工業(yè)園物業(yè)管理方案

1、 工業(yè)園物業(yè)管理方案 目 錄合智物業(yè)簡(jiǎn)介2第一章 項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議3第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況3第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議3第二節(jié) 與園區(qū)管委會(huì)的協(xié)調(diào)配合與溝通4第二章 物業(yè)管理前期介入方案5第一節(jié) 前期介入班組籌組方案5第二節(jié) 工程前期介入工作職責(zé)6第三節(jié) 工程驗(yàn)收接管交付7第三章 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案10第一節(jié) 管理理念10第二節(jié) 項(xiàng)目部管理機(jī)制12第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)思路14第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施14第五節(jié) 檔案的建立與管理17第六節(jié) 市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想19第七節(jié) 工程設(shè)備管理構(gòu)想20第八節(jié) 園區(qū)治安管理26第九節(jié) 園區(qū)交通管理30第十節(jié) 園區(qū)消防管理

2、30第十一節(jié) 園林維護(hù)管理31第十二節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理32第十三節(jié) 客戶(hù)需求及特約服務(wù)44第十四節(jié) 文化活動(dòng)的組織實(shí)施方案44 - 合智物業(yè)簡(jiǎn)介 成都合智物業(yè)管理有限公司成立于2002年，是中國(guó)著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成都置信集團(tuán)的全資子公司，是持有全國(guó)物業(yè)管理二級(jí)管理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。 公司遵循“服務(wù)第一，客戶(hù)至上”的宗旨，堅(jiān)持寓管理于服務(wù)之中的原則，以“為您想得更多，為您做得更好”為經(jīng)營(yíng)理念，以“置信居住，星級(jí)服務(wù)”為物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)成都合智物業(yè)管理有限公司已被成都置信集團(tuán)授權(quán)管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場(chǎng)、置信未來(lái)廣場(chǎng)、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。管理面積逾

3、100萬(wàn)平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、旅業(yè)、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評(píng)為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、“四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”。 為實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化管理，合智物業(yè)管理有限公司于2003年通過(guò)了ISO9000：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 企業(yè)文化精神是置集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的靈魂和精髓，是長(zhǎng)期發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力和精神支柱。在企業(yè)的管理服務(wù)過(guò)程中，合智物業(yè)一貫秉承置信集團(tuán)企業(yè)文化的精神：(一) 剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；(二) 不斷學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神；(三) 風(fēng)雨同舟、共謀發(fā)展的團(tuán)隊(duì)精神；(四) 以人為本、高效多能的

4、職業(yè)精神；(五) 安全第一、精益求精的質(zhì)量精神；(六) 用戶(hù)至上、我為人人的服務(wù)精神；(七) 以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神；(八) 擴(kuò)大聯(lián)系、誠(chéng)信合作的和合精神。 第一章 項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成都置信集團(tuán)聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機(jī)關(guān)辦公樓、商業(yè)寫(xiě)字樓、學(xué)校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個(gè)典型的園林式城市新區(qū)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議 根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里

5、，覆蓋機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實(shí)際情況，我們估計(jì)，在項(xiàng)目竣工交付使用后，常住人口至少達(dá)到5萬(wàn)人以上，日均人流量可能突破10萬(wàn)人次以上，在密集的人流中，存在無(wú)可估量的商機(jī)，也同時(shí)存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一 項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng)綜合考慮以下基礎(chǔ)配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增值： A、 園區(qū)的辦公區(qū)、學(xué)校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對(duì)密集的場(chǎng)所分區(qū)規(guī)劃相對(duì)集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便； B、 在園區(qū)規(guī)劃12處商務(wù)中心，配備電話(huà)、傳真、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位服務(wù)； C、 在園區(qū)規(guī)劃 1處綜合服務(wù)樓，其功能包括物業(yè)綜合服務(wù)大廳、

6、會(huì)客廳、會(huì)議室、客房等功能，能滿(mǎn)足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求； D、 與相關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場(chǎng)，有效保障社區(qū)治安，營(yíng)造良好的社區(qū)治安環(huán)境； E、 在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)，保證園區(qū)車(chē)輛停放。 二 物業(yè)管理功能用房配備建議： A、 園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際需求設(shè)立管理處和客戶(hù)服務(wù)中心、商務(wù)中心； B、 如規(guī)劃時(shí)未考慮建設(shè)綜合服務(wù)樓，則需在園區(qū)相對(duì)居中位置考慮規(guī)劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設(shè)立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目部； C、 在物業(yè)的相關(guān)位置預(yù)留物業(yè)管

7、理功能用房，包括工具間、操作間、值班室、庫(kù)房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會(huì)審期間確定。 三、 據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對(duì)園區(qū)的安防及消防設(shè)施設(shè)備配置建議： A、 進(jìn)行封閉式管理，在住宅區(qū)設(shè)置周界監(jiān)控設(shè)備和紅外線對(duì)射，設(shè)置樓宇對(duì)講系統(tǒng)，入口及單元門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)，通過(guò)現(xiàn)代化設(shè)備提供可靠的安全保障；住宅區(qū)可根據(jù)房屋性 質(zhì)（多層或高層）決定配置消防設(shè)備及器材； B、 商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行半封閉式管理或開(kāi)放式管理，主要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進(jìn)行管理，在主入口等重要場(chǎng)所安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)進(jìn)出人員適時(shí)錄像。消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門(mén)要求進(jìn)行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對(duì)消防事故

8、的處理能力。 第三節(jié) 與園區(qū)管委會(huì)的協(xié)調(diào)配合與溝通 有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理工作得以順利實(shí)施的重要保障，在公司的各項(xiàng)管理活動(dòng)中，我們建立了完善的溝通機(jī)制，保證信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得令行禁止，步調(diào)一致。 在與青羊工業(yè)園管委會(huì)和公司總部的協(xié)調(diào)配合上，我們采用項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦公，各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人與管委會(huì)和公司總部對(duì)口協(xié)調(diào)工作，使園區(qū)管委會(huì)和公司總部的需求信息能在第一時(shí)間傳遞到執(zhí)行部門(mén)，由執(zhí)行部門(mén)及時(shí)通過(guò)服務(wù)。針對(duì)重大協(xié)調(diào)配合工作，由管委會(huì)直接傳達(dá)到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部經(jīng)理請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)后安排實(shí)施。 為了協(xié)調(diào)配合工作能深入開(kāi)展，我們定期與管委會(huì)舉行辦公會(huì)，就一些重要工作的進(jìn)展情況及時(shí)匯報(bào)，確保管委會(huì)隨時(shí)掌控工

9、作的進(jìn)展情況。 第二章 物業(yè)管理前期介入方案 第一節(jié) 前期介入班長(zhǎng)籌組方案： 針對(duì)青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學(xué)校、辦公、居住、工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點(diǎn)，我們對(duì)該項(xiàng)目前期介入工作非常重視，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建完善的工程前期介入團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程前期介入，與投資單位、設(shè)計(jì)單位和開(kāi)發(fā)單位共同研討設(shè)計(jì)方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問(wèn)題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來(lái)的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門(mén)主管和小區(qū)主任等專(zhuān)業(yè)人才，并在此

10、基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入項(xiàng)目部，前期項(xiàng)目部組成架構(gòu)如下： 項(xiàng)目部 保安部 工程部 綜合部 環(huán)衛(wèi)部 保 土 設(shè) 水 園 籌 保 安 建 備 電 林 組 潔 小 小 小 小 小 員 小 組 組 組 組 組 組 在物業(yè)前期介入過(guò)程中，我們首先組建一個(gè)過(guò)渡型管理團(tuán)隊(duì)，在前期介入小組中物色理想的該項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人員。因此，我們計(jì)劃在開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)期間，安排籌組前期介入項(xiàng)目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間由開(kāi)發(fā)單位確定，我們認(rèn)為最好在開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)場(chǎng)辦公的同時(shí)進(jìn)場(chǎng)最好，通過(guò)良好的物業(yè)管理為項(xiàng)目前期營(yíng)造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項(xiàng)目部。 在物業(yè)前

11、期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計(jì)劃在首期工程主體基 - 5 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案本完工進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式進(jìn)場(chǎng)以前，主要由物業(yè)前期介入工作小組負(fù)責(zé)方案審定和參與圖紙會(huì)審、設(shè)備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項(xiàng)目部統(tǒng)一管理，二期工程及該項(xiàng)目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)實(shí)施。 考慮到該項(xiàng)目市政配套系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備復(fù)雜（相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立城鎮(zhèn)）的實(shí)際情況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過(guò)硬的技術(shù)實(shí)力，因此，我們計(jì)劃工程前期介入人員應(yīng)由以下以高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)為中堅(jiān)力量組成的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，并逐以該骨干團(tuán)隊(duì)為

12、基礎(chǔ)并在此基礎(chǔ)上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術(shù)部，該團(tuán)隊(duì)骨干技術(shù)力量因包括：機(jī)電小組：組長(zhǎng)1人，機(jī)電工程師（安裝工程師）職稱(chēng)，組員（技術(shù)人員）根據(jù)開(kāi)發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)工程設(shè)備的前期介入工作，協(xié)助開(kāi)發(fā)單位監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。與設(shè)計(jì)單位、投資單位、開(kāi)發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關(guān)系，保證前期介入工作的正常開(kāi)展。土建小組：組長(zhǎng)1人，土建工程師職稱(chēng)，組員根據(jù)開(kāi)發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)市政建設(shè)、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開(kāi)發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。水電小組：組長(zhǎng)1人，給排水工程師職稱(chēng)，組員根據(jù)開(kāi)發(fā)工作量確

13、定，負(fù)責(zé)水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開(kāi)發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。園林小組：組長(zhǎng)1人，園藝師職稱(chēng)，組員根據(jù)開(kāi)發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助開(kāi)發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查和園林施工管理，與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。 第二節(jié) 工程前期介入工作職責(zé)1、參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要；2、對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改 - 6 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：2.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車(chē)場(chǎng)、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；2.2后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案；2

14、.3對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，論證提交水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要的具體方案；3、參與設(shè)備選型及安裝方案審定；3.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來(lái)隱患；3.2設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；3.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。4、檢驗(yàn)使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；5、參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過(guò)程記錄；6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相

15、關(guān)隱蔽簽證記錄；7、參與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時(shí)將意見(jiàn)反饋給開(kāi)發(fā)商整改；9、跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；10、參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收; 嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備； 第三節(jié) 工程驗(yàn)收接管交付 在首期工程竣工交付使用前，項(xiàng)目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門(mén)，立即組織接管交付工作。主要工作任務(wù)包括：1、 由綜合管理部牽頭，準(zhǔn)備交付資料，主要包括： - 7 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

16、A物業(yè)管理手冊(cè) B入住指南 C業(yè)主資料 D裝飾裝修管理制度 E裝修申報(bào)相關(guān)表格2、 由工程部牽頭準(zhǔn)備項(xiàng)目資料接管，主要包括： A. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； B.用地批準(zhǔn)文件； C.拆遷資料； D.房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。3、 由工程部牽頭，綜合管理部配合，準(zhǔn)備質(zhì)保、技術(shù)資料接管，包括： A.竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)； B 地質(zhì)勘察報(bào)告； C.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； D. 圖紙會(huì)審記錄； E. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； F. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； G. 沉降觀測(cè)記錄； H. 竣工驗(yàn)收證明書(shū)； I鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū); J. 新

17、材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū); K.水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū); L. 砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告; M. 供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。 - 8 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案4、 由工程部組織對(duì)工程實(shí)體部分接管驗(yàn)收，包括： 4.1 市政工程設(shè)施及總平面驗(yàn)收接管； 4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收接管； 4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗(yàn)收接管； 4.4房屋水、電、氣、視、訊驗(yàn)收接管； 4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗(yàn)收接管； 4.7 配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗(yàn)收接管，包括景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收接管； 4.8驗(yàn)收接管的主要手段

18、包括通水試驗(yàn)、通球試驗(yàn)、閉水試驗(yàn)、打壓測(cè)試、絕緣測(cè)試、耐壓測(cè)試、信號(hào)測(cè)試、借助現(xiàn)代工具和目測(cè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行。5、 由保安部組織實(shí)施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，并根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；6、 由環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)組織對(duì)接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行開(kāi)荒，保證物業(yè)交付質(zhì)量。 總之，通過(guò)嚴(yán)格地竣工檢查驗(yàn)收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)承諾，是我們不懈努力追求的目標(biāo)。 - 9 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三章 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案 我們組織公司物業(yè)管理專(zhuān)家對(duì)青羊工業(yè)園進(jìn)行實(shí)地考察，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路的基礎(chǔ)

19、上，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路，首先，我們對(duì)該園區(qū)實(shí)行項(xiàng)目管理制，根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶(hù)服務(wù)中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對(duì)業(yè)態(tài)實(shí)施封閉式管理、半封閉式管理和開(kāi)放式管理，在有需求的客戶(hù)服務(wù)中心和商務(wù)中心提供雙語(yǔ)服務(wù)。 第一節(jié) 管理理念 自合智物業(yè)成立以來(lái)，就一直秉承“為您想得更多，為您做得更好”的質(zhì)量方針，遵循“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，堅(jiān)持“寓管理于服務(wù)之中”的工作原則，積極引入先進(jìn)的物業(yè)管理模式為我所用，在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，不僅提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值，而且將服務(wù)提升到文化的層面

20、，同時(shí)引入社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團(tuán)的文化理念在物業(yè)管理中延伸。 我們的核心理念：經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者 高尚生活空間的創(chuàng)造者 未來(lái)生活方式的倡導(dǎo)者 開(kāi)發(fā)商企業(yè)信譽(yù)的延續(xù)者 我們的企業(yè)精神： 奉獻(xiàn)精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團(tuán)隊(duì)合作精神。 我們的文化精神： 一、剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神； 二、不斷學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神； 三、風(fēng)雨同舟、共謀發(fā)展的敬業(yè)精神； - 10 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 四、以人為本、高效多能的管理精神； 五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神； 六、業(yè)主至上、我為人人的服務(wù)精神； 七、

21、以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神； 八、擴(kuò)大聯(lián)系、誠(chéng)信合作的合作精神；我們的管理風(fēng)格：認(rèn)真、嚴(yán)格、主動(dòng)、高效。 認(rèn)真：精益求精、刨根問(wèn)底； 嚴(yán)格：嚴(yán)格律己、嚴(yán)格律人、嚴(yán)格于工作流程、嚴(yán)格獎(jiǎng)罰； 主動(dòng)：主動(dòng)接受任務(wù)、主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任、主動(dòng)完善提高； 高效：明確的工作計(jì)劃、明確的文件答復(fù)時(shí)間，為明天留出空余、零等待 的工作作風(fēng)。我們的質(zhì)量方針： 實(shí)施科學(xué)管理 持續(xù)改進(jìn)服務(wù) 不斷開(kāi)拓創(chuàng)新 增強(qiáng)顧客滿(mǎn)意我們的質(zhì)量目標(biāo)： 質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標(biāo)量化如下 服務(wù)綜合滿(mǎn)意率：98% 有效投訴處理率：100% 公共配套設(shè)施完好率：98%以上 房屋零修及時(shí)率：98%以上 零修合格率：100% 物業(yè)管理人員執(zhí)證上

22、崗率：90% - 11 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，發(fā)展人才，經(jīng)營(yíng)人才。 在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中，我們將一如既往的秉承置信集團(tuán)的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)。 第二節(jié) 項(xiàng)目部管理機(jī)制 1. 項(xiàng)目部管理架構(gòu)（該架構(gòu)為項(xiàng)目成型后的架構(gòu)方案）： 項(xiàng)目部 工程部 保安部 綜合管理部 園藝部 環(huán)衛(wèi)部 住宅區(qū)服務(wù)中心 工業(yè)區(qū)服務(wù)中心 商業(yè)區(qū)服務(wù)中心 辦公區(qū)服務(wù)中心 2. 項(xiàng)目部人事架構(gòu)： ii. 項(xiàng)目部設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理1人（項(xiàng)目經(jīng)理資格），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全面管理工作； iii. 工程部設(shè)置經(jīng)理1人（高級(jí)工程師資格），土建維修主管1人（土建工程師資格

23、）， 機(jī)電主管1人（機(jī)電工程師資格）； iv. 保安部設(shè)置保安隊(duì)長(zhǎng)1人，副隊(duì)長(zhǎng)2人； v. 綜合管理部設(shè)置主管1人，人力資源專(zhuān)員1人，內(nèi)勤1人，品質(zhì)督導(dǎo)2人， 食 堂管理員1人，采購(gòu)1人，庫(kù)管員1人； vi. 園藝部設(shè)置園藝主管1人（園藝師資格）； vii. 環(huán)衛(wèi)部設(shè)置主管1人，副主管2人； viii. 服務(wù)中心設(shè)置接待員1人，收銀員1人； - 12 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 三 員工培訓(xùn)： 為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn)，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚和敬業(yè)愛(ài)崗精神，開(kāi)展有計(jì)劃的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)主要內(nèi)容包括： A 9000質(zhì)量管理體

24、系培訓(xùn)； B 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)； C 公司規(guī)章制度培訓(xùn)； D 員工崗位職責(zé)培訓(xùn)； E 各專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)； F 各專(zhuān)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作培訓(xùn)； G 外聘教員對(duì)保衛(wèi)、消防培訓(xùn)； H 外聘教員對(duì)工業(yè)物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)。 四 員工激勵(lì)機(jī)制 有效的激勵(lì)員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過(guò)對(duì)員工的激勵(lì)，能使員工的個(gè)人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵(lì)機(jī)制。 我們對(duì)員工的激勵(lì)主要包括建立有效的員工考評(píng)辦法和行為規(guī)范，通過(guò)考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績(jī)、敬業(yè)精神、對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度、個(gè)人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動(dòng)報(bào)酬

25、、提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)、提供晉升空間和更好的工作平臺(tái)等方面實(shí)現(xiàn)。其運(yùn)作模式為：獎(jiǎng)勵(lì)（處罰）加薪（降級(jí)）培訓(xùn)機(jī)會(huì)晉職（降職、淘汰）。 通過(guò)有效的員工激勵(lì)，提高員工的工作激情和工作責(zé)任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主服務(wù)，是我們一貫的工作方式。 - 13 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)思路 規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾沓绦颍?jiǎn)潔有效的服務(wù)流程，是物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本保證。我們經(jīng)過(guò)不斷地整合和持續(xù)改進(jìn)，目前以形成了以ISO9001/2000質(zhì)量管理體系為綱領(lǐng)的管理服務(wù)體系，并將其完全運(yùn)用于管理服務(wù)中，包括決策管理、咨詢(xún)管理、行政管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及服務(wù)提供

26、、品質(zhì)監(jiān)控與改進(jìn)等，我們不斷地優(yōu)化管理服務(wù)流程，從根本上保障產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的不斷提升。 根據(jù)青羊工業(yè)園的特點(diǎn)，我們經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，考慮在青羊工業(yè)園的管理服務(wù)中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和服務(wù)需求，建立以項(xiàng)目部為品質(zhì)保障的中心，以客戶(hù)服務(wù)中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過(guò)客戶(hù)服務(wù)中心向園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位、來(lái)訪客人提供便捷的“一站式”服務(wù)，使客戶(hù)服務(wù)中心成為我們與業(yè)主、住場(chǎng)單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶(hù)服務(wù)中心，將負(fù)責(zé)指揮調(diào)度該中心的相關(guān)工作人員，迅速處理相關(guān)投訴，通過(guò)業(yè)主需求的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)。 在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶(hù)服務(wù)中心提供時(shí)段（8：3020：00）服務(wù)外，項(xiàng)

27、目部將提供管理人員24小時(shí)值班制度，有效保障向業(yè)主、相關(guān)單位、來(lái)訪客人提供全天候的物業(yè)管理服務(wù)，建立良好的物業(yè)管理服務(wù)于溝通平臺(tái)，有效滿(mǎn)足園區(qū)相關(guān)方的各種物業(yè)管理服務(wù)需求。 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施 通過(guò)對(duì)青羊工業(yè)園項(xiàng)目定位的綜合分析，結(jié)合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)積累和公司質(zhì)量管理體系要求，參照全國(guó)城市物業(yè)管理評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，我們制定了青羊工業(yè)園的物業(yè)管理目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)措施，確保園區(qū)接管后首年達(dá)到“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，次年達(dá)到“省優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，三年達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 管理目標(biāo)實(shí)施措施 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確1 房屋完好率 98% 100% 保房屋完好，無(wú)違

28、章搭建及損壞公共設(shè)施 - 14 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成 零修、急修及2 98% 100% 并建立回訪制度，小修24小時(shí)內(nèi)，中修3天 時(shí)率 內(nèi)，大修7天內(nèi) 維修工程質(zhì)量 分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以3 100% 100% 合格率 確保維修工程合格，滿(mǎn)足客戶(hù)需求。 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 取之于民，用之于民。 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔 記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū) 公共綠化地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)5 綠化完好率 95% 99% 象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。及時(shí)修剪，使草

29、坪 高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年 施肥2次；每年定期除蟲(chóng)害。 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，6 清潔、保潔率 99% 99% 建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔 道路完好率及7 90% 99% 記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 使用率 道路完好、暢通 化糞池、雨水 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔8 井、污水井完 無(wú) 95% 記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 好率 溝、渠、井完好，并定期疏通、清理 排水管、明暗 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，9 無(wú) 99% 溝完好率

30、 建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以 - 15 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 確保水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡查制度， 建檔記錄，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以10 路燈完好率 85% 99% 確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、 養(yǎng)護(hù) 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔 停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)11 無(wú) 99% 記錄，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好， 棚完好率 方便使用 公共休閑設(shè)施 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔12 及小區(qū)雕塑完 無(wú) 99% 記錄，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好， 好率 美觀清潔 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次， 小區(qū)內(nèi)治安案 每次兩

31、小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；13 0.1% 無(wú) 件發(fā)生率 落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí) 巡視制度，以確保園區(qū)的安全 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔 消防設(shè)施設(shè)備14 100% 100% 記錄，項(xiàng)目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和 完好率 檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損、正常使用 項(xiàng)目部全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn) 和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常巡視，15 火災(zāi)發(fā)生率 0.1% 0 發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知項(xiàng)目部，以確保 園區(qū)消防安全 建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)16 違章處理率 無(wú) 90% 處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶(hù)的理解， - 16 - 青羊工業(yè)園物業(yè)

32、管理方案 杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄 按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與 住戶(hù)的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會(huì)，了解 住戶(hù)有效投訴 無(wú) 100% 17 相關(guān)方的愿望和要求，滿(mǎn)足相關(guān)方的需要， 處理率 發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理 結(jié)果。 員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培 訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以 管理人員持證 淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要18 無(wú) 80% 上崗率 通過(guò)有關(guān)部門(mén)培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技 術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保 培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì) 維修服務(wù)回訪 對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔記19 無(wú) 6

33、0% 率 錄，以確保維修服務(wù)滿(mǎn)足客戶(hù)的需要。 在日常工作中及時(shí)收集客戶(hù)的需求信息，盡 住戶(hù)對(duì)物業(yè)管 20 95% 98% 可能地滿(mǎn)足客戶(hù)的需要，加強(qiáng)雙方的溝通， 理滿(mǎn)意率 以確保相關(guān)方對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意。 第五節(jié) 檔案的建立與管理 知識(shí)經(jīng)濟(jì)的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過(guò)程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對(duì)青羊工業(yè)園的實(shí)際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法，達(dá)到信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì)。 - 17 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 一 資料的收集： 為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設(shè)立專(zhuān)職文員負(fù)責(zé)檔案建立和

34、管理工作。在建立檔案時(shí)，我們將按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其分為以下類(lèi)別進(jìn)行收集整理，為園區(qū)順利達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)： 1 礎(chǔ)資料類(lèi)：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，用地批準(zhǔn)文件，拆遷資料， 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，竣工 圖(包括園林總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙)，地質(zhì)勘察報(bào) 告，工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包 括質(zhì)量事故處理記錄)，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀測(cè)記錄，竣工驗(yàn)收證明書(shū)，鋼材. 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)，水、電、氣、視、 訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和檢驗(yàn)合格證書(shū)，砂漿、混凝土 試塊試壓報(bào)告，

35、.供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告等。 2 戶(hù)資料的整理歸檔，包括：交房程序表，房屋狀態(tài)確認(rèn)表，物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主家 庭成員清冊(cè)，業(yè)主身份證復(fù)印件，業(yè)主機(jī)動(dòng)車(chē)登記表，業(yè)主領(lǐng)用物品登記表，裝修 申請(qǐng)表，裝修施工承諾書(shū)，裝修單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復(fù)印件，業(yè)主裝修設(shè)計(jì)方案， 裝修繳款通知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修處理通知單，裝修竣工 檢查表，裝修退款審批表等。 3 ISO9001/2000 質(zhì)量體系運(yùn)行資料，包括：財(cái)務(wù)報(bào)表、客戶(hù)服務(wù)中心記錄、各部門(mén)相 關(guān)記錄、工程、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理工作計(jì)劃，運(yùn)行、維護(hù)、檢修記錄，工程，設(shè)備 巡視檢查記錄，各部門(mén)交接班記錄、值班記錄，特約服務(wù)記錄等。 4 公

36、司行政文件，主要包括ISO9001/2000管理體系文件，各專(zhuān)業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，集團(tuán)公 司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標(biāo)準(zhǔn)、制度，公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范、通知、通報(bào) 文件，相關(guān)政府部門(mén)文件； 5 項(xiàng)目部組織的各種文化活動(dòng)資料，包括圖文資料，影音資料，相關(guān)媒體的報(bào)道等。 二 檔案的保管、查閱與銷(xiāo)毀： - 18 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 首先，我們根據(jù)檔案資料的類(lèi)別，進(jìn)行分類(lèi)編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門(mén)、年度、保存期限、保密程度進(jìn)行主卷，逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、分柜保存。并隨時(shí)保證檔案室清潔、通風(fēng)、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲(chóng)、防鼠等基本條件。 在檔案查閱與銷(xiāo)毀方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管理制

37、度，采用科學(xué)手段，逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。 第六節(jié) 市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想 為了加強(qiáng)對(duì)青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)， 根據(jù)國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司ISO9001/2000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案： 總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類(lèi)主要包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個(gè)方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們?cè)诜课菅b修、維護(hù)、修繕管理時(shí)，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。一、 市政配套設(shè)施的維護(hù)管理： 因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個(gè)園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類(lèi)繁多。因

38、此，我們?cè)陧?xiàng)目部工程部中，安排了專(zhuān)業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對(duì)園區(qū)市政設(shè)施的維護(hù)管理力量。在對(duì)園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護(hù)管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)公司ISO9001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護(hù)、修繕計(jì)劃。二、 房屋及共用部位的維護(hù)管理： 由工程部經(jīng)理牽頭，由專(zhuān)業(yè)主管及相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)，建立完善的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理措施，房屋及共用部位維護(hù)修繕計(jì)劃，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞

39、- 19 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案池清淘、雨污水井（溝）疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等；制定共用部位大中修方案并報(bào)請(qǐng)業(yè)主審核實(shí)施，配套功能用房改造等；制定詳盡的裝修管理措施，保證業(yè)主及相關(guān)單位在二次裝修過(guò)程中的相關(guān)活動(dòng)符合國(guó)家規(guī)定。制定空置房管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)尚未交付的空置房嚴(yán)格按照空置房管理標(biāo)準(zhǔn)定期檢查，保證空置房隨時(shí)完好。根據(jù)房屋的不同類(lèi)別，向業(yè)主和相關(guān)單位提供專(zhuān)業(yè)的廠房修葺與改造。（實(shí)施方案見(jiàn)附件） 第七節(jié) 工程設(shè)備管理構(gòu)想 在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評(píng)判的專(zhuān)業(yè)依據(jù)之一。青羊工業(yè)園是一個(gè)集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含

40、量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對(duì)園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對(duì)園區(qū)的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障： 一、 完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工 程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的 有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn) 行，有能力及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除 在萌芽狀態(tài)。 二、 建立完善的設(shè)備檔案 ，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。 三、 健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)

41、備周檢、 月檢、季檢、年檢工作計(jì)劃；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新記錄。 四、 建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時(shí)的管理流程。 1、 由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理審批 后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶(hù)和相關(guān)部門(mén)； 2、 工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場(chǎng)，學(xué)習(xí)該次演 - 20 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法； 3、 實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過(guò)程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急情 況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修 能力； 4、 組織過(guò)程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過(guò)程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的

42、成敗得失，積累緊 急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn)； 5、 工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測(cè)評(píng)報(bào)告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委會(huì) 匯報(bào)。 五、 建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶 來(lái)?yè)p失。 六、 共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法：序 項(xiàng) 實(shí)施方案 督導(dǎo)計(jì)劃 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)號(hào) 目 1、安排電梯維修人員每 1、主管每天巡視檢查電 1、電梯按照甲方要求 天進(jìn)行巡視檢查，包括 梯運(yùn)行狀況，并檢查維 時(shí)間開(kāi)啟，保證運(yùn)行 電 機(jī)房、轎頂及轎廂安全 保狀況和相關(guān)記錄； 良好，維保達(dá)到國(guó)家1 梯 回路； 2、電梯工每天巡視檢查 規(guī)定要求，無(wú)電梯事 2、定期維保加油； 機(jī)房不少于3次，并做 故； 3

43、、每周、每月、每季度由 好記錄； 2、設(shè)備得到規(guī)范要求 外委維保單位檢查維 1、審查月度、季度及年檢 的專(zhuān)業(yè)維保，杜絕因 保； 維保情況，并提出意見(jiàn) 維保不及時(shí)造成設(shè) 4、每年報(bào)技監(jiān)局年檢。 和建議。 備損壞和報(bào)廢。 1、每周維護(hù)檢查紅外線 1、工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定 1、紅外線報(bào)警裝置靈 報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè) 期檢查監(jiān)控中心圖像 敏，無(wú)誤報(bào)、漏報(bào)發(fā) - 21 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 監(jiān) 試； 及運(yùn)行記錄，并每周安 生；2 控 2、每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除 排保安員進(jìn)行紅外線 2、監(jiān)控設(shè)備圖像清晰， 系 塵，確保錄像清晰； 障隘測(cè)試； 硬盤(pán)錄像可保存一 統(tǒng) 3、每月全面檢查線路接 2、工程主管每月

44、組織全 個(gè)月。 頭及系統(tǒng)元件； 面檢查系統(tǒng)線路及設(shè) 4、每半年由委外維保單 備； 位維護(hù)檢查一次。 3、委外維護(hù)結(jié)果需由主 管現(xiàn)場(chǎng)檢查及工程部 經(jīng)理簽署意見(jiàn)。 1、災(zāi)時(shí)和緊急通知時(shí)開(kāi) 3、主管每天巡視公共區(qū) 1、運(yùn)行效果良好，無(wú)噪 消 啟，音量適度； 域時(shí)監(jiān)聽(tīng)音樂(lè)效果； 音，播放節(jié)目菜單合 防 2、每天巡視檢查末端音 4、每天巡視檢查機(jī)房一 理；3 廣 箱，確保音箱輸出正 次； 2、音控設(shè)備擺放整齊， 播 常，無(wú)噪音； 5、審查月度系統(tǒng)維保情 設(shè)備房干凈整潔，音 3、每月檢查播音設(shè)備和 況，并提出意見(jiàn)和建 帶、碟片使用保管得 系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完 議。 當(dāng)； 好，線路暢通； 3、維保及時(shí)準(zhǔn)確，

45、相關(guān) 4、每半年維保音箱一次。 運(yùn)行、維保記錄完整 準(zhǔn)確。 1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不 1、主管每天巡視機(jī)房一 1、電視信號(hào)質(zhì)量投訴1 低于3次，并適時(shí)監(jiān)控 次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量 小時(shí)內(nèi)解決； 有 信號(hào)源質(zhì)量； 一次； 2、線路暢通及設(shè)備完 線 2、接業(yè)主報(bào)修 1 小時(shí)內(nèi) 2、弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào) 好率達(dá)到100。4 電 解決問(wèn)題； 質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯 - 22 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 視 3、每周全面檢查一次線 報(bào)領(lǐng)班； 系 路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 3、主管每月組織檢查一 統(tǒng) 題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò) 次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況， 公司解決； 并審查運(yùn)行維護(hù)記錄； 4、每年信號(hào)接入單位系 4、接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié) 統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2 果需報(bào)主管及公司經(jīng) 次。 理簽署意見(jiàn)。 1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不 1、主管每天巡視機(jī)房一 1、視信號(hào)質(zhì)量投訴1小 低于3次，并適時(shí)監(jiān)控 次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量 時(shí)內(nèi)解決； 網(wǎng) 信號(hào)源質(zhì)量； 一次； 2、線路暢通及設(shè)備完5 絡(luò) 2、每周全面檢查一次線 2、弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào) 好率達(dá)到100。 系 路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 質(zhì)量一 統(tǒng) 題