昆明車行天下國際汽車城一期溝通案(中原)2011-110頁

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。車行天下國際汽車城一期溝通案20110514昆明中原事業(yè)三部 KunMing.05.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20111. 目標梳理2. 項目概況3. 整體研判4. 營銷策略5. 中原合作優(yōu)勢 報告內(nèi)容Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20

2、11目標界定：保障快速回款，實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價，提升車行天下品牌，為后續(xù)營銷積累經(jīng)驗高溢價：通過合理的推售策略，實現(xiàn)一期產(chǎn)品價值的最大化?？焖倩乜睿涸谳^短的去化周期里，實現(xiàn)短、中期資金回流，保障項目滾動開發(fā)所需要的持續(xù)型經(jīng)營收益品牌提升：通過本項目的開發(fā)，實現(xiàn)車行天下品牌的進一步發(fā)展；積累經(jīng)驗：通過一期的成功開發(fā)與營銷，為通盤開發(fā)積累產(chǎn)品、銷售、招商、營運經(jīng)驗。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011目標排序：在保證目標利潤的前提下，快速去化，完成資金回籠是當前工作重點開發(fā)商資金需求實現(xiàn)利潤預期目標一快速回籠資金，保障現(xiàn)金流目標

3、二持續(xù)旺銷，利潤最大化目標三提升和鞏固車行天下品牌目標四為后續(xù)產(chǎn)品營銷積累經(jīng)驗Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011目標分解：整盤目標1、快速回款2、高溢價3、品牌提升4、積累經(jīng)驗產(chǎn)品價值點梳理高質(zhì)量客戶積累精準高效推廣策略品牌價值最大化合理推售策略契合的產(chǎn)品定位貨包組合產(chǎn)品劃分推售次序招商、營運保障現(xiàn)場逼定客戶梳理客戶定位媒體策略訴求主題成功的品牌嫁接行業(yè)、口碑營銷客客戶戶實實現(xiàn)現(xiàn)價價格格實實現(xiàn)現(xiàn)Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011目標客戶解析假定

4、按照100平米進行分割，本案一期剩余的4.5萬建面將有約450間商鋪，根據(jù)經(jīng)驗可以得知，如果需要完全銷售這450間商鋪，我們需要客戶數(shù)量為：認籌客戶：4505=2250批登記客戶：認籌客戶8=18000批1800018000批客戶在哪里？批客戶在哪里？Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011目標價格解析目標價格解析現(xiàn)有內(nèi)部認籌客戶2.3萬-2.4萬元/平米，根據(jù)經(jīng)驗估算：1F的均價將突破4 4萬元萬元/ /平米平米（2.40.6）；2F的均價將突破1.81.8萬元萬元/ /平米平米（30.6）；3F的均價將突破1.21.2萬

5、元萬元/ /平米平米（30.4）；如何去實現(xiàn)如何去實現(xiàn)4 4萬元萬元/ /平米，甚至是突破市場價格呢？平米，甚至是突破市場價格呢？Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011我們需要從項目的價值出發(fā)，去挖掘本項目我們需要從項目的價值出發(fā)，去挖掘本項目潛在的最大價值，通過未來的發(fā)展，站在更潛在的最大價值，通過未來的發(fā)展，站在更高的角度去審視本項目！高的角度去審視本項目！Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011項目概況Part 1Code of this repo

6、rt | 10 Copyright Centaline Group, 2011區(qū)位：三環(huán)外，盤龍區(qū)東白沙河片區(qū)，東連線支線與寺瓦路交叉口Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011四至：東臨金瓦路，西靠鳳凰河，南接機場高速，北至青龍村項項目目一一期期Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011整盤概況：集汽車產(chǎn)業(yè)與公園體驗于一身的國際汽車服務綜合體汽車產(chǎn)業(yè)公園體驗 品牌車4S店、汽車直營店、二手車交易、汽車美容、汽車維修、汽車博覽、汽車保養(yǎng)包裝、汽車物流、汽車

7、倉儲、汽車論壇 賽車場、汽車旅館、汽車電影院、汽車主題樂園、汽車餐廳、汽車文化長廊、汽車博物館、極限運動主題樂園Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011整盤概況：三期開發(fā)，一、二期為汽車汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，三期為汽車主題體驗區(qū)開發(fā)次序占地主要業(yè)態(tài)一期80余畝汽車超市，后汽車服務，商業(yè)配套二期150余畝4S店，二手交易市場、汽車展示試駕三期250余畝汽車主題公園、汽車賽道、汽車娛樂總占地面積：55438 總建筑面積：110353 地上建面：47144 地下建面：63209 容積率： 0.85 綠化率：30% 一期經(jīng)濟指標Code o

8、f this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011一期概況：地塊狹長，整體業(yè)態(tài)以汽車后市場及中高端汽車直營店為主一一期期 一期業(yè)態(tài)現(xiàn)有規(guī)劃B1 B2層、東西區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài)以汽車裝飾用品、汽配維修、汽車養(yǎng)護 /改裝/裝飾美容、與汽車相關的互補業(yè)態(tài)為主。地上1、2層 地上1層、地上2層主要經(jīng)營國際及國內(nèi)主流高中端新車展示銷售業(yè)務。也是一期產(chǎn)品價值精華區(qū)。 整盤三期規(guī)劃示意三三期期二二期期地上3層 地上第3層為餐飲、娛樂等配套經(jīng)營業(yè)態(tài)，是汽車

9、服務綜合體的商業(yè)服務功能的補充板塊。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011總結(jié)：1、項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，但周邊目前配套成熟度較差；2、項目規(guī)?？涨?，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈聚集，吸附能力較強，但需要極強的整合操盤能力；3、項目企業(yè)品牌具有較為深遠的市場影響力，但本案缺乏市場認同度；4、項目定位為產(chǎn)業(yè)鏈+休閑體驗型綜合體，昆明尚屬首例，需要有良好的價值輸出體系方能引導市場；5、項目一期在城市陌生板塊推售超過10萬平米的專業(yè)市場，在區(qū)域認可度較差的前提下，難以得到行業(yè)認可，后續(xù)招商運營面臨較大挑戰(zhàn)。Code of this report |

10、 17 Copyright Centaline Group, 2011整體研判Part 2Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011如何實現(xiàn)均衡？如何實現(xiàn)均衡？高溢價快速回款高難度Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011既有矛盾：當下的快速回款既有矛盾：當下的快速回款 / 后續(xù)低難度運營后續(xù)低難度運營 ？ 從房地產(chǎn)行業(yè)運營的經(jīng)驗來看，能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款和高溢價的商鋪需要兩個條件：1、總價低總價低，即商鋪面積較小，讓多數(shù)客戶均能購買；2、稀缺性稀缺性，即營造

11、稀缺氛圍，吸納市場投資客戶，形成一鋪難求的形勢；但因此也將會為汽車產(chǎn)業(yè)鏈客戶群體在商鋪的使用中帶來不便：商鋪劃小后，小面積商鋪難以商鋪劃小后，小面積商鋪難以滿足正常的功能需求，并且需要強大的商業(yè)運營統(tǒng)籌管理支撐。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011矛盾博弈：快速回款保障后續(xù)滾動開發(fā)矛盾博弈：快速回款保障后續(xù)滾動開發(fā)為保證后期有充足的資金進行滾動式開發(fā)，兩害相權取其輕兩害相權取其輕，中原建議：以快速、高價實現(xiàn)項目回款，保證后續(xù)滾動開發(fā)以快速、高價實現(xiàn)項目回款，保證后續(xù)滾動開發(fā)即：降低商鋪購買門檻，最大程度擴大客戶基數(shù)！即

12、：降低商鋪購買門檻，最大程度擴大客戶基數(shù)！Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011營銷策略Part 3l市場解讀l項目定位l營銷策略l營銷推廣Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011昆明市場解讀Part 3.1Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011主城區(qū)汽車市場主要分布于二環(huán)至三環(huán)，各個車市依托交通便主城區(qū)汽車市場主要分布于二環(huán)至三環(huán)，各個車市依托交通便利之勢，占山為王，瓜分市場

13、蛋糕利之勢，占山為王，瓜分市場蛋糕小屯小屯車市車市前衛(wèi)前衛(wèi)車市車市東聚東聚車市車市金星金星車市車市虹橋虹橋車市車市經(jīng)開經(jīng)開區(qū)國區(qū)國際汽際汽車城車城車行車行天下天下世博世博車市車市Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011汽車市場概況汽車市場概況布局二至三環(huán)，分銷廳面積布局二至三環(huán)，分銷廳面積100-200平米為主，平米為主，經(jīng)營狀況決定租金，經(jīng)營狀況決定租金，60-130元元/平米為主，陌生區(qū)租金較低平米為主，陌生區(qū)租金較低名稱名稱運營面積運營面積運營方式運營方式租金租金商家選址要求商家選址要求市場經(jīng)營狀況市場經(jīng)營狀況4S4

14、S情況情況經(jīng)營品牌經(jīng)營品牌小屯車市小屯車市分為A、B兩個廳，共1萬平米展廳，出租展廳車位70元/展廳分銷點為100-200銷售量好的汽車市場經(jīng)營狀況良好無4S店高中低檔車系，奔馳、上海大眾、吉利、長安等金泉汽車廣場金泉汽車廣場6千平米展廳，出租展廳車位60元/ 展廳分銷點為200400交通通達地段，離市區(qū)近經(jīng)營狀況一般福特4S店、都市車迷高中低檔車系，奔馳、捷豹、福特、雪鐵龍、標致等世博園片區(qū)世博園片區(qū)2萬平米，其中大展廳7千平米大展廳（分銷點面積為100200），出租形式，專賣店130元/（1年簽）； 120元/（3年簽）銷售情況好的汽車市場，交通通達，需要有公交車銷售情況很好，經(jīng)營效益較好

15、高中低檔系列，悍馬、奔馳、保時捷、上海大眾、豐田、尼桑、江南、夏利東聚車東聚車市市( (在拆在拆) )5千平米大展廳，24個5001600小展廳大展廳，每個分銷點為100200；小展廳（5001600）；大展廳租金為40元/，小展廳租金為3040元/；交通通達、配套完整銷售率較低，經(jīng)營情況不好無4S店中低檔車系，北京吉普、榮威、日產(chǎn)、吉利、QQ、長城等世博虹橋車市世博虹橋車市總占地400畝，一期為140畝，小展廳面積為640，可半租出租，一手車、二手車和汽車配件新車55元/，二手車30元/，375元/個車位交通便利剛開始運營，一手車市場銷售一般，二手車還未啟動，仍處于市場培育期寶馬4S店 吉利

16、、大眾、本田等經(jīng)開區(qū)國際汽車經(jīng)開區(qū)國際汽車城城總占地500畝，精品展示大廳、精英汽車公寓、汽車百貨區(qū)、綜合服務區(qū)、中心廣場等，功能分區(qū)齊全可容納45個產(chǎn)權4S店，單間2000。精品展廳，配合4S店多家汽車商家聚集，配套完備經(jīng)營狀況良好廣州本田勝田4S店本田、奧迪、大眾等Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011汽配市場概況汽配市場概況布局二至三環(huán)，受退二進三政策影響將逐漸拆布局二至三環(huán)，受退二進三政策影響將逐漸拆遷，面積遷，面積60-15060-150，租金，租金3535-55-55元元/ /平米，檔次較低平米，檔次較低名稱

17、名稱運營面積運營面積運營方式運營方式租金租金商家選址要求商家選址要求市場經(jīng)營狀況市場經(jīng)營狀況東聚汽配城（待拆）A、B、C、D四個區(qū)，650個鋪面，150/個出租，3層商鋪，統(tǒng)一管理均租金為40元/交通便利，市場布局合理，分區(qū)明確，管理完善。并有較好的推廣銷售情況較高，經(jīng)營狀況較好金星汽配城300個商戶，每個商戶為60平米，雙層出租，統(tǒng)一管理50元/市區(qū)昆明市小型汽車的快修點，經(jīng)營情況良好民航路汽配城（待拆） 164個商戶，56/戶，雙層商鋪出租，統(tǒng)一管理3040元/市內(nèi)，交通便利經(jīng)營狀況較差批發(fā)市場建筑結(jié)構樓層商鋪面積內(nèi)部規(guī)劃市場配套眾天輪胎市場框架結(jié)構2層64、75140-200輪胎專業(yè)市場

18、、人車混行無東聚汽配城大車配件市場框架結(jié)構3層連排式3層90-146大車配件、酒店人車混行辦公居住配套曉東萬鑫汽配城框架結(jié)構2層連排式2層80-150大車汽配、人車混行辦公居住配套天下行汽車超市框架結(jié)構3層30-60品牌汽車、車輛維修一期可容納商品車600輛、二期可容納商品車2000輛停車場昆明車城經(jīng)貿(mào)有限公司連排式商鋪2層60-150大車汽配、人車混行無十堰汽配物流城大車汽配、人車混行停車場Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié)：機遇與挑戰(zhàn)兼具，未來發(fā)展需謹慎樂觀小結(jié)：機遇與挑戰(zhàn)兼具，未來發(fā)展需謹慎樂觀1 1、汽修

19、和汽配市場多位于二環(huán)至三環(huán)，多數(shù)市場已運營多年；、汽修和汽配市場多位于二環(huán)至三環(huán)，多數(shù)市場已運營多年；2 2、汽車市場一般商鋪面積以、汽車市場一般商鋪面積以100-200100-200平米為單位，汽配市場一般面積以平米為單位，汽配市場一般面積以60-15060-150平米平米為主；為主；3 3、經(jīng)營狀況決定租金，汽車市場租金較高，、經(jīng)營狀況決定租金，汽車市場租金較高，60-13060-130元元/ /平米，汽配市場租金為平米，汽配市場租金為35-35-5050元元/ /平米；平米；4 4、隨著城市化進程，越來越多的主城區(qū)的專業(yè)市場將面臨被拆遷的問題，造成了、隨著城市化進程，越來越多的主城區(qū)的專

20、業(yè)市場將面臨被拆遷的問題，造成了商家分流和新的專業(yè)市場的建設；商家分流和新的專業(yè)市場的建設；Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011作為一個未來將要面對大眾投資群體的專業(yè)市場，我們不僅從作為一個未來將要面對大眾投資群體的專業(yè)市場，我們不僅從專業(yè)市場角度出發(fā)，更需要從近期商業(yè)市場進行研判。專業(yè)市場角度出發(fā)，更需要從近期商業(yè)市場進行研判。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011專業(yè)市場簡析專業(yè)市場簡析駿信國際汽配城駿信國際汽配城項目名稱：項目名稱：駿信國際

21、汽配城開發(fā)商：開發(fā)商：云南國資昆明經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司項目位置：項目位置：昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)昆明學院洋浦校區(qū)南側(cè)項目占地：項目占地：500畝， 一期用地150畝?？偨ㄖ娣e：總建筑面積：50萬，一期建筑面積18萬。物業(yè)類型：物業(yè)類型：商鋪、倉庫容積率：容積率：1.8一期物業(yè)規(guī)劃：一期物業(yè)規(guī)劃：其中一期占地150畝，建筑面積約為18萬平方米，擁有52180大體量展示平臺，36000平米頂級配置運營中心，倉儲配比1:3，84000超大倉儲空間，9600地下車庫。經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)：汽車配件、汽車裝飾美容用品、汽車維修、汽車改裝、輪胎及二手車銷售項目配套：項目配套：餐飲、娛樂、酒店、公寓 周邊配套

22、：周邊配套：王家營物流基地、東聚汽配城、十堰大車汽配城，以及新飛機場、火車站、南部客運站、螺螄灣商貿(mào)城、世紀城小區(qū)產(chǎn)品類別：產(chǎn)品類別：一期項目產(chǎn)品面積區(qū)間130-260，產(chǎn)品分為2層、3層、4層框架結(jié)構商鋪銷售情況：銷售情況：未開盤開盤時間：開盤時間：預計2011年5月開盤均價：開盤均價：預計8500元/Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011駿信國際汽配城駿信國際汽配城雖是工業(yè)用地，通過宣傳政企合作，借勢經(jīng)雖是工業(yè)用地，通過宣傳政企合作，借勢經(jīng)開區(qū)國際汽車城，以招商先行，招商為名，銷售為實，成功蓄開區(qū)國際汽車城，以招商先

23、行，招商為名，銷售為實，成功蓄客客Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011商業(yè)市場簡析商業(yè)市場簡析新都昌商業(yè)廣場新都昌商業(yè)廣場Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011新都昌商業(yè)廣場銷售分析新都昌商業(yè)廣場銷售分析小鋪總價低、單價高，去化速度快小鋪總價低、單價高，去化速度快，本項目可在商鋪劃分上進行借鑒，本項目可在商鋪劃分上進行借鑒Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié)：小額投資

24、群體旺盛，專業(yè)市場紛紛搶占市場先機，專業(yè)小結(jié)：小額投資群體旺盛，專業(yè)市場紛紛搶占市場先機，專業(yè)市場客群購買潛力巨大，招商是先期吸引客戶的有力手段市場客群購買潛力巨大，招商是先期吸引客戶的有力手段1、受到限購令影響，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)迎來了新的春天；2、商業(yè)市場小額投資群體旺盛，集中在300萬元以內(nèi)的商鋪投資；3、專業(yè)市場受到政策影響，需要搬遷，新建的專業(yè)市場先入則為主；4、專業(yè)市場的購買力十分旺盛，招商先行能為項目推售帶來巨大投資信心：駿信汽配城通過1個月招商宣傳成功吸引了逾2300批汽配客戶；Code of this report | 33 Copyright Centaline Group,

25、2011項目定位Part 3.2Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011競爭市場均以高端車市定位入市，區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通優(yōu)勢明顯，本項目入市門檻被整體抬高區(qū)位區(qū)位（核心商務區(qū)）（核心商務區(qū)）檔次檔次（高端）（高端）低端低端非核心非核心商務區(qū)商務區(qū)駿信國際汽配城駿信國際汽配城本項目？本項目？世博虹橋車市世博虹橋車市經(jīng)開區(qū)國際汽車城經(jīng)開區(qū)國際汽車城Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011作為已經(jīng)成功運營近十年車市知名品牌，本案傾力打造全新的作為已經(jīng)成功運營

26、近十年車市知名品牌，本案傾力打造全新的集優(yōu)化體驗型國際汽車服務綜合體集優(yōu)化體驗型國際汽車服務綜合體車行天下車行天下國際汽車城國際汽車城知名品牌知名品牌交通便捷交通便捷區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群領先模式領先模式Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011競爭策略選擇競爭策略選擇市場領導者與挑戰(zhàn)者市場領導者與挑戰(zhàn)者Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011客戶定位客戶定位定位依據(jù)一定位依據(jù)一 退二進三政策帶來的客退二進三政策帶來的客群群促進企業(yè)技術改造、節(jié)

27、能減排、產(chǎn)業(yè)升級和做大做強，推進昆明工業(yè)強市戰(zhàn)略促進企業(yè)技術改造、節(jié)能減排、產(chǎn)業(yè)升級和做大做強，推進昆明工業(yè)強市戰(zhàn)略（一）“退二進三”是指將主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷進入工業(yè)園區(qū)集中、集約發(fā)展，其原址土地用來發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（二）實施“退二進三”的范圍。昆明主城區(qū)范圍內(nèi)不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要求的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或其它經(jīng)政府認定應搬遷的企業(yè)。（三）“退二進三”處置方式分搬遷入園、轉(zhuǎn)變經(jīng)營業(yè)態(tài)和破產(chǎn)三種方式。其中，搬遷入園包括限期搬遷和引導搬遷兩種類型。（四）“退二進三”工作遵循規(guī)劃先行、市區(qū)聯(lián)動、特事特辦、提高效率、統(tǒng)籌兼顧的原則。（五）對“退二進三”企業(yè)的土地出讓收益實行統(tǒng)籌使用，兼顧由于規(guī)劃道路、

28、綠地占用等原因部分企業(yè)搬遷改造資金不足的問題，做到總體平衡。為鼓勵企業(yè)在“退二進三”搬遷改造中加大技術改造、節(jié)能減排力度，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和做大做強對“退二進三企業(yè)的補償分二種情況進行補償：1.搬遷企業(yè)原址以劃撥方式取得的土地使用權，企業(yè)在2010年底以前實施搬遷改造的，最高按基準地價的85%進行補償；企業(yè)在2010年底以后啟動搬遷改造的，最高按基準地價的70%進行補償。2.搬遷企業(yè)原址以出讓方式取得的土地使用權，企業(yè)在2010年底以前啟動搬遷改造的，最高按基準地價的95%進行補償；企業(yè)在2010年底以后啟動搬遷改造的，最高按基準地價的90%進行補償。資料來源：昆明市人民政府關于印發(fā)昆明市企業(yè)退二

29、進三工作實施細則試行的通知Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011客戶定位客戶定位定位依據(jù)二定位依據(jù)二 泛汽車行業(yè)客群泛汽車行業(yè)客群Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011客戶定位客戶定位定位依據(jù)三定位依據(jù)三 一期產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位一期產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011客戶定位客戶定位快速回款主抓投資客快速回款主抓投資客 細分：專業(yè)市場（未拆遷）內(nèi)的國際品牌汽車分銷商、

30、國內(nèi)品牌汽車分銷商；專業(yè)市場（未拆遷）內(nèi)的國際品牌汽配經(jīng)銷商、國內(nèi)品牌汽配經(jīng)銷商；精品餐飲企業(yè)、金融機構、便利店、會所等企業(yè)；地州礦老板、公務員、私營企業(yè)主地州礦老板、公務員、私營企業(yè)主汽車展銷企業(yè)占15%后汽車產(chǎn)業(yè)客戶30%配套商業(yè)客群占10%投資客戶占45%Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位商鋪劃分原則商鋪劃分原則1、按照業(yè)態(tài)主題進行劃分，即遵照定位，滿足功能；2、考慮人流動線設計，以保障動線通暢和兜客為原則；3、科學配比輔助區(qū)及商鋪面積比例；4、開間與進深比要大于1:2，小于1:4；產(chǎn)品定位應遵

31、照主流商業(yè)商鋪劃分原則，內(nèi)容如下：產(chǎn)品定位應遵照主流商業(yè)商鋪劃分原則，內(nèi)容如下：Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011一期產(chǎn)品面積劃分分析一期產(chǎn)品面積劃分分析現(xiàn)金產(chǎn)品為主，形象產(chǎn)品為輔，放棄現(xiàn)金產(chǎn)品為主，形象產(chǎn)品為輔，放棄其他類型產(chǎn)品其他類型產(chǎn)品約占約占80%80%約占約占20%20%Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011專業(yè)市場面積需求與投資客戶的契合專業(yè)市場面積需求與投資客戶的契合小面積段，自由組合小面積段，自由組合昆明市場商鋪的去化以300萬

32、元總價以內(nèi)為主，主要去化面積段為30-120平米。結(jié)合汽車市場及汽配市場的數(shù)據(jù)，初步建議：面積段以面積段以80-12080-120為主，配以少量小鋪和部分大鋪；為主，配以少量小鋪和部分大鋪；其中80-120平米占比可售部分面積的80%，小鋪和大鋪占比20%；Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011項目產(chǎn)品定位應結(jié)合本案項目的回款目標以及專業(yè)市場產(chǎn)品標項目產(chǎn)品定位應結(jié)合本案項目的回款目標以及專業(yè)市場產(chǎn)品標準，并契合客戶群體準，并契合客戶群體核心目標：保障快速回款，實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價小面積為主小面積為主；市場標準：汽車展銷以100

33、-200平為主，汽配以60-150平為主100100平米為宜平米為宜；客戶群體：投資客戶為主，青睞總價300萬以內(nèi)，面積30-90平為主總價不突破總價不突破300300萬萬；以小面積段劃鋪，迎合市場主流需求，保證快速回款以小面積段劃鋪，迎合市場主流需求，保證快速回款Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分電子電器區(qū)電子電器區(qū)B1/B2：汽車用品區(qū)，其中包含如下區(qū)域：電子電器區(qū)；汽車安全用品區(qū)；裝飾用品區(qū)；通訊用品區(qū)；汽車養(yǎng)護品區(qū)；汽車養(yǎng)汽車養(yǎng)護品區(qū)護品區(qū)汽車裝汽車裝飾品區(qū)飾品區(qū)安全用安全用品區(qū)品區(qū)通訊通訊用

34、品用品區(qū)區(qū)Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 20111F：汽車展銷區(qū)，其中包含如下區(qū)域：國際一線品牌區(qū)；國際二線品牌區(qū)；購車服務區(qū)；金融市場配套；國際一線品牌區(qū)國際一線品牌區(qū)國際二線品牌區(qū)國際二線品牌區(qū)國際國際二線二線品牌品牌區(qū)區(qū)金融市金融市場配套場配套購車服購車服務區(qū)務區(qū)業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011國內(nèi)一線品牌區(qū)國內(nèi)一線品牌區(qū)2F：汽車展銷區(qū)，其中包含如下區(qū)域：國際一線品牌區(qū)；國際二線品牌區(qū)；國內(nèi)一線品牌區(qū)；購車服務區(qū)；國內(nèi)

35、二線國內(nèi)二線品牌區(qū)品牌區(qū)國內(nèi)二線國內(nèi)二線品牌區(qū)品牌區(qū)購車購車服務服務業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 20113F：商業(yè)配套區(qū) ，其中包含如下區(qū)域：會所+西餐、快餐店、中端餐飲、行政服務、市場管理快餐店行政服務會所+西餐市場管理中端餐飲業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案一：商鋪劃分方案一：B1/B2B1/B2和2F增加紅色和黃色示意的2-3米寬人流通道，將商鋪進行分割；此建議點評：增加人流通道，減小單鋪面

36、積；人流車流動線較通暢，八面風商鋪多，容易此建議點評：增加人流通道，減小單鋪面積；人流車流動線較通暢，八面風商鋪多，容易實現(xiàn)較高價格；但公攤較大；實現(xiàn)較高價格；但公攤較大；Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 20111F按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個緊連的商鋪，并增設黃色示意的2-3米人流通道；保留邊角的異形商鋪,并在兩個圓圈處在1F增設中庭廣場（用于產(chǎn)品展示發(fā)布），通過中庭廣場的設置，從另一個角度增加了臨街商鋪的體量，廣場周邊的商鋪價值將進一步得到提升；此建議點評：人流車流動線較通暢，八面風商鋪多，容易實現(xiàn)較高價格；但公攤

37、較大；此建議點評：人流車流動線較通暢，八面風商鋪多，容易實現(xiàn)較高價格；但公攤較大；中庭商鋪劃分方案一：商鋪劃分方案一：1FCode of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分商鋪劃分方案一：方案一：2F2F增加紅色和黃色示意的2-3米寬人流通道，將商鋪進行分割；此建議點評：人流車流動線較通暢，八面風商鋪多，容易實現(xiàn)較高價格；但公攤較大；此建議點評：人流車流動線較通暢，八面風商鋪多，容易實現(xiàn)較高價格；但公攤較大；Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃

38、分方案二商鋪劃分方案二:B1/B2僅增加黃色示意的2-3米寬人流通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪；此建議點評：人流車流動線較通暢，容易拉開價差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要此建議點評：人流車流動線較通暢，容易拉開價差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運營公司對商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；求運營公司對商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案二：商鋪劃分方案二：1F增加黃色示意的2-3米寬人流通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為

39、兩個緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪； 在兩個圓圈處在1F增設中庭廣場（用于產(chǎn)品展示發(fā)布），通過中庭廣場的設置，從另一個角度增加了臨街商鋪的體量，廣場周邊的商鋪價值將進一步得到提升；此建議點評：人流車流動線較通暢，容易拉開價差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求此建議點評：人流車流動線較通暢，容易拉開價差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運營公司對商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；運營公司對商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2011商鋪劃分方案二：商鋪劃分方案二：2F2F中僅增加黃色示意的交通通道；商鋪

40、的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪；此建議點評：人流車流動線較通暢，容易拉開價差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要此建議點評：人流車流動線較通暢，容易拉開價差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運營公司對商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；求運營公司對商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2011營銷策略Part 2. 3l價值梳理l推售策略l貨包組合l價格策略Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2011項目

41、價值體系梳理：十大投資價值項目價值體系梳理：十大投資價值價值體系價值體系外在價值外在價值內(nèi)在價值內(nèi)在價值區(qū)域價值政策價值交通價值規(guī)劃價值品牌價值產(chǎn)權價值規(guī)模價值服務價值配套價值產(chǎn)業(yè)價值Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)業(yè)價值：國內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，云南汽車業(yè)現(xiàn)狀良好中國步入汽車大國云南汽車市場火爆2010年中國汽車產(chǎn)量1826.47萬輛，同比增長32.37%，穩(wěn)坐世界第一 ！2010年中國汽車銷量1806萬輛，同比增長32.37%，穩(wěn)坐世界第一 ！中國汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷兩旺，均成為世界第一，并保持著快速發(fā)展的勢頭。和世界

42、其他國家相比，無論是汽車銷售量絕對值還是增長速度，中國均遙遙領先。中國已經(jīng)步入汽車大國時代 ！昆明的汽車保有量已經(jīng)突破130萬輛，并以每年10%以上的增幅持續(xù)遞增，汽車商貿(mào)、汽車服務、汽車休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)井噴之勢，將汽車相關產(chǎn)業(yè)整合形成汽車大產(chǎn)業(yè)集群將極大的推動城市的發(fā)展，成為以產(chǎn)業(yè)促進城市發(fā)展的新龍頭；Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2011區(qū)域價值：東部新區(qū)核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢明顯三大經(jīng)濟圈腹地，地理優(yōu)勢突出規(guī)劃利好，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮筌囆刑煜聡H汽車城占據(jù)昆明東部新城價值鉑金板塊，扼守主城、空港、呈貢三城交匯

43、的節(jié)點；一環(huán)（東二環(huán)）、兩橫（人民路至機場高速、昆石高速）、三縱（二環(huán)、三環(huán)、繞城）的高速公路密集成網(wǎng)；與東部客運站、新機場、輕軌3號線、6號線緊密銜接。在“十二五”規(guī)劃中，盤龍區(qū)提出重點打造“都市經(jīng)濟先行區(qū)、中央商務核心區(qū)、文化旅游休閑區(qū)、生態(tài)保護發(fā)展區(qū)、社會建設和諧區(qū)”的發(fā)展定位。東部新區(qū)隨著周邊空港經(jīng)濟區(qū)、呈貢新區(qū)的發(fā)展，將形成三駕馬車齊頭并進的經(jīng)濟聯(lián)動騰飛趨勢，未來區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)以及交通、配套、產(chǎn)業(yè)導入將進一步促進片區(qū)的成熟度，提升整體土地價值。Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2011交通價值：環(huán)線交通、縱線交

44、通發(fā)達，占據(jù)客流、物流復合區(qū)毗鄰昆明各大交通樞紐周邊地鐵、環(huán)線、高速網(wǎng)絡發(fā)達直線距離數(shù)據(jù) 項目至東聚車市7KM 項目至金泉車市8.5KM 項目至世博車市6KM 項目至火車北站7.8KM 項目至汽車東站7.5KM項目緊鄰東三環(huán)、金瓦路、機場高速、人民東路延長線等高級公路密集成網(wǎng)，與東部客運站、地鐵三號線、六號線緊密銜接，區(qū)域通達性良好，交通便捷。通過繞城高速通達云南各個地州，成為聯(lián)接昆明、西南乃至整個東南亞的樞紐；Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2011政策價值：政府主導、退二進三政策制造產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移市政府親自主導，行政牽制較

45、小退二進三、城市功能升級造就產(chǎn)業(yè)遷移自2008年以來，車行天下汽車城項目就開始受到市政府的多方關注與主導。2008年年初，為有效緩解城市交通擁堵，市政府計劃在昆曲高速公路修兩個匝道，車行天下部分臨違建筑要拆除。2008年2月1日，市長張祖林在調(diào)研后要求：限期拆除、保留品牌、選址重建。市政府做出保證為之提供了政策支持，車行天下搬遷得到了政府的重視與強力引導。目前昆明90%以上原有的4S店屬臨時建筑，面臨拆遷、退讓，部分4S店將消失，隨著新昆明建設的快速推進，現(xiàn)在的昆明車市布局，正在整體往三環(huán)及三環(huán)外發(fā)展。為提高城市品質(zhì)，打造宜居城市，今年昆明退二進三步伐將大大加快，一大批4S店可能需要般到離昆明

46、主城區(qū)更遠的地方。而昆明三環(huán)附近的交通樞紐，則成了新4S店選址興建的黃金地段Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2011配套價值：片區(qū)城市規(guī)劃成熟，未來區(qū)域住宅開發(fā)進一步催熟板塊土地屬性旅游服務區(qū)承接城市配套功能高端地產(chǎn)開發(fā)催熟板塊土地屬性項目所在地的東白沙河地塊，未來將圍繞東白沙河水庫，以旅游服務，旅游集散，體育休閑，高品質(zhì)居住功能為主，定位為昆明市旅游集散中心。2010盤龍區(qū)城市規(guī)劃設想中，東白沙河旅游服務區(qū)的整體規(guī)劃已經(jīng)形成雛形，東白沙河高端住宅區(qū)、東部客運站、地鐵3號線、6號線，機場高速、規(guī)劃路寺瓦路段相繼開工，城市配

47、套功能日趨完善。東白沙河金瓦路一側(cè)，控規(guī)要求為四級高度區(qū)，即低層建設區(qū)，建筑限高12米。未來將形成昆明繼南部環(huán)滇池高端住宅區(qū)之后的又一新興城市高端住宅區(qū)；近3年以來，包括萬科、城建、滇滬地產(chǎn)、神州天宇、銀海等地產(chǎn)巨頭紛紛扎堆白沙河片區(qū)，大品牌開發(fā)商的集中發(fā)力，勢必引領板塊土地價值的再次升級，地產(chǎn)項目的集中爆發(fā)，也將進一步帶來城市配套功能的完善與豐富。Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2011規(guī)模價值：滾動開發(fā)，全產(chǎn)業(yè)鏈模式，人群聚合效應與產(chǎn)業(yè)影響力空前全產(chǎn)業(yè)鏈模式，打通上中下游全產(chǎn)業(yè)客群汽車服務綜合體，人群聚合效應空前項目共

48、三期，滾動開發(fā)，業(yè)態(tài)涵蓋一手汽車銷售，汽車后市場、汽車文化主題樂園、汽車體驗區(qū)等功能模塊的汽車產(chǎn)業(yè)上、中、下游以及外延配套的大型汽車服務綜合體。建成之后，將形成一個集汽車用品銷售、汽車服務、二手車交易、行業(yè)會展、汽車物流、汽車休閑娛樂、汽車文化為一體的現(xiàn)代大型汽車服務核心商務區(qū)。客群輻射能力與一般汽車專業(yè)細分市場相比，將實現(xiàn)幾何級增長。全產(chǎn)業(yè)鏈的汽車服務綜合體，較之以往4S店，汽車專業(yè)細分市場，更具規(guī)模效應與人群多次聚合能力，個人汽車消費的自然全流程將在本項目得以一站式實現(xiàn)，完成購車、養(yǎng)車、修車、看車、玩車等汽車相關業(yè)態(tài)的全方位體驗，達到個人多次消費的服務集合效果；全方位、多功能的汽車產(chǎn)業(yè)鏈消

49、費，以及汽車相關休閑、賽事、娛樂等衍生型消費，將為未來商業(yè)運營帶來更多人氣。Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2011規(guī)劃價值：三期分模塊、分業(yè)態(tài)布局，專業(yè)汽車服務平臺規(guī)劃三期分模塊規(guī)劃，合理的專業(yè)細分天街式規(guī)劃，Shoppingmall汽車消費體驗一期泛亞汽車產(chǎn)業(yè)中心： 賽事平臺：充分發(fā)揮區(qū)域地形地貌優(yōu)勢，引入不同類型賽車賽事。 商貿(mào)平臺：集新車銷售、汽車保養(yǎng)、汽車維修、汽車用品等。服務平臺：展銷中心、會議中心、汽車配套、設計研發(fā)和服務機構。 休閑平臺：將自駕游營地與高端休閑度假項目相整合休閑平臺。一期標準層橫向呈狹長形，

50、魚骨式規(guī)劃，近460米的天街式通透視野，商鋪昭示性與橫向交通網(wǎng)絡發(fā)達，形象感與購物體驗獨特；立體交通方面，3座回旋式車行道，多點上下通達電梯，有效地解決了垂直交通的壓力；一期地下兩層后汽車服務業(yè)態(tài)，地上兩層汽車銷售及服務配套，頂層餐飲、休閑配套，每層業(yè)態(tài)規(guī)劃相對獨立又互相影響，彼此補充，形成傳統(tǒng)賣場式商業(yè)Shoppingmall的購物消費體驗，客流來源更趨多樣，消費體驗盡顯多元。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)權價值：40年商業(yè)產(chǎn)權式商鋪，市場稀缺，投資門檻低，利益更具保障永久產(chǎn)權，不限貸，門檻低獨立產(chǎn)權式商鋪，

51、汽車專業(yè)市場稀缺產(chǎn)品隨著國內(nèi)CPI的持久高企，以及新一輪房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的實施，70年產(chǎn)權住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨嚴峻的限購、限貸等政策打壓，住宅作為投資產(chǎn)品的屬性在逐漸褪色，而40年產(chǎn)品式商鋪沒有限購限制，受限購令等政策因素而擠出住宅投資市場的主流投資群，正日益追捧商業(yè)產(chǎn)品。相比昆明90%以上的汽車專業(yè)市場將受到城市功能升級，退二進三等宏觀趨勢影響，未來汽車專業(yè)市場的經(jīng)營面積需求將會越來新一輪的補償性爆發(fā)，就汽車專業(yè)市場而言，近三環(huán)獨立產(chǎn)權式商鋪，是眾多投資者眼中保值、增值的首選。Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2011品

52、牌價值：車行天下品牌嫁接，原經(jīng)營業(yè)主整體搬遷帶來入市信心延續(xù)車行天下品牌，專業(yè)招商運營保障原經(jīng)營業(yè)主整體搬遷，帶來先期經(jīng)營信心 車行天下汽車服務廣場是一個由汽車裝飾用品市場與二手車交易市場組成的大型汽車服務綜合市場。自2003年12月開業(yè)以來，規(guī)模不斷壯大，在云南汽車專業(yè)市場，尤其是后汽車服務市場形成了強大的業(yè)內(nèi)知名度與影響力。車行天下作為本案開發(fā)主體，保障了市場運營的專業(yè)水平與運營能力，同時也為后續(xù)商鋪招商提供了強大專業(yè)保障。本案并非簡單的從無到有的汽車市場開發(fā)，而是在原車行天下整體業(yè)態(tài)打包搬遷的基礎上形成的規(guī)模更大、平臺更趨全面多元的汽車服務全產(chǎn)業(yè)平臺。車行天下品牌以及原經(jīng)營業(yè)主的整體搬遷

53、，將為剩余商鋪的招商經(jīng)營帶來強大信心，同時，先期大批量商家的進駐，也將縮短本案一期的市場培育周期，增強投資回報預期。Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2011服務價值：統(tǒng)一經(jīng)營管理，全方位服務配套提升商業(yè)運營水平國際領先針對性功能配套統(tǒng)一經(jīng)營管理，提升專業(yè)市場運作水平按開發(fā)商設想，車行天下國際汽車城一期將在物業(yè)硬件及軟件兩大方面完善服務配套，保證專業(yè)市場運營的便利性與高檔次。如統(tǒng)一的客戶接待中心、全天侯車輛救援、質(zhì)量承保、融資幫助等50項創(chuàng)新服務功能。專業(yè)市場的后續(xù)招商運營狀況將直接影響到投資者的投資信心與投資回報。車行天下

54、原有招商、運營團隊憑借多年汽車專業(yè)市場的招商、運營經(jīng)驗，勢必為車行天下國際汽車城提供強有力的招商、運營支撐。Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2011項目價值體系與投資價值對接，吸附投資客群項目價值體系與投資價值對接，吸附投資客群整盤目標外在價值內(nèi)在價值產(chǎn)業(yè)價值區(qū)域價值交通價值政策價值配套價值規(guī)模價值規(guī)劃價值產(chǎn)權價值品牌價值服務價值行業(yè)火爆，投資熱門規(guī)劃熱點，價值洼地區(qū)域門戶，商流熱脈政府背書，行業(yè)熱潮強勢規(guī)劃，開發(fā)熱土綜合大盤，行業(yè)首席高度細分，高度整合永久產(chǎn)權，市場稀缺龐大客群，信心保證招商運營，回報穩(wěn)健Code of

55、this report | 68 Copyright Centaline Group, 2011項目一期入市策略項目一期入市策略1）商鋪銷售時機：招商先行招商先行，通過協(xié)議簽約5-10家主力大商家，并將車行天下商家資源聯(lián)動商家資源聯(lián)動，樹立市場信心；2）先預熱先展示再認籌： 商業(yè)需要進行充分的市場預熱和展示后再認籌，可通過國際品牌商家簽約儀式國際品牌商家簽約儀式的方式進行引爆，持續(xù)釋放招商信息；3）入市產(chǎn)品：商業(yè)以少量一層商鋪+二層商鋪入市，二層先完成去化，再銷化首層和三層商鋪；貨包組合方式：優(yōu)劣均衡搭配優(yōu)劣均衡搭配，拉開每批貨包總價區(qū)間，人為制造價格梯度制造價格梯度；4）推售節(jié)奏：多次分批少

56、量多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求緊張度，并逐步抬升價格，實現(xiàn)低開高走低開高走的價格策略；5）銷售方式采用返租返租的方式進行銷售，可返租3-5年；6）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，首批單位推售一期入市策略，首批單位推售高中中低低基于優(yōu)劣均衡的原則，入市產(chǎn)品需要保證項目高端的形象：以一層普通產(chǎn)品入市，二層的普通位置和二層邊角位置的商鋪，三層邊角

57、的商鋪，保證高低價格均勻分布，自然形成價格階梯，滿足不同層次的客戶需求；Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，二批單位推售一期入市策略，二批單位推售中高中高中低低低保持優(yōu)劣均衡的原則，以現(xiàn)金產(chǎn)品并及高端產(chǎn)品組合保證高端形象：以一層高價、中高價，二層的普通位置和二層邊角位置的商鋪，三層邊角的商鋪，保證高低價格均勻分布，自然形成價格階梯，滿足不同層次的客戶需求；Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2011

58、3F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，三批單位推售一期入市策略，三批單位推售中中高高中低中低保持優(yōu)劣均衡的原則，以現(xiàn)金產(chǎn)品并及高端產(chǎn)品組合保證高端形象：以一層高價，二層剩余的邊角位置商鋪，三層中心區(qū)的商鋪，保證高低價格均勻分布，自然形成價格階梯，滿足不同層次的客戶需求；Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 20113F3F2F2F1F1F貨包組合貨包組合一期入市策略，四批單位推售一期入市策略，四批單位推售中中高高以最優(yōu)質(zhì)的高端產(chǎn)品壓軸登場，逐漸拔高項目高端形象：以一層中心區(qū)商鋪，三層剩余的商鋪收尾，保證高低價格均

59、勻分布，自然形成價格階梯，滿足不同層次的客戶需求；Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2011價格策略價格策略價格策略的制定遵循以下原則：價格策略的制定遵循以下原則： 挖掘產(chǎn)品價值 分產(chǎn)品定價，實現(xiàn)精準價格營銷（精細化定價）； 充分考量市場影響； 實現(xiàn)價值最大化，同時保證項目去化；Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2011價格策略：價值考慮，實現(xiàn)價值最大化，同時保證項目去化價格策略：價值考慮，實現(xiàn)價值最大化，同時保證項目去化價值最大化項目去化變市之下我們需保

60、證項目實現(xiàn)兩大目標：價值最大化，保證項目去化。針對項目產(chǎn)品，中原建議： 小面積價格高走，實現(xiàn)溢價； 大面積價格平走，保證去化；Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2011價格策略：精細化價格策略：精細化【定價定價】精細化分類產(chǎn)品，并進行精細化分類產(chǎn)品，并進行撇指定價、滲透定價、市場定價。撇指定價、滲透定價、市場定價。商鋪通達性佳、商鋪臨街面佳的產(chǎn)品適宜產(chǎn)品商鋪通達性一般、商鋪臨街面一般、面積偏小的產(chǎn)品商鋪通達性一般、商鋪臨街面一般、面積較大的產(chǎn)品定價效果實現(xiàn)高溢價快速消化均衡消化即以高于產(chǎn)品價值的價格定價，實現(xiàn)高溢價。即以低于