開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地操作指引

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地操作指引開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地操作指引目錄4.大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)取地認(rèn)識(shí)2.開(kāi)發(fā)企業(yè)取地模式及方法3.開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容及流程1.開(kāi)發(fā)企業(yè)取地原則及準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)企業(yè)取地原則及準(zhǔn)備在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中土地是第一拿地找錢(qián)建房賣房管房n 土地是做項(xiàng)目的基礎(chǔ)，是根本n 吃著碗里，做著鍋里，種著田里，開(kāi)著山里取地意義拿地原則前瞻性 合法性靈活性 合理性取地原則研究政策 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)了解土地政策和法規(guī)的背景對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性了解新聞背后的新聞取地準(zhǔn)備爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準(zhǔn)備瞻前顧后 全盤(pán)考慮從公司目前財(cái)務(wù)、后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)要考慮長(zhǎng)、中、短期項(xiàng)目

2、的配比與結(jié)合取地準(zhǔn)備建立評(píng)估體系建立考察評(píng)估地塊的指標(biāo)體系建立投資分析模具形成征地報(bào)告模板取地準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)企業(yè)取地模式及方法 主題地產(chǎn)取地主題地產(chǎn)取地 新區(qū)開(kāi)發(fā)取地新區(qū)開(kāi)發(fā)取地 大配套取地大配套取地城市更新取地城市更新取地 商業(yè)綜合體取地商業(yè)綜合體取地 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地取地模式對(duì)國(guó)內(nèi)大規(guī)模取地模式進(jìn)行了細(xì)致分析，歸納總結(jié)出6種規(guī)?；〉啬Ｊ饺〉啬Ｊ街黝}地產(chǎn)模式將地產(chǎn)與主題嫁接，滿足特定人群需求，追求更高生活品質(zhì)的開(kāi)發(fā)模式；根據(jù)主題定位方向，目前我國(guó)主流主題地產(chǎn)取地模式可分為兩種類型旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn) 依賴自然或人造資源 專業(yè)性強(qiáng) 持續(xù)性經(jīng)營(yíng) 資金投入較大類型類型釋義釋義模式共性模式共性養(yǎng)老地

3、產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)依托周邊豐富資源而建，將旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)各方面講究適老化設(shè)計(jì)，提供護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等專業(yè)服務(wù)主題地產(chǎn)模式主題地產(chǎn)模式旅游地產(chǎn)取地自然、人文資源豐富的城市 / 旅游需求旺盛的消費(fèi)地操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在2000畝以上；一般位于非核心的城郊區(qū)；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)；旅游/農(nóng)業(yè)/住宅用地旅游性配套持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力；資金實(shí)力較強(qiáng)；人造資源性旅游地產(chǎn)模式可復(fù)制取地成本低；基礎(chǔ)配套資金沉淀大；啟動(dòng)慢部分項(xiàng)目對(duì)政策依賴性較高（高爾夫、農(nóng)業(yè)生態(tài)等），

4、不需要對(duì)政府資源有過(guò)高要求低價(jià)取地，住宅開(kāi)發(fā)盈利，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，整體回報(bào)周期較長(zhǎng)，操作模式較靈活核心要素：旅游資源城市或中心城市周邊，旅游型配套持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力 ，較大初始投入主題地產(chǎn)模式養(yǎng)老地產(chǎn)取地人口結(jié)構(gòu)老齡化城市；環(huán)境優(yōu)質(zhì)或具備養(yǎng)生資源性城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模200-5000畝；大多位于城市周邊；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)專業(yè)型強(qiáng)（適老化設(shè)計(jì)，護(hù)理、醫(yī)療、康健等多功能打造）；有遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；資金實(shí)力強(qiáng)取地成本低；前期配套完善投入大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期長(zhǎng)對(duì)政策依賴性高（尤其是政策執(zhí)行力度及延續(xù)性）；與政府資源捆綁性不高本模式的盈利點(diǎn)主要為

5、依靠概念低價(jià)圈地，開(kāi)發(fā)住宅+物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)+會(huì)員制會(huì)費(fèi)+政策補(bǔ)貼獲得盈利核心要素：人口老齡化或具備適老資源的城市、政策大力扶持、具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)取地模式快速造城快速造城城市具有新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 企業(yè)開(kāi)發(fā)能力極強(qiáng) 資金投入極大 政府資源捆綁性高類型類型釋義釋義模式共性模式共性區(qū)域運(yùn)營(yíng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，快速開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的可復(fù)制的開(kāi)發(fā)操作模式。配合衛(wèi)星城規(guī)劃，快速實(shí)現(xiàn)造城計(jì)劃及人口導(dǎo)入目標(biāo)，完成城市建設(shè)預(yù)期效果通過(guò)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行新區(qū)土地整理出讓、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等，實(shí)現(xiàn)政府區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)通過(guò)區(qū)域運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化新區(qū)開(kāi)發(fā)模式依據(jù)新區(qū)規(guī)劃，為滿足城市發(fā)展需求，拓展城

6、市新空間的規(guī)?；_(kāi)發(fā)模式；根據(jù)操作方式不同，新區(qū)開(kāi)發(fā)取地模式可分為兩種類型選擇有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐的中心城市；政府規(guī)劃有新開(kāi)發(fā)區(qū)，且對(duì)新區(qū)人口規(guī)模等有快速發(fā)展需求；城市有外溢置業(yè)需求操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在1500畝以上；只進(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)需具備高效的開(kāi)發(fā)組織能力及基建能力，資金實(shí)力極強(qiáng)，模式可復(fù)制性高取地成本低；前期大規(guī)模建設(shè)投入巨大；啟動(dòng)快政府大力配套支持（道路、學(xué)校、醫(yī)院）、政府資源捆綁度高本模式依靠低價(jià)取地開(kāi)發(fā)住宅盈利，商業(yè)抵押套現(xiàn)，資金快速滾動(dòng)，回報(bào)周期快；超高性價(jià)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)新區(qū)開(kāi)發(fā)模式快速造城取地核心要素：有大量外溢需求的中心城市新區(qū)、

7、眾多大配套整合能力與極高的資金投入要求新區(qū)開(kāi)發(fā)模式區(qū)域運(yùn)營(yíng)取地具有新區(qū)規(guī)劃的城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在2000畝以上；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)具備強(qiáng)大市政基建實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及精力，資金雄厚，資源協(xié)調(diào)配合能力強(qiáng)取地成本低；前期資金壓力大；項(xiàng)目周期長(zhǎng)政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性高（拆遷補(bǔ)償、基建、融資）本模式依靠低價(jià)控地或獲取優(yōu)質(zhì)土地實(shí)現(xiàn)土地增值+二級(jí)開(kāi)發(fā)+持有經(jīng)營(yíng)盈利，后期往往能夠?qū)崿F(xiàn)高盈利核心要素：有新區(qū)規(guī)劃城市，具政府資源及政策支持，強(qiáng)大基建、資金實(shí)力與相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)大配套取地模式一般性配套一般性配套類型類型釋義釋義模式共性模式共性專業(yè)性配套

8、專業(yè)性配套建設(shè)酒店、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、教育、醫(yī)療、城市地標(biāo)等配套設(shè)施，提升區(qū)域以及物業(yè)價(jià)值；以規(guī)模開(kāi)發(fā)、配套先行的理念打造復(fù)合城區(qū)根據(jù)政府需求，代建城市基建、軌道交通等專業(yè)性配套設(shè)施，以此置換土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)u 政府具有完善配套需求u 企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)能力強(qiáng)u 項(xiàng)目規(guī)模大u 資金投入大大配套模式因代建或配建配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)政策紅利回報(bào)與區(qū)域價(jià)值提升雙贏的開(kāi)發(fā)模式；根據(jù)配套設(shè)施類型不同，大配套取地模式可分為兩種類型大配套模式一般配套取地適合各類型城市（一五線城市）操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在1000畝以上；只進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)取地成本低；前期配套投入較大

9、；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期靈活本模式的盈利點(diǎn)主要為低價(jià)控地，快銷盈利或控制優(yōu)質(zhì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，以高性價(jià)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)為主操作模式清晰，具備高效開(kāi)發(fā)組織能力，大配套運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，資金實(shí)力強(qiáng)，可復(fù)制性強(qiáng)需獲得政府相關(guān)配套支持（道路等），對(duì)政策依賴性不高核心要素：高效的開(kāi)發(fā)組織能力和大配套運(yùn)營(yíng)能力，資金實(shí)力強(qiáng)，需政府相關(guān)配套支持當(dāng)?shù)卣嬖谫Y金缺口，財(cái)力不充足操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在3000畝以上；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)；住宅用地取地成本低；前期資金需求量很大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為代建交通配套置換低價(jià)或者優(yōu)質(zhì)的土地，從而開(kāi)發(fā)獲利城市基礎(chǔ)建設(shè)企業(yè)或?qū)I(yè)性配套建

10、設(shè)單位，基建實(shí)力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚政企合作，政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性大，須獲得賴政府融資等方面支持大配套模式專業(yè)配套取地核心要素：有代建需求財(cái)力不足的政府，城市專業(yè)基建企業(yè)或建設(shè)單位，資金實(shí)力雄厚商業(yè)綜合體取地模式商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體 一般位于城市核心地段 可能面臨大量拆遷問(wèn)題 資金投入很大 追求長(zhǎng)期高溢價(jià)經(jīng)營(yíng)回報(bào)將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體居住文娛購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體類型類型釋義釋義模式特點(diǎn)模式特點(diǎn)商業(yè)綜合體模式購(gòu)物中心、

11、寫(xiě)字樓、酒店等業(yè)態(tài)組成的建筑綜合體，提升空間使用效率城市具備大型商業(yè)中心承載力，商業(yè)、商務(wù)需求水平旺盛操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模100-1000畝；地處城市核心區(qū)域或新區(qū)發(fā)展方向；只進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)（商業(yè)部分良好的規(guī)劃定位及后期運(yùn)營(yíng)時(shí)項(xiàng)目成功關(guān)鍵）；資金實(shí)力強(qiáng)取地成本高；部分拆遷難度大；前期投入大對(duì)政策依賴性較低，與政府資源捆綁性不高本模式的盈利點(diǎn)主要為住宅開(kāi)發(fā)獲取現(xiàn)金流回報(bào)，商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入及資產(chǎn)抵押高貸款能力，中后期享受高額增值利潤(rùn)核心要素：商業(yè)商務(wù)需求旺盛的城市，高資金投入要求及商業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力商業(yè)綜合體取地模式城市更新取地模式城市更

12、新 大量拆遷 高額前期投入 政策依賴性很大 風(fēng)險(xiǎn)較高類型釋義模式特點(diǎn)對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括對(duì)客觀存在實(shí)體以及各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)改造目標(biāo)政策制定開(kāi)發(fā)模式資金平衡技術(shù)指標(biāo)開(kāi)發(fā)控制方案操作舊新城市更新在操作過(guò)程中面臨來(lái)自各方面的不確定性，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高城市更新模式通過(guò)重建或再開(kāi)發(fā)、綜合整治或功能改變，優(yōu)化區(qū)域功能，助力城市升級(jí)部分區(qū)域呈發(fā)展飽和狀態(tài)，政府有舊改需求操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模50-3000畝；拆遷面

13、積大取地成本高；前期資金需求量大；談判周期長(zhǎng)啟動(dòng)慢，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為獲取核心優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)，從而獲利；高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)具備很強(qiáng)的操作協(xié)調(diào)能力及舊改經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力很強(qiáng)政企合作，政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性大，一般可政府支持城市更新取地模式核心要素：發(fā)展飽和的城市優(yōu)質(zhì)、企業(yè)極強(qiáng)的舊改協(xié)調(diào)能力及經(jīng)驗(yàn)、政府政策支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式類型定義特點(diǎn)典型案例政府主導(dǎo)工業(yè)園區(qū)政府主導(dǎo)，通過(guò)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造優(yōu)勢(shì)，通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、就業(yè)等各綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器蘇州工業(yè)園區(qū)廣州經(jīng)濟(jì)技

14、術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)體企業(yè)進(jìn)駐型產(chǎn)業(yè)園由主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，打造及完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈某產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集長(zhǎng)虹工業(yè)園五糧液工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、完善配套、建造廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)區(qū)域等，以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺(tái)為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為載體，進(jìn)行城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)，獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及多元化的運(yùn)營(yíng)收入天安數(shù)碼城聯(lián)動(dòng)U谷津通工業(yè)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

15、模式以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)3大類型平臺(tái)搭建平臺(tái)搭建全方位服務(wù)全方位服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域增值區(qū)域增值實(shí)現(xiàn)效益實(shí)現(xiàn)效益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式經(jīng)濟(jì)活躍度高/產(chǎn)業(yè)型/經(jīng)濟(jì)型的一至四線城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在1000畝以上；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)；工業(yè)用地取地成本低，前期資金投入較大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為低價(jià)取地，產(chǎn)業(yè)培育實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值，從而開(kāi)發(fā)物業(yè)或持有收租回現(xiàn)，此外還有創(chuàng)投收益等多種盈利模式產(chǎn)業(yè)背景雄厚或具園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力（招商、服務(wù)等）的企業(yè)，資金實(shí)力較強(qiáng)對(duì)政策依賴性適中，需提供適度政策優(yōu)惠核心要素：經(jīng)濟(jì)活躍度較高

16、的城市、產(chǎn)業(yè)背景雄厚、具園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力、政策優(yōu)惠支持模式城市背景企業(yè)層面主題地產(chǎn)旅游地產(chǎn)自然、人文資源豐富的旅游城市 / 休閑需求旺盛的中大規(guī)模城市周邊旅游性配套持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力；資金實(shí)力較強(qiáng)；基礎(chǔ)資金養(yǎng)老地產(chǎn)城市化程度較高的老齡化城市或具備較強(qiáng)自然、養(yǎng)生資源吸引力的城市團(tuán)隊(duì)專業(yè)型強(qiáng)（適老化設(shè)計(jì)，護(hù)理、醫(yī)療、康健等多功能打造）；有遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；資金實(shí)力強(qiáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)快速造城有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐的中心城市；政府規(guī)劃有新開(kāi)發(fā)區(qū)，且對(duì)新區(qū)人口規(guī)模等有快速發(fā)展需求；城市有外溢置業(yè)需求需具備高效的開(kāi)發(fā)組織能力及基建能力，資金實(shí)力極強(qiáng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)具有新區(qū)發(fā)展需求的城市具備強(qiáng)大市政基建實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及精力，資金雄厚，資源協(xié)調(diào)

17、配合能力強(qiáng)大配套一般性配套適合有新功能需求的各類型城市（一五線城市）操作模式清晰，具備高效開(kāi)發(fā)組織能力，大配套運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，資金實(shí)力強(qiáng)，可復(fù)制性強(qiáng)專業(yè)性配套當(dāng)?shù)卣嬖谫Y金缺口，財(cái)力不充足城市基礎(chǔ)建設(shè)企業(yè)或?qū)I(yè)性配套建設(shè)單位，基建實(shí)力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚商業(yè)綜合體城市具備大型商業(yè)中心承載力，商業(yè)、商務(wù)需求水平旺盛運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)（商業(yè)部分良好的規(guī)劃定位及后期運(yùn)營(yíng)時(shí)項(xiàng)目成功關(guān)鍵）；資金實(shí)力強(qiáng)，取地拆遷投入大城市更新部分區(qū)域呈發(fā)展飽和狀態(tài)，政府有舊改需求具備很強(qiáng)的操作協(xié)調(diào)能力及舊改經(jīng)驗(yàn)，取地資金投入要求高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍度高/產(chǎn)業(yè)型/經(jīng)濟(jì)型的一至四線城市產(chǎn)業(yè)背景雄厚或具園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力（招商、服務(wù)等）的企業(yè)，資

18、金實(shí)力較強(qiáng)各大規(guī)模取地模式的核心成功要素各大規(guī)模取地模式的核心成功要素取地模式總結(jié)1.招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國(guó)家，沒(méi)有任何稅費(fèi)，拿地一方，可支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒(méi)有任何爭(zhēng)議問(wèn)題1：土地閑置費(fèi)問(wèn)題（國(guó)稅函【2010】220號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）問(wèn)題2：契稅問(wèn)題財(cái)稅【2004】134號(hào)、國(guó)稅函【2009】603號(hào)（一級(jí)開(kāi)發(fā)情況下出現(xiàn)的問(wèn)題）問(wèn)題3：考慮拿地的主體問(wèn)題例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問(wèn)題很嚴(yán)重。問(wèn)題4：返還的土地出讓金問(wèn)題財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【

19、2009】87號(hào)文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？問(wèn)題5：以地補(bǔ)路問(wèn)題江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問(wèn)答，認(rèn)為看似企業(yè)沒(méi)有花錢(qián)就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）取地方式2.不是招拍掛，創(chuàng)造招拍掛（操縱政府）例如：某國(guó)有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_(kāi)發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開(kāi)發(fā)企業(yè)。第一步，國(guó)家將土地收儲(chǔ)，支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)文件、國(guó)稅函【2008】277號(hào)文件、國(guó)稅函【2009】520

20、號(hào)文件）不征稅，土地增值稅（條例和財(cái)稅【2006】21號(hào)文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國(guó)稅函【2009】118號(hào)文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇）第二步，國(guó)家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國(guó)有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時(shí)，政府出讓土地，沒(méi)有任何稅費(fèi)。第三步，如果該國(guó)有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國(guó)有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤(rùn)分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國(guó)有企業(yè)來(lái)完成?？偨Y(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。取地方式3.購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目） (1/2)買方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒(méi)有其他涉稅問(wèn)題，最干凈。賣方

21、：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營(yíng)業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問(wèn)題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）。注意問(wèn)題：（一）賣地營(yíng)業(yè)稅的差額征收1、差額征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2003】16號(hào)）2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時(shí)是否允許營(yíng)業(yè)稅差額征收？（國(guó)稅函【2005】83號(hào)，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號(hào)、桂地稅發(fā)【2009】185號(hào)）3、如果是購(gòu)入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計(jì)扣除？取地方式3.購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目） (2/2)（二）賣地的土地增值稅1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計(jì)扣除？（國(guó)稅函【1995】110號(hào)文件，不允許加

22、計(jì)扣除）？2、生地變熟地的扣除項(xiàng)目（國(guó)稅函【1995】110號(hào)、國(guó)稅函【2007】132號(hào)文件，允許扣除）。3、賣在建項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目；4、不更名，實(shí)際賣項(xiàng)目的稅收問(wèn)題（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）注意：營(yíng)業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計(jì)扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理1、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函發(fā)【1995】549號(hào)；2、土地增值稅：國(guó)稅函【2010】220號(hào)；3企業(yè)所得稅；4、個(gè)人所得稅（財(cái)稅【2005】45號(hào)；5、契稅：財(cái)稅【2005】45號(hào)（四）變共同成本為直接成本取地方式4. “購(gòu)買股權(quán)”將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購(gòu)買方的

23、大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問(wèn)題，結(jié)果釀成大問(wèn)題。賣方：只有企業(yè)所得稅，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（財(cái)稅【2002】191號(hào)、青地稅函【2009】47號(hào)、國(guó)稅函【2000】687號(hào)）買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。1、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對(duì)方少繳的土地增值稅遞延到下游來(lái)了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬(wàn)科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)未來(lái)的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如，該企業(yè)賬上有3000萬(wàn)元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過(guò)去買單，例如：過(guò)去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房

24、地產(chǎn)公司）取地方式5. “創(chuàng)造境外賣股權(quán)”(1/2)（一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來(lái)將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。1、在境外避稅港先建立全資子公司；2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計(jì)稅基礎(chǔ)1億元，市場(chǎng)公允價(jià)值為5億元，可以3億元的評(píng)估價(jià)值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實(shí)現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財(cái)稅【2009】59號(hào)文件第七條第三款）；取地方式5. “創(chuàng)造境外賣股權(quán)”(2/2)3、境

25、外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價(jià)5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅稅負(fù)比較：如果長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場(chǎng)公允價(jià)格為5億元。則第一步投資的時(shí)候，可以按照3億元投資，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步，境外銷售價(jià)格為5億元，此時(shí)增值額為2億元，此時(shí)預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。取地方式6.設(shè)立spv購(gòu)買股權(quán)大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件頒布以后受到了一些限制。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)：1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；2、在香港設(shè)立二級(jí)控股公司；3、香港的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：1

26、、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付。2、理論上，中國(guó)大陸沒(méi)有征稅權(quán)。（三）反避稅：1、國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動(dòng)產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國(guó)大陸有征稅權(quán)。第二議定書(shū)確定，這里的50%是在36個(gè)月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過(guò)50%。疑問(wèn)：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否會(huì)被SAT認(rèn)定為適用中港稅收協(xié)定的不動(dòng)產(chǎn)條款？取地方式7.同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)情況描述：甲公司準(zhǔn)備購(gòu)買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財(cái)稅

27、【2009】59、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、財(cái)稅【2008】175號(hào)、財(cái)稅【2003】183號(hào)） 2、12個(gè)月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。點(diǎn)評(píng)：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。取地方式8.有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。1、投資及將來(lái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號(hào)文件。）2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來(lái)，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅總結(jié)：節(jié)省稅負(fù)有

28、限，只省略了營(yíng)業(yè)稅，好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來(lái)說(shuō)，是比較好的方式，綜合稅負(fù)來(lái)看，上游少繳了營(yíng)業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒(méi)有提高。以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無(wú)法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。取地方式9.非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞）第一， 企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問(wèn)題中南京市地稅局問(wèn)答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營(yíng)

29、業(yè)稅；第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。第三，運(yùn)作政府，補(bǔ)繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號(hào)文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。取地方式10.投資到新公司，然后賣股權(quán)情況描述：由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式，以便將來(lái)靈活處置。例如：建好的酒店將來(lái)是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個(gè)單獨(dú)的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。操作手法：1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)；2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際開(kāi)發(fā)的企業(yè)。3、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。取地方式11.企業(yè)分立一個(gè)新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)企業(yè)分立一個(gè)新公司，然后遠(yuǎn)

30、期賣股權(quán)（實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國(guó)稅函【2002】165號(hào)文件、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)）；青地稅函【2009】47號(hào)、財(cái)稅【2009】59號(hào)）2、12個(gè)月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號(hào)文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。取地方式12.分立一個(gè)新公司，然后合并（先分立，后合并）情況描述：某公司擁有一個(gè)地塊，需要購(gòu)買另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開(kāi)發(fā)。操作手法：1、先分立 （財(cái)稅【2009】59號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)、青地稅函【200

31、9】47號(hào)）2、再合并。財(cái)稅【2009】59號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)）評(píng)述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并。取地方式13.購(gòu)買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立購(gòu)買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）情況描述：甲公司欲購(gòu)買乙公司的土地，土地價(jià)值2億元。操作手法：1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司。3、12個(gè)月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股)取地方式14.合作建房（一）情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。稅收分析：1、營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件第17條）2、企業(yè)所得稅，31號(hào)文件第31條。3、土地增值稅：財(cái)稅【1995】48號(hào)評(píng)述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。取地方式15. 合作建房（二）情況描述：甲方擁有土地，也擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：1、以甲方為主體