馬克思的地租理論

1、馬克思地租理論及其當代應用李 斌內容摘要：地租理論是馬克思主義政治經(jīng)濟學的一個重要內容。地租分為級差地租、絕對地租、壟斷地租和分離地租等，但其實質都是土地所有權的實現(xiàn)形式。地租理論對于當前土地市場的建設與發(fā)展提供理論依據(jù)。關鍵詞：地租理論 土地產(chǎn)權 土地市場 地租是土地所有者憑借土地所有權從土地使用者那里獲得報酬。地租理論是馬克思主義政治經(jīng)濟學的一個重要理論，對土地市場的建設和發(fā)展提供重要理論依據(jù)。一、地租理論的基本內容馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。馬克思按照地租產(chǎn)生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級差地租、絕對地租和壟斷地

2、租。前兩類地租是資本主義地租的普遍形式，后一類地租(壟斷地租)僅是個別條件下產(chǎn)生的資本主義地租的特殊形式。1、絕對地租及其實質絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。絕對地租既不是農業(yè)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格與其個別生產(chǎn)價格之差，也不是各級土地與劣等土地之間社會生產(chǎn)價格之差，而是個別農業(yè)部門產(chǎn)品價值與生產(chǎn)價格之差。因此，農業(yè)資本有機構成低于社會平均資本有機構成是絕對地租形成的條件，而土地所有權的壟斷才是絕對地租形成的根本原因。絕對地租的實質和來源是農業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。2、級差地租及其產(chǎn)生的條件與原因馬克思認為資本主義的級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占

3、有的超額利潤。級差地租來源于農業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值，即超額利潤，它不過是由農業(yè)資本家手中轉到地所有者手中了。形成級差地租的條件有三種：土地肥沃程度的差別；土地位置的差別；在同一地塊上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率的差別。馬克思按級差地租形成的條件不同，將級差地租分為兩種形式：級差地租第一形態(tài)（即級差地租）和級差地租第二形態(tài)（即級差地租）。級差地租，是指農業(yè)工人因利用肥沃程度和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉化為地租（即由前兩個條件產(chǎn)生）。級差地租，是指對同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉化為地租。級差地租和級差地租雖各有不同的產(chǎn)生條件，但二者的實質是一樣的，它們都是

4、由產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額所產(chǎn)生的超額利潤轉化而成。級差地租是級差地租的前提、基礎和出發(fā)點。3、壟斷地租壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租不是來自農業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。4、分離地租關于非農業(yè)用地的地租在土地所有權與土地經(jīng)營權相分離的條件下，不論租用農地或非農地都須支付地租。馬克思論述的非農業(yè)用地的地租，是指建筑地段和礦山地段的地租。建筑地段地租是指工商業(yè)資本家為獲得建筑多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同農業(yè)地租的明顯區(qū)別，在于農業(yè)中土地的肥沃程度和位置對級差地租有決定作用，而對于

5、建筑地租，則是位置起著決定作用。同時，由于壟斷價格對建筑地租起著很大作用。礦山地租指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏的權利而向土地所有者支付的地租。由于礦山的數(shù)量有限，也存在著經(jīng)營的壟斷，使礦產(chǎn)品必須按劣等生產(chǎn)條件決定的生產(chǎn)價格出售，因而優(yōu)中等礦山可以取得超額利潤而轉化為礦山地租。二、馬克思地租理論的深層分析馬克思主義的地租理論是在批判和繼承古典經(jīng)濟學地租理論的基礎上創(chuàng)立的，并賦予了地租理論嶄新的科學內容。其理論特點在于指出了資本主義地租的本質是剩余價值的轉化形式之一，地租是土地所有權的實現(xiàn)形式，是土地所有者憑借其對土地的所有權獲取的。因而，任何地租都是以土地所有權的存在為前提，都是土地所有權在經(jīng)

6、濟上實現(xiàn)自己、增值自己的形式，是在資本主義生產(chǎn)方式基礎上的實現(xiàn)。馬克思指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”。 馬克思指出，資本主義地租是以資本主義土地私有制為前提的，是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權和使用權的分離。資本主義地租就是農業(yè)資本家為獲取土地的使用權而交給土地所有者的超過平均利潤的那部分價值。在資本主義生產(chǎn)方式下，實際的耕作者是雇傭工人，他們受雇于一個只是把農業(yè)作為資本的特殊使用場所，作為把自己的資本投在一個特殊生產(chǎn)部門來經(jīng)營的資本家即農場主。這個作為租地農場主的資本家，為了得到在這個特殊生產(chǎn)廠所

7、使用自己資本的許可，要在一定期限內按契約規(guī)定支付給土地所有者一個貨幣額，這個貨幣額就是地租。根據(jù)馬克思地租理論，對于土地價格的實質，馬克思作了精彩的討論。馬克思指出：“實際上，支付的價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格”。因為土地不是勞動的產(chǎn)品，因而沒有任何價值，只是因為具有了使用價值，才可以被買賣，用貨幣支付來表示它的價格。當然，土地價格并不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，而是因為土地的稀缺性和壟斷性，以及因此壟斷者可以獲得一定的地租收入，才有了所謂的“價格”。馬克思對土地價格實質的分析不止于此，他進一步指出：“土地價格和勞動價格一樣，都是不合理的范疇，土地不是勞動產(chǎn)物，沒有價值?？?/p>

8、是，在這個不合理的范疇之后，卻隱藏著一種現(xiàn)實的生產(chǎn)關系”，即一些人壟斷土地而排斥他人的所有權關系，這種所有權關系在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，就產(chǎn)生了地租或地價。土地價格，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。三、地租理論的當代應用在某些場合下，西方經(jīng)濟學把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產(chǎn)租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。

9、狹義上講，經(jīng)濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。地租是一個歷史范疇，不同社會形態(tài)下的地租，有著不同的性質、內容和形式，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關系。比如，在我國城市土地所有權國有的條件下，國家出讓給用地單位或個人的不是土地的所有權，土地使用者之間轉讓的也不是土地的所有權。我國土地使用權與所有權的分離，決定了土地使用權是交易的標的，土地市場交易的產(chǎn)權（如房產(chǎn)）也是各種不同權利組合的使用權，而非所有權。因此，我國城市土地價格是作為讓渡土地使用權的價格。（一）正確認識不同社會形態(tài)中地租的聯(lián)系和區(qū)別。在各個社會形態(tài)中，不同的土地所有權都要

10、在經(jīng)濟上得以體現(xiàn)。地租就是土地所有者憑借土地所有權而獲得的收入，這是不同社會形態(tài)地租的共同點。同時，地租體現(xiàn)不同的生產(chǎn)關系。馬克思地租理論是資本主義制度下，以土地所有權的私人占有為前提的；而我國土地歸國家（集體）所有，土地經(jīng)營者只是在一定的存續(xù)期內具有對土地的使用權，存續(xù)期內，土地使用權人擁有對土地使用權轉讓、經(jīng)營等方式獲取收益的權利。在這一點上，土地所有權和經(jīng)營權也實現(xiàn)了完全分離。因此，在我國社會主義條件下，農業(yè)土地也存在地租，只是表現(xiàn)形式不同，資本主義地租是以少數(shù)人對土地的占有為前提的，而我國的地租是在存續(xù)期內以多數(shù)農民擁有土地使用權為前提的，這也進一步印證了我國社會主義公有制為主體多種所

11、有制并存的基本經(jīng)濟制度的優(yōu)越性。（二）充分認識積極發(fā)展土地使用權交易市場的重大意義。既然土地歸國家（集體）所有，與資本主義地租不同，那么就把土地所有權這一條件恒定，從已經(jīng)分離出去的土地使用權（經(jīng)營權）開始分析和論證，作為考察的起點。比如，我國城鎮(zhèn)國有土地供給方式主要有兩種形式，即有償出讓和行政劃撥。經(jīng)過十多年土地使用制度的改革，有償出讓土地使用權方式逐步確立并迅速推廣，已經(jīng)成為一種重要的供給形式。出讓土地使用權是一種內容較充分、相對獨立的權利。它從土地所有權中分離出來，但其內涵與資本主義土地所有權中的使用權又有所不同。出讓土地使用權包含占有、使用、收益和處分權能。與此同時，擁有土地使用權人未必

12、是土地經(jīng)營者，由此產(chǎn)生的地租是建立在土地使用權基礎上的。土地不僅是資源，也是資產(chǎn)，尤其是城市土地，它是由人類開發(fā)和再開發(fā)形成的，已不是單純的自然物。而是人類勞動形成的土地資本。土地資源的使用價值是通過人類的利用活動來實現(xiàn)的，可預見的未來的人類利用土地活動是對土地勞動投入的可能性和潛在性，即土地資源還具有未來實現(xiàn)的潛在價值?，F(xiàn)實中，由于信息不對稱、交易方式、制度設計等原因，土地使用權的交易不能或不能有效形成區(qū)域性的交易市場，詢價、競價機制無法建立，就不能以市場的方式調節(jié)土地的價格，土地作為稀缺資源配置的有效性大打折扣。因此，考慮地租理論、土地價格理論、發(fā)現(xiàn)價格及其決定模型等因素，必須充分認識積極

13、發(fā)展和完善土地使用權交易市場的重大意義，強化措施，設計制度，逐步建立健全土地使用權交易市場。（三）級差地租是影響土地價格的充分條件，而非必要條件。土地的優(yōu)、劣的差別是產(chǎn)生級差地租的自然條件或基礎，不是產(chǎn)生級差地租的原因。只有當土地自然條件的差別同時與土地經(jīng)營的壟斷結合在一起的時候，級差地租才會形成。級差地租的形成成為影響土地價格的先遣條件。對于具體地塊而言，土地收益水平的高低主要取決于該地塊包含的物化勞動及地塊的開發(fā)利用強度，如地塊周邊的基礎設施投入大，容積率、建筑密度大，則地價水平高，反之亦然。如土地市場的供求關系與一般商品市場的供求關系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性和不可移動性，其供給

14、幾乎沒有彈性，所以，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種“引致性”需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務的需求而引起的需求。土地價格基本上是由人們對土地的需求狀況決定的，這是一種特殊的市場供求關系，甚至沒有任何投入的“裸地”，也有可能因為這種需求而導致土地價格大幅度波動。因此，級差地租能夠在某種程度上影響土地價格，但不能起決定作用。（四）強化土地利用總體規(guī)劃對土地利用的指導和約束作用，嚴格界定不同用地類型，切實保障土地使用權擁有者的合法權益。目前在我國，由于農業(yè)地租（租金）的表現(xiàn)形式、收益水平與城市建筑用地地租（租金）、土地價格之間有著較大的差別，巨大的利差，這擴大了農業(yè)用地變?yōu)榻ㄖ玫氐膬A向。一些非正常因素導致農民的土地被侵占、房屋被強拆的事件屢見不鮮。因此而影響的人群擴大或者說放大了地租，由原來的農業(yè)工人變?yōu)榕c需要住房的人群，其影響的程度更深、范圍更廣，已經(jīng)被泛化了。在我國土地制度框架下，必須強化土地利用總體規(guī)劃對土地利用的指導和約束作用，嚴格界定不同用地類型，切實保障土地使用權擁有者的合法權益，才能逐步建立合理規(guī)范、銜接有序、市場調節(jié)的土地資源配置格局。一要摸清現(xiàn)狀，了解區(qū)域土地利