商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、2、喜歡的投資方式當(dāng)?shù)厝藢?duì)于商鋪投資方式比較看重，主要是商鋪投資的高利潤(rùn)以及鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)商貿(mào)零售業(yè)的快速發(fā)展，使大部分投資者看到了良好的投資前景，又39.4%的人選擇投資商鋪，25.3%的人選擇投資住宅。3、如果經(jīng)濟(jì)允許，在兩年是否投資有升值潛力的商鋪 4、如果投資，將選擇那塊區(qū)域 5、投資商鋪時(shí)，最關(guān)心的方面 6、購(gòu)買(mǎi)商鋪后，采用哪種方式獲益 投資者購(gòu)置商鋪后，有56.7%的人選擇購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)，而對(duì)于委托出租的只占11.7%。另外有23.3人會(huì)選擇自行出租。 7、若自己經(jīng)營(yíng)，將選擇何種行業(yè)8、投資商鋪總價(jià)范圍（意向投資額度） 投資者的意向投資額度主要集中在530萬(wàn)之間，對(duì)于投資額度的確

2、定與商鋪所在區(qū)位、經(jīng)營(yíng)狀況有一定的關(guān)系。9、購(gòu)置商鋪將采取何種付款方式10、投資者喜歡何種商鋪形式 圖中數(shù)據(jù)顯示，投資者傾向于首層臨街外鋪，占60%，首層外鋪人流客流相對(duì)較多，是投資者選擇首層臨街外鋪的主要原因。11、購(gòu)置多大面積的商鋪 圖中數(shù)據(jù)說(shuō)明，投資者對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的選擇主要集中在4050平方米之間，同時(shí)商鋪面積的選擇與經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)有直接的關(guān)系。小面積商鋪總價(jià)較低，在支付上面相對(duì)較容易。五、置業(yè)意向 1、對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)可程度（鄂爾多斯東街于達(dá)拉特路交匯處，原區(qū)醫(yī)院） 從圖中數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，又一半的人認(rèn)為項(xiàng)目區(qū)域是較好的地段，發(fā)展前景可觀。 2、對(duì)于項(xiàng)目地塊的物業(yè)規(guī)劃 3、在項(xiàng)目地塊建造一大

3、型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)/室內(nèi)步行街，投資意向： 4、選擇何種投資方式：5、準(zhǔn)備在該處經(jīng)營(yíng)何種行業(yè)6、該處投資的商鋪總價(jià)范圍：第五章 深度訪談分析訪談一： 訪談對(duì)象：劉先生 年齡：35歲 職業(yè)：工程隊(duì)主管 問(wèn)：先生，您好！打擾一下，我們是深圳圓滿(mǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的市調(diào)員受上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托，對(duì)鄂爾多斯市場(chǎng)做一個(gè)調(diào)查，想麻煩您做一份問(wèn)卷，并請(qǐng)教幾個(gè)問(wèn)題，可以嗎？答：可以阿，沒(méi)問(wèn)題。問(wèn)：能冒昧的問(wèn)一下您在哪里工作嗎？ 答：我啊，在一個(gè)建筑工程隊(duì)工作，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候工程做不了，就閑下來(lái)了。問(wèn)：哦，那您覺(jué)得鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展怎么樣??？答：呵呵，當(dāng)然還不錯(cuò)啦，鄂爾多斯是出了名的資源豐富羊、煤、土、氣，這里是個(gè)資源

4、寶庫(kù)啊。一直以來(lái)工業(yè)都比較發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快。問(wèn)：這邊房地產(chǎn)發(fā)展怎么樣？答：鄂爾多斯的房地產(chǎn)可以說(shuō)是從97開(kāi)始的，但是一直以來(lái)發(fā)展的比較緩慢，也就在最近兩年才發(fā)展的比較快，房?jī)r(jià)的漲了很多，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基本都是1800左右，比包頭還貴，那些開(kāi)發(fā)的房子都賣(mài)的很快，有些樓盤(pán)還沒(méi)開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了80%，都是期房，很多人都經(jīng)常選不到房，供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)才漲的飛快啊！問(wèn)：那這邊的房地產(chǎn)一般都是哪里的人開(kāi)發(fā)的啊？答：現(xiàn)在這邊的房子一般還都是本地的開(kāi)發(fā)商做的，也有外地的開(kāi)發(fā)商來(lái)這邊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，這邊的地不貴，房子好賣(mài)，所以大家都來(lái)了。問(wèn)：那現(xiàn)在這邊開(kāi)發(fā)的商業(yè)多不多？答：今年算是比較多吧，這邊的房子一般都是帶底商的，這

5、邊底商賣(mài)的挺好的，價(jià)格一般都在6000左右！單純的商業(yè)有大興購(gòu)物公園啊，但是好像大興那里做的并不好，價(jià)格太貴了，然后又沒(méi)有經(jīng)營(yíng)得起來(lái)。問(wèn)：對(duì)，我們也去看了一下。這邊的人收入情況一般是什么樣的？答：這邊一般的打工者在1100元/月左右，藍(lán)領(lǐng)大概是3000多，白領(lǐng)就比較高了，一年應(yīng)該也有10多萬(wàn)，那些老板就更不用說(shuō)了，這邊的有錢(qián)的特別有錢(qián)，沒(méi)錢(qián)的特別沒(méi)錢(qián)。問(wèn)：那這邊的人平時(shí)一般都是去哪些地方買(mǎi)東西呢？答：一般都是去購(gòu)物中心，還有民生廣場(chǎng)和每天百貨也不錯(cuò)。不過(guò)購(gòu)物中心和每天百貨的東西要貴一點(diǎn)，民生廣場(chǎng)算是中檔吧，要買(mǎi)便宜一點(diǎn)的就去再就業(yè)市場(chǎng)和寶如意商城吧。問(wèn)：現(xiàn)在好像去醫(yī)院要搬走，您認(rèn)為那塊地怎么樣

6、？答：你們是不是買(mǎi)了那塊地啊，那地方還不錯(cuò)，是屬于市中心位置，人流車(chē)流都比較多，位置是好位置，你們準(zhǔn)備做什么??？問(wèn)：我們是做商業(yè)，您看那地方做什么比較好一點(diǎn)阿？答：那地方啊，做餐飲酒店不錯(cuò)啊，這邊酒店餐飲很多，大大小小的酒店就有300來(lái)家，這邊的本地人喜歡吃、穿，然后外地人也比較多，所以餐飲酒店比較多。問(wèn)：我們打算做商業(yè)，依您看，可以做嗎？答：這個(gè)我不是很清楚，應(yīng)該也不錯(cuò)吧，畢竟那地方好啊，不過(guò)這邊商場(chǎng)挺多挺大的，要看你們?cè)趺醋隽恕?wèn)：那先謝謝您啦，打擾您了！訪談二：訪談對(duì)象：張先生 年齡：30歲 職業(yè)：副食品店老板 問(wèn)：先生，您好！打擾一下，我們是深圳圓滿(mǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的市調(diào)受上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

7、司委托，對(duì)鄂爾多斯市場(chǎng)做一個(gè)調(diào)查，想麻煩您做一份問(wèn)卷，并請(qǐng)教幾個(gè)問(wèn)題，可以嗎？答：可以阿，沒(méi)問(wèn)題。問(wèn)：您是本地人嗎？ 答：我不是這邊的人，我老家是湖南的，只是在這邊長(zhǎng)大。問(wèn)：那我們還是老鄉(xiāng)。這邊的人平時(shí)一般都喜歡到哪些地方買(mǎi)東西??？答：一般是去每天百貨、購(gòu)物中心或者民生廣場(chǎng)，不過(guò)那里的東西要稍微貴一點(diǎn)，很多人買(mǎi)東西也喜歡去再就業(yè)市場(chǎng)和寶，那里面的東西相對(duì)要便宜些，其實(shí)每天百貨和民生廣場(chǎng)的生意都不太好，也就購(gòu)物中心最好，那里很早以前就有了，都10多年了，后來(lái)又?jǐn)U建。 購(gòu)物中心那里東西比較多，還有美食城和娛樂(lè)城，所以很多人就選擇去那里買(mǎi)東西，一次就買(mǎi)齊了，尤其很多礦區(qū)職工或者是下面旗下的人，來(lái)這邊

8、買(mǎi)東西都去那里，逛累了還可以順便在那里吃個(gè)飯，消遣一下。問(wèn)：這邊的人消費(fèi)水平怎么樣？答：這便的消費(fèi)水平挺高的，尤其是吃、喝方面不比其他大城市低，這便有錢(qián)人很多啊，但沒(méi)錢(qián)的也還是沒(méi)錢(qián)，差距很大。當(dāng)?shù)厝讼矚g吃、喜歡穿，有些隨大流，買(mǎi)貴的東西。 問(wèn)：您覺(jué)得這邊還缺少什么樣的商業(yè)呢？答：這便買(mǎi)很多東西都比較方便，我覺(jué)得還缺少大型超市、大型建材市場(chǎng)、中檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等，這便的超市一般都是商場(chǎng)自己經(jīng)營(yíng)的，賣(mài)的東西比較過(guò)，沒(méi)有那種大型的連鎖超市進(jìn)駐，每天百貨曾經(jīng)向引進(jìn)北京聯(lián)華，后來(lái)沒(méi)談成，建材市場(chǎng)比較分散，而且比較小，檔次又低，做的不好。問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)去醫(yī)院要搬遷，您覺(jué)得那塊地怎么樣？答：哦，那塊地就是你們拿了吧

9、，我聽(tīng)說(shuō)就是家上海公司啦。那位置不錯(cuò)，是中心啊，你們準(zhǔn)備做什么呢？問(wèn)：準(zhǔn)備做商業(yè)。您認(rèn)為那地方能做起來(lái)嗎？答：地方很好，就看你們?cè)趺醋隽恕？茨銈冊(cè)趺炊ㄎ贿€有做哪一種形式的。這邊高檔和低檔消費(fèi)場(chǎng)所都有，就中檔的消費(fèi)場(chǎng)所比較少，高檔的太貴，低檔的又不好，一般能消費(fèi)得起的中檔消費(fèi)、購(gòu)物場(chǎng)所就缺乏。定位好了就應(yīng)該能做起來(lái)的。問(wèn)：我們準(zhǔn)備做步行街，室內(nèi)的那種，然后加上一些景觀設(shè)計(jì)、休閑娛樂(lè)等于一體的綜合商業(yè)！就您認(rèn)為可行嗎？答：做步行街啊，大興那個(gè)就是步行街吧，做得一點(diǎn)都不好，進(jìn)去就像迷宮，轉(zhuǎn)都轉(zhuǎn)不出來(lái)，還別說(shuō)去買(mǎi)東西了，里面路亂七八糟的，根本找不到你要買(mǎi)的東西在哪里，而且冬天又冷，哪里還有心情去逛阿，

10、這邊冬天比較長(zhǎng)。 不過(guò)你們做室內(nèi)步行街這個(gè)想法還不錯(cuò)，是封閉的那種吧，起碼冬天沒(méi)這么冷，這邊的人冬天一般就去商場(chǎng)里面，那里面有暖氣，比較舒服，也會(huì)逛的久一點(diǎn)。問(wèn)：對(duì)，現(xiàn)在這邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)怎么樣?。看穑含F(xiàn)在這邊的房子好賣(mài)啊，供不應(yīng)求，價(jià)格都漲了好多了。而且地塊也比以前貴多了。問(wèn)：這邊的宣傳推廣多不多？一般都是開(kāi)發(fā)商自己策劃還是？答：宣傳推廣不是很多，一般也就是做點(diǎn)電視廣告拉，發(fā)點(diǎn)傳單什么的，其他好象就沒(méi)什么了。有些也請(qǐng)了策劃公司，但大多數(shù)都是自己做（自己建，自己賣(mài)）。問(wèn)：那我們先聊到這，謝謝您！訪談三：訪談對(duì)象：大興購(gòu)物公園 鴻信禮品批發(fā)城李老板訪談內(nèi)容：（以下調(diào)查員簡(jiǎn)稱(chēng)“問(wèn)”，閻先生簡(jiǎn)稱(chēng)“答”

11、）問(wèn)：我是深圳圓滿(mǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的市調(diào)員，想了解一下鄂爾多斯房地產(chǎn)消費(fèi)特征。想打擾您兩分鐘，和您聊聊。答：你們是不是又想開(kāi)發(fā)商業(yè)??？這兒的商業(yè)已經(jīng)飽和了。問(wèn)：鄂爾多斯人均收入水平挺高的，消費(fèi)水平也不錯(cuò)吧，據(jù)說(shuō)私家車(chē)占有率在全國(guó)排名前列呢？答：在煤礦中發(fā)財(cái)?shù)谋┌l(fā)戶(hù)是很有錢(qián)，但又有幾個(gè)人呢？大多數(shù)普通百姓收入還是比較低的。況且，人口基數(shù)少，感覺(jué)商業(yè)就相對(duì)過(guò)剩了。問(wèn)：您是本地人嗎？做禮品生意好嗎？答：不是，我湖南的，來(lái)鄂爾多斯已經(jīng)有11年了。我姐姐就搞禮品廠商，無(wú)論是壁掛、模具還是毛絨玩具，我都毫無(wú)疑問(wèn)能拿到全市最低的價(jià)格。我做的都是大客戶(hù)的批發(fā)生意，民生廣場(chǎng)步行街那邊很多賣(mài)禮品的，都是到我這里來(lái)拿貨?？?/p>

12、他們都賣(mài)得比我好。問(wèn)：是啊，大興看起來(lái)很冷清啊，沒(méi)什么人。答：對(duì)啊，我這位置已經(jīng)選得很不錯(cuò)了，靠近主入口，做形象展示還是很不錯(cuò)。但就是人流量太少了。問(wèn)：我剛才逛了一圈，發(fā)現(xiàn)店鋪倒是都裝修得挺漂亮的，怎么都關(guān)門(mén)了？答：這都是當(dāng)初被招商騙進(jìn)來(lái)的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)都轉(zhuǎn)不掉，只好都關(guān)門(mén)了。當(dāng)時(shí)，大興公司的承諾可都很好聽(tīng)：一、全部搞封閉式，有暖氣；二、10月份二期（二期就是銀鑫苑一、二層底商）完工，可到現(xiàn)在還沒(méi)反應(yīng)；原先說(shuō)7月28日開(kāi)業(yè)，沒(méi)打一聲招呼就推倒8月20日。三、每月搞兩次大型促銷(xiāo)活動(dòng)。這些全沒(méi)兌現(xiàn)。問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)大興公司才賣(mài)出去30的商鋪？答：根本不到！大興現(xiàn)在可被罵成騙子公司，他們也自身難保了。他們的商鋪現(xiàn)

13、在是40元/平方米/月，為了促銷(xiāo)以80元帶租約銷(xiāo)售，可還是賣(mài)不動(dòng)。連保安的工資都拖欠了幾個(gè)月。問(wèn)：大興購(gòu)物公園的規(guī)劃，在鄂爾多斯市應(yīng)該是最先進(jìn)的吧？答：是啊，把你們廣東那邊的先進(jìn)規(guī)劃引入，卻脫離實(shí)際了。做室外步行街，東勝的冬天氣溫零下十幾二十度，誰(shuí)愿意挨冷受凍來(lái)逛街啊？步行街還是適合做批發(fā)市場(chǎng)，再就業(yè)市場(chǎng)店鋪面積一般都很小，當(dāng)時(shí)就有三十幾家批發(fā)商集體與大興談，想集體轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)?？纱笈d想定位做中高檔，而事實(shí)上卻是搞得現(xiàn)在高不成低不就的。問(wèn)：說(shuō)到規(guī)劃和招商我想問(wèn)問(wèn)，深圳民邦和大興公司，他們的合作是不是有問(wèn)題呢？答：是啊。大興怪民邦沒(méi)有按計(jì)劃完成銷(xiāo)售，民邦又責(zé)備大興沒(méi)有按他們的規(guī)劃進(jìn)行。原先民邦是規(guī)劃做

14、室內(nèi)步行街的，可最后大興沒(méi)做到；廣告投入方面，大興也根本就不配合。應(yīng)該說(shuō)是兩方面的問(wèn)題。所以，在開(kāi)業(yè)一個(gè)月，也就是9月20日，深圳民邦的人就撤走了。問(wèn)：那現(xiàn)在就是大興公司的人自己在賣(mài)了？管理情況怎樣？答：根本就賣(mài)不動(dòng)吧。管理就別提了，你看看一樓靠近如意街的E區(qū)，全部做了餐館，生意倒是很紅火，可后面投放出來(lái)的油煙，硬是把到處搞得烏煙瘴氣的。問(wèn)：那您現(xiàn)在有沒(méi)打算換個(gè)地方呢？覺(jué)得區(qū)醫(yī)院那塊地怎么樣？答：位置好行，但就是看你們?cè)趺匆?guī)劃。如果做得好，我肯定會(huì)去你們那的。問(wèn)：好，那謝謝您！有機(jī)會(huì)再來(lái)向您請(qǐng)教吧！答：呵呵，好！再來(lái)?。≡L談四：訪談場(chǎng)所：民生廣場(chǎng)步行街A區(qū)2樓訪談對(duì)象：廣百圓專(zhuān)賣(mài)店店主 高先生

15、訪談內(nèi)容：（以下調(diào)查員簡(jiǎn)稱(chēng)“問(wèn)”，高先生簡(jiǎn)稱(chēng)“答”）問(wèn)：您好！我是深圳圓滿(mǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的市調(diào)員，想了解一下鄂爾多斯房地產(chǎn)消費(fèi)特征。想打擾您兩分鐘，和您聊聊。答：行啊，反正現(xiàn)在也不忙，你請(qǐng)坐吧！問(wèn)：您是本地人嗎？好像這比較多外地人做生意哦？答：這兒比較多包頭，還有南方來(lái)的。本地人一般上班的多，一家至少一個(gè)，或進(jìn)事業(yè)單位或進(jìn)羊絨、煤炭等企業(yè)。一般煤炭公司的普通職員月平均工資都有三四千。本地戶(hù)口的人都有錢(qián)，土地被征用的拆遷補(bǔ)償都很高。先天條件好，所以本地人一般都不做生意。問(wèn)：您做了很多年的生意了吧，那應(yīng)該對(duì)東勝的商業(yè)格局比較了解了。想聽(tīng)您說(shuō)說(shuō)您是怎樣看的？答：我覺(jué)得東勝的市場(chǎng)已經(jīng)飽和了。你想想，東勝的人

16、口基數(shù)畢竟有限，包括流動(dòng)人口在內(nèi)也就20多萬(wàn)?？缮虉?chǎng)一天天蓋起來(lái)，開(kāi)發(fā)商只考慮到能否賣(mài)出去，而不考慮經(jīng)營(yíng)戶(hù)能否賺到錢(qián)，這樣市場(chǎng)自然就塌伙了。問(wèn)：你這個(gè)店面大概有多大？位置還不錯(cuò)，租金應(yīng)該挺貴的吧？答：我這??？60多平米，算建筑面積的話(huà)，一年租金一萬(wàn)三。問(wèn)：那還挺便宜的啊。民生廣場(chǎng)現(xiàn)在做得怎樣？答：里面大廳倒做起來(lái)了，大廳二樓每平米每月能租到100塊。步行街就差多了，我去年（04年5月，即開(kāi)業(yè)時(shí)間）簽的合同就是3.3萬(wàn)一年，現(xiàn)在租金全面都降了。像我這個(gè)鋪?zhàn)?，房東買(mǎi)的時(shí)候每平米5千，總價(jià)是30萬(wàn)。那邊E區(qū)二樓，原先每平米售價(jià)要四千，現(xiàn)在一年租金才兩千塊。按現(xiàn)在的租金，他們都算賠了。問(wèn)：您覺(jué)得這有什

17、么原因嗎？答：首先，整個(gè)規(guī)劃太分散了，要去C區(qū)我就不要經(jīng)過(guò)B區(qū)；其次，像個(gè)迷宮，讓人不著頭腦。你看各種樓梯很不明顯，天橋設(shè)置也不夠合理。還有，商鋪都屬于個(gè)人的，他愛(ài)租給誰(shuí)就租給誰(shuí)，愛(ài)經(jīng)營(yíng)什么就經(jīng)營(yíng)什么，經(jīng)營(yíng)品種很混亂。你知道嘛，以前的民生市場(chǎng)那才是真正的旺市啊，生意非常好。為了民生廣場(chǎng)能夠做起來(lái)，可惜拆了。問(wèn)：民生市場(chǎng)，現(xiàn)在拆掉做什么？情況怎樣呢？答：現(xiàn)在變成街道了，就是剛做好的那個(gè)天驕路啊。過(guò)去的民生市場(chǎng)，是那種封閉式的綜合性的步行街，東西很全。大概有兩三千戶(hù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，現(xiàn)在40搬到民生廣場(chǎng)來(lái)，30搬到再就業(yè)市場(chǎng)，剩下的還有些去大興了。除了再就業(yè)市場(chǎng)很火爆，但那也是做低檔的，其它的不見(jiàn)得怎樣。問(wèn)

18、：如果我們?cè)趨^(qū)醫(yī)院那塊地要蓋個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)或室內(nèi)步行街，您覺(jué)得怎樣？答：唉，我是希望你們不要再蓋了。東勝人不相信什么承諾了，都說(shuō)什么先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理，都管理不好！像我們做品牌的，裝修費(fèi)花了兩三萬(wàn)，保證金還交了六七萬(wàn)進(jìn)去。一天房租加上稅收、管理費(fèi)、暖氣費(fèi)，一天都要六七十，實(shí)在不好做。答：好的，謝謝您今天告訴我們這些信息，希望你們生意會(huì)越來(lái)越好！下次有機(jī)會(huì)再來(lái)拜訪您！答：好的，再來(lái)??！訪談五：訪談場(chǎng)所：鄂爾多斯大街，項(xiàng)目所在地對(duì)面訪談對(duì)象：天星女裝老板 曾小姐訪談內(nèi)容：（以下調(diào)查員簡(jiǎn)稱(chēng)“問(wèn)”，曾小姐簡(jiǎn)稱(chēng)“答”）問(wèn)：您好！我是深圳圓滿(mǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的市調(diào)員，想了解一下鄂爾多斯房地產(chǎn)消費(fèi)特征。想打擾您兩分鐘，

19、和您聊聊。答：行啊，反正現(xiàn)在也不忙，你請(qǐng)坐吧！問(wèn)：您覺(jué)得東勝人的消費(fèi)力如何？答：東勝人消費(fèi)水平還挺高，但感覺(jué)貧富兩級(jí)分化嚴(yán)重?？棵旱V、羊絨、化工、商場(chǎng)發(fā)家的爆發(fā)戶(hù)比較多。據(jù)說(shuō)，一個(gè)煤礦他們當(dāng)時(shí)承包下來(lái)才40多萬(wàn)，后來(lái)都漲到上億呢。爆發(fā)戶(hù)經(jīng)歷過(guò)窮的日子，就會(huì)特別有顯富心理，商場(chǎng)里面上萬(wàn)元的大衣也照樣有人買(mǎi)，有的甚至還上北京去購(gòu)物。據(jù)說(shuō)上百萬(wàn)身家的，東勝應(yīng)該有一千戶(hù)了。但這樣的富人畢竟少數(shù)，大多數(shù)家庭的收入還是比較低。 問(wèn)：我們之前都拜訪過(guò)一些經(jīng)營(yíng)戶(hù)，好像很多人對(duì)目前鄂爾多斯的市場(chǎng)都很擔(dān)憂(yōu)，總覺(jué)得商場(chǎng)太多，過(guò)于飽和了，請(qǐng)問(wèn)您如何看這個(gè)問(wèn)題？答：從整個(gè)市區(qū)來(lái)看，感覺(jué)布局不太好，高、中、低檔沒(méi)有按區(qū)域

20、分開(kāi)。但是隨著城市的發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)肯定是無(wú)所不在的，只有優(yōu)勝劣汰才會(huì)進(jìn)步啊。我原先開(kāi)店的時(shí)候，也考察過(guò)很多商場(chǎng)。每天百貨，好像是按北京的模式來(lái)管理，是和經(jīng)營(yíng)商戶(hù)聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的?？衫锩娌煌笟猓軔?，到了夏天更是沒(méi)什么人，據(jù)說(shuō)每天都要賠進(jìn)去1萬(wàn)多。不過(guò)劉滿(mǎn)世有錢(qián)，每日有十幾萬(wàn)元進(jìn)帳呢。鄂爾多斯購(gòu)物中心相比之下，就好多了。他們做得早，有優(yōu)勢(shì)，也是目前品牌入駐最多的商場(chǎng)，你看現(xiàn)在快過(guò)年了，他們那人可多了。問(wèn)：您剛才介紹的是綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，您覺(jué)得民生廣場(chǎng)、大興購(gòu)物公園和寶如意怎樣？答：大興公司原先是做住宅的，第一次嘗試做商業(yè)就失敗了，開(kāi)發(fā)商太注重眼前利益了，不講誠(chéng)信。大興購(gòu)物公園塌伙，倒是把寶如意和民生廣場(chǎng)搞

21、活了一些。民生廣場(chǎng)設(shè)計(jì)太亂了，規(guī)劃也沒(méi)有分清楚。那個(gè)寶如意的位置倒是很好，可一層廣場(chǎng)大門(mén)那搞什么賣(mài)花生、瓜子的，形象搞得非常差。問(wèn)：您覺(jué)得鄂爾多斯最缺怎樣的消費(fèi)場(chǎng)所？答：我覺(jué)得缺一個(gè)大型的購(gòu)物超市和一個(gè)大型的家電超市。雖然超市目前有鄂爾多斯超市、民生超市，家電市場(chǎng)有同利和華研家電，但這畢竟都是本土的，面積也有限，競(jìng)爭(zhēng)力和那些全國(guó)性的連鎖大鱷是沒(méi)法比的。購(gòu)物中心的老總薛子義搞自營(yíng)賺得太狠了，利潤(rùn)非常高。據(jù)說(shuō)國(guó)美、蘇寧家電都想進(jìn)軍鄂爾多斯，還沒(méi)有合適的地盤(pán)。如果你們能把兩大超市搞起來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)力在鄂爾多斯就非常明顯了。問(wèn)：你們這條街的租金怎樣？生意好嗎？答：我這店45平方米，一年要1.7萬(wàn)租金?？孔筮?/p>

22、一些，區(qū)醫(yī)院正對(duì)面，都要四五萬(wàn)一年呢。還好吧，達(dá)拉特那邊的租金就更要高了。問(wèn)：我們?nèi)绻趨^(qū)醫(yī)院這塊地，開(kāi)發(fā)做大型的室內(nèi)步行街，再加上水景觀，您覺(jué)得怎樣？答：室外的，下雨天沒(méi)人，下雪天沒(méi)人，冬天早上開(kāi)鋪遲，晚上收鋪早。太受氣候制約了。購(gòu)物畢竟講究一種好的心情啊，做室內(nèi)步行街挺好的。而且我們這沒(méi)有休閑去處，廣場(chǎng)公園都比較遠(yuǎn)，夏天8點(diǎn)多想去散步都沒(méi)地方。年輕人還會(huì)去娛樂(lè)場(chǎng)所，蹦的、KTV的，上年紀(jì)的人就沒(méi)地方娛樂(lè)了。如果你們搞這么有特色的（水景觀），再加上大的休閑廣場(chǎng)，哪怕是不買(mǎi)東西，我們也會(huì)喜歡去逛逛的。問(wèn)：很感謝您今天對(duì)我們的肯定，給了我們更大的信心，謝謝您！答：好啊，有空再來(lái)哦！第三篇 調(diào)研結(jié)

23、論調(diào)研結(jié)論n 結(jié)論一：鄂爾多斯投資前景樂(lè)觀隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開(kāi)發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)和潛力較大。n 結(jié)論二：城市發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)發(fā)展前景較好鄂爾多斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，城市規(guī)劃建設(shè)日新月異，城市地位日益提高，城市綜合發(fā)展?jié)摿^大。n 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開(kāi)發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)走勢(shì)直線上升，競(jìng)爭(zhēng)激烈。n 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度加大，板塊式發(fā)

24、展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。n 結(jié)論五：零售業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)空白點(diǎn)多隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)空白點(diǎn)相對(duì)較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時(shí)沒(méi)有外來(lái)商業(yè)的沖擊，競(jìng)爭(zhēng)較緩和。n 結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，發(fā)展空間巨大 鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展極不平衡，依然是滿(mǎn)足人們衣食方面的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、專(zhuān)題市場(chǎng)未得到有效的發(fā)

25、展，目前處于散戶(hù)經(jīng)營(yíng)為主，尚未形成規(guī)模。 n 結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識(shí)比較強(qiáng) 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識(shí)比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營(yíng)，投資意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 n 結(jié)論八：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣(mài)房子”的階段鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開(kāi)發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都有開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專(zhuān)業(yè)化的道路。n 結(jié)論九：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏專(zhuān)業(yè)性，市場(chǎng)定位不明確，營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)和手段落后單一 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處

26、于快速發(fā)展時(shí)期，目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求的階段，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛起步，缺乏專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)存在市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等現(xiàn)象。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成一定影響。n 結(jié)論十：項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好項(xiàng)目地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周?chē)虡I(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶(hù)資源。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于未來(lái)核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)第四篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議及思路第四篇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議及思路第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本

27、情況（一）項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于東勝區(qū)中心商圈地帶，鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角，地理位置優(yōu)越。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)新天地休閑購(gòu)物中心建設(shè)單位名稱(chēng)上海遠(yuǎn)弘建設(shè)項(xiàng)目依據(jù)城市總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模占地面積約22324平方米建設(shè)位置鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角（二）市政配套及相關(guān)商業(yè)1、項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街等商服物業(yè)。3、周邊市政配套齊全，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。4、目前項(xiàng)目仍處于拆遷

28、階段，區(qū)醫(yī)院也準(zhǔn)備搬遷。項(xiàng)目?jī)?nèi) 容交通2、6、7路公交車(chē)通過(guò)購(gòu)物鄂爾多斯購(gòu)物中心、民生廣場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、再就業(yè)市場(chǎng)教育師范附小、第三幼兒園政府機(jī)構(gòu)市財(cái)政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計(jì)生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機(jī)局 金融中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社郵政中國(guó)郵政、移動(dòng)通信公司娛樂(lè)東勝影劇院（三）項(xiàng)目四至景觀利用及規(guī)避北西 東南項(xiàng)目北臨再就業(yè)市場(chǎng)與新欣市場(chǎng)，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場(chǎng)，西臨民生廣場(chǎng)。如何利用周邊景觀及商業(yè)資源提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以及規(guī)避不良因素對(duì)項(xiàng)目造成的影響，是項(xiàng)目介入市場(chǎng)之前需要充分考慮的問(wèn)題。四至方向內(nèi)容優(yōu)

29、勢(shì)劣勢(shì)利用/規(guī)避東和木家園家居廣場(chǎng)緊靠項(xiàng)目業(yè)態(tài)互補(bǔ)南鄂爾多斯大街臨街商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相鄰物業(yè)賣(mài)場(chǎng)包裝兼顧西民生廣場(chǎng)大量人氣商圈競(jìng)合 北新欣市場(chǎng)再就業(yè)市場(chǎng)大量人氣經(jīng)營(yíng)狀況良好但物業(yè)形象較差業(yè)態(tài)互補(bǔ)二、項(xiàng)目周邊環(huán)境1、項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。2、位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街等商服物業(yè)。3、周邊市政配套齊全，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。4、目前項(xiàng)目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院也準(zhǔn)備搬遷。第二章、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（STRENGTH） 1、 項(xiàng)目所在地雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢(shì)較為

30、明顯位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。2、 入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定35萬(wàn)旺盛消費(fèi)人群成熟穩(wěn)定的中心商圈，可以輻射整個(gè)鄂爾多斯市區(qū)。包括流動(dòng)人口在內(nèi)，三十多萬(wàn)消費(fèi)人群打造巨大的消費(fèi)潛力。3、 項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯本項(xiàng)目占地面積就有22324平方米，規(guī)劃未來(lái)的商業(yè)面積至少在5萬(wàn)平米以上，可以充分滿(mǎn)足各業(yè)態(tài)市場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)空間的需求。4、 位于兩條主干道交匯處，交通便利位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。5、 項(xiàng)目周邊臨街商鋪價(jià)值連年呈上升趨勢(shì)周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢(shì)

31、。6、周邊市政配套齊全，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。 周邊中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（WEAKNESS） 1、處于東勝區(qū)中心商圈的邊緣 與競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)相比，本項(xiàng)目處于中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來(lái)居上。2、東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)力有限 東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)力有限。3、常年嚴(yán)寒的氣溫，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，對(duì)項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（OPPORTUNITY） 1、東勝區(qū)整體商

32、業(yè)還處于低水平階段，市場(chǎng)空白點(diǎn)多，市場(chǎng)細(xì)分和業(yè)態(tài)定位空間巨大。2、東勝區(qū)規(guī)劃局對(duì)于這塊地的容積率沒(méi)有限定，使項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)有更多的可能。3、現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)給本項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4、一些失敗的商服物業(yè)，成為本項(xiàng)目的前車(chē)之鑒，他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。5、東勝區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位缺少專(zhuān)業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合運(yùn)營(yíng)推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識(shí)將起到事半功倍的效果。四、項(xiàng)目威脅分析（THREAT） 1、 鄂爾多斯商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的事情，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬(wàn)平米，商業(yè)物業(yè)

33、正以驚人的速度在增長(zhǎng)，2、 近期一些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失利，給投資者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)留下陰影 大興購(gòu)物公園的持續(xù)低迷，民生廣場(chǎng)步行街的精神不振，使開(kāi)發(fā)商遭遇了誠(chéng)信危機(jī)，投資者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)于再開(kāi)發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。3、 城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點(diǎn)，使很多投資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間。第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議及思路 商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)的工程，從某種意義上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)較住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難度更大，它不僅僅是開(kāi)發(fā)，更重要的是后期的經(jīng)營(yíng)管理以及商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和增值，而在整個(gè)操作過(guò)程中不確定因素很多，市場(chǎng)充滿(mǎn)變數(shù)，同時(shí)也關(guān)系到

34、投資商、開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等的切身利益。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，項(xiàng)目整體定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶(hù)群定位（包括投資者和消費(fèi)者）、以及全程營(yíng)銷(xiāo)等方面都直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。在經(jīng)過(guò)我們對(duì)鄂爾多斯市場(chǎng)做詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，并經(jīng)過(guò)分析整理，特提出項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建議及思路：一、項(xiàng)目屬性（一）結(jié)合市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的綜合認(rèn)識(shí)與本質(zhì)挖掘1、地塊價(jià)值項(xiàng)目所處區(qū)域地段一流，綜合素質(zhì)較強(qiáng)，具備成為鄂爾多斯地區(qū)的商業(yè)典范條件。2、項(xiàng)目本質(zhì)項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)的唯一性，該片區(qū)商圈未來(lái)潛力巨大，本項(xiàng)目做為該新興商圈的先遣軍可游刃于市場(chǎng)，在不違反市場(chǎng)規(guī)律下可制定自身的游戲規(guī)則。3、本質(zhì)體現(xiàn)的價(jià)值項(xiàng)目肩負(fù)改變鄂爾多斯商業(yè)格局的歷

35、史使命，未來(lái)的商業(yè)名片和城市客廳。4、對(duì)于開(kāi)發(fā)商的意義是上海遠(yuǎn)弘介入鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的先遣軍，也是一次由產(chǎn)品運(yùn)作向資產(chǎn)運(yùn)作過(guò)渡后的一次資本運(yùn)作與品牌互動(dòng)的成功整合。5、項(xiàng)目本質(zhì)挖掘規(guī)模化、集群化、格調(diào)化、強(qiáng)城市輻射力與區(qū)域輻射力的姿態(tài)面市，以快、準(zhǔn)、穩(wěn)的商業(yè)風(fēng)暴席卷鄂爾多斯商業(yè)市場(chǎng)。6、挖掘的結(jié)果必須跳出市場(chǎng)與思維的禁錮，突破就是本項(xiàng)目的本質(zhì)所在 結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)給予項(xiàng)目的生命力，讓我們從市場(chǎng)定位創(chuàng)新開(kāi)始突破二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總綱，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，直接影響項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、客戶(hù)定位以及后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理等方面。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研以及對(duì)項(xiàng)目的綜合分析，我司提出以下項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)建議：（

36、一）定位建議1、結(jié)合目前鄂爾多斯零售商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)市場(chǎng)需求以及自身的資源，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)、檔次、目標(biāo)客戶(hù)；2、借鑒相關(guān)或相似項(xiàng)目，取長(zhǎng)補(bǔ)短，做自己的特色、精品商業(yè)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，有力的搶占市場(chǎng)份額；3、尋找市場(chǎng)空白，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，一鳴驚人；4、進(jìn)行合理的商業(yè)布局以及業(yè)態(tài)規(guī)劃，符合市場(chǎng)需求；5、中高檔價(jià)位，高檔享受的大型購(gòu)物場(chǎng)所，迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和大眾消費(fèi)需求；6、結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、地理、氣候條件，項(xiàng)目產(chǎn)品本地化，營(yíng)造舒適、便利、人性化的購(gòu)物環(huán)境；7、全程營(yíng)銷(xiāo)推廣與后期經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合，保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)；（二）市場(chǎng)定位1、定位方向做鄂爾多斯的商業(yè)旗艦和商業(yè)典范是我們的唯一出路。2、

37、定位引導(dǎo)引導(dǎo)鄂爾多斯消費(fèi)市場(chǎng)新時(shí)尚，打造都市夢(mèng)幻體驗(yàn)之都。3、定位結(jié)果（1）功能定位鄂爾多斯首席集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的一站式體驗(yàn)式購(gòu)物中心。釋義：體驗(yàn)式購(gòu)物中心集合了吃、穿、玩樂(lè)一體化的配套功能于一身，為消費(fèi)者提供購(gòu)物休閑天地，令消費(fèi)者在游樂(lè)的輕松狀態(tài)下，進(jìn)行消費(fèi)購(gòu)物。在MALL式運(yùn)作上融合了步行街的方式，使商業(yè)步行街與主力商場(chǎng)強(qiáng)力結(jié)合的優(yōu)勢(shì)相得益彰，既可擁有步行街休閑觀光的特點(diǎn)，又可擁有商場(chǎng)一站式消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)，形成一種以游樂(lè)、休閑為主要吸引點(diǎn)，刺激消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)的新商業(yè)模式。 （2）形象定位：現(xiàn)代時(shí)尚·體驗(yàn)樂(lè)園·商業(yè)王國(guó)1）現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格既要符合當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境，又與周邊的環(huán)境相互融合，并融入更多創(chuàng)新的元素，達(dá)到時(shí)尚、休閑、高檔次等的設(shè)計(jì)效果。能表現(xiàn)項(xiàng)目超前、前衛(wèi)的思想格局，不崇拜地區(qū)主題的主張；同時(shí)，在商業(yè)的規(guī)劃中加入生態(tài)、休閑因素，符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。2）體驗(yàn)樂(lè)園以“體驗(yàn)式購(gòu)物中心”為形象包裝，表現(xiàn)了項(xiàng)目以游樂(lè)作為亮點(diǎn)，其