房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(模板)

1、0 / 23 文檔可自由編輯打印房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告估價(jià)項(xiàng)目名稱：估價(jià)項(xiàng)目名稱： 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào)的大廈市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估委委 托托 方：方：北京市朝陽區(qū)財(cái)政局估估 價(jià)價(jià) 方：方：北京房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司估估 價(jià)價(jià) 人人 員：?jiǎn)T： 估價(jià)作業(yè)日期：估價(jià)作業(yè)日期：年月日至年月日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 1 / 23 文檔可自由編輯打印目目 錄錄致委托方函.2估價(jià)師聲明.3估價(jià)的假設(shè)條件和限制條件 .4估價(jià)結(jié)果報(bào)告.5一、委托方 .5二、估價(jià)方 .5三、估價(jià)對(duì)象 .5四、估價(jià)目的 .8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) .8六、價(jià)值定義 .8七、估價(jià)依據(jù) .8八、估價(jià)原則 .9九、估價(jià)方法 .10十、估價(jià)結(jié)果 .1

2、1十一、估價(jià)人員 .12十二、估價(jià)作業(yè)日期 .12十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限 .12估價(jià)技術(shù)報(bào)告.13附 件 .222 / 23 文檔可自由編輯打印致致委委托托方方函函北京市朝陽區(qū)財(cái)政局：北京市朝陽區(qū)財(cái)政局：受貴局的委托，我們對(duì)市區(qū)廣場(chǎng)號(hào)的大廈進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估目的是為委托方了解北京市朝陽區(qū)行政事業(yè)單位 2010 年資產(chǎn)清查工作中未有賬面價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為：評(píng)估單價(jià)：￥元

3、/平方米評(píng)估總價(jià)：￥萬元。大寫人民幣金額：元整。北京房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司二 0 一一年五月一日3 / 23 文檔可自由編輯打印估估價(jià)價(jià)師師聲聲明明 我們鄭重聲明： 1.我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2.在估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3.我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見；4.我們依照中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告；5.我們已對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘查；（應(yīng)列出實(shí)地查看的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名

4、）6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助；7.其他需要說明的事項(xiàng)：參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽字、蓋章）參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽字、蓋章） 4 / 23 文檔可自由編輯打印估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件和和限限制制條條件件1、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。2、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。3、本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定抵押、租賃等任何他項(xiàng)權(quán)利，無糾紛、無負(fù)債等假設(shè)條件為前提。4、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化、通貨膨脹以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。5、本次估價(jià)基于目前及未來的

5、社會(huì)政治環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常、穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià)。本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來的變動(dòng)。6、假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與評(píng)估人員完成實(shí)地勘察之日的狀況一致。7、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本報(bào)告評(píng)估目的是為委托方了解北京市朝陽區(qū)行政事業(yè)單位2010 年資產(chǎn)清查工作中未有賬面價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格提供房地產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，不作其他評(píng)估目的之用。如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。9、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一

6、年，此次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在估價(jià)有效期內(nèi)，當(dāng)本報(bào)告所設(shè)定的條件及估價(jià)中遵循的估價(jià)原則發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，超過有效期，則需重新進(jìn)行評(píng)估。10、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為北京*房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司所有。5 / 23 文檔可自由編輯打印估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果報(bào)報(bào)告告一、委托方一、委托方單位名稱：北京市朝陽區(qū)財(cái)政局單位地址：北京朝陽區(qū)日壇北路 3 號(hào)聯(lián) 系 人：王瓊聯(lián)系電話：二、估價(jià)方二、估價(jià)方單位 名稱：北京*房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司單位 地址：北京市朝陽區(qū)*D 座資質(zhì)證書號(hào)：京建房估資準(zhǔn)字2003第*號(hào)法定代表人：*聯(lián) 系 人

7、：*聯(lián)系 電話：*三、估價(jià)對(duì)象三、估價(jià)對(duì)象（一）區(qū)位狀況：1、位置：（包括：）坐落-具體地點(diǎn)，詳見位置圖方位-在某個(gè)大區(qū)域和某個(gè)較小區(qū)域的方向和位置。距離-據(jù)重要場(chǎng)所的距離；朝向-估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。樓層-當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某套或某層時(shí)，說明其所在樓層。2.交通：道路狀況：-附近有幾條路；到達(dá)這些道路的距離；各條道路的路況（如：道路等級(jí)、路面狀況、交通流量大?。?；有無過路6 / 23 文檔可自由編輯打?。颍┵M(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。出入可用的交通工具-交通管制-停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-3、周圍環(huán)境及景觀自然環(huán)境-人文環(huán)境-景觀-4、外部配套設(shè)施（1）外部基礎(chǔ)設(shè)施：（2

8、）外部公共服務(wù)設(shè)施：（二）實(shí)物狀況：1、土地的實(shí)物狀況：（1）土地面積（2）土地形狀（3）地形-洼地 or 平地（4）地勢(shì)-與相鄰宗地、道路的高低關(guān)系；自然排水狀況（5）土壤-污染狀況（6）地基（地質(zhì)）（7）土地開發(fā)程度（8）其他-（商業(yè)房-面寬，進(jìn)深，寬深比） ；（農(nóng)用地-排水、灌溉情況）2、建筑物的實(shí)物狀況（1）建筑規(guī)模（如：土地、建筑物面積、醫(yī)院的床位數(shù)）（2）層數(shù)和高度（3）外觀-外立面風(fēng)格（4）建筑結(jié)構(gòu)（5）設(shè)施設(shè)備-給排水等設(shè)施設(shè)備的配置情況及性能（6）裝飾裝修7 / 23 文檔可自由編輯打印（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照（8）層高、凈高（9）空間布局-附圖說明（平

9、面圖、戶型圖）（10）設(shè)計(jì)年限（11）維護(hù)情況及完損程度（三）權(quán)益狀況：1、土地權(quán)益狀況（1）所有權(quán)-國有 OR 集體所有（2）使用權(quán)-宅基地使用權(quán)/土地承包經(jīng)營權(quán)/建設(shè)用地使用權(quán)【出讓（含：使用期限、起至日期、剩余期限、可否續(xù)期）OR 劃撥】-單獨(dú)所有/共有【含：共同共有 OR 按份共有（含：共有權(quán)人、每人享用的份額） 】（3）使用管制-含：用途/容積率/建筑密度/建筑退后紅線距離等（4）目前使用情況-利用現(xiàn)狀/出租 OR 占用情況（5）其他權(quán)利設(shè)立情況-是否設(shè)定了抵押權(quán)、地役權(quán)等2、建筑物權(quán)益狀況（1）房屋所有權(quán)（2）出租或占用情況（3）其他權(quán)利設(shè)立情況-是否設(shè)定了抵押權(quán)、地役權(quán)等-在抵押

10、估價(jià)報(bào)告中，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及擔(dān)保的債權(quán)情況（4）其他特殊情況四、估價(jià)目的四、估價(jià)目的8 / 23 文檔可自由編輯打印為委托方了解北京市朝陽區(qū)行政事業(yè)單位 2010 年資產(chǎn)清查工作中未有賬面價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格提供房地產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年 5 月 1 日六、價(jià)值定義六、價(jià)值定義本次估價(jià)采取的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。七、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)依據(jù)全國人大、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、北京市人民政府等部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的有關(guān)資料；估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資

11、料。主要內(nèi)容如下：（一）主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2.中華人民共和國土地管理法3.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押暫行條例4.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法5.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999）6.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2001）（二）委托方提供的相關(guān)資料1、 房屋所有權(quán)證 、 國有土地使用權(quán)證 、 商品房買賣合同2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、工程形象進(jìn)度表、其它3、估價(jià)委托書（三）估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄及現(xiàn)場(chǎng)照片等其它資料 1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；9 /

12、 23 文檔可自由編輯打印2、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料。八、估價(jià)原則八、估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。獨(dú)立要求估價(jià)師要憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)，客觀要求估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價(jià)，不帶自己的好惡、情感和偏見，公正要求估價(jià)師要公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。2、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。3、最高最佳使用原則最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、

13、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。4、替代原則房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也

14、是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物會(huì)變得陳舊過時(shí)。因此，同一宗房地10 / 23 文檔可自由編輯打印產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒有時(shí)間的價(jià)值” ，如果沒有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值也就失去了意義。九、估價(jià)方法九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。在無市場(chǎng)根據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適宜用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采

15、用成本法為主要估價(jià)方法。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)估價(jià)方法的確定原則，認(rèn)為近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易較為頻繁，市場(chǎng)交易案例較多；且根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域有很多類似的房屋作出租使用，故適宜用市場(chǎng)比較法與收益法對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法的估價(jià)原理，是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“替代原理” 。即同一市場(chǎng)同一品質(zhì)的相同物品具有相同價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)“替代原理” 。根據(jù)這一原理，在房地產(chǎn)估價(jià)中，選擇一定數(shù)量的市場(chǎng)交易可比實(shí)例，在進(jìn)行各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素修正之后，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格，計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)

16、象市場(chǎng)價(jià)格=市場(chǎng)可比實(shí)例交易價(jià)格交易情況因素修正系數(shù)交易日期因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)收益法是以“預(yù)期原理”為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。具體的說，房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于歷史價(jià)格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參于者對(duì)其未來所能獲取的收益或得到11 / 23 文檔可自由編輯打印的滿足、樂趣等的預(yù)期。求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，這種估價(jià)方法，稱之謂“收益法” 。從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算公式如

17、下：V= a/r11/(1+r)n式中：V=估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值a=估價(jià)對(duì)象年凈收益 r=估價(jià)對(duì)象年凈收益（資本化）率 n=估價(jià)對(duì)象有效收益年期（假設(shè)估價(jià)對(duì)象在有限收益年期內(nèi)資本化率、年凈收益均保持不變）成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，其計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=房地產(chǎn)重建價(jià)格-折舊其中：房地產(chǎn)重建價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤十、估價(jià)結(jié)果十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的

18、測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為：評(píng)估單價(jià)：￥元/平方米評(píng)估總價(jià)：￥元。大寫人民幣金額：元整。十一、估價(jià)人員十一、估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章12 / 23 文檔可自由編輯打印 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章十二、估價(jià)作業(yè)日期十二、估價(jià)作業(yè)日期年月日至年月日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起壹年北京房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司年月日13 / 23 文檔可自由編輯打印估估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù)報(bào)報(bào)告告一、個(gè)別因素分析一、個(gè)別因素分析（同結(jié)果報(bào)告中的實(shí)物因素、權(quán)益因素）（同結(jié)果報(bào)告中的實(shí)物因素、權(quán)益因素）二、區(qū)域因素

19、分析二、區(qū)域因素分析（同結(jié)果報(bào)告中的區(qū)位因素）（同結(jié)果報(bào)告中的區(qū)位因素）三、市場(chǎng)背景分析三、市場(chǎng)背景分析 詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來可預(yù)見的未來 四、估價(jià)方法的選用四、估價(jià)方法的選用根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。在無市場(chǎng)根據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適宜用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法為主要估價(jià)方法。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)

20、和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)估價(jià)方法的確定原則，認(rèn)為近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易較為頻繁，市場(chǎng)交易案例較多；且根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域有很多類似的房屋作出租使用，故適宜用市場(chǎng)比較法與收益法對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法的估價(jià)原理，是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“替代原理” 。即同一市場(chǎng)同一品質(zhì)的相同物品具有相同價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)“替代原理” 。根據(jù)這14 / 23 文檔可自由編輯打印一原理，在房地產(chǎn)估價(jià)中，選擇一定數(shù)量的市場(chǎng)交易可比實(shí)例，在進(jìn)行各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素修正之后，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格，計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格

21、=市場(chǎng)可比實(shí)例交易價(jià)格交易情況因素修正系數(shù)交易日期因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)收益法是以“預(yù)期原理”為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。具體的說，房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于歷史價(jià)格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參于者對(duì)其未來所能獲取的收益或得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，這種估價(jià)方法，稱之謂“收益法” 。從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算公式如下：V=V= a/ra/r111/(1+r)

22、1/(1+r)n n 式中：V=估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值a=估價(jià)對(duì)象年凈收益 r=估價(jià)對(duì)象年凈收益（資本化）率 n=估價(jià)對(duì)象有效收益年期（假設(shè)估價(jià)對(duì)象在有限收益年期內(nèi)資本化率、年凈收益均保持不變）成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，其計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=房地產(chǎn)重建價(jià)格-折舊其中：房地產(chǎn)重建價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤五、估價(jià)測(cè)算過程五、估價(jià)測(cè)算過程15 / 23 文檔可自由編輯打?。ㄒ唬┦袌?chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=市場(chǎng)可比實(shí)例交易價(jià)格交易情

23、況因素修正系數(shù)交易日期因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)1 選擇交易案例通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況的調(diào)查，我們選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的 3 個(gè)比較案例，項(xiàng)目概況如下：案例情況說明表案例項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置用途交易日期銷售價(jià)格（元/M2）A A商業(yè)B B商業(yè)C C商業(yè)比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例實(shí)際情況，選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，主要包括：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。確定開發(fā)完成后的銷售價(jià)格對(duì)選取的案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比分析，以估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的銷售價(jià)格為基數(shù) 100，綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見下表。比較因素修正系數(shù)表比較因素修正系數(shù)表比較因

24、素比較因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象案例案例 A A案例案例 B B案例案例 C C交易價(jià)格交易價(jià)格待估*交易情況交易情況100交易日期交易日期10016 / 23 文檔可自由編輯打印區(qū)域因素區(qū)域因素100個(gè)別因素個(gè)別因素100比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格待估*經(jīng)過比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為*元/平方米。 （二）收益法收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來收益求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益， 然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。1.采用租賃方式獲取收益的如下假設(shè)年租金收益為等額不變，則：計(jì)算公式： nYYAV)1 (11其中：V：房地產(chǎn)的收益價(jià)格 A：房地產(chǎn)的年租賃

25、凈收益 Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率） n：房地產(chǎn)的收益年限年租賃凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用經(jīng)過估價(jià)人員對(duì)周邊同類物業(yè)租金水平的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的日租金標(biāo)準(zhǔn)確定為*.*元/平方米日。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算過程如下：收益法測(cè)算房地產(chǎn)銷售價(jià)格測(cè)算表收益法測(cè)算房地產(chǎn)銷售價(jià)格測(cè)算表項(xiàng)項(xiàng) 目目價(jià)格價(jià)格備備 注注年房地產(chǎn)有效毛收益年房地產(chǎn)有效毛收益（元（元/ / M M2 2）年潛在毛收益可出租率-租金損失17 / 23 文檔可自由編輯打印日租金日租金( (元元) )按同類物業(yè)測(cè)算出的租金，即*.*元/平方米.日。年房地產(chǎn)潛在毛收益年房地產(chǎn)潛在毛收益（元（元/ / M M

26、2 2）按 365 天計(jì)算可出租率可出租率指可進(jìn)行出租經(jīng)營部分的比率，按*%計(jì)算空置造成的租金損失（元）空置造成的租金損失（元）指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期,按全年的*%（或*天）計(jì)算。年總費(fèi)用（元年總費(fèi)用（元/ / M M2 2）維修費(fèi)+管理費(fèi)+房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+房屋保險(xiǎn)費(fèi)+營業(yè)稅及附加維修費(fèi)（元維修費(fèi)（元/ / M M2 2）指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，按有效毛收益的*.*%計(jì)算管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元/ / M M2 2）指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)有效毛收益的*.*%計(jì).房產(chǎn)稅（元房產(chǎn)稅（元/ / M M2 2）按年房地產(chǎn)有效毛收益的

27、12%計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅（元城鎮(zhèn)土地使用稅（元/ / M M2 2）依據(jù)北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分級(jí)范圍為*級(jí)土地，按*元/M2計(jì)算征收房屋保險(xiǎn)費(fèi)（元房屋保險(xiǎn)費(fèi)（元/ / M M2 2）按年房屋重置價(jià)的 1計(jì)，房屋重置價(jià)為*元/M2營業(yè)稅及附加（元營業(yè)稅及附加（元/ / M M2 2）按年房地產(chǎn)有效毛收益的 5.5%（或5.4%）計(jì)算年租金凈收益（元年租金凈收益（元/ / M M2 2）年房地產(chǎn)有效毛收益-年總費(fèi)用報(bào)酬率報(bào)酬率取房地產(chǎn)報(bào)酬率為*%可獲收益年限（年）可獲收益年限（年）可獲收益年限以土地剩余年限計(jì)算，即*.*年。房地產(chǎn)單價(jià)（元房地產(chǎn)單價(jià)（元/M/M2 2）V=A/Y1/(1+Y)n故

28、取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)為*元/平方米 2. 采用經(jīng)營方式獲取收益的如下假設(shè)年經(jīng)營凈收益為等額不變，則：計(jì)算公式： nYYAV)1 (11其中：V：房地產(chǎn)的收益價(jià)格A：房地產(chǎn)的年經(jīng)營凈收益Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）18 / 23 文檔可自由編輯打印n：房地產(chǎn)的收益年限房地產(chǎn)的年經(jīng)營凈收益=商品年銷售總收入-商品年銷售成本-年經(jīng)營費(fèi)用-商品年銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-年商業(yè)利潤=年有效毛收益-年經(jīng)營成本-年經(jīng)營總費(fèi)用-年經(jīng)營利潤估價(jià)人員通過對(duì)周邊的同類經(jīng)營項(xiàng)目如酒店、會(huì)館（含娛樂、餐飲、KTV、洗浴等）收入情況進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，計(jì)算本項(xiàng)目的收入情況如下：酒店：客房數(shù)客房

29、平均價(jià)格入住率%365餐飲：可就餐人數(shù)人均消費(fèi)額就餐率%翻臺(tái)次數(shù)365其他娛樂：可容納消費(fèi)人數(shù)人均消費(fèi)額上座率%365收益法測(cè)算房地產(chǎn)銷售價(jià)格測(cè)算表項(xiàng)項(xiàng) 目目價(jià)格價(jià)格備備 注注年有效毛收益（元年有效毛收益（元/ / M M2 2）按上述經(jīng)營收入情況測(cè)算年經(jīng)營總費(fèi)用（元年經(jīng)營總費(fèi)用（元/ / M M2 2）維修費(fèi)+管理費(fèi)+房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+房屋保險(xiǎn)費(fèi)+營業(yè)稅及附加+經(jīng)營成本維修費(fèi)（元維修費(fèi)（元/ / M M2 2）指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，按有效毛收益的*.*%計(jì)算管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元/ / M M2 2）指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)有效毛收益的*.*%

30、計(jì).房產(chǎn)稅（元房產(chǎn)稅（元/ / M M2 2）按年房地產(chǎn)有效毛收益的 12%計(jì)算營業(yè)稅及附加（元營業(yè)稅及附加（元/ / M M2 2）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加總按年有效毛收益的 5.5或5.4%計(jì).城鎮(zhèn)土地使用稅（元城鎮(zhèn)土地使用稅（元/ / M M2 2）依據(jù)北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分級(jí)范圍為*級(jí)土地，按*元/M2計(jì)算征收保險(xiǎn)費(fèi)（元保險(xiǎn)費(fèi)（元/ / M M2 2）按年房屋重置價(jià)的 1計(jì)，房屋重置價(jià)為*元/M2年經(jīng)營成本（元年經(jīng)營成本（元/ / M M2 2）按年有效毛收益的*%計(jì)年經(jīng)營利潤（元年經(jīng)營利潤（元/ / M M2 2）按年有效毛收益*計(jì)算年有效凈收益（元年有效凈收益（元/ /

31、 M M2 2）年有效毛收益-年經(jīng)營總費(fèi)用-年經(jīng)營利潤資本化率資本化率房地產(chǎn)報(bào)酬率取*%可獲收益年限（年）可獲收益年限（年）可獲收益年限以土地剩余年限計(jì)算，即*.*年。19 / 23 文檔可自由編輯打印房地產(chǎn)總價(jià)（萬元）房地產(chǎn)總價(jià)（萬元）V=A/Y1/(1+Y)n房地產(chǎn)單價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)總建筑面積=*元/平方米（三）成本法成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，其計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=房地產(chǎn)重建價(jià)格-折舊其中：房地產(chǎn)重建價(jià)格=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤成本法計(jì)算過程如下：1、求取重新建造成本求取建安綜合成本，根據(jù)規(guī)定及市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算結(jié)果如下：A、建安費(fèi)用取*元/平方米B、紅線內(nèi)市政費(fèi)，取建安費(fèi)用的*%*%=*元/平方米不可預(yù)見費(fèi)，取建安費(fèi)用的*%*%=*元/平方米專業(yè)人士費(fèi)，取建安綜合費(fèi)用*%（A+B）*%=(*+*)*%=*元/平方米重新建造成本總計(jì)+=*元