，風險承受能力普遍提高，股票投資相對收益率的提高會引起對其他投資方式的替代；反之，則引起其他投資方式對股票投資替代。無論是股票市場還是房地產(chǎn)市場，都需要大量的資金推動，而大量的融資源于銀行等金融機構(gòu)，當投資者投向股票，導致價格高漲，或者收益率提高時，將引起該投資者投資偏好；進一步投資股票，大量上市公司以房地產(chǎn)作為融資渠道，當有大量資金注入，上市公司傾向于擴展資本，而銀行抵押資產(chǎn)升值，上市公司與銀行進而大量投入房地產(chǎn)業(yè)，進而起了推波助瀾作用，個人投資者也5權(quán)衡投資股票市場還是房地產(chǎn)市場，因此出現(xiàn)替代效應(yīng)。三、替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)

12、會超過財富效應(yīng)一股價與作為消費品的房地產(chǎn)現(xiàn)有研究主要從財富效應(yīng)的角度出發(fā)分析股價與房價的關(guān)系，即股價的變化影響對房地產(chǎn)的消費支出進而影響房價。在這種分析框架下，股價與房價呈現(xiàn)出相同的變動趨勢。根據(jù)財富效應(yīng)作用渠道的不同，將其分為直接和間接兩類。直接財富效應(yīng)：據(jù)新帕爾格雷夫經(jīng)濟學詞典(Q-Z)(1992)，它是指在其他條件不變的條件下，貨幣余額的變化將會引起總消費支出的變化。因此，只有在股票投資能夠帶來持久而穩(wěn)定收入，并且股票構(gòu)成了投資者財富的重要組成部分的前提下，股價變化導致個人財富水平的變化，才能顯著影響房地產(chǎn)消費支出，從而引致房價變化。間接財富效應(yīng)：指由于股價上升導致人們對未來經(jīng)濟發(fā)展的看

13、好，消費者信心增強，從而消費支出增加。間接財富效應(yīng)主要通過兩種渠道發(fā)揮作用：首先，股價上漲反映了較高的當期財富預(yù)期，直接支持消費者信心；其次，一個健康的股票市場是宏觀經(jīng)濟的先行指標，即股票市場的周期波動較宏觀經(jīng)濟周期波動有一個提前量。股價上漲將預(yù)示宏觀經(jīng)濟的復蘇或高漲，而宏觀經(jīng)濟復蘇或高漲則意味著較高的勞動收入與財富水平，股價與消費者預(yù)期收入有了一個清晰的聯(lián)系，并由此影響居民的消費支出水平。一些經(jīng)濟學家對股價與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進行實證檢驗，發(fā)現(xiàn)了支持財富效應(yīng)的證據(jù)。Donald and Daniel(2002)利用美國 130 個大都市區(qū) 1984-1998年之間的面板數(shù)據(jù)，估計出標普 500

14、 股票指數(shù)上漲 1%會對住宅價格上漲有0.16%的奉獻。Green(2002)對加利福尼亞州的幾個不同城市的住宅價格與Russell2000 股票指數(shù)從 1989 年 1 月到 1998 年 7 月的月度數(shù)據(jù)進行了檢驗，認為在不同的地理、經(jīng)濟以及社會條件下，股價變動的財富效應(yīng)是不同的。在這篇文章之后，Green(2002)利用 1998 年 1 月至 2001 年 12 月的數(shù)據(jù)對股價與住宅價格的關(guān)系進行了葛蘭杰因果檢驗，證明了標普指數(shù)和納斯達克指數(shù)是加州圣塔克萊拉地區(qū)住宅價格變化的葛蘭杰因，并且它們具有相同的變動趨勢。二房地產(chǎn)市場與股票市場的財富效應(yīng)房地產(chǎn)既是耐用消費品，又是投資品。僅從股價

15、變動對耐用品消費的財富效應(yīng)角度分析難免得出片面的結(jié)論，還必須與其對房地產(chǎn)投資的影響結(jié)合起來，才能夠?qū)蓛r與房價之間的關(guān)系做出完整的解釋。這些影響至少應(yīng)包括以下幾種形式：1.財富效應(yīng)。根據(jù)馬克維茨的資產(chǎn)組合理論，股價上漲將導致投資者總財富增加，同時資產(chǎn)組合中的股票比例上升。投資者為重新平衡其資產(chǎn)組合，將會賣掉一部分股票而購買其他資產(chǎn)。同樣，股價變動對房地產(chǎn)投資的財富效應(yīng)也可分為直接和間接兩種 2.擠出效應(yīng)。股票與作為投資品的房地產(chǎn)同為風險資產(chǎn)，它們之間還存在擠出效應(yīng)。即股價上漲導致風險資產(chǎn)在個人總資產(chǎn)中所占比例增加，風險中性的投資者會減少風險資產(chǎn)的資金而投人到其他資產(chǎn)當中去。 3.替代效應(yīng)。如果

16、其他條件不變，當資產(chǎn)相對收益發(fā)生變化時，還將產(chǎn)生資產(chǎn)的相互替代，即資金從相對收益低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到相對收益高的資產(chǎn)。此時即出現(xiàn)所謂的替代效應(yīng)，大量資金從其他市場流向處于高度繁榮狀態(tài)的市場，或者某種風險資產(chǎn)價格的迅速下跌，導致資金從這個市場大量流出?？傊?，綜合考慮股價波動對房地產(chǎn)消費和投資兩方面的影響會發(fā)現(xiàn)，股價與房價之間并不必然出現(xiàn)同向變動關(guān)系。在大多數(shù)情況下，財富效應(yīng)大于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和。在特定的條件下，則可能出現(xiàn)相反的情況：替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和超過財富效應(yīng)，此時股價與房價將表現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系。7三對 20012011 年間中國股價與房價關(guān)系的解釋首先，由于多種因素作用，中國股價波動的財富

17、效應(yīng)十分微弱。根據(jù)行為經(jīng)濟學的理論，股票收入的不同類型將被投資者劃入不同的精神帳戶。只有能夠帶來長期穩(wěn)定紅利收入的股票才被視作長期資產(chǎn)，這部分財富變化將對消費產(chǎn)生影響。而作為短期投資，股票買賣的價差所帶來的收益由于股價的頻繁波動而被視作暫時性收入。只有被預(yù)期到的部分才有可能對消費產(chǎn)生影響。未來股價的變化無法準確預(yù)測，短期投資所帶來的個人財富變化對消費很難產(chǎn)生影響。因此，只有當一個股票市場上長期投資行為起主導作用時，股價變動才會對房地產(chǎn)消費產(chǎn)生顯著的直接財富效應(yīng)。在中國，由于政策因素、制度因素、行政干預(yù)等原因，股票投資者大多以短線投資為主，而長期投資行為由于較低的收益和較大的不確定性而十分匱乏。

18、同時，股票市場的長期低迷與宏觀經(jīng)濟持續(xù)高漲形成強烈反差，無法成為宏觀經(jīng)濟的先導指標，這使得股價變動對住宅消費的間接財富效應(yīng)也十分不明顯。二者綜合作用，中國股票市場對總消費(包括住宅消費)的財富效應(yīng)十分微弱。 其次，在股票相對收益下降的情況下，投資渠道的匱乏將導致大量資金流入房地產(chǎn)市場。加上許多其他外部因素的推動，在此期間房地產(chǎn)價格劇烈上漲并引發(fā)了種種非理性投資行為，從而更大程度的強化了股票與房地產(chǎn)之間的替代效應(yīng)。 20012005 年，中國股票價格持續(xù)下跌，股票投資者信心嚴重不足，難以形成回漲止跌的預(yù)期。20062011 年間，股票在 07 年的一輪牛市后，就在也沒有回到過 6000 點的高位

19、，而中國大中城市的平均房價卻一直在創(chuàng)新高。在股票市場上形成了資金大量撤離的現(xiàn)象。與此同時，中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，投資收益率不斷上升，但風險并沒有顯著增加。從股票市場撤離的資金大量流向了相對收益率高的房地產(chǎn)市場。由此極易在兩個市場之間形成一種自我強化的反饋機制：股價從高點迅速下跌導致投資者恐慌性拋售，大量資金撤離股市。這些資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場，在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。而房地產(chǎn)相對收益的持續(xù)增加又會繼續(xù)吸引資金從股市流入，從而進一步推動房地產(chǎn)價格上漲并引發(fā)新一輪的資金流動。在某種風險資產(chǎn)價格持續(xù)高速上漲的情況下，由于其遠遠超出社會平均利潤水平的收益會導致大量以近視預(yù)期為特點的

20、投資者的進入。這種類型的投資者在房地產(chǎn)市場日益繁榮、價格迅速上升時會催生大量非理性交易，如對他人決策進行模仿的羊群行為即為其中一種。高波認為近年來中國房地產(chǎn)市場不同的參與者包括投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行甚至政府均表現(xiàn)出不同程度的羊群行為。這些非理性行為的出現(xiàn)加速了房地產(chǎn)價格的上漲，從而股票市場與房地產(chǎn)市場之間的替代效應(yīng)被成倍放大，并最終超過了財富效應(yīng)，使得中國股價與房價出現(xiàn)了背道而馳的現(xiàn)象。四、房地產(chǎn)價格與股票價格的相關(guān)性隨著資本市場的重要組成部分房地產(chǎn)市場和股票市場的發(fā)展，房地產(chǎn)和股票都成為機構(gòu)投資者多元化組合投資的對象。因此，研究房地產(chǎn)價格與股票價格的互動機制，在微觀上有助于投資者合理選擇

21、資產(chǎn)建立有效投資組合；在宏觀上有助于政府制定政策進行多元化多層次資本市場的有效監(jiān)管，調(diào)節(jié)資本在不同市場間的流動，促進房地產(chǎn)市場、股票市場及國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)價格與股票價格的關(guān)系及互動機制一直是學術(shù)界關(guān)注的重點，早在1984，Ibbotson和Siegel就在RealEstate Economics房地產(chǎn)經(jīng)濟學雜志上發(fā)表了論文房地產(chǎn)回報：與其他投資的比照，對美國的房地產(chǎn)價格和標準普爾500 股票指數(shù)之間的相關(guān)性進行分析，得出兩者之間的相關(guān)系數(shù)僅為-0.06 的結(jié)論。目前，理論界關(guān)于房地產(chǎn)價格與股票價格關(guān)系的研究成果大致可分為四類：一房地產(chǎn)價格和股票價格不存在顯著關(guān)系不存在顯著的相關(guān)關(guān)

22、系等1990運用單因素資產(chǎn)定價模型研究了美國房9地產(chǎn)市場與其他資本市場的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與股票市場是割裂的，房價和股價不存在顯著的相關(guān)關(guān)系。但后續(xù)的研究說明，房地產(chǎn)價格與股票價格都受到多因素的影響，故單因素資產(chǎn)定價模型難以準確地描述二者間的關(guān)系。Okunev 和Wilson(1997) 利用美國月度的時間序列數(shù)據(jù)，采用協(xié)整模型和非線性回歸模型檢驗房地產(chǎn)價格和股票價格是否存在內(nèi)在聯(lián)系，協(xié)整檢驗得出的結(jié)論是二者沒有聯(lián)系；但非線性回歸模型得出的結(jié)論是房地產(chǎn)價格與股票價格是階段性相關(guān)的，存在不顯著的非線性關(guān)系，且股價波動是房價波動的原因，并存在3 6 個月的滯后期。盛松成、李安定、劉慧娜(2005

23、) 用相關(guān)系數(shù)法分析了上海房地產(chǎn)價格指數(shù)與上證綜合指數(shù)之間的波動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)兩者之間的相關(guān)程度非常微弱，并且指出，造成這一現(xiàn)象的原因在于相對于資本市場來說，房地產(chǎn)信貸市場的金融產(chǎn)品匱乏，基本是依賴于銀行信貸。Zhang，Lii 及Huang2007利用協(xié)整模型檢驗了我國臺灣1986 2001 年的房地產(chǎn)市場與股票市場的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房價與股價是不相關(guān)的。二房地產(chǎn)價格和股票價格正相關(guān)關(guān)系存在正相關(guān)關(guān)系多數(shù)研究結(jié)果說明，房地產(chǎn)價格的周期波動與股票價格的周期波動存在著相關(guān)性，且關(guān)系表現(xiàn)為正向相關(guān)。1基于時間序列數(shù)據(jù)的實證分析Stone 和Ziemba1993利用日本上世紀50 80 年代的年度時間序列數(shù)據(jù)

24、，對土地收益率和股票價格指數(shù)進行實證分析。其研究發(fā)現(xiàn)，土地價格與股票價格之間存在正向相關(guān)關(guān)系，二者的上漲速度呈分段特點：1955 1971 年間，土地價格上漲快于股票價格；1971 1989 年間，股票價格上漲快于土地價格。他們還闡述了地價與股價投機泡沫的產(chǎn)生機制及其相互作用。Okunev, Wilson 和Zurbruegg2001利用線性和非線性隨機檢驗法對美國1972 1998 年間的房地產(chǎn)價格與標準普爾500 股票指數(shù)的關(guān)系進行了研究。線性檢驗發(fā)現(xiàn)房價對股指有單向引致作用，但非線性檢驗則發(fā)現(xiàn)股指對房價有持續(xù)的單向引致作用。陳南光(2001) 利用我國臺灣季度數(shù)據(jù)對住宅價格與股票價格的關(guān)

25、系進行實證分析。研究發(fā)現(xiàn)，股票價格是房地產(chǎn)價格的格蘭杰因，并且資產(chǎn)價格上升的初始沖擊帶來的正反饋效應(yīng)導致房地產(chǎn)價格和股票價格形成螺旋上升的趨勢，而在這一互相增強同步變動的關(guān)系中，信貸能力的提高起著非常重要的作用Okunev，Wilson 和Zurbruegg2002對澳大利亞1980 1999 年股票價格和房地產(chǎn)價格的周收益率的時間序列數(shù)據(jù)進行線性回歸分析，發(fā)現(xiàn)股票價格的波動是房地產(chǎn)價格波動的顯著的原因，而反之則因果關(guān)系不成立。通過非線性回歸檢驗進一步證實股價與房價是相關(guān)的，且存在著大約四周的滯后期。他們還提出了投資澳洲房地產(chǎn)的策略：如果前四周股票價格的收益為正，在接下來的一周內(nèi)是投資房地產(chǎn)的

26、好時機；如果前四周股市收益為負，則收益率有短期記憶，并進一步得出股票收益率是房價、房屋成交量和抵押貸款利息率的正的格蘭杰因；而抵押貸款利息率是股票收益率負的格蘭杰因，房屋成交量和房價不是股票收益率的格蘭杰因。Liow2006利用自回歸滯后模型對1985 年1 月 2002年4 月新加坡房地產(chǎn)價格與股票價格的波動關(guān)系進行了實證研究。他通過選取政府公屋房價指數(shù)、私人住宅房價指數(shù)和海峽時報工商指數(shù)以及三個宏觀經(jīng)濟指標GDP、銀行最低貸款利率、通脹率，考察在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下房價與股價的變動趨勢，并得出結(jié)論：新加坡的股票價格與公屋房價指數(shù)、私人住宅房價指數(shù)之間均存在著長期同步的長期變動關(guān)系；這種關(guān)系會隨著

27、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改變而減弱；由于公屋市場主要由機構(gòu)投資者和房地產(chǎn)上市公司控制，所以公屋價格對股票價格有更明顯的長期影響；相反，由于上市房地產(chǎn)開發(fā)商致力于短期私人住宅的銷售，因此私人住宅市場價格對股價有更強的短期影響。詹曉婷、李曉菊2007研究了我國香港房地產(chǎn)價格和股票價格之間的波動關(guān)系，通過選取2000 2007 年的香港私人住宅價格指數(shù)( 較受歡送屋苑) 11和月末恒生指數(shù)的月度數(shù)據(jù)進行協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗，得出股票價格帶動房地產(chǎn)價格的變化，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。沈悅、盧文兵2008運用時間序列相關(guān)方法對我國股票市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進行了實證研究，并發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格上漲對股票價格上升有顯著

28、影響，而股票價格上漲對房地產(chǎn)價格上升的影響較為微弱；房地產(chǎn)價格的上升與股票價格的上升存在兩個季度左右的間隔，且兩者呈現(xiàn)出螺旋式變化的趨勢。2基于面板數(shù)據(jù)的實證分析Quan 和Titman1999研究了1984 1996 年間17 個國家的股票價格與房地產(chǎn)價格間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，除日本外其他國家房地產(chǎn)價格與股票價格的變化沒有同期相關(guān)關(guān)系，但是長期而言股票收益和房租、房價的變化存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系，股票價格指數(shù)和房地產(chǎn)價格指數(shù)受宏觀經(jīng)濟指標如GDP 增長率的顯著影響而具有同步性，而且這種影響具有抵御通貨膨脹的長期保值作用。三房地產(chǎn)價格和股票價格負相關(guān)關(guān)系存在負相關(guān)關(guān)系,研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格的變動

29、引致股票價格的變動，并且呈負向相關(guān)關(guān)系。進一步解釋了房地產(chǎn)價格與股票價格負相關(guān)變動的傳導機制在于勞動生產(chǎn)率機制，即由于勞動生產(chǎn)率的提高一方面會引起股票價格的上升，另一方面使得公司對廠房等硬件規(guī)模要求的降低，從而引起房地產(chǎn)需求的降低，進而導致房地產(chǎn)價格的下降。周京奎2006分析了1998 年1月 2005 年9 月中國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和滬深兩市股票價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，得出房地產(chǎn)價格的波動會導致股票價格反向變化。而反過來，股價對房價的影響并不顯著。洪濤、高波2007從直觀的數(shù)據(jù)得出2001 2005 年間中國房地產(chǎn)價格和股票價格呈現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系，并指出：由于股票相對收益下降，投資渠道匱

30、乏使得從股市撤離的資金大量流入房市，推動了房地產(chǎn)價格的上漲，而房價相對收益增加又會繼續(xù)吸引資金從股市流入房市，從而推動房價繼續(xù)上升并引發(fā)新一輪的資金流動。高曉暉2007利用房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、上證綜指和深圳綜指、上證地產(chǎn)指數(shù)和深圳地產(chǎn)指數(shù)等數(shù)據(jù)對我國房地產(chǎn)價格與股票價格關(guān)系進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)二者間存在一定的相關(guān)性，特別是房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與深證綜指和上證地產(chǎn)指數(shù)呈顯著的負相關(guān)。四結(jié)論綜合上述分析和實踐經(jīng)驗可以得出結(jié)論：股票價格和房地產(chǎn)價格的既存在正相關(guān)性又存在負相關(guān)性，且在某些特定條件下，沒有相關(guān)性。2007年物價飛漲，房價與股價都創(chuàng)出了歷史新高，08年則是金融危機，使得房地產(chǎn)和股票市場都遭

31、到重挫，所以呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。而縱觀中國股市十年的行情，由于股市體制不完善，IPO過剩，導致上證指數(shù)還是在2300點附近，十年未漲，而房價已經(jīng)翻了好幾番，所以從這個角度來講，兩者是呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系的。而分析上海房價與上證指數(shù)每天的走勢，實際上卻又不存在相關(guān)性。房地產(chǎn)價格和股票價格的相關(guān)性站在不同的角度和立場得出的結(jié)論是不同的。 五、結(jié)論及建議本文通過對我國房地產(chǎn)價格和股票價格的關(guān)系進行實證研究共得出結(jié)論：股市和樓市之間既呈現(xiàn)較強的正相關(guān)關(guān)系也存在負相關(guān)關(guān)系，并且在特定情況下股市與樓市的價格沒有相關(guān)性。在大多數(shù)情況下，財富效應(yīng)大于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和。在特定的條件下，則可能出現(xiàn)相反的情況：替代效應(yīng)

32、和擠出效應(yīng)之和超過財富效應(yīng)，此時股價與房價也將表現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系。在替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和超過財富效應(yīng)的條件下，二者之間的負相關(guān)關(guān)系往往會使得繁榮的市場更加繁榮，蕭條的市場更加蕭條。雖然股價與房價之間的關(guān)系并不能成為主導市場走勢的一個決定性力量，但如果理順二者關(guān)系則可以在一定程度上起到減小市場波動的作用。2006年中國股市走出低谷，而房地產(chǎn)市場并沒有受13到牽制，二者關(guān)系趨于正常，其中宏觀政策發(fā)揮了一定作用。為防止類似的情況再次發(fā)生，還需要從兩個方面著手理順股價與房價之間的關(guān)系。首先，要強化股價與房價之間的財富效應(yīng)。根據(jù)持久收入理論，要想強化股價波動的財富效應(yīng)就必須增加居民從股票投資中獲得的持久

33、和可預(yù)期收入。然而中國目前由于上市公司質(zhì)量較低，其業(yè)績不斷下降導致了投資者能獲得的持久性收入不斷下降，這是股票市場財富效應(yīng)微弱的根本性原因。必須完善股票市場準人和監(jiān)管機制，確保上市公司的質(zhì)量不斷提高。同時標準股市發(fā)展，這樣才可能使居民投資于股市所導致的財富變化可預(yù)期性增強，從而發(fā)揮財富效應(yīng)對房地產(chǎn)消費的促進作用。其次，要弱化股價與房價之間的替代效應(yīng)。弱化股價與房價之間的替代效應(yīng)必須拓寬投資渠道，我國當前應(yīng)當從獲利較快、風險較小的渠道開始，逐步建立起具有多元化投資渠道的金融體系。首先，為使銀行更好的發(fā)揮居民投資主渠道作用，必須創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品和實現(xiàn)利率市場化，并提供信息、指導投資行為、幫助居民理財?shù)确?wù)。其次可以考慮由國債帶動金融債券、重點建設(shè)項目債券和企業(yè)債券等，國債利率雖然稍高于銀行利息，但可以起到躲避或減少風險的作用。在此基礎(chǔ)上發(fā)展債券市場，由政府控制貼現(xiàn)率并加強監(jiān)管。再次，目前中國基金市場需要標準，政府需要加強制度建設(shè)，加大監(jiān)管力度，并可推薦、擔保假設(shè)干優(yōu)質(zhì)基金吸納居民投資，在此基礎(chǔ)上擴大基金市場規(guī)模以及信用度；最后，民間金融組織最好先試點后